Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к Черных Андрею Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области обратилась в суд с иском к Черных А.В. о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и пени.

В обоснование заявленных требований указано, что 02.12.2009 года между администрацией МО Оренбургский район и Черных А.В. был заключен договор аренды земельного участка №14/65, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (под строительство магазина).

Срок действия договора аренды земельного участка установлен с 02.12.2009 года по 02.11.2010 рублей.

Дополнительным соглашением от 21.08.2012 года срок аренды установлен с 02.12.2009 года по 01.01.2013 года. Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 28.09.2012 года.

Дополнительным соглашением от 13.11.2018 года определен новый порядок расчета арендной платы, сроки и способы ее оплаты. Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 30.11.2018 года. В последующем договор возобновлялся на тех же условиях.

В силу п.3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 24046 рублей за 11 месяцев. Арендная плата вносится арендодателем ежемесячно равными частями в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (п.3.2).

Согласно п.3 дополнительного соглашения от 21.08.2012 года размер арендной платы за участок составляет 82290,29 рублей.

Черных А.В. обязательства по оплате арендной платы не исполнял. За период с 01.06.2018 года по 31.12.2019 года арендная плата составила 345949,7 рублей.

На основании изложенных обстоятельств, истец просил в судебном порядке взыскать с Черных А.В. задолженность по договору аренды в размере 366004,54 рублей, из которых: 345949,7 рублей - сумма основного долга, 20054,84 рублей – пени, расторгнуть договор аренды земельного участка №14/65 от 02.12.2009 года.

Определением суда от 04.03.2020 года, изложенным в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация МО Нежинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

29.06.2020 года истец уточнил исковые требования, окончательно просит суд взыскать с Черных А.В. сумму арендной платы по договору аренды земельного участка №14/65 от 02.12.2009 года в размере 306300,57 рублей, в том числе: 273962,34 рублей – сумма основного долга за пользование земельным участком с 01.06.2018 года по 12.09.2019 года, 32338,23 рублей – пени по состоянию на 29.06.2020 года; обязать Черных А.В. привести земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> надлежащее состояние путем его очистки от бытового мусора, а также демонтажа ограждения.

Представитель истца Титова Ю.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на л.д.98) в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненного иска в полном объеме.

Ответчик Черных А.В., участвуя в судебном заседании лично и через представителя по доверенности Окружко О.С. (л.д.96-97), признал исковые требования в части основного долга, размер пени просил снизить до 10000 рублей, возражал против расторжения договора аренды ввиду того, что на участке планируется строительство.

Третье лицо администрация МО Нежинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области в судебное заседание своего представителя не направила, извещение надлежащее, представила суду заявление, в котором поддержала исковые требования администрации МО Оренбургский район, просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, ответчика, изучив представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и следует из материалов дела, на основании постановления администрации № 8466-п от 02.12.2009 года между администрацией МО Оренбургский района (арендодатель) и Черных А.В. (арендатор) был заключен договор аренды №14/65 от 02.12.2009 года. По условиям которого арендодатель предоставил арендатору Черных А.В. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 519 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство магазина, местоположение: <адрес> (л.д.11-15).

Согласно п.2.1 срок договора аренды – с 02.12.2009 года по 02.11.2010 года.

Установлено и ответчиком не оспаривалось, что спорный земельный участок передан арендодатору Черных А.В., им используется.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет: ежемесячный - 2186 рублей, за 11 месяцев - 24046 рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 01 числа месяца следующего за отчетным месяцем (п.3.2).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено изменение арендной платы не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.

21.08.2012 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 14/65 от 02.12.2009 года, в соответствии с которым срок аренды установлен с 02.12.2009 года по 01.01.2013 года, размер арендной платы за участок – 82290,29 рублей. Изменен порядок внесения арендных платежей – ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом.

Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 28.09.2012 года.

На основании дополнительного соглашения к договору аренды от 13.11.2018 года размер аренды стал определяться в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 года № 110-П «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов».

Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 30.11.2018 года.

Согласно выписки из ЕГРН, обременение в виде аренды в пользу Черных А.В. зарегистрировано на срок 02.12.2009 года - 01.01.2013 года (л.д.23-24).

Материалами дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по договору обязательства по оплате арендных платежей. Согласно уточненному расчету истца за период с 01.06.2018 года по 12.09.2019 года арендная плата составила 273962,34 рублей. В указанный период ответчик произвел частичную оплату за пользование земельным участком в сумме 32017,19 рублей.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, истцом в адрес Черных А.В. было направлено досудебное уведомление (л.д.20-21) о необходимости погасить задолженность в установленный срок, посредством направления претензии от 13.02.2019 года, которое получено Черных А.В. нарочно, однако им не исполнено.

При расчете истцом арендной платы в соответствующие периоды приняты во внимание Постановление Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 года № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», решение Совета депутатом муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области от 26.12.2016 года № 125-п «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов».

