Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» о понуждении к заключении договора купли-продажи квартиры, признании договора залога недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» о понуждении к заключении договора купли-продажи квартиры, признании договора залога недействительным. В обоснование иска указано, что {Дата изъята} между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}. По условиям предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить в срок до {Дата изъята} договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу. Согласно п. 1.3 и п. 2.6 предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры определена сторонами в размере { ... } руб., которая была уплачена покупателем, т.е. ФИО1 в полном объеме в момент подписания предварительного договора. {Дата изъята} основной договор купли-продажи заключен не был, в связи с чем {Дата изъята} ФИО1 обратился к ответчикам с требованием о заключении договора купли-продажи. Требование было вручено лично ответчикам {Дата изъята}, что подтверждается их подписями на документе. Ответчики заверили истца, что договор купли-продажи будет заключен в ближайшее время. Спустя три месяца после направления требования, ФИО1 решил проверить, являются ли ответчики собственниками квартиры. Из полученной выписки из ЕГРП от {Дата изъята} следует, что ответчики являются собственниками квартиры, однако квартира является предметом залога в пользу ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК». Об указанных обстоятельствах истцу ранее известно не было, ответчики таких сведений истцу не предоставляли. На момент заключения предварительного договора {Дата изъята} таких обстоятельств не было. С учетом того, что ответчики получили от истца денежные средства за квартиру, они не имели права распоряжаться данным имуществом, в том числе отдавать квартиру в залог или обременять иным образом. Заключив договор залога с банком, после получения денежных средств от истца и заключения предварительного договора, ответчики своими действиями нарушили условия договора и требования закона, злоупотребив своим правом. В связи с чем, ФИО1 просит обязать ФИО2, ФИО3 заключить с ним договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от {Дата изъята}, а также признать недействительным договор ипотеки (залога недвижимости) {Номер изъят}, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании доводы изложенные в исковом заявлении поддержал, на заявленных исковых требованиях настаивал. Суду пояснил, что квартира является предметом залога по обязательствам третьего лица, банк не может обратить взыскание, т.к. квартира куплена не на заемные средства банка. ФИО1 исполнил обязанность покупателя и у него есть право требовать заключения договора. Сохранение залога будет нарушать его права.

Ответчики ФИО2, ФИО3, а также представитель ответчика ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, своевременно и надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного заседания, просит дело рассмотреть в свое отсутствие. Согласно отзыву по данным ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним квартира {Адрес изъят}, находится в совместной собственности ФИО3 и ФИО2 {Дата изъята} в ЕГРП внесены записи об ипотеке указанной квартиры на основании договора ипотеки (залога недвижимости) от {Дата изъята}{Номер изъят} и договора ипотеки (залога недвижимости) от {Дата изъята}{Номер изъят}, заключенных между ФИО2, ФИО3 и ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК». Ипотекой обеспечиваются обязательства, вытекающие из кредитного договора {Номер изъят} от {Дата изъята} и кредитного договора {Номер изъят} от {Дата изъята}, заключенных в г. Кирове между ИП ФИО6 и ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК». Кроме того, в ЕГРП зарегистрированы ограничения: за {Номер изъят} запрет на совершение регистрационных действий на основании Постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от {Дата изъята}, выдавший орган УФССП по Кировской области; за {Номер изъят} запрет на совершение регистрационных действий на основании Постановления СПИ о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества от {Дата изъята}, выдавший орган УФССП по Кировской области. Учитывая, что договор купли-продажи не был заключен, а ФИО1 направил предложение о заключении договора {Дата изъята}, то есть по истечении срока ({Дата изъята}), установленного в п. 1.2 предварительного договора от {Дата изъята}, то обязательства сторон, установленные предварительным договором, прекращены. Считает, что истец вправе требовать возврата денежных средств, а не заключения основного договора. На момент заключения договоров ипотеки ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками квартиры. Никаких обязательств, ограничивающих собственников в распоряжении квартирой, препятствующих заключению договоров ипотеки, не имелось. Обязательства заключить договор купли-продажи с ФИО1 в срок до {Дата изъята} не являются основанием для признания договора ипотеки ничтожным.

Суд, выслушав стороны, представителей сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, то есть другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что {Дата изъята} между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}.

