Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шония Д.Н. к Саркисян И.О., Гущиян Н.В., ПАО «Сбербанк России», ООО «Силуэт-2004» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений, договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на нежилые помещения, и по встречному исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к Шония Д.Н. к Саркисян И.О. о признании инвестиционного договора не заключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Шония Д.Н. обратился в суд с иском к ответчикам Саркисян И.О. и Гущиян Н.В. о признании недействительным (ничтожным) заключенного 23.09.2011 года между ответчиками договора купли-продажи нежилых помещений №, назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала №, расположенных по адресу: <адрес>, применении последствия недействительности данной ничтожной сделки, признании права собственности истца на спорные нежилые помещения.

В ходе подготовки дела в судебному разбирательству истец Шония Д.Н. изменил в порядке ст.39 ГПК РФ заявленные исковые требования, поскольку ему стало известно, что спорное недвижимое имущество с целью обеспечивается исполнения обязательств ООО «Силуэт-2004» передано ответчиком Гущиян Н.В. в залог ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года, в связи с чем истец в дополнение к ранее заявленным исковым требованиям заявил требования к ответчикам Гущиян Н.В., ПАО «Сбербанк России» и ООО «Силуэт-2004» о признании недействительными (ничтожными) договора ипотеки №/и-1 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России», и применении последствия недействительности данных ничтожных сделок.

