Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 25 июня 2014 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи от ** ** ** между ФИО4 и ФИО3, по которому ФИО4 приобретены 1/15 доля в праве собственности на жилой ..., и 1/15 доля в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ..., и по договору от ** ** ** между ФИО4 и ФИО2, по которому ФИО4 приобретены 1/15 доли в праве собственности на жилой ..., и 1/15 доли в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ....

В обоснование иска указала, что ей принадлежат 3/20 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: .... Ответчиками ФИО2 и ФИО3, которые также являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок, ей и другим сособственникам было направлено извещение с предложением приобрести продаваемые ими доли в праве, полученное истцом 30.10.2013. Имея намерение и возможность приобрести данное имущество, она 07.11.2013 направила ответчикам письменное уведомление о согласии на приобретение принадлежащих им долей в праве, которое было получено ФИО5 08.11.2013 и ФИО5 12.11.2013. Невзирая на это, ФИО2, ФИО3 продали доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок ФИО4, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП 27.12.2013 и 17.01.2014, чем нарушили преимущественное право истца на приобретение данного имущества в свою собственность.

В судебном заседании истец на иске настаивала.

Представитель ФИО4 – ФИО6, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что до перехода права собственности по сделкам купли-продажи к покупателю истцу было предложено приобрести доли в праве, однако никакого ответа от нее не поступило, в связи с чем ответчиками заключенные договоры зарегистрированы в установленном порядке. Кроме того, просил суд применить последствия пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о переводе прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что о заключении договоров купли-продажи с ФИО4 истец знала еще в октябре 2013 года, с иском же обратилась в марте 2014 года.

Представитель ФИО2 и ФИО3 – ФИО7, в судебном заседании иск не признала, ссылаясь на то, что никакого ответа на извещение П-вы от ФИО1 не получали, истцом действительно было направлено письмо, но не с предложением купить доли, а с просьбой не продавать их третьему лицу.

Третьи лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, извещенные судом о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании не участвовали.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что жилой ... находился в общей долевой собственности ФИО1 – 3/20 доли, ФИО2 – 1/15 доля, ФИО3 – 1/15 доля, ФИО8 – 1/15 доля, ФИО10 – 1/6 доля, ФИО11 – 1/6 доля, ФИО9 – 1/6 доля, ФИО13 – 1/20 доля, ФИО14 – 1/20 доля, ФИО12 – 1/20 доля.

Земельный участок для обслуживания жилого ..., площадью ... кв.м., находился в общей долевой собственности ФИО1 – 3/20 доли, ФИО2 – 1/15 доля, ФИО3 – 1/15 доля, ФИО8 – 1/15 доля, ФИО10 – 1/6 доля, ФИО11 – 1/6 доля, ФИО9 – 1/6 доля, ФИО13 – 1/20 доля, ФИО14 – 1/20 доля, ФИО12 – 1/20 доля.

** ** ** ФИО4 и ФИО2 подписан договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 приобрел у ФИО2 1/15 долю в праве собственности на жилой ..., и 1/15 долю в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ..., по общей цене ... руб.

Право собственности ФИО4 на 1/15 долю в праве собственности на жилой ..., и 1/15 долю в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ..., зарегистрировано в ЕГРП ** ** ** записи №... и № ...

** ** ** ФИО4 и ФИО3 подписан договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 приобрел у ФИО3 1/15 долю в праве собственности на жилой ..., и 1/15 долю в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ..., по общей цене ... руб.

Из материалов дела следует, что ** ** ** ФИО2 и ФИО3, были направлены ФИО1 извещения с предложением приобрести продаваемые ими доли в праве, полученные истцом 30.10.2013, что подтверждается конвертами почтовых отправлений.

Как пояснила истец в судебном заседании, весной 2013 года ей уже поступало от ответчиков предложение купить их доли, однако на тот момент она не располагала денежными средствами, кроме того, цена показалась ей слишком высокой, однако, когда осенью 2013 года ей стало известно о том, что П-вы хотят продать свои доли третьему лицу, она решила приобрести данное имущество по предлагаемой цене.

** ** ** истец направила ответчикам письменные уведомления о согласии на приобретение принадлежащих им долей в праве, которые были получены ФИО2 ** ** ** и ФИО3 12.11.2013. Факт направления данных уведомлений подтверждается представленными истцом доказательствами: текстом самих уведомлений, почтовыми уведомлениями о вручении с подписями ответчиков о получении корреспонденции, квитанциями о направлении почтовых отправлений. Факт получения ответчиками данных уведомлений и их содержание подтвердила свидетель ... Е.М., которая показала, что П-вы действительно получали от ФИО1 именно согласие на приобретение долей в праве общей собственности на дом и участок, содержание писем было идентично содержанию имеющихся в материалах дела копий.

При таких обстоятельствах судом отклоняются доводы представителей ответчиков, о том, что письма, направленные ** ** ** истцом в адрес П-вых, не содержали ее согласия на приобретение долей в праве общей собственности на дом и участок. Кроме того, представителем П-вых не представлены суду те письма, которые, по ее утверждению, были получены ответчиками, в связи с чем данные доводы являются бездоказательными.

