Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриевой Я. Б. к Обществу с ограниченной ответственностью «СИМ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, убытков

установил:

Дмитриева Я.Б. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «СИМ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, причиненного ей нарушением прав, как застройщика по договору о долевом участии в строительстве.

Указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу <адрес>, в соответствии с условиями которого ответчик взял на себя обязательства передать ей, как участнику долевого строительства указанный объект в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; свои обязательства по оплате -СУММА1-. она исполнила полностью. Тем не менее, ДД.ММ.ГГГГ ответчик квартиру не передал, нарушив взятые на себя обязательства.

Просит взыскать с ответчика неустойку по договору участия в долевом строительстве за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере -СУММА6-., неустойку по договору участия в долевом строительстве за период рассмотрения спора по существу из расчета -СУММА3-. в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, убытки в сумме -СУММА5-, вызванные необходимостью найма жилого помещения, компенсацию морального вреда в сумме -СУММА2-, расходы на оплату услуг представителя в сумме -СУММА4-

В судебном заседании истец, представитель истца на иске настаивали, пояснили, что в п. 5.1.4, 5.1.14 договора предусмотрено, что квартира подлежит передаче в течении 4 – х месяцев после истечения срока, указанного в разрешении на строительство. Действующим разрешением на строительство установлен срок ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с п.п. 4 ст. 4 Закона о долевом участии договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику, данное условие является существенным условием. Однако п. 3.1, 5.1.11 договора не содержат в себе конкретных сроков передачи объекта долевого строительства дольщику, в связи с чем противоречат закону. Ответчиком получено уже четвертое разрешение на строительство, то есть изменения в проектную документацию вносятся по инициативе застройщика. Считают что привязка срока сдачи дома к окончанию действия разрешения на строительство, которое застройщик вправе получить в одностороннем порядке, противоречит закону о долевом участии и ст. 190 ГК РФ. Кроме того, договор долевого участия вступает в законную силу с момента его государственной регистрации. Договор, заключенный сторонами государственную регистрацию прошел, однако соглашение к договору об изменении срока передачи объекта долевого строительства между сторонами не составлено в следствии чего и не зарегистрировано в органах Росреестра.

Заключенный между истцом и ответчиком договор является договором присоединения, т.к. является типовым для всех остальных дольщиков и содержит одинаковые для всех дольщиков условия. Влиять на условия заключаемого договора истец не могла и рассчитывала, что получит жилое помещение не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Условия договора, привязывающие срок сдачи объекта долевого строительства к сроку окончания разрешения на строительство является для истицы явно обременительным, на которые бы она никогда не согласилась.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что ООО «СИМ» гарантирует сдачу квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <адрес>. Оснований полагать, что строительство будет затягиваться и объект не будет сдан в сроки установленные разрешением на строительство и договором не имеется. При подписании договора стороны добровольно приняли на себя его условия, которые обязательны не только для участника долевого строительства, но и для застройщика. На дату заключения договора срок разрешения на строительство установлен ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с внесением изменения в проектную документацию на объект. Департаментом градостроительства и архитектуры г. Перми выдано новое разрешение на строительство, согласно которому срок окончания строительства определен ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с договором застройщик вправе внести изменения в проект, а инвестор заранее дает на это согласие. П. 5 договора установлено, что сроком окончания работ считается срок, установленный действующим разрешением на строительство. Исходя из буквального толкования договора долевого участия, срок исполнения обязательств по сдаче объекта в эксплуатацию, определен не конкретной датой, а указанием на условие, определяющее этот срок. Возможность определения срока не конкретной датой, а указанием на условие, которое четко позволяет определить этот срок, не только не противоречит закону, но и напрямую предусмотрена ст. 314 ГК РФ. Ссылка в п. 5.1.1. договора долевого участия на срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ не является и не может являться основанием для определения срока выполнения обязательств по договору, так как несет совершенно иную смысловую и правовую нагрузку, поскольку только констатирует факт окончания строительства, существующий на дату подписания настоящего договора, тогда как в п. 5.1.4 договора четко говориться именно о сроке. После наступления условия, предусмотренного пунктом 5.1.11, срок 4 месяца для передачи квартиры автоматически стал считаться не с ДД.ММ.ГГГГ года, а с ДД.ММ.ГГГГ года. Положения ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214 – ФЗ «Об участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае не имеют отношения к рассматриваемой ситуации, так как применяются к отношениям, когда строительство не может быть выполнено в установленный разрешением на строительство или договором срок. Всем участникам долевого строительство было направлено уведомление об изменении проектной документации и продлении срока действия разрешения на строительство.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив документы, оснований к удовлетворению требований суд не усматривает, исходя из следующего.