Измененные исковые требования Шония Д.Н. мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик Саркисян И.О. приобрела по договору купли-продажи объект незавершенного строительства литер «Б», степень готовности – 9%, общей площадью застройки 391,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Ее право на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано в ЕГРП 15.04.2010 года. Данный объект возводился на основании разрешения на строительство № №ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией г.Сочи предыдущему пользователю земельного участка и собственнику снесённого здания конторы, которым разрешалось строительство двухэтажного с подвалом объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м на земельном участке площадью 600 кв.м с кадастровым номером № по <адрес>. Данное строение было расположено на земельном участке площадью 600 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером № с видом разрешённого использования – «размещение нежилого строения» по адресу: <адрес>, находящегося в закономерном пользовании ответчика Саркисян И.О. до 01.01.2046 года на основании договора от 23.03.10 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 16.01.09, который по настоящее время находится в пользовании ответчика Саркисян И.О. на условиях аренды. Ответчику Саркисян И.О. на достройку данного объекта незавершенного строительства требовались денежные средства и она обратилась за финансированием (инвестированием) данного строительства к истцу, с которым у нее были доверительные отношения, на что истец дал свое согласие. 16.04.2010 года между истцом и ответчиком Саркисян И.О. был заключен инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве), с целью совместного строительства двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м по <адрес> с последующим закреплением за сторонами договора помещений, соответствующих вкладу сторон в инвестиционную деятельность и согласно условий данного договора. Ответчик Саркисян И.О. обязалась: предоставить под строительство данного объекта, принадлежащий ей объект незавершенного строительства и расположенный под ним арендованный земельный участок; предоставить градостроительную и строительную документацию для возведения объекта и оплатить 75% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного договора. Истец обязался: оплатить 25% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного Договора путем приобретения строительных и отделочных материалов, инструментов и оборудования, оплаты подрядных работ по строительству и отделке здания, технических условий и подключения объекта к сетям и т.д; организовать работы по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта, для чего он имел право привлекать к строительным работам любые подрядные организации и граждан, принять активное участие с использованием профессиональных знаний, навыков и умения, деловой репутации и деловых связей в реализации данного договора. Согласно условий договора все построенное, в результате инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве), распределяется между сторонами следующим образом: в собственность истца передаются помещения подвала (цокольного этажа) объекта общей проектной площадью около 360 кв.м, площадь помещений которого уточняется по результатам технического учета законченного строительством объекта; в собственность ответчика передаются все оставшиеся помещения объекта, что оформляется сторонами путем подписания Акта о результатах реализации инвестиционного договора в течение 10 дней со дня проведения органом технической инвентаризации обмеров площадей объекта. Договором было предусмотрено, что ответчик Саркисян И.О. была не вправе распоряжаться (продавать, дарить и т.д) причитающимися истцу в соответствии с условиями договора площадями помещений подвала (цокольного этажа) объекта, без его письменного согласия; в случае нарушения данного пункта договора сделка по распоряжению имуществом является не действительной. Ответчик Саркисян И.О. обязана была по окончании строительства объекта в установленном законом порядке ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать свое право собственности на объект в целом, после чего в течение 30 дней выделить передать истцу причитающиеся ему помещения подвала (цокольного этажа), путём подписания с истцом Акта о результатах реализации инвестиционного договора и договора о передаче ему спорных помещений, которые совместно с истцом предоставить в соответствующий отдел УФРС по Краснодарскому краю для регистрации прав истца на помещения подвала. Истец принятые на себя по инвестиционному договору от 16.04.2010 года обязательства выполнил в полном объеме, произвел финансирование и организовал проведение строительно-монтажных и отделочных работ по достройке ранее существовавшего и принадлежащего ответчику Саркисян И.О. незавершённого строительством объекта. Но 06.10.2010 года комиссией администрации г.Сочи в ходе обследования земельного участка по <адрес> и возведенного на нем объекта капитального строительства были выявлены незначительные отступления от утверждённой проектной документации, что послужило основанием для предъявления в Центральный райсуд г.Сочи иска администрации г.Сочи к застройщику Саркисян И.О. о возложении обязанности привести объект строительства в соответствие с разрешением на строительство и проектной документацией. Вступившим в законную силу решением Центрального райсуда г.Сочи от 04.03.2011 года в удовлетворении иска администрации г.Сочи к Саркисян И.О. было отказано. Этим же решением суда были удовлетворены встречные исковые требования Саркисян И.О. к администрации г.Сочи о сохранении нежилого строения, признании права собственности на строение и за Саркисян И.О. было признано право собственности на нежилое строение - объект капитального строительства «Коммерческий деловой центр» литер «Б» общей площадью 1680 кв.м, расположенный по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>. На основании данного решения суда ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Сочинское отделение провело техническую инвентаризацию объекта, а ответчик Саркисян И.О. в соответствии с условиями заключенного с истцом инвестиционного договора зарегистрировала 10.08.2011 года свое право собственности на весь объект в целом. 05.09.2011 года истец и ответчик Саркисян И.О. составили Акт о результатах реализации инвестиционного договора от 16.04.2010 года, в котором констатировали завершение совместными усилиями работ по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» литер «Б», «Б1», «Б2» площадью застройки 392 кв.м с помещениями общей площадью 1680 кв.м на по <адрес>; факт исполнения истцом обязанностей по оплате 25% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного инвестиционного договора и по организации строительства объекта, приобретения за его счет строительных и отделочные материалы, инструментов и оборудования, оплатил подрядные работы по строительству и отделке здания, технических условий и подключения объект к сетям и т.д. Указанным Актом стороны распределили результаты инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве) следующим образом: в собственность истца были переданы помещения № общей площадью 358 кв.м подвала № (цокольного этажа) здания, при этом данное условие Акта имело силу акта приема-передачи имущества; в собственность ответчика Саркисян И.О. передавались все оставшиеся помещения здания. Стороны так же обязались совместно предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности, пакет документов, необходимых для регистрации имущественных прав сторон в отношении совместно созданного имущества. 23.09.2011 года ответчик Саркисян И.О. для выдела причитающихся истцу помещений приняла решение о разделе целого коммерческого делового центра на части путем прекращения права собственности на него и выдела нежилых помещений, согласно которого, в частности, была выделена часть коммерческого делового центра – нежилые помещения подвала № – здание литер № общей площадью 358 кв.м, на которую отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю был выдан кадастровый паспорт. Но, после регистрации права собственности ответчика и выдела причитающихся истцу помещений подвала, ответчик Саркисян И.О. стала уклоняться от под различными предлогами от заключения с истцом договора о передаче ему помещений и сдачи его в соответствующий отдел Росреестра по Краснодарскому краю. Поскольку с момента регистрации права собственности ответчика Саркисян И.О. на коммерческий деловой центр истец владел и пользовался фактически переданными ему спорными нежилыми помещениями подвала, нес бремя их содержания, то в связи с тем, что у истца с ответчиком были доверительные отношения, истец добросовестно ждал, когда ответчик подпишет с ним договор на передачу помещений подвала и сдаст его в отдел Росреестра. Но, в настоящее время истцу стало известно, что ответчик Саркисян И.О. в день принятия решения от 23.09.2011 года о прекращении права собственности на коммерческий деловой центр и выделе нежилых помещений, заключила договор купли-продажи от 23.09.2011 года с ответчиком Гущиян Н.В., по которому продала последней спорные нежилые помещения подвала. При этом указанные в договоре помещения Гущиян Н.В. фактически не передавались, и она ими никогда фактически не владела и не пользовалась, а кроме того, помещения были оценены сторонами договора в 900 000 рублей, тогда как в действительности их рыночная стоимость составляла более 50 миллионов рублей. Кроме того, в настоящее время истцу стало известно, что спорное недвижимое имущество передано ответчиком Гущиян Н.В. в залог ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года с целью обеспечивается исполнение обязательств ООО «Силуэт-2004». При этом оценочная стоимость спорного имущества при заключении договора ипотеки составляла более 50 000 000 рублей. Истец считает, что поскольку он профинансировал строительство коммерческого делового центра и организовал строительные работы по его возведению, то на основании инвестиционного договора от 16.04.2010 года, Акта от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора и в силу норм действовавшего на тот момент законодательства он вместе с ответчиком Саркисян И.О. приобретал право собственности на указанный объект, в связи с чем он имеет охраняемый законом интерес в признании заключенной между ответчиками Саркисян И.О. и Гущиян Н.В. сделки купли-продажи от 23.09.2011 года недействительной по признаку ее ничтожности; что права ответчика Гущиян Н.В. на спорное недвижимое имущество возникли незаконно, по ничтожной сделке, фактически спорное недвижимое имущество возводилось на денежные средства истца, ответчик спорное имущество не оплачивал, имущество ответчику не передавалось и она им не пользовалась, и не несла бремя его содержания, в связи с чем, по мнению истца, в силу ст.10, ч. 1 ст. 168, ч.1 ст.170, ст.167 ГК РФ спорный договор купли-продажи нежилых помещений от 23.09.2011 года является ничтожной сделкой, не влечет юридических последствий с момента его совершения, в связи с чем основанная на недействительной сделке регистрация прав собственности Гущиян Н.В. подлежит признанию недействительной и аннулированию, что восстанавливает право собственности на спорное имущество за ответчиком Саркисян И.О., а, поскольку последняя уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности истца на спорные нежилые помещения подвала, то, по мнению истца, на основании ст.12, ч.3 ст.551 ГК РФ, ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд вправе вынести решение о понуждении соответствующего отдела Росреестра произвести за истцом государственную регистрацию права (перехода права) собственности на созданные за его счет спорные нежилые помещения, признав за ним право собственности на них. Поскольку истец считает сделку купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенную 23.09.2011 года Саркисян И.О. и Гущиян Н.В. недействительной (ничтожной) с момента ее совершения, то есть с 23.09.2011 года, то, следовательно, заключенные между ответчиками Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» договор ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительное соглашение к нему №1 от 22.04.2013 года являются недействительными (ничтожными) сделками в силу ст.168 ГК РФ, поскольку Гущиян Н.В. не являлась собственником спорных помещений и не могла распоряжаться ими, а, значит, спорные договор ипотеки и дополнительное соглашение к нему основаны на недействительных правах Гущиян Н.В., возникших на основании недействительного договора купли-продажи от 23.09.2011 года, и распоряжение спорным имуществом нарушает требования закона (ст.209 ГК РФ). Кроме того, по мнению истца, ответчику Гущиян Н.В. было достоверно известно, что она денежных средств в создание спорного имущество не вкладывала, по спорному договору купли-продажи от 23.09.2011 года Саркисян И.О. она денег не передавала, спорные помещения фактически она не принимала и ими не пользовалась; знала, что спорное недвижимое имущество возводилось за счет истца, который выполнил взятые на себя обязательства по инвестиционному договору с Саркисян И.О. от 16.04.2010 года, профинансировал и организовал строительство Коммерческого делового центра и в соответствие с условиями данного договора истцу должны были быть переданы в собственность спорные нежилые помещения подвала данного здания, которые фактически ему были переданы в сентябре.2011 года и именно истец ими пользовался, нес бремя их содержания. Следовательно, такое обременение ответчиком Гущиян Н.В. спорного имущества ипотекой, нарушило права и законные интересы истца, что свидетельствует, по мнению истца, о недобросовестности ответчика Гущиян Н.В. и злоупотреблении ею гражданскими правами, что на основании ст.ст. 10, 168, 167 ГК РФ так же позволяет квалифицировать договор ипотеки и дополнительное соглашение к нему как недействительные (ничтожные) сделки и применить к ним последствия недействительности в виде признания недействительными и погашения (аннулирования) произведенной в ЕГРП регистрация данных сделок и обременения спорного недвижимого имущества ипотекой (залогом). По указанным основаниям истец просит суд: признать недействительным (ничтожным) заключенный между ответчиками Саркисян И.О и Гущиян Н.В. договор купли-продажи от 23.09.2011 года спорных нежилых помещений; применить последствия его недействительности ничтожной (признать недействительной и погасить в ЕГРП запись регистрации права собственности Гущиян Н.В.); обязать зарегистрировать переход права собственности к истцу на спорные помещения, признав за ним право собственности на них; признать недействительными (ничтожными) заключенные между Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» договор ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительное соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года; применить последствия их недействительности (погасить в ЕГРП запись регистрации договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему, а так же возникши на их основании записи регистрации ипотеки (залога) в пользу ПАО «Сбербанк России»).

