Гражданский кодекс часть 1

25 марта 2011года Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кандалиной А.Н., при секретаре Рядовой Ю.В., с участие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сысорина А.В. к ООО «», третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, ООО «» о государственной регистрации перехода права собственности на долю здания и земельного участка и встречные требования ООО «» к Сысорину А.В., третье лицо: ООО «» о расторжении договора купли-продажи

У С Т А Н О В И Л:

Истец Сысорин А.В. обратился в суд с иском к ООО «»,Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, ООО «» произвести государственную регистрацию перехода права собственности на долю нежилого здания общей площадью кв.м., с условным номером № и на долю занимаемого этим зданием земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: от ООО «» к Сысорину А.В..

По встречному иску ООО «» обратились с требованием к Сысорину А.В., третье лицо: ООО «» о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с целью передачи в собственность доли в праве собственности в размере на часть здания, расположенного по адресу: , инвентарный номер: №, литер А,А3 и соответствующей доли в праве на земельный участок под частью здания.

Согласно искового заявления Сысорина А.В. - ДД.ММ.ГГГГ Сысорин А.В. заключил с ответчиком ООО «» договор купли-продажи недвижимости с земельным участком, по которому ООО «» продало Сысорину А.В. долю нежилого здания и занимаемого им земельного участка, находящихся по адресу: .

Данный договор полностью исполнен обеими сторонами.

Так, ответчик, являясь продавцом, в установленном порядке передал проданную по договору долю здания, о чем ДД.ММ.ГГГГ обеими сторонами подписан передаточный акт.

Сысорин А.В. как покупатель, в соответствии с условиями договора заплатил продавцу цену проданной доли, перечислив ДД.ММ.ГГГГ - рублей на расчетный счет ответчика, что подтверждается квитанцией банка.

После передачи имущества и полной оплаты его стоимости истец с ответчиком на ДД.ММ.ГГГГ записались в Борский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на подачу документов для государственной регистрации перехода права собственности проданную по договору долю здания и земельного участка.

Однако ответчик вопреки достигнутой договоренности без объяснения причин явку своего представителя в регистрирующий орган в указанный день не обеспечил, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истцу пришлось подать документы на регистрацию перехода права собственности на долю здания и земельного участка в одностороннем порядке.

При этом в этот же день истец направил ответчику телеграмму, которой повторно предложил ему явиться в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ для государственной регистрации перехода права собственности на проданную по договору от ДД.ММ.ГГГГ долю здания и земельного участка.

Однако и это требование продавец проигнорировал.

Принимая во внимание, что заключенный истцом с ответчиком договор купли-продажи доли здания полностью исполнен сторонами, однако продавец противоправно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на долю здания и земельного участка к покупателю, государственная регистрация такого перехода должна быть произведена по решению суда.

Представитель истца Антипов А.В. (по доверенности) полностью поддержал доводы изложенные в исковом заявлении и просит суд в полном объеме удовлетворить заявленные требования уточнять исковые требования не желает.

Представитель ООО «» и ООО «» Сафина Л.Г. (по доверенности) с иском не согласна, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «» (продавец) в лице директора К.А.В. и Сысориным А.В.(покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ООО «» в счет оплаты по договору поступили денежные средства в сумме рублей от покупателя.

После поступления денежных средств на расчетный счет от бухгалтера стало известно, что проданное по настоящему договору имущество уже передано ранее по договору об отступном от ДД.ММ.ГГГГ кредитору - ООО «» - в счет оплаты по договору займа в сумме рублей.

На момент совершения сделки об отступном единственным учредителем и директором ООО «» являлась П.Е.В.

На момент совершения сделки купли-продажи с Сысориным А.В. единственным учредителем и директором являлся К.А.В.

Перемена в составе учредителей продавца была зарегистрирована ИФНС России по Борскому району г. Н. Новгорода ДД.ММ.ГГГГ в связи с продажей доли в уставном капитале.

Перемена в части изменения лица, действующего без доверенности, зарегистрирована в ИФНС России по Нижегородскому району г. Н. Новгорода ДД.ММ.ГГГГ в связи с избранием нового директора.

