Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации г.о. Кохма к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, выселении и снятии с регистрационного учета

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Кохма обратилась в суд с иском к ФИО3, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, выселении и снятии с регистрационного учета.

Исковые требования обоснованы тем, что между МУ «Отдел архитектуры и градостроительства» администрации г.о. Кохма и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ипотечного займа № 44. МУ «Отдел архитектуры и градостроительства» администрации г.о. Кохма выполнило свои обязанности займодавца, предоставив ФИО3 как заемщику денежные средства в виде ипотечного займа на 10 лет в сумме 300000 рублей для покупки квартиры. Выделенные денежные средства использованы заемщиком по назначению для приобретения квартиры, что подтверждается соответствующим договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно договору займа ответчица приняла на себя обязательства ежемесячно вносить платеж в размере 1/120 части суммы займа и 5% годовых за август 2011 года, далее с платежа за сентябрь 2011 года – 13% годовых, которые уплачиваются заемщиком самостоятельно и за свой счет путем безналичного перечисления через банки по реквизитам, согласно графику платежей и считается уплаченным в момент его зачисления на указанный займодавцем банковские счета. На дату подачи искового заявления ответчица уплатила в счет возврата суммы займа 46680 рублей и процентов по займу – 3730 рублей. С ДД.ММ.ГГГГ заемщик перестал производить платежи согласно заключенному договору ипотечного займа. По состоянию на дату подачи искового заявления задолженность заемщика составляет 253320 рублей по основному займа, по процентам по займу – 137960 рублей, итого 391280 рублей. С целью обеспечения договора ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Отдел и архитектуры и градостроительства» и ФИО3 был заключен договор залога квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому стороны определили стоимость предмета залога в сумму 300000 рублей. Истец неоднократно письменно уведомлял ответчицу о намерениях обратить взыскание на заложенную квартиру, о начислении пени на каждый день просрочки, направлял требования о погашении образовавшейся задолженности, однако дыне требования остались без ответа и удовлетворения. В связи с тем, что истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество, истец также заявляет требования о выселении ФИО3 и ее несовершеннолетней дочери ФИО2 из жилого помещения. В связи с этим истец просит обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а именно на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, разрешить администрации г.о. Кохма реализацию предмета залога путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость имущества в сумме 300000 рублей, выселить ФИО3, а также ее несовершеннолетнюю дочь ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> снять их с регистрационного учета по данному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ определением суда произведена замена истца администрации г.о. Кохма на правопреемника Управление строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации г.о. Кохма.

ДД.ММ.ГГГГ истец утонил заявленные требования в части определения начальной стоимости имущества при продаже с публичных торгов, увеличив начальную стоимость с 300000 рублей до 1162000 рублей (л.д. 207).

В судебном заседании представитель Управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации г.о. Кохма по доверенности ФИО1 (л.д. 117) поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно просила при обращении взыскания на заложенное имущество определить начальную продажную цену квартиры, исходя из заключения судебной экспертизы.

Ответчица ФИО3 в судебном заседании не оспаривала наличие задолженности перед ответчиком в сумме, указанной в акте сверки расчетов, и признала заявленные требования в части обращения взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, о чем представила соответствующее письменное заявление (л.д. 211). Требования истца о выселении и снятии с регистрационного учета не признала, заявив, что намерена в ближайшее время погасить имеющуюся задолженность и не допустить продажу квартиры с публичных торгов. Пояснила, что в настоящее время в спорной квартире проживает ее сестра, однако она желала бы сохранить регистрацию в спорной квартире до окончания публичных торгов, в случае если они все же состоятся.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ТУСЗН по г.о. Кохма и Ивановскому муниципальному району по доверенности ФИО4 (л.д. 124) не возражала против удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество, однако считает, что за ответчицей и ее несовершеннолетней дочерью должно быть сохранено право на проживание и регистрация по месту жительства до продажи квартиры.

Прокурором – помощником Ивановского межрайонного прокурора Лобановой Г.Е. дано заключение, согласно которому ответчик имеет право на признание иска, в связи с чем требования истца подлежит удовлетворению в части признанной ответчиком.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого стала квартира, расположенная по адресу: <адрес>, цена сделки составила 470000 рублей, из которых 300000 рублей перечисляется МУ администрации г.о. Кохма Ивановской области «Отдел архитектуры и градостроительства» в течение десяти дней со дня государственной регистрации договора ипотеки в Управлении Федеральной регистрационной службы по ивановской области. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи и право собственности ФИО3 на приобретенную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 21, 22).