Ответчик ПАО «Сбербанк России» в лице Краснодарского отделения №8619 (Юго-Западный Банк) исковые требования не признало. В своем письменном отзыве на иск от 15.07.16 сослалось на то, что истцом избран неверный способ защиты своего права, поскольку он фактически просит истребовать имущество из чужого незаконного владения (ст.ст. 301, 302 ГК РФ), тогда как в рассматриваемой ситуации он вправе требовать возмещения убытков, но не признания и регистрации своего права. По данному спору основанием возникновения права явилось заключение договора купли-продажи, совершенного после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, надлежащим способом защиты являлся иск о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ). Сам по себе факт заключения двух договоров на один объект недвижимости не влечет признание одной из этих сделок недействительной в силу ничтожности и что в подобных ситуациях суду следует обсудить вопрос о применении к сложившимся отношениям положений ст. 398 ГК РФ, регулирующих последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, а, кроме того, вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Кроме того, в одном иске истец неправомерно соединил разнородные требования к разным ответчикам - виндикационный иск, иск о государственной регистрации и иск о признании недействительными договоров ипотеки. Ответчик считает, что Саркисян И.О., ПАО Сбербанк и ООО "Силуэт-2004" не могут являться ответчиками по исковым требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так как не имеют права владеть спорным имуществом. ПАО Сбербанк, Гушиян Н.В. и ООО "Силуэт-2004" в свою очередь не могут являться ответчиками по иску о регистрации права, так как не вступали с Шония Д.Н. в договорные отношения по договору приобретения. Саркисян К.О. не может являться надлежащим ответчиком по требованиям о признании недействительным договора ипотеки, так как указанный договор заключен между Гушиян Н.О. и ПАО Сбербанк обеспечение обязательств ООО "Силуэт-2004" и не влияет на ее права. Истцом не доказано, что им были исполнены обязательства по инвестиционному договору и внесены денежные средства на финансирования строительства, так же истцом не доказано, что он фактически пользовался спорным имуществом с сентября 2011 года, ввиду чего истцом не доказано, что договор купли-продажи от 19.09.2011 года является мнимой сделкой, либо недействительной сделкой по иным основаниям. Истцом так же не предоставлено доказательств того, что Саркисян КО. уклонялась от регистрации перехода права собственности. Подписанный Саркисян И.О. и Шония Д.Н. акт о результатах реализации инвестиционного договора от 05.09.2011, а так же заявление ответчика Саркисян И.О. от 14.07.2016 о том, что Шония Д.Н. является инвестором строительства спорного имущества так же не доказывает внесение Истцом каких-либо денежных средств для финансирования строительства. Истцом так же не доказано, что денежные средства по оспариваемому договору купли-продажи продавцу не передавались. Заявление Гущиян Н.В., в котором она указывает, что деньги по договору купли продажи ею Саркисян И.О. в счет оплаты помещений не передавались, данный факт не подтверждает. Согласно положений ст. 313 ГК РФ обязательство может быть исполнено третьим лицом и при таких обстоятельствах даже если будет доказано, что Гущиян Н.В. не вносились средства в счет оплаты по оспариваемому договору купли-продажи, это не доказывает того обстоятельства, что денежные средства не были уплачены продавцу. Саркисян И.О. не предоставлено в суд информации о том, что ею денежные средства по спорному договору купли-продажи не получены, хотя она является продавцом по договору купли-продажи и заинтересована в получении денежных средств. Напротив, из обстоятельств дела следует, что денежные средства в счет оплаты по оспариваемому договору купли-продажи были получены Саркисян И.О., что подтверждается указанием в договоре на то, что расчет по договору произведен полностью до его подписания и регистрацией права собственности Гущиян Н.В. на спорные помещения 17.11.2011г. Занижение стоимости имущества при его продаже, даже если это и имело место, по мнению ответчика, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной на основании ст.ст.10,168 ГК РФ, а, кроме того, в договоре установлено, что продавец оценивает имущество в размере 900 000 рублей и что стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки предмета договора. Вне зависимости от обоснованности требований истца о признании недействительным спорного договора купли-продажи требования о признании недействительными договоров ипотеки не подлежит удовлетворению, так как Банк является добросовестным залогодержателем и, несмотря на признание недействительной сделки по которой произошло отчуждение имущества, необходимо учитывать, что произошла не просто передача титула собственника имущества, но и состоялось обременение недвижимости ипотекой в пользу банка; на основании сделок купли-продажи и залога в государственный реестр внесены записи как о переходе права собственности, так и об ипотеке. Поскольку при заключении договора ипотеки ПАО Сбербанк были получены от Гущиян Н.В. все необходимые для совершения данного договора документы и его сотрудниками, а так же оценщиком с ее участием были осмотрены спорные нежилые помещения, а в последующем ими проводился мониторинг состояния заложенного имущества, то у ПАО Сбербанк не было оснований сомневаться в действительности передаваемого в залог права собственности и требования о признании недействительным договора ипотеки необоснованно нарушают права банка как залогодержателя на преимущественное получение удовлетворения своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества, установленные ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Также ответчик полагает, что даже если предположить, что спорное имущество действительно было передано истцу на момент заключения договора ипотеки, то данные обстоятельства не имеют значения для правоотношений третьих лиц, в том числе для банка, заключившего оспариваемый договор ипотеки задолго до того, как истец обратился в суд с требованиями о регистрации его права собственности на спорное имущество. Истцом не указано в чем именно заключается допущенное Гущиян Н.В. и Саркисян Н.В. злоупотребление правом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2011, а так же при заключении между ПАО Сбербанк и Гущиян Н.В. договора ипотеки №/и-1 и дополнительного соглашения к нему №1, чем данные сделки противоречит закону и какому закону они противоречат, поскольку сам по себе факт заключения двух договоров на один объект недвижимости не влечет признание одной из этих сделок недействительной в силу ничтожности. Кроме того, по изложенному в отзыве на иск и в ходатайстве от 15.07.16 мнению ответчика, требования истца основаны на мнимой сделке (п. 1 ст. 170 ГК РФ) и не могут быть удовлетворены, так как такая сделка является ничтожной и недействительна независимо от признания ее таковой судом (п.1.ст.166, ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей в момент рассмотрения дела), поскольку инвестиционный договор был заключен 16.04.2010 г., а за защитой своих прав истец обращается по прошествии более чем пяти лет и в момент, когда в отношении спорного имущества банком заявлены исковые требования об обращении взыскания на указанное имущество, что свидетельствует об отсутствии воли лиц на совершение данной сделки. По мнению ответчика, требования истца направлены исключительно на причинение вреда банку и не подлежат удовлетворению в соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ, поскольку в рассматриваемой ситуации имеет место злоупотребление правом как со стороны истца, который на протяжении пяти лет не проявлял интереса к спорному имуществу и лишь после заявления требований (исковое заявление поступило в суд 26.02.2016 г) об обращении взыскания на спорное имущество в интересах банка, предъявляет первую претензию продавцу, так и со стороны Гущиян Н.В. и Саркисян О.И., чьи действия направлены на создание препятствий для обращения взыскания на заложенное имущество с целью удовлетворения имущественных требований банка. Так же в своем отзыве на иск, а так же в ходатайстве от 15.07.16 ответчик ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку, по мнению ответчика, истец должен был узнать о нарушении своих прав с 10.09.2011г., то есть с предусмотренной инвестиционным договором даты неисполнения Саркисян О.И. обязательств совместно передать в УФРС по Краснодарскому краю договор и необходимые для регистрации имущественных прав Шония Д.Н. на спорные нежилые помещения. При этом истцом не предоставлено доказательств наличия уважительных причин для пропуска срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях. По указанным основаниям ответчик ПАО «Сбербанк» просит в исковых требованиях Шония Д.Н. отказать в полном объеме.

