Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к Бергу Дмитрию Олеговичу о взыскании задолженности за пользование земельным участком и по встречному иску Берга Дмитрия Олеговича к МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи обратилась в суд с иском к Бергу Д. О. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указывает, что на основании протокола о результатах аукциона от 30.01.2020 № 3 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Бергом Д. О. заключен договор от 10.03.2020 № 4940003014 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования отдельно стоящий жилой дом на одну семью, расположенного по адресу: <адрес>, в районе жилищно-садоводческого товарищества «<данные изъяты>», земельный участок №.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, согласно протоколу от 30.01.2020 № 3, в сумме 555 000 руб.

В силу п. 3.3 договора аренды сумма внесенного задатка 247 000 руб. засчитывается в счет годовой арендной платы.

На основании п. 3.4. договора, внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом один раз в год до истечения 10 ноября текущего года, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

Пунктом 6.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных п. 3.4 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету задолженности по аренде земельного участка задолженность по арендным платежам составляет – 213 232,24 руб., в том числе: по основному обязательству – 203 368,85 руб., по пене – 9 863,39 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес Берга Д. О. истцом была направлена претензия с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также предоставить в учреждение, в десятидневный срок со дня получения претензии, платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности по договору аренды. Однако, ответа на данную претензию не последовало.

29.03.2021 мировым судьей судебного участка № 2 в Ленинском судебном районе Воронежской области вынесен судебный приказ о взыскании с Берга Д. О. задолженности по арендной плате в размере 203 368,85 руб., пени в размере 9 863,39 руб.

Указанный судебный приказ был отменен определением от 30.04.2021.

С учетом вышеизложенного, истец просит взыскать с ответчика в муниципальный бюджет города Сочи задолженность по арендной плате в размере 213 232,24 руб., в том числе: по основному обязательству – 203 368,85 руб., по пене – 9 863,39 руб.

В свою очередь, Берг Д. О. обратился со встречным иском к Администрации города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи о взыскании убытков и просит взыскать с Администрации города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи в его пользу убытки в форме уплаченной арендной платы за период невозможности пользования земельным участком по назначению в связи с невозможностью проезда к земельному участку за период с 10.03.2020 по 23.04.2020 в размере 67 808,21 руб., убытки, представляющие собой разницу между подлежащей уплате арендной платой по договору аренды земельного участка и земельным налогом за период с 14.10.2020 по 31.12.2020 в размере 119 347,29 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что 10.03.2020 между Муниципальным образованием город-курорт Сочи и Бергом Д. О. был заключен договор № 4940003014 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в районе жилищно-садоводческого товарищества «<данные изъяты>», земельный участок №. Однако, арендатор был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам и выкупить земельный участок в установленный законом срок, что повлекло причинение ему убытков в размере арендной платы за соответствующий период.

Берг Д. О. ссылается на то, что невозможность пользования земельным участком в связи с невозможностью проезда к земельному участку подтверждается актом представителей арендатора от 25.03.2020 и ответом администрации г. Сочи от 23.04.2020, в котором подтверждается факт установки шлагбаума и сообщается о его устранении и установлена апелляционным определением Воронежского областного суда от 13.10.2020 по делу №33а-5810/2020. Факт незаконного уклонения от предоставления земельного участка в собственность арендатора подтверждается отказом администрации Лазаревского внутригородского района г. Сочи от 14.10.2020 № 2182.1-П/20, а также решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 18.05.2021 по делу № 2а-1153/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Воронежского областного суда от 24.08.2021. Период задержки заключения договора купли-продажи с 14.10.2020 по настоящее время. Согласно п. 3.1 договора годовой аренды размер арендной платы составляет 555 000 рублей. Сумма подлежащей уплате арендной платы за период с 14.10.2020 по 31.12.2020 (79 дней) составляет 120 123,29 руб. Земельный налог рассчитан с использованием сервиса «Налоговый калькулятор», находящийся на официальном сайте ФНС РФ и за период с 14.12.2020 по 31.12.2020. составляет 776 руб.

Представитель истца по первоначальному иску (представитель ответчика по встречному иску) Администрации города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Берг Д. О. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что 10.03.2020 по итогам аукциона между муниципальным образованием город-курорт Сочи (Арендодатель) и Бергом Д. О. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключенный по результатам аукциона, № 4940003014.

Согласно п. 1.1. вышеуказанного договора Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает на условиях настоящего Договора земельный участок из земель (категория земель) земли населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в районе жилищно-садоводческого товарищества «<данные изъяты>», земельный участок № с видом разрешенного использования «Отдельно стоящий жилой дом на одну семью».

Указанный в п. 1.1. настоящего Договора Участок считается переданным Арендатору с момента заключения настоящего Договора, без составления акта приема-передачи (п. 1.4. договора).

Пунктом 2.2. договора аренды предусмотрено, что срок действия устанавливается до 30.01.2040.

Исчисление арендной платы устанавливается с момента заключения договора аренды и до окончания его срока действия (п. 3.1. договора).

Годовой размер арендной платы, определенной по результатам аукциона, согласно протоколу от 30.01.2020 № 3, составляет 555 000 руб. (п. 3.2. договора).

В соответствии с п. 3.3. договора сумма внесенного задатка (247 000 руб.) засчитывается в счет годовой арендной платы.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом один раз в год до истечения 10 ноября текущего года, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (п. 3.4. договора).

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи Участка за каждый день фактического использования (п. 3.8. договора).