По условиям договора об отступном регистрация перехода права собственности на переданное имущество осуществляется после оформления прав продавца на земельный участок, таким образом сведения в ЕГРП об имеющемся у ООО «» имуществе не изменялись после заключения сделки об отступном.

Заключая договор купли-продажи с Сысориным А.В., К.А.В. заблуждался относительно своих правомочий на отчуждаемый объект недвижимого имущества. После выяснения вышеназванных обстоятельств, делающих невозможным исполнение договора купли-продажи с Сысориным А.В., ответчик обратился к Покупателю с предложением расторгнуть договор и вернуть оплаченные по договору деньги. Переговоры не привели к решению проблемы, что и стало причиной обращения истца в суд.

ООО «» не считает возможным исполнить сделку на условиях согласованных сторонами ДД.ММ.ГГГГ

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в зал судебного заседания не явились, о дне и месте слушания дела извещены надлежащим образом, поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, поступил отзыв (л-д. 20) приобщенный к материалам дела.

По встречному иску представитель ООО «» и ООО «» Сафина Л.Г. суду пояснила,

ДД.ММ.ГГГГ. года между ООО «» (продавец) в лице директора К.А.В. и Сысориным А.В.(покупатель) заключен договор купли-продажи доли в праве собственности в размере на часть здания, расположенного по адресу: , инвентарный номер: №, литер А,АЗ и соответствующей доли в праве на земельный участок под частью здания.

Заключая договор купли-продажи с Сысориным А.В., К.А.В. исходил из следующего:

продаваемый объект (доля в праве собственности на часть здания) принадлежит ООО » на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права;

никому не обещана, не заложена и не продана третьим лицам;

практически Обществом не используется;

требует капитального ремонта;

Сособственником ООО «» по данной части здания является Сысорин А.В..

Сысорин А.В. предложил заключить договор купли-продажи на долю, принадлежащую ООО «».

Цена была предложена Покупателем рублей.

Стороны пришли к соглашению, что рублей покупатель оплатит на расчетный счет, а рублей передаст директору по расписке личными денежными средствами.

После поступления денежных средств на расчетный счет Продавца от бухгалтера ООО «» стало известно, что проданное по настоящему договору имущество уже передано ранее по договору об отступном от ДД.ММ.ГГГГ - ООО «» (Новому кредитору по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ) - в счет оплаты по договору займа в сумме рублей.

Займ был предоставлен ООО «» в сумме рублей Обществом с Ограниченной ответственностью «» (ИНН №) перечислением на расчетный счет ДД.ММ.ГГГГ. Право требования суммы займа у ООО «» было уступлено Займодавцем по договору цессии ООО «» ДД.ММ.ГГГГ, а Обществом «» переуступлено ООО «» по договору цессии ДД.ММ.ГГГГ.

Новый кредитор, ООО «», и должник, ООО «», договорились о погашении суммы займа путем соглашения об отступном. Первоначально соглашение было достигнуто путем переговоров и обмена документами посредством факсимильной связи. Затем ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор и акт приема-передачи.

На момент совершения сделки об отступном единственным учредителем и директором ООО «» являлась П.Е.В.

Перемена в составе учредителей продавца была зарегистрирована ИФНС России по Нижегородскому району г. Н. Новгорода ДД.ММ.ГГГГ в связи с продажей доли в уставном капитале.

Перемена в части изменения лица, действующего без доверенности, зарегистрирована ИФНС России по Нижегородскому району г. Н. Новгорода ДД.ММ.ГГГГ в связи с избранием нового директора.

В архиве ООО «» хранились только первоначальные документы - проект договора об отступном, подписанный П.Е.В., с печатью ООО «» и факсовая копия этого же документа с подписью директора ООО «» Т.А.Г., и печатью названного юридического лица.