Кроме того, ответчики ответчик - ПАО «Сбербанк» в лице Краснодарского отделения №8619 (Юго-Западный Банк) обратилось в суд со встречным иском к Шония Д.Н. к Саркисян И.О. о признании совершенного между ними инвестиционного договора (договору долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года незаключенным, ссылаясь на то, что истцом в материалы дела представлены три различающихся между собой экземпляра инвестиционного договора от 16.04.2010 г., подписанных разными лицами, при этом, подпись Саркисян И.О. отличается от ее подписи на иных документах, имеющихся в материалах дела. Поскольку стороны по договору не защищали свои нарушенные права на протяжении более чем пяти лет, то на основании этого, ответчик делает вывод, что спорный инвестиционный договор ответчиком Саркисян И. О. не подписывался и данный договор составлен исключительно с целью противодействия банку в обращении взыскания на заложенное имущество. Ответчик так же считает, что в спорном инвестиционном договоре от 16.04.2010 сторонами не согласован предмет договора, так как в разных экземплярах данного договора предмет договора различается, что, по мнению банка, свидетельствует о том, что стороны не пришли к согласию о предмете договора. Так же ответчик считает, что в спорном инвестиционном договоре сторонами не согласована цена договора, поскольку в инвестиционном договоре установлена обязанность инвестора (покупателя) оплатить 25% от стоимости возводимого имущества, однако отсутствуют сами сведения о стоимости имущества Истцом не представлено сведений о том, сколько именно денежных средств им оплачено по договору и сколько всего денежных средств потребовалось для возведения объекта недвижимости. Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. По указанным основаниям ответчик ПАО «Сбербанк» просит признать инвестиционный договор от 16.04.2010 года незаключенным.

