Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, исковому заявлению ФИО6 к ФИО4, ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи на жилое помещение, обязании государственной регистрации договора ипотеки (залога),

Установил:

Истица ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2, просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на 10/28 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, в пользу истицы ФИО1

В обоснование иска указывая, что 30 декабря 2019 года заключила с ответчиком договор купли-продажи 10/28 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. Договор не зарегистрирован в связи с заключением с ответчиком ФИО3 договора ипотеки 10/28 доли, то есть регистрация договора купли-продажи доли невозможна вследствие уклонения продавца от регистрации.

Истец ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО5, ФИО4, РОСРЕЕСТРу Санкт-Петербурга, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 10/28 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец); применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать договор ипотеки 10/28 доли от ДД.ММ.ГГГГ заключенным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировать договор ипотеки 10/28 доли от 20 декабря 2019 года.

В обоснование иска указывая, что 20 декабря 2019 года заключил с заемщиком ФИО5 договор беспроцентного займа на сумму 688.200 рублей 00 копеек на срок «не позднее 20 декабря 2020 года» на цели ремонта <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Факт передачи суммы займа подтвержден распиской ФИО5 от 20 декабря 2019 года. Обеспечением договора займа является договор ипотеки 10/28 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1.109.317 рублей 00 копеек в пользу ФИО5 Пунктом 4.3 договора заемщик обязался не отчуждать 10/28 долю без предварительного письменного согласия залогодержателя до прекращения срока действия залога. Пунктом 8.7 договора стороны пришли к соглашению самостоятельно подать документы на государственную регистрацию договора. Договор ипотеки не зарегистрирован в связи с подачей на регистрацию договора купли-продажи доли, в пункте 17 которого указано, что отчуждаемая доля не заложена; в тоже время не предоставлено согласие залогодержателя ФИО6 на отчуждение спорной доли; одновременно на регистрацию поступили договор ипотеки и договор купли-продажи, противоречащие в пунктах 2.4 и 17 друг другу.

Определением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 октября 2020 года исковые заявления ФИО4 и ФИО6 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истица ФИО4 и её представитель адвокат Лапин В.В. по ордеру адвоката в судебное заседание явились, истица исковые требования поддержала, исковое заявление ФИО6 не признала, указывая на ничтожность займа и передачи доли в ипотеку ФИО6

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен через представителя, о причинах неявки суд в известность не поставил, его представитель адвокат Никифоров В.А. по ордеру адвоката и по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, исковое заявление ФИО4 не поддержал, указывая на получение ФИО5 суммы займа, наличия непогашенной задолженности на сумму займа и отказ РОСРЕЕСТРа в регистрации договора ипотеки.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования ФИО4 признал, поскольку намерен получить от ФИО4 сумму по договору купли-продажи доли, исковые требования ФИО6 не признал, поскольку получил от ФИО6 сумму займа в полном объеме. В связи со спором между ФИО4 как собственника с правом преимущественной покупки доли и ФИО6 как залогодержателя доли, подлежащей возможной продаже при неплатежеспособности заемщика ФИО5, определением суда от 29 января 2021 года в принятии признания ответчиком искового заявления ФИО4 было отказано. Возражая против доводов искового заявления ФИО6 ответчик указал, что ФИО4 денежную сумму в размере 130.000 рублей 00 копеек по договору купли-продажи доли ответчику (продавец) передала, оставшуюся сумму в размере 470.000 рублей 00 копеек ФИО4 обязана передать в течение двух календарных дней с момента регистрации договора купли-продажи доли в РОСРЕЕСТРе (пункт 4.2 договора купли-продажи).

Представитель третьего лица по исковому заявлению ФИО4 и одновременно ответчика по исковому заявлению ФИО6 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен, в возражениях относительно доводов иска указывая, что Управление не состоит в гражданско-правовых отношениях по поводу спорной доли, в связи с чем, не является надлежащим ответчиком в споре между сторонами и не имеет возражений по поводу предъявленных ФИО6 исковых требований к Управлению. Исковое требование об обязании РОСРЕЕСТР зарегистрировать договор ипотеки не подлежит удовлетворению по причине отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании действий РОСРЕЕСТРа незаконными.

Суд рассмотрел дело при объявленной явке в виду отсутствия ходатайств об отложении слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истицы и представителя истца, возражения ответчика, приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено следующее. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило об обязательной государственной регистрации ипотеки.

В силу положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Судом установлено, что двухкомнатная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности в размере 18/28 доли (9/28+9/28) истицы ФИО1 (ранее ФИО7) М.Г., в размере 10/28 доли ответчика ФИО2 (л.д.34, 152).

На регистрационном учете по указанному адресу в жилой площади размером 17,70 кв.м. значится истица, в жилой площади размером 10,40 кв.м. ответчик не значится по причине снятия с регистрационного учета.

