Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика в порядке ст.50 ГПК РФ адвоката Еремян М.Л., представившей удостоверение №4105, регистрационный номер 23/3848, ордер №557509 от 06.11.2012 г.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Полупанова С.С. к Чертову Е.В. о взыскании суммы по предварительному договору купли-продажи,

установил:

Полупанов С.С. обратился в суд к Чертову Е.В., которым просит признать предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности ничтожным, взыскать с ответчика неосновательно приобретенные денежные средства в сумме 460000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 38096,07 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 8180,97 рублей, по оплате услуг представителя в размере 22000 рублей.

При рассмотрении дела истец уменьшил размер процентов за пользование чужими денежными средствами и снизил их до 28673,33 рублей.

В обоснование иска указывает, что 06.08.2011 г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи.

Пунктом 3.1 предварительного договора ответчик (продавец) принял на себя обязательство на земельном участке с кадастровым номером № построить дом, по адресу <адрес>, выше <адрес>, площадью 2500 кв.м и оформить свое право собственности до конца 2011 г.

Пунктом 3.2. стороны пришли к соглашению, что срок договора может быть увеличен, но не более чем на 6 (шесть) месяцев, о чем покупатель должен был быть уведомлен, но не позднее чем за 30 дней до наступления срока ввода дома в эксплуатацию. Однако никакого уведомления он не получал.

В указанные сроки строительство не закончено и квартира не передана ему в собственность. Хотя с его стороны обязательства полностью выполнены. Им выплачена денежная сумма, согласно предварительного договора в размере 460000 рублей точно в сроки.

По причине не законченного в срок строительства нарушены его права, предусмотренные положениями п.1, п.2 ч.1 ст.288 ГК РФ, в связи с чем он несет убытки, и так как не имеет другого жилья, вынужден арендовать квартиру, а также в связи с тем обстоятельством, что привлечение денежных средств застройщиком не может осуществляться до государственной регистрации договора.

12.09.2012 г. он обратился к ответчику с досудебной претензией и требовал вернуть денежные средства, уплаченные им по предварительному договору в размере 460000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Однако ответчик не отреагировал.

Также считает, что возможность обеспечения обязательств по данному договору была невозможна, вследствие того, что предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств в виде предоплаты стоимости квартиры. Пока основной договор не заключен, обязательство передать денежные средства возникнуть не может. Право на получение платежей в счет покупной цены принадлежит продавцу или арендодателю, который является собственником продаваемых или сдаваемых в аренду помещений (ч.1 ст.454, ст.554, ч.3 ст.607, ст.608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще не создано и право собственности на него в ЕГРП на недвижимое имущество не зарегистрировано.

Требование об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами истец просит удовлетворить на основании ч.1 ст.395 ГК РФ.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал.

Представитель ответчика, приглашенный в порядке ст.50 ГПК РФ адвокат, иск не признал.

Изучив доводы представителей сторон, материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

06.08.2011 г. между Полупановым С.С. и Чертовым Е.В. заключен предварительный договор купли-продажи, которым предусмотрено, что ответчик (продавец) принял на себя обязательство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0404007:0048 построить дом, по адресу <адрес>, выше <адрес>, площадью 2500 кв.м и оформить свое право собственности до конца 2011 г., передать истцу квартиру площадью 37,4 кв.м.

В сроки, предусмотренные предварительным договором, строительство не закончено и квартира не передана истцу в собственность. Со стороны истца обязательства о выплате ответчику 460000 рублей в сроки, предусмотренные предварительным договором, выполнены.

Исходя из положений ст.429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Применение предварительного договора происходит обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

В этой связи, суд не может признать его недействительным по основаниям ст.167 ГК РФ, поскольку предварительный договор определяет только условия заключения будущего договора.

В соответствии с п.3.1 предварительного договора ответчик (продавец) принял на себя обязательство оформить свое право собственности до конца 2011 г., а впоследствии передать его истцу согласно достигнутых договоренностей.

На 31.12.2011 г. условия предварительного договора ответчиком не выполнено.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, согласно материалам дела, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить сделку купли-продажи недвижимости. Срок исполнения оговорен конец 2011 г. Таким образом последним днем исполнения обязательства ответчиком следует считать 31.12.2011 г.

Уплата 460000 рублей в счет заключения будущей сделки купли-продажи является авансом, произведена истцом в полном объеме согласно условий предварительного договора.

Истец и ответчик в установленный ими срок не заключили основной договор купли-продажи недвижимости, предварительный договор прекратил свое действие.

К спорным правоотношениям подлежат применению положения статей 6, 487, 429 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору следует применить положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара).

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен, поэтому последствия пропуска исковой давности не применяются.

Согласно установленным обстоятельствам отношений между истцами и ответчиком, имеющим природу предварительного договора, денежные средства в сумме 460000 рублей определены сторонами как авансовый платеж и подлежат возврату, так как основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу, поэтому, в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ возникшие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились. Оснований для удержания ответчиком денежных средств в размере 460000 рублей не имеется.

Согласно положениям статей 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

Приняв во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, суд признает иск в этой части подлежащими удовлетворению, поскольку ответчику установлены обязательства по возврату суммы аванса после окончания действия предварительного договора.

Согласно ч.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно представленному истцом расчету, проверенному судом, сумма подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.01.2012 г. по 02.10.2012 г. составляет 28673,33 рубля.

Размер судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины определяется судом на основании ст.98 ГПК РФ.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принцип свободы договора об оказании правовой помощи, заключаемого лицом, понесшим убытки, другим лицом, не может рассматриваться в качестве безусловного принципа для определения убытков, подлежащих возмещению в порядке ст.100 ГК РФ.

При рассмотрении требований о взыскании судебных расходов в виде оплаты услуг представителя, суд должен исходить из объема выполненной представителем работы, времени, затраченного на участие в рассмотрении дела настоящего дела, какие именно затраты являются безусловно необходимыми для обеспечения защиты интересов и основываться на принципах разумности.

В этой части размер судебных расходов, связанный с оплатой услуг представителя, суд считает завышенным и определяет на основании принципа разумности в размере 15000 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с Чертова Е.В. в пользу Полупанова С.С. деньги в сумме 460000 (четыреста шестьдесят тысяч) рублей, проценты за пользований чужими денежными средствами в размере 28673 (двадцать восемь тысяч шестьсот семьдесят три) рубля 33 копейки, судебные расходы в виде государственной пошлины 8086 (восемь тысяч восемьдесят шесть) рублей 73 копейки, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей.

отказать в удовлетворении остальной части иска.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09.11.2012 г.

Председательствующий