Из показаний свидетеля ... Г.Н. следует, что он, являясь работником риэлтерского агентства, оказывал ФИО4 услуги по подбору и приобретению жилого дома и земельного участка в .... К ним в агентство обратилась внучка ... Е.М., которая хотела продать доли дома и земельного участка. ФИО4 и П-вы достигли соглашения о цене имущества и подписали договоры купли-продажи. В октябре 2013 года он встречался с истцом, которой предлагал продать принадлежащие ей доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: ..., однако она отказалась, сославшись на то, что предлагаемая цена ее не устраивает. В беседе он сообщал истцу, что П-вы уже заключили договор с ФИО4.

Свидетель ... Е.М. пояснила, что от имени ФИО2 и ФИО3 занималась всеми вопросами по продаже принадлежащих им долей в праве на дом и участок. Весной 2013 года предлагала другим сособственникам, в том числе и ФИО1, купить данное имущество, но все отказались. В августе-сентябре 2013 года они нашли покупателя ФИО4, который был готов купить доли в праве за ... руб. у каждого из продавцов. В конце сентября - начале октября 2013 года были подписаны договоры и сданы на регистрацию, но регистрация была приостановлена, так как им объяснили, что необходимо сначала предложить купить доли в праве другим сособственникам. В октябре 2013 года она по телефону разговаривала с ФИО1, которая сказала, что у нее есть деньги, но свидетель ей сообщила, что они уже нашли покупателя. П-вы направляли истцу извещения с предложениями купить доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок и в ноябре 2013 года от нее поступило согласие на приобретение данного имущества, но поскольку уже был заключен договор с ФИО4 и документы сданы на регистрацию, ответчики не стали заключать договор с ФИО1.

Истцом представлены суду выписки из лицевого счета по вкладу из которых следует, что по состоянию на ** ** ** на счетах истца имелись денежные средства, достаточные для приобретения спорного имущества по той цене, которая предлагалась П-выми, и по которой оно было приобретено ФИО4

В порядке обеспечения исполнения решения суда истцом ** ** ** внесены на депозитный счет Управления денежные средства в размере ... руб.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при заключении договоров купли-продажи от ** ** ** между ФИО4 и ФИО3 и от ** ** ** между ФИО4 и ФИО2 нарушено право ФИО1 как участника долевой собственности на преимущественное приобретение продаваемых долей в праве общей долевой собственности на жилой ... и земельный участок.

При этом судом отклоняются доводы представителя ФИО4 о пропуске ФИО1 трехмесячного срока для обращения с требованием о перевода на нее прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Как разъяснено в п.п. «в» п. 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, о том, что между ФИО4 и П-выми заключены договоры купли-продажи, истец узнала в октябре 2013 года. Однако на тот момент государственная регистрация права собственности за ФИО4 произведена не была, в октябре 2013 года истцу поступили предложения от П-вых приобрести спорное имущество, на которое она ответила согласием, в связи с чем у истца отсутствовали основания полагать свои права на преимущественное приобретение продаваемых долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок нарушенными и требовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя. Как указала истец, о том, что сделка заключена без ее участия, она узнала 25.02.2014 из выписок из ЕГРП, согласно которым право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ФИО4 Ранее 29.01.2014 она направляла ФИО2 и ФИО3 письменные претензии, в которых заявляла требования о передаче ей долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Данные доводы стороной ответчиков не опровергнуты.

С исковым заявлением в Сыктывкарский городской суд истец обратилась 03.03.2014, в пределах установленного законом трехмесячного срока.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования ФИО1 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи от ** ** ** между ФИО4 и ФИО3 и по договору от ** ** ** между ФИО4 и ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ФИО4 при приобретении долей в праве на жилой дом и земельный участок понесены расходы по оплате стоимости имущества, приобретенного по договорам, в размере ... руб., и по оплате услуг, связанных с приобретением данного имущества по договору от ** ** ** с ООО ... в размере ... руб., что подтверждается договором и актом приема-сдачи оказанных услуг от ** ** **. Данные расходы подлежат возмещению из суммы, внесенной истцом на депозит Управления

В связи с переводом прав и обязанностей покупателя недвижимого имущества на другое лицо необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, в части указания покупателем по договорам купли-продажи от ** ** ** и от ** ** ** ФИО1 и исключения записей о праве собственности ФИО4 на спорные объекты недвижимости.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Перевести с ФИО4 на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/15 доли в праве собственности на жилой ..., и 1/15 доли в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ..., заключенного ** ** ** между ФИО4 и ФИО3

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 денежную сумму в размере ... рублей, определив порядок исполнения решения суда в указанной части перечислением взыскателю денежной суммы в размере ... рублей с депозитного счета Управления , внесенной ФИО1 ** ** ** в обеспечение иска.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... внести в подраздел III-4 «Запись о сделке» в части лица, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права по договору купли-продажи 1/15 доли в праве собственности на жилой ..., и 1/15 доли в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ..., зарегистрированного в ЕГРП ** ** ** записи №... и № ..., указав покупателем ФИО1

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... погасить запись о праве собственности ФИО4 на 1/15 доли и 1/15 доли в праве собственности на жилой ..., а также запись о праве собственности ФИО4 на 1/15 доли и 1/15 доли в праве собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по адресу: ... подразделе II «Запись о праве собственности и об иных вещных правах».

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.

Председательствующий Е.В. Никитенкова