ДД.ММ.ГГГГ между займодавцем ФИО3 и заемщиком ФИО2 подписан договор беспроцентного займа на сумму 688.200 рублей 00 копеек на срок «не позднее ДД.ММ.ГГГГ» на цели ремонта <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.114).

Факт передачи суммы займа подтвержден распиской ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.115), объяснениями ФИО2

Таким образом, договор займа заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Обеспечением договора займа является договор ипотеки 10/28 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1.109.317 рублей 00 копеек в пользу ФИО2 (л.д.89-92).

Пунктом 2.4 договора залогодатель гарантирует залогодержателю отсутствие продажи закладываемой доли кому-либо.

Пунктом 4.3 договора заемщик обязался не отчуждать 10/28 долю без предварительного письменного согласия залогодержателя до прекращения срока действия залога.

Пунктом 8.7 договора стороны пришли к соглашению самостоятельно подать документы на государственную регистрацию договора.

Таким образом, ипотека как акцессорное обязательство считается возникшим и существует в зависимости от возникновения и существования основного обеспеченного им обязательства.

Договор ипотеки вместе с ипотекой не зарегистрированы в пользу ФИО5 в связи с подачей ФИО4 на регистрацию договора купли-продажи доли, пункт 2.4 договора ипотеки противоречит пункту 17 договора купли-продажи.

То есть, существенным в решении спора является выяснение обстоятельств передачи денег от истцов к ФИО5

30 декабря 2019 года между покупателем ФИО4 и продавцом ФИО5 подписан договор купли-продажи 10/28 доли по цене 600.000 рублей 00 копеек (л.д.96).

Пунктом 4.2 договора установлено получение продавцом 130.000 рублей 00 копеек в счет оплаты цены договора. Оставшаяся сумма в размере 470.000 рублей 00 копеек подлежит передаче к продавцу в течение двух календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на покупателя.

В подтверждение передачи 130.000 рублей 00 копеек предоставлена расписка ФИО5 от 25 декабря 2019 года (л.д.153).

Пунктом 17 договора продавец гарантирует покупателю отсутствие залога продаваемой доли кому-либо.

Договор купли-продажи доли в пользу ФИО4 не зарегистрирован по обстоятельствам аналогичным регистрации ипотеки.

30 декабря 2019 года продавец передал покупателю долю, о чем сторонами договора купли-продажи доли подписан акт приема-передачи (л.д.185).

Абзацем 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как усматривается, ответчик ФИО5 как продавец не уклоняется от регистрации договора купли-продажи доли, наоборот, всячески способствует удовлетворению исковых требований в пользу одного из истцов.

Таким образом, оснований принимать судебное решение о государственной регистрации перехода права собственности на 10/28 доли в пользу истицы не имеется, так как продавец не уклоняется от регистрации договора; в тоже время договор купли-продажи доли не заключен, поскольку покупатель вещь не купил.

Пункт 4.2 договора купли-продажи не является основанием для освобождения покупателя от оплаты.

Судом установлено, что 20 декабря 2019 года деньги к ФИО5 в полном объеме поступили от истца ФИО6; ранее ФИО6 деньги от ФИО4 к ФИО5 не поступали.

30 декабря 2019 года между займодавцем ФИО6 и заемщиком ФИО8 подписан договор потребительского беспроцентного займа на сумму 900.000 рублей 00 копеек на срок «до ДД.ММ.ГГГГ» с условием залога 10/28 доли по адресу: <адрес> (л.д.6-9).

Пунктом 4 договора залогодатель гарантирует залогодержателю отсутствие продажи закладываемой доли кому-либо.

Факт передачи суммы займа подтвержден пунктом 3 договора.

Таким образом, договор займа заключен 30 декабря 2019 года.

Договор залога с условием ипотеки вместе с ипотекой не зарегистрированы в пользу ФИО8 в связи с не обращением.

Поскольку по состоянию на 20 декабря 2019 года (дата получения денег по займу) право собственности спорной доли было обременено в пользу залогодержателя ФИО6, письменное согласие залогодержателя ФИО6 на отчуждение спорной доли по договору купли-продажи доли от 30 декабря 2019 года получено не было, надлежит признать спорный договор купли-продажи доли от 30 декабря 2019 года недействительным; также надлежит применить последствия недействительности оспоримой сделки, оставив сведения о регистрации права собственности ответчика ФИО5 прежними.

То есть суд признает договор ипотеки 10/28 доли от 20 декабря 2019 года действительным, подлежащим регистрации вместе с ипотекой в установленном законом порядке по причине отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании действий РОСРЕЕСТРа незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 167, 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на 10/28 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> пользу ФИО1 отказать.

Исковые требования ФИО6 к ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 10/28 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО4, ФИО5 в остальной части, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Федоришкина Е.В.