Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к Закрытому акционерному обществу Гарден 1», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании права пользования жилым помещением,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ЗАО «Гарден 1» о признании права пользования жилым помещением, указав, что дата между ЗАО «Центр Инвестиций» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор № (новая редакция), согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи двух квартир, имеющих следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...> 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...> расположенные по адресу: <адрес> согласно приложениям № и № к договору № (новая редакция) от дата.

Между ФИО2, ЗАО «Центр Инвестиций» и ЗАО «Гарден 1» было заключено мировое соглашение, утвержденное определением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу №, согласно которому ЗАО «Гарден 1» признают за ФИО2 имущественное право требования по договору № (новая редакция) от дата на две однокомнатные квартиры: 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> кв.м (в том числе площадь <адрес>,<...> и 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> кв.м (в том числе площадь <адрес>,<...> расположенные по адресу: <адрес>А (жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения).

В соответствии с пунктом 3.1 договора №-ВЛ (новая редакция) от дата в редакции дополнительного соглашения от дата покупатель обязуется в качестве предоплаты (аванса) стоимости квартир произвести следующие платежи:

Первый платеж, сумму в размере, эквивалентном 161 596 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, внести в кассу или на расчетный счет продавца в срок до дата.

Второй платеж, сумму в размере, эквивалентном 6 066 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, внести в кассу или на расчетный счет продавца в течение 3 рабочих дней с момента получения от продавца уведомления с предложением заключить основной договор купли-продажи квартир.

Первый платеж по договору № (новая редакция) от дата, в размере, эквивалентном 161 596 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа произведен ФИО2 в полном объеме и в надлежащие сроки, что подтверждается сторонами в пункте 4 дополнительного соглашения от дата к договору № (новая редакция) от дата, а также в мировом соглашении, утвержденном определением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу №.

дата ФИО2 в адрес ЗАО «Гарден 1» было направлено уведомление о прекращении обязательства ФИО2 по оплате второго платежа по договору № (новая редакция) от дата в размере, эквивалентном 6 066 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дата (т.е. 387 764 рублей 20 копеек), путем зачета части встречного однородного требования по уплате неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, подтвержденного решением Ленинского районного суда <адрес> от дата по делу №, в размере 387 764 рублей 20 копеек.

дата между ЗАО «Центр Инвестиций» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор № согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 18 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...>), расположенная по адресу: <адрес> согласно приложению № к договору №-Т2 от дата.

На основании соглашения от дата, заключенного между ЗАО «Центр Инвестиций» и ЗАО «Гарден 1», права и обязанности продавца по договору №-Т2 от дата переданы Закрытым акционерным обществом «Центр Инвестиций» Закрытому акционерному обществу «Гарден 1».

Между ФИО3, ЗАО «Центр Инвестиций» и ЗАО «Гарден 1» было заключено мировое соглашение, утвержденное определением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу №, согласно которому ЗАО «Гарден 1» признают за ФИО3 имущественное право требования по договору № от дата на квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 18 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...>), расположенная по адресу: <адрес>А, согласно приложению № к договору №-Т2 от дата.

В соответствии с пунктом 3.1 договора №-Т2 от дата в редакции дополнительного соглашения от дата покупатель обязуется в качестве предоплаты (аванса) стоимости квартиры произвести следующие платежи: первый платеж, сумму в размере, эквивалентном 75 625 долларам США, в рублях по курсу 26,1982 рублей за 1 доллар США, внести в кассу и/или на расчетный счет Продавца в срок до дата Второй платеж, сумму в размере, эквивалентном 2 850 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, внести в кассу и/или на расчетный счет продавца в течение 3 рабочих дней с момента получения от продавца уведомления с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Первый платеж по договору № от дата, в размере, эквивалентном 75 625 долларам США, в рублях по курсу 26,1982 рублей за 1 доллар США (т.е. в размере 1 981 239 рублей), произведен ФИО3 в полном объеме и в надлежащие сроки, что подтверждается сторонами в пункте 3 соглашения от дата о передаче прав и обязанностей по договору № от дата, а также в мировом соглашении, утвержденном определением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу №.

дата ФИО3 в адрес ЗАО «Гарден 1» было направлено уведомление о прекращении обязательства ФИО3 по оплате второго платежа по договору № от дата в размере, эквивалентном 2 850 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дата (т.е. 182 183 рублей 97 копеек), путем зачета части встречного однородного требования по уплате неустойки, подтвержденного решением Ленинского районного суда <адрес> от дата по делу №, в размере 182 183 рублей 97 копеек.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Следовательно, обязанность ФИО3 по оплате стоимости квартир по договору № от дата исполнена в полном объеме и в установленные договором сроки.

Исходя из анализа условий договоров, заключенных между истцами и ЗАО «Гарден 1», а также совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, договоры купли-продажи № от дата и №-Т2 от дата с дополнительными соглашениями не отвечают признакам предварительного договора купли-продажи, между сторонами фактически возникли правоотношения по участию в долевом строительстве жилья и на данные правоотношения распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Обзор практики разрешения судом споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ дата).

Многоквартирный дом по <адрес> в <адрес> поставлен на кадастровый учет, имеет кадастровый №.

дата ЗАО «Гарден 1» получено заключение Инспекции РСН и КДС <адрес>№ о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>.

дата ЗАО «Гарден 1» получено разрешение Администрации <адрес> на ввод объекта (многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>) в эксплуатацию № №

Письмами от дата ФИО2 и ФИО3 обратились в ЗАО «Гарден 1» с требованиями осуществить все необходимые действия по оформлению документов и передаче в собственность истцов квартир. Однако до настоящего времени ответчиком данные требования не выполнены.

