Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО2 о признании предварительного договора аренды притворной сделкой.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 27.08.2014 между сторонами был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, в соответствии с п. 1.2 которого ФИО1 обязался в срок не позднее 29.08.2014 выплатить ФИО2 обеспечительный взнос в размере 511 000 руб., который является задатком, и не подлежит возвращению ФИО1 в случае его отказа от подписания основного договора аренды. В случае подписания основного договора аренды в установленный срок, сумма обеспечительного взноса принимается ФИО2 в качестве авансового платежа. Цена аренды в соответствии с п. 2.14 договора составляет 121 454 руб. 50 коп. в месяц. Расчеты по договору аренды производятся следующим образом: ФИО1 уплачивает 75 000 руб. в качестве текущего платежа, ФИО2 засчитывает сумму 46 454 руб. 50 коп. за счет авансового платежа. Начальный срок аренды устанавливается 11 месяцев со дня сдачи помещения в аренду, по истечении срока аренды при согласии сторон на возобновление договора аренды цена аренды будет составлять сумму текущего платежа, умноженную на изменение индекса арендной платы, публикуемого в Бюллетени Недвижимости Санкт-Петербурга. Основной договор аренды сторонами заключен не был, 03.10.2015 между ФИО2 и О. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> По указанному договору цена аренды составила 75 000 руб., никакой надбавки не предусматривалось. Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указывает, что ежемесячная надбавка в размере 46 454 руб. 50 коп., которая при уплате в течение 11 месяцев – первоначального срока аренды, если бы основной договор сторонами был заключен, составляет сумму авансового платежа в размере 511 000 рублей, которая не имеет отношения к договору аренды, а является компенсацией уменьшения денежной составляющей по мировому соглашению, заключенному с участием сторон в рамках сводного исполнительного производства на предмет исполнения решения Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25.09.2012, которым с ФИО1, М.., К. в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в общей сумме 17 207 354 руб. 85 коп., а также обращено взыскание на нежилое помещение по адресу: <адрес>. С учетом изложенного, истец просит признать предварительный договор аренды притворной сделкой, и признать, что предварительный договор аренды является первой частью мирового соглашения, вторая часть которого утверждена определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 02.09.2014.

Возражая против заявленных истцом требований, ответчик указывает, что мировое соглашение, заключенное в рамках исполнительного производства, и предварительный договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> являются по отношению друг к другу самостоятельными сделками. Предварительный договор аренды не подлежит признанию притворной сделкой, поскольку ФИО2, являющийся собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, заключая договор, никаких иных целей, кроме тех, которые связаны с исполнением договора аренды, не преследовал.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 и его представитель адвокат Качурина В.Н. в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Заслушав доводы явившихся участников процесса, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Материалами дела установлено, что решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 25.09.2012, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25.03.2013, с ФИО1, М.., К. солидарно в пользу ФИО2 взыскана сумма займа в размере 14 413 099 рублей, проценты на сумму займа 2 239 483 руб. 70 коп., пени за нарушение сроков выплаты процентов 223 948 руб. 37 коп., пени за нарушение срока возврата займа 248 823 руб. 78 коп. Обращено взыскание на заложенное имущество – нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Невский просп., д. 108 пом. 1Н лит.В, принадлежащее в равных долях М. и К. Начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере 8 118 203 руб. 00 коп. Также с ФИО1, М.., К. солидарно в пользу ФИО2 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. 00 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 22 000 руб. 00 коп.

Определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 29.05.2014, вступившим в законную силу, начальная продажная цена нежилого помещения по адресу: <адрес> установлена в размере 11 011 000 руб.

На стадии исполнения вышеуказанного решения, сторонами исполнительного производства заключено мировое соглашение, которое утверждено определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 02.09.2014, вступившим в законную силу.

В соответствии с условиями указанного мирового соглашения стороны договорились о том, что должники М. и К. передают в собственность ФИО2 принадлежащее им на праве общей долевой собственности нежилое помещение по адресу: <адрес>. Остаток задолженности в сумме 6 092 006 рублей 23 коп. оплачивается должниками: ФИО3 взыскателю ФИО2 денежными средствами. 1500000 рублей переводится согласно Договору о задатке от 23.05.2014 (Приложение 1) в течение 5 рабочих дней с даты подписания Договора о задатке. 4 592 006 рубля 23 копеек выплачивается безналичным банковским переводом в течение 5 рабочих дней с даты утверждение судом мирового соглашения по указанным в соглашении реквизитам.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по Санкт-Петербургу от 30.06.2015 исполнительное производство <№> от 13.09.2013 прекращено в связи с заключением сторонами мирового соглашения.