Действующим директором ООО «» сделка была подтверждена.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ: Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 2 статьи 451 ГК РФ:

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

ООО «» не считает возможным исполнить сделку на условиях, согласованных сторонами ДД.ММ.ГГГГ, так как встречное возмещение по сделке купли-продажи неравнозначно выгоде, получаемой от договора об отступном путем погашения кредиторской задолженности в сумме рублей.

ООО «» подтверждает свою волю на принятие отступного в счет полного погашения займа в сумме рублей.

После выяснения вышеназванных обстоятельств, делающих, по-мнению ООО «», невозможным исполнение договора купли-продажи с Сысориным А.В., К.А.В. лично и через Сафину Л. Г. обращался к Сысорину А.В. с предложением расторгнуть договор и вернуть покупателю оплаченные по договору деньги. Переговоры не привели к решению проблемы, что и стало причиной обращения Сысорина А.В. в Борский городской суд с требованием о понуждении Продавца к регистрации перехода права собственности на Покупателя.

Предложение о расторжении договора и возврате денежных средств, уплаченных покупателем было заявлено также представителем ООО «» во время беседы по делу № ДД.ММ.ГГГГ. Положительного ответа от Сысорина А.В. не последовало, также не последовало ответа на изменение договора, предложенного ООО «» в отзыве, представленном в судебном слушании по подготовке к делу ДД.ММ.ГГГГ. Действия Сысорина А.В. по сути являются отказом от изменения или расторжения договора.

На основании вышеизложенного, считает, что порядок предъявления требования об изменении или расторжении договора, предусмотренный статьёй 452 ГК РФ соблюден, а именно, требование о расторжении договора заявлено стороной в суд после отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Подача и рассмотрение данного встречного иска совместно с иском Сысорина А.В. к ООО «» соответствует нормам статей 137 и 138 ГПК РФ и приведет к наиболее полному и быстрому разрешению спора, а также удовлетворение встречного иска судом полностью исключает удовлетворение иска, заявленного Сысориным А.В.. А. В. к Обществу (».

Со своей стороны ООО «» подтверждает свое намерение в случае расторжения договора вернуть деньги, полученные по договору, Сысорину А.В.

По встречному иску представитель Антипов А.В. (по доверенности) с иском не согласен, пояснив суду, что спорное здание в натуре между сторонами не разделено, с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящий момент полностью всем зданием пользуется Сысорин А.В.

Данный факт подтверждается документами имеющимися в материалах дела, ООО «» не представлено судом доказательств существенных изменений обстоятельств, доводы стороны по данному поводу не могут являться существенными изменениями обстоятельств, кроме того переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.10 года следует: что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между сторонами.

После передачи владения ООО «» недвижимым имуществом покупателю Сысорину А.В., но до государственной регистрации права собственности покупатель Сысорин А.В. является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.

Не согласен с доводами стороны о неправильности формулировки исковых требований, считает ООО «» надлежащим ответчиком поскольку: если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности, что и сделано истцом.

Иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска отказать поскольку имущество продавцом было передано по акту приема передачи и данный документ сторонами подписан, ответчик уклоняется от совершения действий по государственной регистрации, считает, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю исполнено поскольку имущество перешло к Сысорину А.В. и подписан сторонами соответствующий документ о передаче имущества.

Суд заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему:

Истцом Сысориным А.В. заявлено требование произвести государственную регистрацию перехода права собственности на долю нежилого здания общей площадью кв.м., с условным номером № и на долю занимаемого этим зданием земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: от ООО «» к Сысорину А.В.

По встречному иску ООО «» заяавлено требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с целью передачи в собственность доли в праве собственности в размере на часть здания, расположенного по адресу: , инвентарный номер: №, литер А,А3 и соответствующей доли в праве на земельный участок под частью здания.

Согласно ст.551 ГК РФ: 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

Согласно абз. 3 п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Сысорин А.В. и ООО «» заключили договор купли продажи долей нежилого здания и долей земельного участка на котором расположен объект, находящихся по адресу: (л-д6). По акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ Сысорин А.В. принял от ООО «» долю нежилого здания и земельный участок (л-д7). Указанная сумма по договору получена продавцом в полном объеме (л-д8). Данный договор полностью исполнен обеими сторонами. ООО ««» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на долю здания и земельного участка к покупателю Сысорину А.В.