Проверив расчет задолженности по арендным платежам, суд признает его обоснованным, поскольку он соответствует требованиям закона, условиям договора и периоду просрочки, выполнен арифметически верно с учетом внесенной ответчиком суммы. Ответчик представленный расчет не оспаривался.

Расчет задолженности по арендной плате следующий:

1. за период с 01.06.2018 года по 31.12.2018 года расчет арендной платы производится в соответствии с п. 4.4. решения Совета депутатов МО Оренбургский район Оренбургской области от 26.12.2016 № 125 «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Оренбургский район, постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области», Федеральным законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов». Уровень инфляции в 2018 году - 4 %, ставка арендной платы - 5,8 %, годовой размер арендной платы: 3 946 470 рублей х 5,8 % + 4 % = 238 051,07 рублей, арендная плата в месяц: 19 837,59 рублей, за период с 01.06.2018 года по 31.12.2018 года: 19 837,59 руб. х 7 месяцев = 138 863,13 рублей;

2. за период с 01.01.2019 года по 12.09.2019 года расчет арендной платы производится в соответствии с п. 4.4. решения Совета депутатов МО Оренбургский район Оренбургской области от 26.12.2016 № 125 «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Оренбургский район, постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 № 1122-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области», Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов». Уровень инфляции в 2019 году - 4,3 %, ставка арендной платы - 5,8 %, годовой размер арендной платы: 3 946 470 рублей х 5,8 % + 4,3 % = 238 737,76 рублей, арендная плата в месяц: 19 894,81 рублей, за период с 01.01.2019 года по 06.09.2019 года: 19 894,81 рублей х 8 месяцев + 19 894,81 рублей /30 дн. х 12 дн. = 167116,40 рублей;

всего 305 979,53 рублей.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства погашения задолженности по арендной плате, контррасчет в нарушение указанных норм ответчиком не представлены.

Одновременно с задолженностью по арендной плате истец просит взыскать с ответчика пеню за несвоевременное внесение арендной платы в соответствии с п.5.2 договора аренды в размере 32338,23 рублей за период с 12.06.2018 года по 29.06.2020 года.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российский Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п.5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, определенной Центральным банком РФ, и начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств.

Ответчик в судебном заседании просил о снижении пени, полагая ее размер завышенным, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Суду предоставлено право снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Согласно позиции Конституционного суда РФ, изложенной в определении от 15.01.2015 года № 7-О положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности неустойки определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Такими критериями могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

В настоящем деле расчет неустойки, подлежащей выплате арендодателю, был произведен с применением 1/300 действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Указанная ставка рефинансирования, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

Значительное снижение судом пени за нарушение срока внесения арендной платы до 10 000 рублей приведет к нарушениям пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, данных в абзаце 3 пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, неустойка не может быть уменьшена по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ниже предела, установленного в пункте 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию пени в заявленном истцом размере.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды. При этом данная норма является диспозитивной и ее часть 2 предусматривает, что договором могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное положение основано на принципе свободы договора, закрепленного статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и позволяет установить соглашением сторон любые основания для досрочного расторжения договора аренды.

Согласно п. 6.2 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

10.06.2018 года в адрес ответчик было направлено письмо № 1-1/1028 от 07.06.2019 года о наличии задолженности по договору аренды земельного участка № 14/65 от 02.12.2009 года, неиспользования земельного участка по целевому назначению и расторжении договора аренды.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 46004435006523 была неудачна попытка вручения, письмо возвращено отправителю (л.д.25-26,113-114).

Поскольку ответа от Черных А.В. не поступило в срок, указанный в претензии, задолженность по арендной плате им не погашена, истец вправе был обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

При изложенных обстоятельствах суд считает нарушения условий договора аренды существенными, а потому договор аренды земельного участка подлежит расторжению.

Согласно ч.1 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В ходе рассмотрения дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 519 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, загрязнен бытовым мусором, расположен строительный материал, установлено ограждение, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела фотографии (л.д. 84-87, 109-111). Доказательств устранения нарушений ответчик не представил.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что договор аренды с ответчиком расторгнут, на нем лежит обязанность вернуть земельный участок в том, состоянии, в котором он его получил, а именно очистить его от бытового мусора, демонтировать ограждение.

Истец при подаче настоящего иска в суд освобождался от уплаты государственной пошлины в силу пункта 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу требований статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением исковых требований с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в размере 6263 рубля.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 103,167,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к Черных Андрею Владимировичу удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №14/65 от 02.12.2009 года, заключенный между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и Черных Андреем Владимировичем.

Обязать Черных Андрея Владимировича привести земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 519 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в надлежащее состояние путем очистки и вывоза бытового мусора, демонтажа ограждения.

Взыскать с Черных Андрея Владимировича в пользу администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области задолженность по арендной плате в размере 273962,34 рублей, пени в размере 32338,23 рублей, всего 306300 (триста шесть тысяч триста) рублей 57 копеек.

Взыскать с Черных Андрея Владимировича в доход бюджета муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области государственную пошлину в размере 6263 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.07.2020 года.

Судья: Р.А.Солдаткова