ДД.ММ.ГГГГ между МУ администрации г.о. Кохма Ивановской области «Отдел архитектуры и градостроительства» и ФИО3 был заключен договор ипотечного займа № 44, по условиям которого ответчице предоставлены денежные средства в виде ипотечного займа в сумме 300000 рублей под проценты в качестве оплаты приобретаемого ФИО8 жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (п. 1.1 и п. 1.2. Договора). За пользование денежными средствами ответчик обязался уплачивать истцу проценты в размере 5 % годовых по платеж за август месяц 2011 года, далее с платежа за сентябрь месяц 2011 года – 13% годовых (п. 2.1 Договора). Ежемесячный платеж состоял из 1/120 части суммы займа и проценты за пользование займом (п. 2.3. Договора). В обеспечение обязательства заемщика по возврату займа и уплаты процентов по нему должен был быть заключен договор залога квартиры (ч.3 Договора). Договором также предусмотрена возможность обращения взыскания на предмет залога (п. 6.3 Договора). Приложением к договору займа явился график платежей (л.д. 37, 38-40).

ДД.ММ.ГГГГ между МУ администрации г.о. Кохма Ивановской области «Отдел архитектуры и градостроительства» и ФИО3 был заключен договор залога квартиры. Данный договор был заключен с целью обеспечения договора ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГ года, предметом залога явилась квартира, расположенная по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора). Переданное в залог имущество обеспечивает погашение суммы долга по договору займа с учетом процентов по нему, а также сумм, предусмотренных пп. 1, 2, 3, 4 п.1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае неиполнения ФИО3 принятых обязательств по договору ипотечного займа (п. 1.5 договора). В соответствии с условиями договора залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, в том числе, при систематическом нарушении залогодателем сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, а также при невыполнении требования о досрочном исполнении обязательства по договору ипотечного займа (п. 4.1 договора). Стороны договорились, что порядок реализации предмета залога определяется действующим законодательством, по договоренности сторон, оформленной нотариально удостоверенным согласием после возникновения права обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель и залогодатель могут определить другой порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 4.2 договора). Указанный договор и ипотека были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-30).

ДД.ММ.ГГГГ МУ администрации г.о. Кохма Ивановской области «Отдел архитектуры и градостроительства» была исполнена обязанность по перечислению денежных средств в сумме 300000 рублей на счет продавца квартиры ФИО7, что подтверждается платежным поручением № (л.д. 20).

Из представленной суду выписки из ЕГРП следует, что в настоящее время собственником однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> является ФИО3 В ЕГРП зарегистрировано обременение права в виде ипотеки (л.д. 92).

В связи с неисполнением ФИО3 обязательств, предусмотренных договором займа МУ администрации г.о. Кохма Ивановской области «Отдел архитектуры и градостроительства» обратилось в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору ипотечного займа. Решением Ивановского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования были удовлетворены, с ФИО3 взыскана задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме ипотечного займа в размере 295000 рублей, процентов по договору ипотечного займа в размере 23286 рублей, пени в размере 16747,50 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4951 рублей, то есть всего 339984,50 рублей (л.д. 212-213).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Ивановского МОСП УФССП России по Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство по взысканию с ФИО3 в пользу МУ администрации г.о. Кохма Ивановской области «Отдел архитектуры и градостроительства» 339984,50 рублей. Данное исполнительное производство было возбуждено на основании исполнительного листа, выданного Ивановским районным судом Ивановской области во исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86-87, 88-89).

Из представленного суду расчета задолженности по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности ФИО3 по основному долгу составил 253320 рублей, по процентам – 159914 рублей (л.д. 209-210).

Согласно адресным справкам в квартире, расположенной по адресу: <адрес> зарегистрированы ФИО3 и ее несовершеннолетняя дочь ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 84).

В связи с оспариванием ответчицей начальной продажной цены заложенной квартиры судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено специалистам ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Согласно заключению экспертов рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 1162000 рублей (л.д. 157-200).

В ходе неоднократных реорганизаций в настоящее время вопросами ипотечного кредитования в администрации г.о. Кохма занимается Управление строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации г.о. Кохма. В подтверждение реорганизаций суду представлены соответствующие решения Совета городского округа Кохма и Положения о соответствующих органах (л.д. 13-19, 125-138).

Возможность обращения взыскания на задолженное имущество предусмотрена ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ. Ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с ч.1 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. В соответствии с ч.2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч.3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. Согласно абз. 2 ч.4 ст. 198 ГПК в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

В связи с тем, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> согласно п.3 Договора ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГ и договора залога квартиры от ДД.ММ.ГГГГ находится в залоге и обеспечивает обязательства ответчика по возврату займа, а также, учитывая признание ответчиком иска в данной части, то суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество.

