Гражданский кодекс часть 1

26 августа 2014 года г. Олонец Республика Карелия Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Хольшева А.Н. при секретаре Мерлиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой З.И. к ООО "Причал" о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен по тем основаниям, что в соответствии с договором аренды №ххх от хх.хх.хх г. истец представил ответчику в аренду здание магазина, расположенное по адресу: ...., площадью ххх кв.м.

Согласно раздела х договора арендатор должен оплачивать арендную плату в размере сумма.

хх.хх.хх г. арендодатель направила письмо арендатору с предложением изменить размер арендной платы. На данное письмо арендатор не ответил.

Арендную плату по договору №ххх от хх.хх.хх г. арендатор не оплачивает на протяжении Х (....) месяцев, то есть с января по июнь.

хх.хх.хх г. арендатор был поставлен в известность о допускаемых нарушениях и ему было предложено в срок до хх.хх.хх г. освободить занимаемое помещение.

До настоящего времени в добровольном порядке ответчик договор аренды не расторг и помещение магазина не освободил.

На основании изложенного истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения №ххх от хх.хх.хх г. г., обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ...., площадью ххх кв.м., взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере сумма.

В судебном заседании истица Васильева З.И. и ее представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ООО «Причал» ФИО1 с иском не согласился, пояснил, что хх.хх.хх г. между Васильевой З.И. и ООО «Причал» был заключен договор аренды здания магазина, расположенного по адресу: ..... Согласно п. «х» данного договора арендная плата составляла сумма в месяц и должна была вноситься х числа каждого месяца. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Согласно п. х указанного договора срок его действия до хх.хх.хх г. года. Согласно условиям договора арендная плата в размере сумма вносилась ежемесячно с хх.хх.хх г. и до хх.хх.хх г.. С хх.хх.хх г. учитывая устную просьбу Васильевой З.И. и отсутствие возражений директора ООО «Причал», арендная плата стала вноситься в большем размере, чем предусмотрено договором. ООО «Причал» стало выплачивать арендную плату за несколько месяцев вперед (подтверждается .... расходными кассовыми ордерами). Таким образом, за период с хх.хх.хх г. до хх.хх.хх г. Васильевой З.И. было передано по договору от хх.хх.хх г. из кассы ООО «Причал» в качестве арендной платы сумма, что составляет размер арендной платы на ХХ года и ХХ месяцев вперед, то есть до хх.хх.хх г. года.

Таким образом, ответчик не нарушал условий договора и арендную плату выплатил в полном размере в связи с чем просрочек по выплате арендной платы не возникло.

Третье лицо - ФИО3 в суд своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся и надлежащим образом извещенной стороны ФИО3.

Заслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что Васильева З.И. является собственником здания магазина №ххх назначение: нежилое, х-этажный, общей площадью ХХ кв.м., инв. №ххх, кадастровый номер №ххх, расположенное по адресу: ...., д. Мегрега, ..... хх.хх.хх г. Васильева З.И. заключила с ООО «Причал» договор аренды здания магазина №ххх назначение: нежилое, х-этажный, общей площадью ХХ кв.м., инв. №ххх, кадастровый номер №ххх, расположенное по адресу: ...., д. Мегрега, ...., согласно условиям, которого арендная плата взимается ежемесячно в размере сумма в месяц х числа каждого месяца. Изменения в арендную плату вносятся по согласованию сторон.

Вышеуказанный договор согласно сведениям ФИО3 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

хх.хх.хх г. Васильева З.И. подписала с ООО «Причал» договор аренды, предметом которого было предоставление арендодателем здания магазина №ххх назначение: нежилое, х-этажный, общей площадью ХХ кв.м., инв. №ххх, кадастровый номер №ххх, расположенное по адресу: ...., а арендатор обязуется вернуть имущество в надлежащем состоянии. Указанным же договором установлена арендная плата в размере сумма в месяц. Указанный договор был подписан обеими сторонами и представлен в ФИО3 для регистрации.

Уведомлением ФИО3 от хх.хх.хх г.. государственная регистрация была приостановлена в связи с наличием в государственном реестре права актуальной записи об аренде здания магазина ООО «Причал». Указанное обстоятельство явилось препятствием для государственной регистрации договора, так как имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Сообщением ФИО3 от хх.хх.хх г.. Васильева З.И. была уведомлена об отказе в государственной регистрации в связи с не устранением ею нарушений препятствующих регистрации договора.

С хх.хх.хх г. ООО «Причал» Васильевой З.И. стало выплачивать по договора аренды значительные суммы денежных средств, что подтверждается расходными кассовыми ордерами.

Подавая рассматриваемый иск, истец требует расторгнуть договор аренды нежилого помещения №ххх от хх.хх.хх г.. и обязать ответчика освободить занимаемое помещение.

