Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула к Т.А. об изъятии жилого помещения, возложении обязанность заключить соглашение, прекращении права собственности, выселении; по встречному иску Т.А. к комитету жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула об определении размера возмещения за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Комитет жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула (далее также – КЖКХ г. Барнаула, комитет) обратился в суд с указанным иском.

В обоснование требований указал на то, что решением межведомственной комиссии от 17 ноября 2014 года многоквартирный дом по ул. Анатолия, 101, в г. Барнауле признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением администрации г. Барнаула от 24 ноября 2015 года № об изъятии принадлежащего ответчику помещения, расположенного в аварийном доме, подлежащем сносу, КЖКХ направил Т.А. соглашение о выкупе жилого помещения по цене 883 000 руб. Соглашение ответчиком не подписано. Просил изъять у Т.А. жилое помещение по ул. Анатолия, 101/пр. Социалистический, 33 – №, в г. Барнауле для муниципальных нужд, обязать Т.А. заключить соглашение об изъятии жилого помещения с комитетом, определив размер возмещения 883 000 руб., прекратить право собственности Т.А. на жилое помещение, выселить Т.А. из жилого помещения.

Т.А. предъявила встречный иск об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1 797 800 руб. (в том числе 1 710 00 руб. – стоимость жилого помещения, 85 000 руб. – расходы на услуги риэлтора по подбору жилого помещения, 2 000 руб. – расходы на оплату государственной пошлины за государственную регистрация права собственности, 800 руб. – расходы на переезд (грузчиков), возложить на КЖКХ г. Барнаула обязанность перечислить денежные средства в течение 15 рабочих дней на счет в банке. Обязалась освободить жилое помещение в течение 6 месяцев после равноценного возмещения в виде суммы денежных средств.

В судебном заседании представитель КЖКХ г. Барнаула Н.В. поддержала исковые требования, встречные требования не признала. В части встречного иска полагала завышенными расходы на услуги риэлтора, полагая, что их стоимость не может превышать 25 000 руб. (в подтверждение чего представила данные с сайта агентства недвижимости о стоимости услуг).

Т.А. в судебном заседании требования комитета не признала, встречные требования поддержала, настаивала на определении размера возмещения согласно встречным требованиям. Полагала, что отсутствует вина собственников помещения в том, что дом пришел в аварийное состояние вследствие разрушения арендатором помещений; предложенное комитетом возмещение не позволяет приобрести жилое помещение, что подтверждается журналом о продаже недвижимости с указанием цен на квартиры.

Представитель третьего лица администрации г. Барнаула в судебное заседание не явился, извещены надлежаще, письменный отзыв не представили.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего требования сторон подлежащими частичному удовлетворению (требование о выселении просил оставить без удовлетворения как преждевременно заявленное), суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, Т.А. является собственником жилого помещения по ул. Анатолия, 101/пр. Социалистический, 33 – №, в г. Барнауле Алтайского края, общей площадью 25,8 кв.м.

Указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу заключением межведомственной комиссии от 127 ноября 2014 года, в связи с чем администрацией г. Барнаула принято постановление от 24 ноября 2015 года №2227 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по ул. Анатолия, 101», в том числе жилого помещения Т.А., которой направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, в пункте 2 которого предусмотрен размер возмещения за жилое помещение в сумме 883 000 руб.

Соглашение Т.А. не подписано, конверт возвращен в комитет с указанием причины невручения «истек срок хранения», в связи с чем комитет обратился в суд с настоящим иском.

Процедура изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлена в ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 10 которой признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно частям 6,7,9 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату постановления об изъятии от 24 ноября 2015 года) возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Действовавшая до 01 апреля 2015 года редакция частей 6,7 ст.32 Кодекса предусматривала вместо возмещения за жилое помещение понятие выкупной цены, которая формировалась также.

Разъяснения о порядке определения выкупной цены (возмещения) даны в пп. «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

В связи с несогласием собственника помещения с указанным в соглашении размером возмещения судом ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» поручено проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в общем имуществе, согласно заключению которой от 17 августа 2016 года рыночная стоимость квартиры по ул. Анатолия, 101/пр. Социалистический, 33-№, определенная с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок, без учета признака аварийности дома составляет на дату проведения экспертизы 958 000 руб., на ноябрь 2015 года – 1 052 000 руб.

Земельный участок, являясь единым объектом, составляет общее имущество многоквартирного дома в силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который следует судьбе многоквартирного дома и не представляет самостоятельный объект гражданских прав. Стоимость земельного участка при определении рыночной стоимости квартиры рассчитана экспертом исходя из площади участка и доли в праве собственности истца в общем имуществе многоквартирного дома. В связи с этим его стоимость не подлежит включению в размер возмещения дополнительно к установленной экспертами сумме.