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры от {Дата изъята}, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}, общей площадью 104, 5 кв. м.

Согласно п. 1.2 договора, основной договор будет заключен сторонами в срок до {Дата изъята} Согласно п. 1.3 данного договора, в доказательство намерений заключить договор купли-продажи вышеуказанной жилой квартиры и в счет причитающихся с него платежей по настоящему договору покупатель уплатил продавцам денежную сумму в размере { ... } руб., в связи с чем, настоящий договор имеет силу расписки в получении денег.

Согласно п. 2.7 предварительного договора купли-продажи квартиры от {Дата изъята} продавцы обязаны передать покупателю квартиру в течение 5 дней после государственной регистрации основного договора, свободную от любых прав третьих лиц.

Согласно п. 2.10 передача квартиры продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

{Дата изъята} между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) {Номер изъят}, согласно которому ФИО2 является Залогодателем 1, а ФИО3 является Залогодателем № 2. Обременение права в виде ипотеки зарегистрировано в органах УФРС Кировской области в установленном законом порядке. Кредитный договор заключен между ИП ФИО6 и ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК», в соответствии с которым Банк предоставил заемщику в собственность денежные средства на условиях срочности, платности и возвратности. Согласно п. 2.2 договора ипотеки сумма кредита составляет { ... } руб. под 12,5 % годовых. Дата окончательного погашения задолженности {Дата изъята}, с возможностью дальнейшей пролонгации на 27 месяцев, тем менее, общий срок кредита с учетов всех пролонгацией не может быть более {Дата изъята} Предметом залога является квартира, площадью 104,5 кв. м., кадастровый номер {Номер изъят}, расположенная по адресу: {Адрес изъят}, принадлежащая залогодателям на праве собственности.

Согласно п. 6.4 договора ипотеки залогодатель обязан принять меры, необходимые для сохранности предмета залога со стороны третьих лиц. Согласного п. 6.7 данного договора, залогодатель обязан не переуступать права и обязанности по договору другому лицу без письменного согласия банка. Договор ипотеки вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Согласие на распоряжение предметом залога не является основанием прекращения ипотеки.

Согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи от {Дата изъята}, основной договор будет заключен сторонами в срок до {Дата изъята} Однако, в установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

{Дата изъята} ФИО1 обратился к ФИО7 с предложением о заключении предварительного договора. Данное предложение получено М-выми {Дата изъята}{Дата изъята} ФИО1 обратился к ФИО2 и ФИО3 с требованием о заключении договора купли-продажи. Требование было вручено ответчикам {Дата изъята}., что подтверждается их подписями на документе.

Рассматривая требование истца о признании недействительным договора ипотеки в силу того, что имеется предварительный договор купли-продажи, суд учитывает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствие со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1997 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 346 ГК РФ ч. 1, ст. 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Истец указывает в качестве основания признания договора ипотеки недействительным ст.10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Однако, на момент заключения договора ипотеки ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками квартиры, никаких обязательств, ограничивающих собственников в распоряжении квартирой, препятствующих заключению договоров ипотеки, не имелось. Следовательно, ответчики распорядились своим имуществом по своему усмотрению, заключив договор ипотеки.

Заключение предварительного договора купли-продажи с ФИО1 не может ограничивать права собственников жилого помещения, в том числе по передаче его в залог. На основании изложенного, суд не находит оснований для признания договора ипотеки недействительным.

Рассматривая требования истца о понуждении к заключению договора, суд учитывает, что согласно п. 2.7 предварительного договора купли-продажи квартиры от {Дата изъята} продавцы обязаны передать покупателю квартиру в течение 5 дней после государственной регистрации основного договора, свободную от любых прав третьих лиц. Поскольку в настоящее время на квартиру имеется обременение в виде ипотеки, истцу в требованиях о признании договора ипотеки недействительным отказано, отсутствует согласие залогодержателя –банка на отчуждение заложенного имущества-квартиры, суд считает требования истца о понуждении заключения договора купли-продажи не подлежит удовлетворению.

Доводы представителя истца о том, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру ответчиков, юридического значения для рассмотрения данного спора не имеет.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в иске в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в иске к ФИО2, ФИО3, ООО КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» о понуждению к заключению договора, признании недействительным договора залога – отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2016 года.

Судья О.П.Бронникова