Пунктом 3.9. договора предусмотрено, что неиспользование Участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

В соответствии с п. 5.2.2. договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участок в соответствии с разделом 3 настоящего Договора без выставления счетов арендодателем.

17.02.2021 в адрес Берга Д. О. была направлена досудебная претензия с требованием незамедлительно ликвидировать задолженность по арендной плате, и предоставить в МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи в десятидневный срок со дня получения настоящей претензии, платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности по Договору аренды.

Указанная претензия была получена адресатом 01.03.2021 согласно отчету об отслеживании отправления.

Однако, ответа на вышеуказанную претензию от Берга Д. О. не последовало. Задолженность до настоящего времени не погашена.

29.03.2021 мировым судьей судебного участка № 2 в Ленинском судебном районе Воронежской области был вынесен судебный приказ о взыскании с Берга Д. О. в пользу администрации г. Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0110007:1121 в размере 213 232,24 руб., в том числе: по основному обязательству – 203 368,85 руб., пени – 9 863,39 руб., расходов по оплате государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 2 666,16 руб.

29.04.2021 должник Берг Д. О. представил на судебный участок заявление об отмене судебного приказа.

Определением мирового судьи судебного участка № 2 в Ленинском судебном районе Воронежской области вышеуказанный судебный приказ был отменен.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В случае если сторона ссылается на такие обстоятельства юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является то, что в результате незаконных действий арендодателя арендатор был лишен возможности использовать арендованный земельный участок в тех целях, для которых он приобретался. Бремя доказывания указанного обстоятельства в силу статьи 56 ГПК РФ возлагается на сторону, которая на них ссылается.

Согласно п. 3 статьи 157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Доводы Берга Д. О. о том, что арендатор лишен был возможности использовать спорный участок в целях, указанных в договоре, отклоняется судом, поскольку в нарушении ст. 56 ГПК РФ ответчик не представил относимых и допустимых доказательств, подтверждающих о невозможности использования по назначению земельного участка, как и доказательств того, что ответчик не мог пользоваться арендованным земельным участком в результате неправомерных действий арендодателя.

Ссылка ответчика на вступившие в законную силу судебные постановления, которыми признаны незаконными возвращение уведомления о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства, не свидетельствует о невозможности использования арендатором земельного участка по назначению согласно договору аренды, поскольку оспоренные действия администрации не связаны непосредственно с возможностью пользования земельным участком, а связаны с самой процедурой строительства, возможность которого ответчиком не была утрачена.

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, установленного в п. 3.4. Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2. договора).

Согласно расчету задолженности по аренде земельного участка размер задолженности по арендным платежам составляет – 213 232,24 руб., в том числе: по основному обязательству – 203 368,85 руб., по пени за период с 11.11.2020 по 01.01.2021 – 9 863,39 руб.

С учетом вышеизложенного суд полагает, что в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик пользовался земельным участком, однако арендная плата в размере и в срок, установленные договором аренды, ответчиком внесена не была, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения иска Администрации города Сочи в лице МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи в полном объеме.

Что касается встречных исковых требований, то суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1.4. договора аренды от 10.03.2020 № 4940003014 земельный участок с кадастровым номером № считается переданным арендатору с момента заключения договора без составления акта приема-передачи.

Согласно п. 1.5. договора аренды, договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору.

Вместе с тем, в случае включения в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, при его подписании вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача объекта аренды, если не доказано обратное.

Само по себе отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче земельного участка в аренду, поскольку на момент подписания договора земельный участок уже находился во владении ответчика, что следует из буквального значения соответствующего пункта договора аренды.

Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является актом приема-передачи, либо определена дата, с которой объект аренды считается переданным.

В п. 1.6. договора аренды определено, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям настоящего договора, целевому назначению участка и известно арендатору.

Довод о факте невозможности проезда к арендованному земельному участку в связи с установленным шлагбаумом на въезде в место нахождения земельных участков и как следствие наличие основания для невозможности использования участка по назначению, суд не может принять во внимание, поскольку согласно материалам дела шлагбаум был демонтирован до заявленного Бергом Д.О. спорного периода, что следует из апелляционного определения Воронежского областного суда от 13.10.2020 по делу № 33а-5810/2020.

Что касается убытков в виде разницы между подлежащей уплате арендной платы и земельным налогом в связи с уклонением арендодателя от заключения договора купли-продажи, то руководствуясь статьями 15, 1064, 1069, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11, 39.2, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым в иске отказать, поскольку договор аренды заключен до 30.01.2040 года и обязанность по уплате арендной платы у Берга Д.О. имеется до указанной даты. Кроме того, Бергом Д.О. не представлены сведения об оплате земельного налога за спорный период и в каком размере.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с Берга Д. О. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 332,32 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к Бергу Дмитрию Олеговичу о взыскании задолженности за пользование земельным участком удовлетворить.

Взыскать с Берга Дмитрия Олеговича в муниципальный бюджет города Сочи задолженность по арендной плате в размере 213 232,24 руб., в том числе: по основному обязательству – 203 368,85 руб., по пени – 9 863,39 руб.

Взыскать с Берга Дмитрия Олеговича государственную пошлину в размере 5 332,32 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Берга Дмитрия Олеговича к Администрации города Сочи МКУ «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи о взыскании убытков, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н. В. Лисицкая

Решение в окончательной форме

принято 23.12.2021 года

Гр. дело №

Строка №

УИД №