Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 к Крымскому региональному управлению ЗАО КБ «Приватбанк», Частному нотариусу Симферопольского городского нотариального округа ФИО1 о признании договора недействительным,

у с т а н о в и л :

Между истцом и ЗАО КБ «Приватбанк» заключен кредитный договор от 05.09.2007г. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору между ФИО1 и ЗАО КБ «Приватбанк» заключен договор ипотеки <адрес> в <адрес>. Договор удостоверен частным нотариусом ФИО1ДД.ММ.ГГГГ по реестру №.

Пунктом 33.3 договора ипотеки от 06.09.2007г. предусмотрено, что в обеспечение обязательств по кредитному договору истец передал в ипотеку недвижимое имущество квартиру общего заселения № в <адрес> в <адрес>, общей площадью 65,6 кв.м, жилой площадью 42,8 кв.м. Предмет ипотеки принадлежит истцу на основании договора дарения удостоверенного государственным нотариусом ФИО1 от 28.07.1995г. №. Предмет ипотеки принадлежит истцу на основании договора дарения удостоверенного государственным нотариусом ФИО1 от 08.09.2000г. №. Предмет ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект.

Истец полагает, что при заключении договора ипотеки в нарушение действующего на тот период времени законодательства не верно определен предмет ипотеки, а именно: недвижимое имущество квартиру общего заселения (в целом) № в <адрес> в <адрес>, общей площадью 65,6 кв.м., жилой площадью 42,8 кв.м., в то время, как истцу принадлежит два объекта недвижимости: комната № в коммунальной <адрес> в <адрес> и комната №<адрес>, расположенной в <адрес>.

Судом установлено, что в соответствии с договором дарения комнаты в коммунальной квартире от 08.09.2000г., зарегистрированного в реестре государственного нотариуса ФИО1№, ФИО1 подарила, а ФИО1 принял в дар комнату № в коммунальной <адрес> в <адрес>. Указанная квартира в целом состоит из: двух жилых комнат №, 5, прихожей №, ванной №, кухни№. В <адрес> – жилая № – жилой площадью 27,1 кв.м., в общем пользовании: прихожая №, ванная №, кухня №. Указанная комната коммунальной <адрес> принадлежит ФИО1 на основании решения Киевского районного суда <адрес> от 31.07.2000г. и зарегистрирована в БТИ <адрес> 21.08.2000г. под регистрационным №.

Согласно выписки из реестра прав собственников на недвижимое имущество от 09.05.2007г. собственником квартиры общего заселения комнаты № в <адрес>, что составляет 1/1, в <адрес> является ФИО1. Основанием возникновения права собственности является договор дарения от 08.09.2000г. №.

На основании договора дарения от 28.07.1995г., зарегистрированного в реестре государственного нотариуса ФИО1№, ФИО1 и ФИО1 подарили, а ФИО1 принял в дар <адрес>, расположенную в <адрес>. Квартира состоит из одной комнаты № жилой площадью 15,7 кв.м., в общем пользовании кухня №, санузел №, коридор №. Данная квартира принадлежала ФИО1 и ФИО1 в равных долях каждому на основании свидетельства о праве собственности на жилье, выданного 05.01.1995г. исполкомом Симферопольского городского совета, согласно распоряжению органа приватизации от 05.01.1995г. №, зарегистрированного в БТИ <адрес> 27.02.1995г. под №.

Согласно выписки из реестра прав собственников на недвижимое имущество от 21.05.2007г. собственником квартиры общего заселения комнаты № в <адрес>, что составляет 1/1, в <адрес> является ФИО1. Основанием возникновения права собственности является договор дарения от 28.07.1995г. №.

В Законе Украины «Об ипотеке» дано определение ипотеки. Ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредит.

Статьей 5 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях: недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация; недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание; недвижимое имущество зарегистрированное в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено настоящим Законом.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено настоящим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

В соответствии со ст. 18 Закона Украины «Об ипотеке», ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Ипотечный договор должен содержать следующие существенные условия:

- для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц сведения о: для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и индивидуального идентификационного номера в Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов и других обязательных платежей; для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства за пределами Украины;

- содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и / или ссылки на сделку, в которой установлено основное обязательство;

- описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и / или его регистрационные данные, в том числе кадастровый номер. В случае ипотеки земельного участка должно указываться его целевое назначение;

- ссылка на выдачу закладной или ее отсутствие.

В случае отсутствия в ипотечном договоре одного из вышеуказанных существенных условий он может быть признан недействительным на основании решения суда.

Ипотечный договор может содержать другие положения, в частности, определение стоимости предмета ипотеки, ссылку на документ, подтверждающий право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, сведения об ограничении и обременении прав ипотекодателя на предмет ипотеки, определение способа обращения взыскания на предмет ипотеки.

В случае если ипотекой обеспечивается возвращение займа, кредита для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно части 2 указанной статьи к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно части 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В силу части 3 названой статьи, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Таким образом, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ предметом ипотеки является квартира общего заселения (в целом) № в <адрес> в <адрес>. Предмет ипотеки (квартира общего заселения (в целом) № в <адрес> в <адрес>) зарегистрирован в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект (п. 33.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ). При этом материалами дела подтверждается, что существуют два отдельных выделенных объекта недвижимости комната № в коммунальной <адрес> в <адрес> и комната №<адрес>, расположенная в <адрес>.

Представленный технический паспорт на <адрес> в <адрес> не является правоустанавливающим документом, а также не подтверждает факт существования отдельно выделенного в натуре объекта недвижимости - <адрес> в <адрес>.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о неправильном определении предмета ипотеки в п. 33.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, что является нарушением требований ст. 18 Закона Украины «Об ипотеке», а также части 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также делает невозможным обращение взыскания на предмет ипотеки, в случае нарушения условий договора.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Аналогичные правила закреплены в пунктах 3 и 4 статьи 267 Гражданского кодекса Украины.

Ответчики с соответствующим заявлением в суд не обращались, в связи с чем, у суда не имеется оснований для применения сроков исковой давности.

Частями 1, 2, 3 статьи 215 ГК Украины предусмотрено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1 - 3, 5 и 6 статьи 203 настоящего Кодекса. Сделка является недействительной, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность по основаниям, установленным законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).

Содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам. Сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею (части 1, 5 статьи 203 ГКУ).

Статьей 168 ГК РФ, действующей на территории Российской Федерации в период возникновения спорных правоотношений (в том числе применительно к действию соответствующих редакций норм права ГКУ) предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (недействительна), если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ необходимо признать недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 197, 168, 181, 199, 203, 215, 420, 432 ГК РФ, ч. 1, 5 ст. 203 ГКУ, ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке», суд -

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1 к Крымскому региональному управлению ЗАО КБ «Приватбанк», Частному нотариусу Симферопольского городского нотариального округа ФИО1 о признании договора недействительным – удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор ипотеки квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО КБ «Приватбанк» и удостоверенный частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО1ДД.ММ.ГГГГ, по реестру за №

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья ФИО1