В судебном заседании представитель истца Шония Д.Н., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, измененные исковые требования истца поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить по указанным в иске основаниям с учетом их изменений, а во встречном иске ПАО «Сбербанк» - отказать; возражал против сделанного ответчиком ПАО «Сбербанк» и его представителями заявления о пропуске истцами срока исковой давности, ссылаясь на то, что об отчуждении спорных нежилых помещений истец узнал только в 2016 году, когда взял выписку из ЕГРП на помещения, а, кроме того, спорное недвижимое имущество фактически ответчику не передавалось, в связи с чем исполнение спорного договора купли-продажи не начиналось.

В судебном заседании представители ответчика ПАО «Сбербанк России», действующие на основании доверенности общества, возражали против всех заявленных Шония Д.Н. исковых требований, по указанным основаниям в своем отзыве, просили в них отказать; поддержали встречные исковые ПАО «Сбербанк России» и заявление о пропуске срока исковой давности Шония Д.Н. по указанным во встречном иске основаниям, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Саркисян И.О., действующий на основании ордера адвоката, в судебном заседании оставил разрешение исковых требований Шония Д.Н. на усмотрение суда, против удовлетворения встречного иска ПАО «Сбербанк» возражал. Пояснил, что Саркисян И.О. является единственным арендатором земельного участка под всем зданием по <адрес>, земля с нее не переоформлена и что Саркисян И.О. подтвердила ему, что она подписывала инвестиционный договор с истцом 16.04.2010 г. и что подпись в договоре принадлежит ей.

Представитель ответчика Гущиян Н.В., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании оставил разрешение всех заявленных по делу исковых требований на усмотрение суда, с учетом того, что требований по встречному иске к Гущиян Н.О. не заявлено. Пояснил, что Гущиян Н.В. спорными помещениями не управляла и не распоряжалась, в аренду их никогда не сдавала, она один раз их видела, больше она там не появлялась, т.к. у нее не было надобности. Представитель не знает точно, передавались ли ответчиком Гущиян Н.О. по договору купли-продажи деньги продавцу и чем конкретно производился расчет: деньгами ли, либо «борзыми щенками», это ему не известно, возможно, это были не денежные обязательства, а какие-то другие обязательства или имело место прекращение каких-то обязательств.

Представитель ответчика ООО «Силуэт-2004», действующий на основании доверенности общества, в судебном заседании оставил разрешение всех заявленных по делу исковых требований на усмотрение суда, пояснив, что интересы общества не затрагиваются.