Вопросы, решаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество определены ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности в соответствии с п.2 ст. 54 закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с представленным актом расчета задолженности на момент принятия решения суда задолженность ФИО3 по договору ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 253320 рублей, задолженность по уплате процентов на сумму займа, рассчитанной на ДД.ММ.ГГГГ в размере 159914 рублей, указанные суммы ответчицей не оспаривались. В связи с этим из стоимости заложенного имущества подлежат уплате указанные суммы.

Также в соответствии с условиями договора ипотечного займа за пользование денежными средствами заемщик уплачивает проценты, начиная с сентября месяца 2011 года в размере 13% годовых. Согласно п.2 ст. 809 ГК РФ проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Начисление процентов после состоявшегося решения Ивановского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается актом расчета задолженности. Соответственно, из стоимости заложенного имущества также подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами в размере 13% годовых на сумму основного долга начиная с ДД.ММ.ГГГГ года.

Кроме того, в соответствии с пп. 1, 3 п.1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество. Согласно решению Ивановского районного суда Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ в связи с ненадлежащим исполнение договора ипотечного займа № с ФИО3 взысканы пени в размере 16747,50 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4951 рубль. Указанные суммы в общем размере 21698,50 рублей также подлежат взысканию из стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п.1 и п.2 ст. 56 и п.1 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, которые организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 59 закона. Согласно п.1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Согласно заявленным требования истец просит реализовать заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, разрешив реализацию имущества администрации г.о. Кохма. Несмотря на признания данного требования ответчиком, оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку данное требование противоречит закону, определившего лицо, которое организует и проводит публичные торги. Соглашения между истцом и ответчиком об организации открытого аукциона между сторонами договора не имеется, соответствующего требования истцом не заявлено.

Решая вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества при его реализации, судом учитывается, что данная цена определяется на основании заключения эксперта об определения рыночной стоимости имущества, в связи с чем цена должна быть установлена равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. В связи с тем, что рыночная стоимость заложенной квартиры определена в размере 1162000 рублей, то начальная продажная цена квартиры определяется в размере 929600 рублей.

Рассматривая требования истца о выселении ФИО3 и ее несовершеннолетней дочери ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на которое обращается взыскание, а также о снятии ответчицы и ее дочери с регистрации по данному адресу суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, указанным в приведенной норме условием прекращения права пользования жилым помещением залогодателей является реализация предмета залога, предполагающая переход права собственности на заложенное имущество к другому лицу.

До момента реализации спорной квартиры права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит ответчику в силу положений п.1 ст. 209 ГК РФ. Согласно п.2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Согласно п.1 ст. 60 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Учитывая, что право собственности ответчика на предмет ипотеки не может быть прекращено до реализации его на торгах, наличие у ответчицы возможности прекратить ипотеку путем погашения суммы подлежащей уплате, ответчица и ее несовершеннолетняя дочь выселению из спорной квартиры не подлежат, оснований для снятия их с регистрационного учета также не имеется.

Кроме того, суд обращает внимание, что истцу, как залогодержателю спорной квартиры, не принадлежит право на предъявление требования о выселении, данное право принадлежит лишь новому собственнику квартиры.

Таким образом, требования истца о выселении ФИО3 и ее несовершеннолетней дочери из квартиры и снятии их с регистрационного учета удовлетворению не подлежат.

Согласно определению Ивановского районного суда Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ на ответчика была возложена обязанность по оплате назначенной судом строительно-технической экспертизы. В материалы дела представлено ходатайство эксперта об оплате экспертизы в сумме 6250 рублей. Доказательств оплаты указанной суммы суду не представлено. В связи с этим суд в соответствии с положениями ч.1 ст. 96 и ч.1 ст. 98 ГПК РФ полагает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» расходы по оплате экспертизы в указанной сумме.

Согласно ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В связи с тем, что истец на основании пп.19 п.1 ст. 333.36 НК РФ был освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, государственная пошлина, которая составляет 200 рублей, подлежит взысканию с ответчика в бюджет г.о. Кохма Ивановской области.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 809, 811 ГК РФ, ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации г.о. Кохма к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 об обращении взыскания на задолженное имущество, выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворить частично.

Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый номер № в счет погашения суммы задолженности по договору ипотечного займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме основного долга в размере 253320 рублей, процентов за пользование займом в сумме 159914 рублей, процентов на сумму основного долга по договору займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по день выплаты денежных средств из расчета 13% годовых, иных сумм в размере 21698 рублей 50 копеек, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 929600 рублей.

В удовлетворении иска в оставшейся части отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» оплату экспертизы в сумме 6250 (шесть тысяч двести пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета г.о. Кохма государственную пошлину в сумме 200 (двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья Н.Ю.Белоусова

Мотивированное решение суда составлено 09.06.2014 года.