Истец Сысорин А.В. просит произвести государственную регистрацию, на основании договора купли продажи, а ООО «» просит суд расторгнуть договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ поскольку спорное имущество уже передано ранее по договору от отступном от ДД.ММ.ГГГГ - ООО «» в счет оплаты по договору займа в сумме рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010,

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что передача имущества по договору купли продажи произошла, и после передачи владения недвижимым имуществом покупателю Сысорину А.В., до государственной регистрации права собственности Сысорин А.В. является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения, в том числе против собственника ООО «».

Суд признает, что в данном случае у ООО «» отсутствуют правовые основания требовать от Сысорина А.В. расторжения договора купли-продажи, возврата имущества, переданного во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку имущество Сысорину А.В. было передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что Сысорин А.В. и ООО «» владеют общей долевой собственностью на это спорное здание, и земельный участок и в данном случает суд приходит к выводу, что продажа спорной доли в праве общей долевой собственности должна производиться с соблюдением правил статей 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод представителя ООО «» о том, что здание в натуре между сособственниками разделено не нашло своего подтверждения в судебном заседании.

Согласно имеющихся материалов дела судом установлено, что здание находится в общей долевой собственности, документов подтверждающих выдел в натуре здания суду не представлен, тем самым здание и земельный участок в натуре не разделены.

В соответствии с нормами гражданского законодательства РФ право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Поэтому довод представителя ООО «» о том, что фактически здание разделено в натуре между сособственниками суд в данном случае считает несостоятельным.

Суд отклоняет довод представителя ООО «» об отсутствии у представителя ООО «» права на продажу доли в момент заключения договора с истцом, поскольку спорное имущество по договору об отступном от ДД.ММ.ГГГГ передано ООО «», и была смена руководства предприятия и что в настоящий момент это существенное изменение обстоятельств, и что возмещение по сделке купли-продажи неравнозначно выгоде, получаемой от договора об отступном с ООО «», поскольку наличие договора об отступном не может послужить препятствием в государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ), так как владение спорным имуществом осуществляется только Сысориным А.В. Представитель ООО «» в судебном заседании пояснила, что спорное помещение ими не используется, так как «помещение Обществом не используется, требует капитального ремонта».

Смена руководства ООО «» не может являться существенным изменением обстоятельств поскольку суд исходит из того, что смена руководства при исполнении договора купли продажи не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при его заключении, судом установлено согласно встречного искового заявления, что бухгалтеру ООО «» было известно о передаче имущества по договору об отступном. Поэтому доводы представителя ООО «» по данному факту суд считает несостоятельными.

Исходя из изложенного, суд приходит к следующему: поскольку судом установлено, что договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Сысориным А.В. и ООО «» состоялся, передача владения недвижимым имуществом покупателю Сысорину А.В. перешла по акту приема передачи ДД.ММ.ГГГГ, тем самым обязательство продавца передать недвижимость покупателю суд считает исполненным, по данному факту сторонами документы подписаны, поэтому переход к покупателю Сысорину А.В. права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Поскольку ООО «» уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю Сысорину А.В. не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом ООО «» спорный договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит расторжению, в связи с чем встречные исковые требования ООО «» не подлежат удовлетворению.

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сысорина А.В. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на долю нежилого здания общей площадью кв.м., с условным номером № и на долю занимаемого этим зданием земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: от ООО «» к Сысорину А.В..

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «» к Сысорину А.В., третье лицо: ООО «» о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с целью передачи в собственность доли в праве собственности в размере на часть здания, расположенного по адресу: , инвентарный номер: №, литер А,А3 и соответствующей доли в праве на земельный участок под частью здания отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Борский суд в течение 10 дней, начиная с 1 апреля 2011 года.

Судья: А.Н.Кандалина.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда решение оставлено без изменения, жалоба без удовлетворения.