Истец Шония Д.Н, ответчики Саркисян И.О. и Гущиян Н.В., надлежащим образом извещенные времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили в суд свои заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие в соответствие с действующим законодательством, в связи с чем, учитывая право стороны, предусмотренное п. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. При этом ответчик Саркисян И.О. в своем заявлении в суд от 15.07.16 ссылается, что подпись в предоставленном в суд инвестиционном договоре и заявлениях от ее имени стоит ее, она подтверждает их подлинность. Ответчик Гущиян Н.В. в своем заявлении в суд от 15.07.16 ссылается, что возражений против иска Шония Д.Н. она не имеет, что он действительно являлся соинвестором по строительству торгового центра в <адрес> и ему должен был быть передан цокольный этаж; что она не передавала денежные средства Саркисян И.О. в счет оплаты приобретенных ею помещений.

Третье лицо – отдел по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенный времени и месте рассмотрения дела, отзыв на иски и своего представителя в судебное заседание не направил, в своем письме в суд от 18.07.16 просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя в связи с большим объемом работ в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что предусмотрено правилами п.5 ст.167 ГПК РФ и позволяет суду рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав доводы явившихся в судебное заседание лиц: представителей Шония Д.Н., ПАО «Сбербанк России», Саркисян И.О., Гущиян Н.В. и ООО «Силуэт-2004», изучив материалы дела, собранные по делу и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования Шония Д.Н. подлежат удовлетворению, а во встречном иске ПАО «Сбербанк России» следует отказать, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, свидетельств о государственной регистрации права собственности №, № и выписок из ЕГРП, выданных отделом по г.Сочи Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, ответчику Гущия Н.В. на праве собственности принадлежат помещения № назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала № по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Документом-основанием для регистрации права собственности ответчика Гущиня Н.В. на данные нежилые помещения послужил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Саркисян И.О. и Гущиян Н.В.

Указанные обстоятельства и факт принадлежности на момент рассмотрения дела указанных нежилых помещений подвала ответчику Гущиян Н.О. на права собственности сторонами не оспариваются.

Данные нежилые помещения подвала являются спорными по настоящему делу.

Согласно справки Сочинского отделения ФГУП «Ростехинвентаризпция – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю № от 02.11.2011 года подвал, в котором расположены спорные нежилые помещения, фактически является цокольным этажом («Цоколь лит.Б1») нежилого здания коммерческого делового центра литер № (этажность – 3, подземная этажность – 1), назначение – нежилое, общей площадью 1680 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, которое, как видно из материалов дела, изначально в целом принадлежало ответчику Саркисян И.О. на основании вступившего в законную силу решения Центрального райсуда г.Сочи от 04.03.2011 года и кассационного определения Краснодарского краевого суда от 21.04.2011 года (запись регистрации права № от 10.08.2011 года).

Как следует из материалов дела, в сведения государственного кадастрового учета и в ЕГРП изменения в части допущенной при проведении технической инвентаризации здания ошибки при определении его подземной этажности (вместо наименования «Цоколь лит.Б1» было ошибочно указано «Подвал лит.Б1») внесены не были и место расположение спорных помещений в здании продолжает именоваться «подвал №1».

Согласно материалам дела, поступившим по запросу суда из Центрального отдела г.Сочи Управления Росрестра по Краснодарскому краю копий дел правоустанавливающих документов, данное здание коммерческого делового центра расположено на земельном участке площадью 600 кв.м из земель населённых пунктов с кадастровым номером № с видом разрешённого использования – «размещение нежилого строения» по адресу: <адрес>, находящемся в долгосрочной аренде у ответчика Саркисян И.О. до 01.01.2046 года на основании договора (без номера) от 23.03.10 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 16.01.09, прошедшего государственную регистрацию в отделе УФРС по Краснодарскому краю 16.01.09. Названный договора (без номера) от 23.03.10 о передаче прав и обязанностей Саркисян И.О. так же прошел государственную регистрацию в отделе УФРС по Краснодарскому краю 15.04.10 за №.

На момент рассмотрения дела указанный земельный участок продолжает находится в пользовании ответчика Саркисян И.О. на условиях аренды, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Как следует из заявленных исковых требований, истец в обоснование своих правопритязаний на спорные нежилые помещения подвала ссылается на то, что между ним и ответчиком Саркисян И.О. 16.04.2010 года был заключен инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве), который, в свою очередь, ответчик ПАО «Сбербанк России» просит признать как недействительным по признаку ничтожности (в отзыве на иск), так и незаключенным (во встречном иске), в связи с чем суду следует исследовать обстоятельства совершения указанного инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года и дать ему оценку на предмет соответствия требованиям закона и заключенности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из заявленных исковых требований и материалов дела, 23.03.2010 года ответчик Саркисян И.О. приобрела в собственность по договору купли-продажи объект незавершенного строительства литер «Б», степень готовности – 9%, общей площадью застройки 391,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, который возводился на месте ветхого здания конторы литер «А» до 1918 года постройки общей площадью 140,6 кв.м, расположенного по <адрес>, (снесённого в конце 2009 – начале 2010 года), на основании проектной документации «Коммерческий деловой центр» по <адрес>, разработанной специалистами ЗАО «Кавгипротранс», градостроительного плана земельного участка №, составленного ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи заключения по проектной документации объекта строительства № на объект «Коммерческий деловой центр» по <адрес>, а так же разрешения на строительство №ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией г.Сочи предыдущему пользователю земельного участка и собственнику снесённого здания конторы, которым разрешалось строительство двухэтажного с подвалом объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м на земельном участке площадью 600 кв.м с кадастровым номером № по <адрес>.