В соответствии со 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 6 названного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 вышеуказанного закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленной порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СИМ» (далее застройщик) и Дмитриевой Я.Б. (далее инвестор) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный кирпичный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями, расположенный по строительному адрес <адрес> и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру № общей проектной площадью 33,98 кв.м инвестору. Инвестор, свою очередь, принял на себя обязательство уплатить цену в размере -СУММА1- принять квартиру. Данный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

Согласно п. 3.1 Договора, на стадии строительства возможно изменение застройщиком проектной документации на жилой дом без согласования с инвестором, в связи с чем общая площадь мест общего пользования подлежит уточнению после проведения их технической инвентаризации. Инвестор заранее дает согласие на любые изменения проектной документации на жилой дом, в том числе на изменение застройщиком общей площади мест общего пользования, этажности жилого дома при условии, что квартира будет соответствовать характеристикам, указанным в п. 1.1.2 договора.

Согласно п. 5.1.1 Договора застройщик принял на себя обязательство выполнить работы по строительству и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ года.

Пунктом 5.1.4 Договора предусмотрено, что по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан передать инвестору квартиру по акту приема-передачи в срок не позднее четырех месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство дома.

Согласно п. 5.1.11 Договора застройщик обязан своевременно обеспечивать продление срока действия разрешения на строительство в случаях изменения проектной документации на дом или в случаях невозможности завершения строительства дома по объективным причинам до окончания срока, указанного в разрешении на строительство. В случае, если в установленном законодательством порядке, срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома.

Из представленной справки ООО «СИМ» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что Дмитриева Я.Б., будучи инвестором, исполнила свои финансовые обязательства по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ года, уплатив застройщику сумму в размере -СУММА1-. (л.д. 10).

Согласно представленным документам, Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми выдано ООО «СИМ» разрешение на строительство № многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24)

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми выдано разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ года. Разрешение выдано в замен разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением проектных характеристик (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми вновь выдано разрешение на строительство сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО «СИМ» направлялось уведомление Дмитриевой Я.Б. об изменении в проектной документации. Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ получено ею лично; уведомление от ДД.ММ.ГГГГ возвращено за истечением срока хранения (л.д. 27-36)

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что нарушений условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, относительно сроков исполнения обязательств застройщиком, не нарушены. При заключении договора стороны не предусмотрели срок окончания строительства конкретной датой, а обговорили условие о том, что обязанность застройщика по передаче квартиры инвестору возникнет только после наступления определенных условий, а именно: ввода дома в эксплуатацию. Также договором предусмотрена возможность изменения проектной документации застройщиком без получения на это разрешения инвестора (п. 3.1. договора).

Как следует из обстоятельств дела, срок действия разрешения на строительство продлен в установленном законом порядке; данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. При наличии данного факта, срок, установленный настоящим договором (п. 5.1.11) для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома.

Обязанность застройщика передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема – передачи, предусмотренная п. 5.1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ года, наступает по окончании строительства и ввода в эксплуатацию – в срок не позднее 4 – х месяцев с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 4 – х месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство дома то есть до ДД.ММ.ГГГГ года.

Доводы представителя истца, о том, что произошли нарушения существенных условий договора: сроков строительства, сроков передачи квартиры, сроков установленных разрешением на ввод в эксплуатацию, по мнению суда - не состоятельны, поскольку противоречат буквальному толкованию условий договора и положений законодательства.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Закрепленная в гражданском праве Российской Федерации свобода договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом не противоречащие ему (ст. 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, в частности выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, проектной документации.

Таким образом, анализируя приведенные нормы закона можно сделать вывод о том, что Застройщик вправе передать дольщику объект долевого строительства исключительно после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (в данном случае многоквартирного дома). Исходя из буквального толкования заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, а также принимая во внимание, что ответственность застройщика в соответствии с нормами Закона Об участии в долевом строительстве возникает лишь в случае нарушения срока передачи объекта строительства после ввода его в эксплуатацию? при этом срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался, обязанность ООО «СИМ» по передаче истице квартиры в настоящее время возникает не ранее ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая, что предусмотренные договором сроки на момент вынесения решения не наступили, права истца, как потребителя, и как участника долевого строительства нарушены быть не могут, в связи с чем оснований для удовлетворении требований истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и убытков - не имеется, в их удовлетворении следует отказать.

Доводы истицы и её представителя о том, что права Дмитриевой Я.Б. нарушаются заключением Договора об участии в долевом строительстве, являющегося договором присоединения суд считает несостоятельными. Как было указано выше – условия договора являются понятными, не содержат неясности. Учитывая право гражданина быть свободным в заключении договора суд полагает, что истица, полагая не приемлимыми для себя условия договора об участии в долевом строительстве - вправе была отказаться от его заключения.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 199 ГПК, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Дмитриевой Я. Б. к Обществу с ограниченной ответственностью «СИМ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, убытков – отказать.

Решение в течении месяца может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми со дня изготовления мотивированной части решения.

Судья: -Е.П. Борцова