27.08.2014 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор аренды, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>

Основной договор аренды стороны обязались заключить в течение одного дня с момента получения ФИО2 свидетельства о регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, которое должно возникнуть на основании мирового соглашения, заключенного в рамках исполнительного производства <№> от 13.09.2013.

В соответствии с п. 1.2 договора ФИО1 обязался в срок не позднее 29.08.2014 выплатить ФИО2 обеспечительный взнос в размере 511 000 руб. 00 коп., который является задатком, и не подлежит возвращению ФИО1 в случае его отказа от подписания основного договора аренды. В случае подписания основного договора аренды в установленный срок, сумма обеспечительного взноса принимается ФИО2 в качестве авансового платежа.

Цена аренды в соответствии с п. 2.14 договора составляет 121 454 руб. 50 коп. в месяц. Расчеты по договору аренды производятся следующим образом: ФИО1 уплачивает 75 000 руб. 00 коп. в качестве текущего платежа, ФИО2 засчитывает сумму 46 454 руб. 50 коп. за счет авансового платежа. За каждый день просрочки п. 2.17 договора предусмотрено начисление пени.

Срок договора аренды установлен 11 месяцев, договор может быть возобновлен по соглашению сторон.

Платежным поручением от 28.08.2014 ФИО1 перевел денежные средства в размере 511 000 руб. 00 коп. ФИО2 с указанием в качестве назначения платежа «задаток по предварительному договору аренды от 27.08.2014».

23.09.2014 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ФИО1 принял нежилое помещение по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО2 на нежилое помещение по адресу: <адрес> зарегистрировано 28.09.2015.

Основной договор аренды между ФИО1 и ФИО2 заключен не был.

03.10.2015 между ФИО2 и О. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что предварительный договор аренды является притворной сделкой и по своей сути является частью мирового соглашения в рамках исполнительного производства в том его виде, в котором оно не было судом утверждено. Перечисление истцом ответчику денежных средств в размере 511 000 рублей истец считает исполнением условий мирового соглашения, а потому никогда не оспаривал предварительный договор аренды и не пытался возвратить обеспечительный платеж. На то обстоятельство, что предварительный договор аренды является притворной сделкой, по мнению истца, указывает и то, что для арендатора О. арендная плата была установлена в размере 75 000 руб. 00 коп. и не предполагала взимания никаких сумму сверх текущего платежа, что означает, что сумма в размере 511 000 рублей была установлена лишь для ФИО1 в рамках существующего между сторонами иного обязательства.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Возражая против заявленных истцом требований, ответчик указывает, что, заключая предварительный договор аренды с ФИО1, никаких иных целей, кроме цели получения денежных средств за сдаваемое в аренду помещение, не преследовал.

С учетом указанного, поскольку воля ответчика при заключении оспариваемого истцом договора не была направлена на какие-либо иные цели, кроме тех, которые связаны с реализацией договора аренды, то обстоятельство, что ФИО1, заключая предварительный договор аренды, имел намерение за счет внесенных по данному договору денежных средств исполнить в части обязательство, вытекающее из мирового соглашения, утвержденного определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 02.09.2014, не может быть положено в основу вывода о притворности сделки.

Кроме того, что заключение основного договора аренды поставлено сторонами предварительного договора аренды в зависимость от регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение по адресу <адрес> основанием возникновения которого является мировое соглашение, утвержденное определением суда от 02.09.2014, никакие иные условия сделки не позволяют говорить о том, что мировое соглашение и предварительный договор аренды являются взаимосвязанными сделками.

Суд учитывает также, что предварительный договор аренды сторонами исполнялся, в частности, между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

ФИО1 28.08.2014 был внесен обеспечительный платеж в размере 511 000 рублей, в назначении платежа при этом было указано «задаток по предварительному договору аренды от 27.08.2014», а не какие-либо иные основания.

ФИО2 после получения свидетельства о регистрации права собственности на нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Невский просп., д. 108 пом. 1Н лит.В направил ФИО1 уведомление о наступлении срока заключения договора аренды.

Истец ФИО1, как следует из объяснений сторон, осуществлял пользование нежилым помещением в период с 23.09.2014 по 01.10.2015.

В связи с невнесением арендной платы, ФИО2 обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств за пользование нежилым помещением по адресу: <адрес> и решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 09.10.2017, которое на дату рассмотрения настоящего дела не вступило в законную силу, с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства за пользование нежилым помещением по адресу: <адрес>

Таким образом, дальнейшие действия сторон после заключения предварительного договора аренды свидетельствуют в пользу исполнения сторонами именно предварительного договора аренды, что не позволяет говорить о том, что предварительный договор аренды был совершен с целью прикрыть иную сделку.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных истцом требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 04 декабря 2017 года