Вышеуказанные обстоятельства, возникновения первоначального права собственности на помещения у Саркисян И.О. и предшествовавшие совершению инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года, сторонами не оспаривались.

Поскольку в силу п.21 ст.51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на объект капитального строительств сохранялся, то ответчик Саркисян И.О. имела право на проведение строительных работ по завершению строительства объекта - «Коммерческий деловой центр» на основании разрешения на строительство №ДД.ММ.ГГГГ, то есть являлась застройщиком данного объекта.

Но, как следует из заявленных исковых требований и пояснений представителя истца и ответчика Саркисян И.О., последней на достройку данного объекта незавершенного строительства степенью готовности 9 % требовались денежные средства и она обратилась за финансированием (инвестированием) данного строительства к истцу, с которым у нее были доверительные отношения, путем заключения инвестиционного договора.

В дело истцом были предоставлены подлинники и копии нескольких инвестиционных договоров (договоров долевого участия в строительстве) от ДД.ММ.ГГГГ, подписанных как самой Саркисян И.О., так и от ее имени Торосян К.С., а так же совместно Саркисян И.О. и Торосян К.С., который, допрошенный судом в ходе судебного заседания, пояснил суду, что ответчик Саркисян И.О. является родственником его супруги и он подписывал в 2010 году предъявленный ему судом на обозрение инвестиционный договор по просьбе Саркисян И.О., которая попросила его проследить, что бы все было нормально. Саркисян И.О. в своем заявлении суду, ее представитель и допрошенный судом свидетель Шония Н.А., который осуществлял юридическое сопровождение сделок с помещениями коммерческого центра, в судебном заседании так же подтвердили суду, что Саркисян И.О. подписывала 16.04.2010 года с истцом Шония Д.Н. инвестиционный договор, согласно которому Саркисян И.О. после окончания строительства коммерческого центра должна была передать все спорные нежилые помещения подвала истцу, а остальные имеющиеся в деле копии инвестиционных договоров в отношении 1/3 части подвала являлись проектами, подписываемыми в ходе переговоров.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в случае возникновения между сторонами договора спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче во исполнение договора, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поскольку представитель истца, ответчик Саркисян И.О., ее представитель и свидетель Шония Н.А. ссылаются на инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года, подписанный Шония Д.Н, с одной стороны, и совместно Саркисян И.О. и Торосян К.С.(по просьбе последней), с другой стороны, подлинник которого обозревался в судебном заседании (л.д.45), то суд принимает указанный договор инвестирования в отношении всех спорных нежилые помещений подвала в качестве договора, на котором истец основывает свои требования, а, кроме того, факт согласования сторонами договора в качестве его предмета всех спорных нежилые помещений подвала подтверждается составленным и подписанным Саркисян И.О. и Шония Н.А. актом о результатах реализации инвестиционного договора от 05.09.2011 года (л.д.53).

По указанным основаниям доводы ответчика ПАО «Сбербанк России», что истцом в материалы дела представлены три различающихся между собой экземпляра инвестиционного договора от 16.04.2010 г., подписанных разными лицами, не свидетельствуют о незаключенности инвестиционного договора между Шония Д.Н. и Саркисян И.О.

По смыслу ч.2 ст.35 Конституции РФ следует, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п.3).

Статьёй 43 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами (п.1).

Согласно положений ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены п.1 ст.8 ГК РФ, в силу которого гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Как следует из материалов дел, пояснений представителей истца Шония Д.Н. и ответчика Саркисян И.О., показаний свидетелей Торосян Кирила С. и Шония Н.А., между истцом и ответчиком Саркисян И.О. 16.04.2010 года был подписан инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве) (л.д.45), согласно п.1 которого стороны обязались путем объединения своих вкладов и усилий совместно действовать, без образования юридического лица, с целью совместного строительства двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м по <адрес> с последующим закреплением за сторонами договора помещений (долей в праве собственности) на указанный объект, соответствующих вкладу сторон в инвестиционную деятельность и согласно условий данного договора, а именно: в собственность истца (инвестора) передаются помещения подвала (цокольного этажа) объекта общей проектной площадью около 360 кв.м, площадь помещений которого уточняется по результатам технического учета законченного строительством объекта; в собственность ответчика Саркисян И.О. (застройщика) передаются все оставшиеся помещения объекта.

Оценивая заключенный между истцом и ответчиком Саркисян И.О. инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года, суд пришел к выводу о том, что по толкованию договора, содержанию и характеру взаимоотношений сторон названный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим условия договора инвестирования и договора простого товарищества, следовательно, к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются нормы Закона РСФСР 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

Так, Закон РСФСР №1488-1 от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) определяет правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности, направлен на обеспечение равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности вне зависимости от форм собственности.

Действующей на момент заключения инвестиционного договора от 16.04.2010 года редакцией Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», на территории РФ разрешалась инвестиционная деятельность - вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта; инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществлялось в форме капитальных вложений (п.п.1,2 ст.1); все инвесторы имели равные права на осуществление инвестиционной деятельности, а не запрещенное законодательством РФ инвестирование имущества и имущественных прав в объекты инвестиционной деятельности признавалось неотъемлемым правом инвестора и охранялось законом (п.1 ст.5).

