Гражданский кодекс часть 1

с участием заявителя Душина В.Г., представителя органа, чье решение обжалуется, Беловой Я.Я., представителя заинтересованного лица ОАО Сбербанк России Макарова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Душина В.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области об отказе в государственной регистрации,

установил:

Душин В.Г. обратился в суд с заявлением признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее по тексту – Росреестр) об отказе в государственной регистрации права собственности на возведенный жилой дом от ... г., ссылаясь на то, что ... обратился в Росреестр с документами для регистрации права собственности на достроенный объект незаверешенного строительства по адресу: ..., права на который зарегистрированы ... г.. Данный объект является предметом ипотеки по двум кредитным договорам. Ссылаясь на отсутствие заявлений о переводе ипотеки на достроенный жилой дом, Росреестр ... отказал в регистрации права собственности на жилой дом по адресу: ... (далее по тексту – спорный дом). Заявитель считает требования Росреестра незаконными, в связи с чем просит признать отказ от ... незаконным и обязать Росреетр произвести регистрацию его прав на спорный дом.

В ходе судебного заседания заявитель Душин В.Г. подержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Росреестра Белова Я.Я. с заявленными требованиями не согласилась, полагала позицию управления основанной на требованиях действующего законодательства, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ОАО Сбербанк РФ Макаров А.В. поддержал заявленные требования, также полагал, что у Росреестра не имеется оснований требовать от Душина В.Г. заявлений о переводе ипотеки с ОНС на достроенный жилой дом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, ознакомившись с материалами дела правоустанавливающих документов в отношении спорного дома, которые обозревались в ходе судебного заседания, суд приходит к следующему.

В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее также - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в ст. 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

В силу абз. 3, 4 п. 1 ст. 13 указанного Закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае:

- если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В ходе судебного заседания было установлено, что на основании договора ипотеки N от ... незавершенный строительством жилой дом (процент готовности – 18) и земельный участок по адресу: ..., были предоставлены Душиным В.Г. в качестве залога ОАО Сбербанк России в качестве обеспечения по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N от ... г.. Договор ипотеки зарегистрирован ... г..

В соответствии с последующим договором об ипотеке N от ... предметом залога по кредитному договору N является незавершенный строительством жилой дом (процент готовности – 80) и земельный участок по адресу: .... Договор ипотеки зарегистрирован ... г..

Согласно кадастрового паспорта от ... жилой дом по адресу: ..., введен в эксплуатацию в N г..

Как следует из оспариваемого Сообщения об отказе в регистрации от ... № N, основаниями для отказа в регистрации права собственности на достроенный жилой дом по адресу: ..., является не предоставление Душиным В.Г. заявления о регистрации ипотеки в силу закона; наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами Росреестр обосновывает наличием отказа в ликвидации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N и прекращении права на него.

Оценивая доводы Росреестра о непредставлении заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу п. 3 ст. 25 Закона о регистрации прав, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

Распиской в получении документов от ... подтверждено, что на государственную регистрацию Душиным В.Г. были поданы следующие документы: заявление о государственной регистрации, кадастровый паспорт здания, квитанция оплаты госпошлины.

Право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: ..., зарегистрировано за Душиным В.Г., о чем предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от ... г..

При названных обстоятельствах заявителем представлены все документы необходимые в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации прав для регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества.

Довод Росреестра о необходимости представления для государственной регистрации заявлений о государственной регистрации ипотеки на достроенный жилой дом по каждому из указанных выше договоров ипотеки суд полагает ошибочными.

Как указано выше, перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества поименован в ст. 25 Закона о регистрации прав.

Наличие правоотношений залога (ипотеки) объекта незавершенного строительства не предусмотрено Законом о регистрации прав в качестве оснований представления иных (дополнительных) документов при регистрации прав залогодателя на законченный строительством объект.

В соответствии со ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 г. № 90, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

При названных обстоятельствах права ОАО Сбербанк России фактом регистрации прав заявителя на законченный строительством объект не ущемляются.

Доводы Росреестра о том, что при регистрации права собственности заявителя на завершенный строительством объект подлежит прекращению право собственности на объект незавершенного строительства подлежит отклонению.

В соответствии с п. 27 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от ... № 113, при осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, право на который ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, введенным в эксплуатацию, закрывается в соответствии с п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ... № 219. На объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открывается новый раздел ЕГРП.

Таким образом, в названных нормах отсутствует указание о прекращении прав на объект незавершенного строительства, а лишь определяется порядок ведения реестра при такой регистрации.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение Росреестром сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

По данным основаниям подлежат отклонению доводы Росреестра об отказе в прекращении права на незавершенный строительством объект как на одно из оснований для отказа в регистрации права на введенный в эксплуатацию объект.

В силу изложенного, требования Душина В.Г. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

требования Душина В.Г. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом от ... удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области об отказе Душину В.Г. в государственной регистрации права собственности на жилой дом от ... и обязать устранить допущенное нарушение, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать право собственности Душина В.Г. на созданный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости жилой дом по адресу: Россия, ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Харченко Н.А.

В окончательной форме решение изготовлено 20.06.2014 года

Судья: Н.А.Харченко