Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 10 декабря 2010 года гражданское дело по заявлению Котелевского Д.В., Мищенко Н.К. на действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

УСТАНОВИЛ:

Котелевский Д.В., Мищенко Н.К. обратились в суд с указанным заявлением, указав, что 23 сентября 2010 г. они представили документы для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: .

27.10.2010 г. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Омской области) вынесла решение № об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, мотивировав отказ тем, что договор купли-продажи считается исполненным и прекратил свое действие, как исполненное сторонами обязательство. С решением заявители не согласны. Со ссылкой на положения ст. ст. 549 (ч. 1), 551 (ч. 1), п. 2 ст. 558, ч. 1 ст. 450, п. 2, 3, 4 ст. 453 ГК РФ, абз. 3 п. 65 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. от 29.04.2010 г. указывают, что соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности, основанного на указанном договоре, не является препятствием для его расторжения по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Просят признать решение от 27.10.2010 г. № незаконным, обязать Управление Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию соглашения от 22.09.2010 г. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17.08.2010 г. и произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Котелевского Д.В. к Мищенко Н.К., взыскать с Управления Росреестра по Омской области в пользу Котелевского Д.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб.

В судебное заседание заявители Котелевский Д.В., Мищенко Н.К. не явились, извещены надлежаще, просили о рассмотрении заявления в их отсутствие.

В судебном заседании представитель заявителей Косинская О.А., действующая по доверенностям, заявленные требования подержала.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Омской области - Подгорбунских А.А. с заявлением не согласилась, указав, что договор купли-продажи не может быть расторгнут, переход права собственности был зарегистрирован, акт приема- передачи квартиры подписан сторонами, денежные средства переданы, расторжение и прекращение обязательств на будущее время не возможно. Препятствием в государственной регистрации перехода права явилось то, что обязательство по договору от 17.08.2010 г. исполнено. Соглашение о расторжении договора не соответствует требованиям действующего законодательства. Право на расторжения договора у сторон имеется, но ГК РФ устанавливает ограничения. В данной ситуации сторонам следовало заключили соглашение о возврате денег и имущества по причине выявления недостатков, в этом случае переход права собственности был бы зарегистрирован. Стороны обратились за регистрацией перехода права собственности на квартиру, Управлением Росреестра по Омской области было отказано в регистрации перехода права собственности на основании представленного сторонами соглашения. Соглашение о расторжении договора не зарегистрировали, если бы даже заявитель с таким заявлением обратился. Иных оснований для отказа в регистрации не имелось. Представлен письменный отзыв.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Статьей 255 ГПК РФ предусмотрено, что к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Судом установлено, что 17.08.2010 г. между Мищенко Н.К. (продавец) Котелевским Д.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: (л.д. 5).

09.09.2010 г. Управлением Росреестра по Омской области произведена государственная регистрация указанного договора, а также права собственности на указанный объект недвижимости за Котелевским Д.В. в соответствии с п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ (л.д. 5, 6).

22 сентября 2010 г. между заявителями заключено соглашение о расторжении названного договора в связи с обнаружением недостатков недвижимого имущества, по условиям которого покупатель обязуется возвратить продавцу по акту приема передачи квартиру, продавец обязуется возвратить покупателю денежную сумму (л.д. 7).

23 сентября 2009 г. Котелевский Д.В., Мищенко Н.К. обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о регистрации права (перехода права) собственности на недвижимое имущество от Котелевского Д.В. к Мищенко Н.К. на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи (л.д. 25, 26).

В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон №122-ФЗ) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

22 октября 2010 г. заявителям отказано в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости по основаниям, предусмотренным абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона №122-ФЗ. Со ссылкой на положения ч. 1 ст. 450 ГК РФ указано, что договор купли-продажи от 17.08.2010 г. прекратил свое действие как исполненное обязательство, в связи с чем считается прекращенным, внести в него изменения либо расторгнуть невозможно. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона №122-ФЗ), стороны договора не могут самостоятельно ее отменить и признать несостоявшейся, документом, отменяющим государственную регистрацию договора, может быть только решение суда (л.д. 8-9).

Указанные доводы суд находит несостоятельными в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Таким же образом они свободны и при изменении или расторжении его, если иное не предусмотрено законом или договором. Заключенный договор купли-продажи от 17.08.2010 г. не содержит запрета на его расторжение по соглашению сторон. Не содержится такого запрета и в гражданском законодательстве.

Конституционный суд РФ в определении от 5 июля 2001 г. (№132-О) указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Следовательно, наличие государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости само по себе не может служить препятствием для расторжения договора и последующей его регистрации.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Омской области ссылалась на то, что договор купли-продажи не мог быть расторгнут по соглашению сторон, поскольку исполнен сторонам, в связи с чем прекратил свое действие в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Однако, в силу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3). Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4).

В данном случае в связи обнаружением недостатков недвижимого имущества стороны договора купли-продажи пришли к соглашению о расторжении договора, что не противоречит ст.ст. 450, 453 ГК РФ, предусмотрев в соглашении возврат полученного имущества и уплаченных денежных средств.

Суд учитывает пояснения представителя Управления Росреестра по Омской области относительно того, что стороны могли заключить соглашение о возврате денег и имущества по причине выявления недостатков предмета договора, в этом случае переход права собственности был бы зарегистрирован. Рассматриваемое соглашение о расторжении договора купли-продажи содержит в себе указание условия.

Представитель заинтересованного лица не отрицала, что иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности не имелось.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 17 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Управления Росреестра по Омской области в пользу Котелевского Д.В. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 254-258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 27.10.2010 г. в регистрации права собственности незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произвести государственную регистрацию соглашения от 22 сентября 2010 г. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17 августа 2010 г. и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: от Котелевский Д.В. к Мищенко Н.К..

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу Котелевский Д.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение 10 дней со дня изготовления решения в полном виде.

Судья Ланцова М.В.