При назначении экспертизы судом предлагалось рассчитать стоимость помещения с учетом расположения его в аварийном многоквартирном доме и без учета такого расположения, в случае снижения стоимости жилья с учетом аварийности многоквартиного дома – определить стоимость затрат по непроведенному капитальному ремонту дома.

Согласно исследовательской части заключения изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником, в целях равноценности компенсации, а также с учетом цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения. В связи с этим рыночная стоимость оцениваемой квартиры рассчитана с учетом 1 кв.м аналогичного жилья без учета признака аварийности дома; корректировка на техническое состояние помещения не производилась.

Допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным, в материалах дела отсутствуют.

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для включения в размер возмещения стоимости «непроизведенного капитального ремонта».

При выборе стоимости, подлежащей учету при определении общего размера возмещения, между стоимостью на проведения экспертизы и дату вынесения постановления об изъятии жилого помещения, суд исходит из исследовательской части заключения, согласно которой в обоих случаях экспертами корректировка в связи с техническим состоянием дома взята за 1, т.е. изменение стоимости жилого помещения связано не с изменением технического состояния помещения, а изменением стоимости 1 кв.м на рынке (как следует из взятых объектов-аналогов). При таких обстоятельствах в размер возмещения должна включаться рыночная стоимость помещения, которая составляет 958 000 руб.

Указанная во встречном иске сумма 1 710 000 руб. не подтверждена допустимыми доказательствами. Ссылки Т.А. на имеющиеся предложения о продаже квартир в центре г. Барнаула по цене 1 500 000 руб. не могут быть приняты во внимание как основание для установления иной стоимости помещения, чем определена экспертом в заключении. Из представленных собственником предложений о продаже недвижимости не следует техническое состояние квартир (тогда как спорное помещение осмотрено экспертом), кроме того, площадь указанных в объявлениях квартир превышает площадь квартиры Т.А.

Суд также находит обоснованными доводы истца по встречному иску о включении в размер возмещения расходов на подбор жилого помещения, переезд, оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности на приобретаемое жилое помещение как согласующихся с разъяснениями, содержащими в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, и являющихся необходимыми для истца.

В части расходов на переезд (800 руб.) и оплату государственной пошлины (2 000 руб.) комитетом возражения не представлены.

Размер расходов на услуги по подбору другого помещения Т.А. заявлен в сумме 85 000 руб. (в том числе 25 000 руб. – подготовка документов, 20 000 руб. – подбор, поиск квартиры, 40 000 руб. выдача гарантийного сертификата).

Комитетом представлены сведения о стоимости услуг 25 000 руб. (поиск объекта, осмотр, подготовка документов).

Поскольку выдача гарантийного сертификата в подтверждение полной финансовой ответственности агентства недвижимости не относится к необходимым расходам, связанным с приобретением иного жилого помещения, данные расходы не могут быть включены в размер возмещения.

При наличии доказательств о различной стоимости соответствующих услуг (со стороны истца в размере 45 000 руб. и ответчика 25 000 руб. суд полагает возможным определить размер расходов как среднее между указанными ценами, что составит 35 000 руб.

Таким образом, общий размер возмещения за жилое помещение Т.А. составляет 1 004 960 руб. (958 000 руб. + 800 руб. + 2 000 руб. + 35 000 руб.). В части определения размера возмещения за жилое помещение первоначальные и встречные требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании части 9 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет требования комитета об изъятии спорного жилого помещения с предоставлением возмещения за принадлежащее им имущество; прекращении права собственности собственника на жилое помещение с момента предоставления возмещения.

Требование комитета о выселении Т.А., не получившей возмещение за жилое помещение, заявлены преждевременно, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

По тем же основаниям (как преждевременно заявленные) суд находит не подлежащими удовлетворению встречные требования об обязанности Т.А. освободить жилое помещение в течение 6 месяцев. Частью 6 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен срок сохранения за собственником права пользования жилым помещением 6 месяцев со дня предоставления возмещения, если иной срок не установлен соглашением. Поскольку изъятие жилого помещения осуществляется по решению суда, а не соглашению, требования о выселении ответчика оставлены без удовлетворения, оснований для установления срока сохранения права пользования не имеется.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Т.А. Т.А. подлежат возмещению расходы на проведение судебной экспертизы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования комитета жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула, встречные требования Т.А. удовлетворить частично.

Изъять у Т.А. для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу ул. Анатолия, 101/пр. Социалистический, 33, квартира №, в г. Барнауле, с предоставлением возмещения за жилое помещение.

Определить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 004 960 руб.

Прекратить право собственности Т.А. на жилое помещение по ул. Анатолия, 101/пр. Социалистический, 33, квартира №, в г. Барнауле с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

В остальной части исковые требования комитета жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула, встречные требования Т.А. оставить без удовлетворения.

Взыскать с комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу Т.А. расходы на проведение судебной экспертизы в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Я.Е. Запарова