Исходя из положения ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно двумя способами, а именно: по соглашению сторон или по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами, договором.

Существенным признаются нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Статья 451 ГК РФ предусматривает так же расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В обоснование своих требований истец указывает, что хх.хх.хх г. арендатору было предложено изменить размер арендной платы, однако арендатор на предложение не отреагировал. В течение х месяцев арендатор не выплачивает арендную плату.

Отношения складывающиеся между Васильевой З.И. и ООО «Причал» урегулированы договором №ххх от хх.хх.хх г.. хх.хх.хх г. стороны подписали новый договор аренды №ххх в котором указали, что размер арендной платы составляет сумма рублей и уменьшили срок договора аренды до хх.хх.хх г.., однако последний договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 650 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды №ххх от хх.хх.хх г., который может быть расценен как новый договор между теми же сторонами или дополнительное соглашение об изменении размера платы за арену, мог считаться заключенным только с момента его регистрации в ЕГРП, что согласуется так же с п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с изложенным в отсутствие доказательств государственной регистрации договора №ххх от хх.хх.хх г., суд признает его незаключенным, а с учетом сведений представленных ФИО3 о том, что договор от хх.хх.хх г. зарегистрирован в ЕГРП и продолжает действовать, истца и ответчика надлежит считать приобретшими в силу закона права и обязанности по договору аренды здания магазина №ххх от хх.хх.хх г. в первоначальной редакции этого договора.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что при разрешении данного спора следует придерживаться той позиции, что правоотношения сложившиеся между истцом и ответчиком урегулированы договором аренды №ххх от хх.хх.хх г..

Рассматривая требования о расторжении договора аренды по основаниям отказа арендатора от заключения надлежащего соглашения и ввиду просрочки платежей, суд отмечает, что из положений договора №ххх от хх.хх.хх г. заключенного Васильевой З.И. с ООО «Причал» изменение арендной платы осуществляется по согласованию сторон ( п. х).

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором но не чаще чем два раза в год.

Основания для расторжения договора в судебном порядке, поименованные выше, изложены в Гражданском кодексе и расширительному толкованию не подлежат.

Рассматривая требование истца о расторжении договора аренды по основанию отказа ответчика в согласовании увеличения размера арендной платы с позиции возможности расторжения договора по условиям существенного нарушения договора арендатором, суд отмечает, что в результате отказа арендатора в добровольном порядке увеличить сумму арендной платы существенных нарушений, которые могли бы повлечь для арендодателя ущерб, который в значительной степени лишил бы ее того, на что она рассчитывала при заключении договора, арендатором не допущено. Истец по условиям договора аренды от хх.хх.хх г.. на настоящий момент получил оплату за аренду в большем размере, чем предусмотрено договором.

При этом следует отметить, что договор не содержит условия запрещающего вносить сумму оплаты за аренду вперед, вплоть до даты окончания срока соглашения.

Условия договора от хх.хх.хх г. не предусматривают увеличение размера арендной платы в одностороннем, уведомительном порядке, что позволило бы считать договор от хх.хх.хх г. извещением ответчика об увеличении размера арендной платы. При условии, обозначенном в договоре о согласовании изменения размера арендной платы увеличение размера арендной платы может происходить только с согласия сторон договора.

Иными случаями, при которых в силу закона, требования арендодателя о расторжении договора аренды являются обоснованными, содержатся в статье 619 ГК РФ.

Названная статья предусматривает удовлетворение требований о расторжении договор аренды в случаях если: арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Наличие вышеуказанных оснований для расторжения договора истцом суду не представлено, доводы истца о том, что ответчик не выплачивает истцу арендную плату с хх.хх.хх г. не принимаются во внимание, по изложенным выше основаниям, а именно в связи с значительной переплатой ответчиком размера сумм которые он должен был заплатить в ХХХХ году.

Сам договор аренды №ххх от хх.хх.хх г. оснований, которые могли бы послужить поводом к расторжению договора аренды не содержит.(даже оплата арендной платы не входи в обязанность арендатора).

Последним основанием, которое могло бы являться поводом для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств. Отказ ответчика согласовывать увеличение размера арендной платы и невыплата арендной платы при том, что имеется переплата на момент подачи иска не являются существенными изменениями обстоятельств, при которых, в случае если стороны могли их предвидеть они бы не заключали договор.

Указанные обстоятельства являются предсказуемыми.

Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды от хх.хх.хх г.. и возложении обязанности на ответчика освободить помещение магазина не могут быть удовлетворены.

Поскольку судом установлена значительная переплата ответчиком истцу по договору аренды, требование о взыскании сумма удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Васильевой З.И. к ООО "Причал" о расторжении договора аренды, освобождении помещения, взыскании арендной платы- отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Хольшев Мотивированное решение в соответствии со ст. 199 ГПК РФ

составлено хх.хх.хх г.г.