Просят суд признать за ФИО2 право собственности на квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес><...> расположенную по адресу: <адрес>А, согласно приложению № к договору № (новая редакция) от дата.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес><...>), расположенную по адресу: <адрес>, согласно приложению № к договору № (новая редакция) от дата.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 18 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...>), расположенную по адресу: <адрес> согласно приложению № к договору № от дата.

В судебное заседание истцы, ответчик, третье лицо не явились, о дне и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в деле имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании дата представитель истца по доверенности ФИО4 уточнил исковые требования, просил признать за ФИО2 право собственности на следующие квартиры: квартира с кадастровым номером: № общей площадью <...>, этаж – 11, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>; квартира с кадастровым номером: №, общей площадью <...>м, этаж – 11, расположенная по адресу: <адрес>А, <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <...> кв.м, этаж – 18, расположенную по адресу: <адрес><адрес>.

Выслушав пояснения представителя истцов, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что дата между ЗАО «Центр Инвестиций» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор № (новая редакция), согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи двух квартир, имеющих следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью 62,06 кв.м (в том числе площадь <адрес>,<...>); 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,1 кв.м), расположенные по адресу: <адрес>А, согласно приложениям № и № к договору № (новая редакция) от дата.

На основании соглашения от дата, заключенного между ЗАО «Центр Инвестиций» и ЗАО «Гарден 1», права и обязанности продавца по договору № от дата переданы Закрытым акционерным обществом «Центр Инвестиций» Закрытому акционерному обществу «Гарден 1».Между ФИО2, ЗАО «Центр Инвестиций» и ЗАО «Гарден 1» было заключено мировое соглашение, утвержденное определением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу №, согласно которому ЗАО «Гарден 1» признают за ФИО2 имущественное право требования по договору № (новая редакция) от дата на две однокомнатные квартиры: 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...>) и 1 комнатная квартира, на 11 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес><...> расположенные по адресу: <адрес> (жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения).

В соответствии с пунктом 3.1 договора № (новая редакция) от дата в редакции дополнительного соглашения от дата покупатель обязуется в качестве предоплаты (аванса) стоимости квартир произвести следующие платежи:

дата между ЗАО «Центр Инвестиций» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор №, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 18 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...>), расположенная по адресу: <адрес>А, согласно приложению № к договору №-Т2 от дата.

Между ФИО1, ЗАО «Центр Инвестиций» и ЗАО «Гарден 1» было заключено мировое соглашение, утвержденное определением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу №, согласно которому ЗАО «Гарден 1» признают за ФИО1 имущественное право требования по договору № от дата на квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: 1 комнатная квартира, на 18 этаже, блок-секция 1, ориентировочной общей площадью <...> (в том числе площадь <адрес>,<...>), расположенная по адресу: <адрес>А, согласно приложению № к договору №-№ от дата.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № от дата в редакции дополнительного соглашения от дата покупатель обязуется в качестве предоплаты (аванса) стоимости квартиры произвести следующие платежи: первый платеж, сумму в размере, эквивалентном 75 625 долларам США, в рублях по курсу 26,1982 рублей за 1 доллар США, внести в кассу и/или на расчетный счет Продавца в срок до дата Второй платеж, сумму в размере, эквивалентном 2 850 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа, внести в кассу и/или на расчетный счет продавца в течение 3 рабочих дней с момента получения от продавца уведомления с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Первый платеж по договору № от дата, в размере, эквивалентном 75 625 долларам США, в рублях по курсу 26,1982 рублей за 1 доллар США (т.е. в размере 1 981 239 рублей), произведен ФИО1 в полном объеме и в надлежащие сроки, что подтверждается сторонами в пункте 3 соглашения от дата о передаче прав и обязанностей по договору № от дата, а также в мировом соглашении, утвержденном определением Фрунзенского районного суда <адрес> от дата по делу №.

датаФИО1 в адрес ЗАО «Гарден 1» было направлено уведомление о прекращении обязательства ФИО1 по оплате второго платежа по договору № от дата в размере, эквивалентном 2 850 долларам США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дата (т.е. 182 183 рублей 97 копеек), путем зачета части встречного однородного требования по уплате неустойки, подтвержденного решением Ленинского районного суда <адрес> от дата по делу №, в размере 182 183 рублей 97 копеек.

Судом установлено, что на дата истцы свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнили в полном объеме, однако, до настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие между сторонами правоотношений, связанных с участием в долевом строительстве многоквартирного дома, несмотря на нарушение, допущенное застройщиком при привлечении денежных средств истца для участия в строительстве под видом предварительного договора купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Часть 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Так, в согласно ч. 3 ст. 8 указанного Закона, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно документов, представленных суду представителем третьего лица, строительство объекта по адресу: <адрес> завершено. Инспекцией РСН и КДС <адрес> выдано заключение от дата№ о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Администрацией <адрес> ЗАО «Гарден-1» дата выдано разрешение № № на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку доказательств исполнения ответчиком принятых на себя обязательств суду не представлено, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к Закрытому акционерному обществу Гарден 1», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права пользования жилым помещением, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на следующие квартиры: квартира с кадастровым номером: №, общей площадью <...>, этаж – 11, расположенная по адресу: <адрес><адрес>; квартира с кадастровым номером: №, общей площадью <...> этаж – 11, расположенная по адресу: <адрес>А, <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <...> этаж – 18, расположенную по адресу: <адрес><адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд <адрес> в течение месяца с даты изготовления решения в мотивированном виде.

Судья п\п Ю.С. Рубель