Согласно п.п.2,3 ст.2 названного закона субъектами инвестиционной деятельности могли быть физические и юридические лица, граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица, которые выступали в качестве инвесторов.

Статьёй 7 названного закона было предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулировались на основании договора (контракта) между ними; заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РФ, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности (п.1); условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия (п.2).

Объектами инвестиционной деятельности, согласно ст.3 названного закона, являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность.

В силу п.3 ст.7 названного закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Закон РСФСР №1488-1 от 26.06.1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» действует в части, не противоречащей Федеральному закону №39-ФЗ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ст.21), которому вышеназванные статьи закона не противоречили.

Федеральный закон №39-ФЗ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно действующей на момент заключения договора инвестиционного договора от 16.04.2010 года редакцией ст.4 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (п. 1). Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (п.2) Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты (п.5).

В соответствии с положениями названного Федерального закона инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ (ст.6). Субъекты инвестиционной деятельности обязаны исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства РФ; использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (ст.7). Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств (ст.9).

Статьёй 8 названного Федерального закона предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ (п.1). Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами (п.2).

Названным Федеральным законом (ст.15) были предусмотрены государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности, согласно которым государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности; право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц; защиту капитальных вложений (п.1).

Все вышеприведённые нормы Закона РСФСР 26.06.1991 №1488-1 и Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ действуют на момент рассмотрения дела.

Таким образом, в соответствии с Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвесторами в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным договором (контрактом), денежных средств, ценных бумаг, иного имущества (земельных участков, прав на них и т.п.) или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В силу действующих на момент возникновения спорных правоотношений положений главы 55 ГК РФ участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.

Согласно действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции ст.1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно статье 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей (п. 2 ст. 1043 ГК РФ).

В силу норм п.1 ст.1043 ГК РФ созданное в результате его исполнения такого договора имущество (произведенная результате совместной деятельности продукция) признаётся общей долевой собственностью товарищей (участников договора о долевом строительстве) до момента раздела (распределения) результатов совместной деятельности между сторонами и закрепления за ними конкретных долей или площадей в созданном имуществе

В соответствие со ст.1044 ГК РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей (п.1). Решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено договором простого товарищества (п.5).

Статья 1048 ГК РФ предусмотрено, что прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Как следует из условий инвестиционного договора от 16.04.2010 года, ответчик Саркисян И.О. обязалась (п.4 договора): предоставить под строительство данного объекта, принадлежащий ей объект незавершенного строительства литер «Б», общей площадью застройки 391,6 кв.м, степень готовности – 9%, расположенный по адресу: <адрес>, а так же расположенный под ним и находящийся у нее в аренде земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером №; предоставить градостроительную и строительную документацию для возведения объекта и оплатить 75% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного Договора и необходимых для подготовки к строительству, строительства, ввода в эксплуатацию и оформления прав собственности на имущество, созданное (построенное) в результате инвестиционной деятельности.

Истец, в частности, обязался (п.6 договора): оплатить 25% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного Договора и необходимых для подготовки к строительству, строительства, ввода в эксплуатацию и оформления прав собственности на имущество, созданное (построенное) в результате инвестиционной деятельности (в том числе путем приобретения строительных и отделочных материалов, инструментов и оборудования, оплаты подрядных работ по строительству и отделке здания, технических условий и подключения объекта к сетям и т.д.); организовать работы по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» площадью застройки 392 кв.м «Коммерческий деловой центр» по <адрес>, для чего он имел право привлекать к строительным работам любые подрядные организации и граждан, заключая с ними договоры как от своего имени, так и от имени ответчика; принять активное участие с использованием профессиональных знаний, навыков и умения, деловой репутации и деловых связей в реализации данного договора.

Согласно условий п.8 инвестиционного договора все построенное, в результате инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве), распределяется между сторонами следующим образом: в собственность Инвестора (истца) передаются помещения подвала (цокольного этажа) объекта общей проектной площадью около 360 кв.м, площадь помещений которого уточняется по результатам технического учета законченного строительством объекта; в собственность Застройщика передаются все оставшиеся помещения объекта, что оформляется сторонами путем подписания Акта о результатах реализации инвестиционного договора в течение 10 дней со дня проведения органом технической инвентаризации обмеров площадей объекта.

Пунктом 9 инвестиционного договора было предусмотрено, что ответчик Саркисян И.О. была не вправе распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) причитающимися истцу в соответствии с п.8 договора площадями помещений подвала (цокольного этажа) объекта, без его письменного согласия; в случае нарушения данного пункта договора сделка по распоряжению имуществом является не действительной.

Ответчик Саркисян И.О. так же приняла на себя обязательства (п.4 договора) по окончании строительства объекта в установленном законом порядке ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать свое право собственности на объект в целом (на все созданное в результате инвестиционной деятельности), после чего в течение 30 дней выделить передать истцу причитающиеся ему в соответствии с п.8 договора помещения подвала (цокольного этажа) общей проектной площадью около 360 кв.м, путём подписания с истцом Акта о результатах реализации инвестиционного договора (являющегося актом приема-передачи имущества) в течение 10 дней со дня проведения органом технической инвентаризации обмеров площадей объекта; подписать с истцом договор о передаче ему помещений подвала (цокольного этажа), причитающихся ему в соответствии с п.8 договора; совместно с истцом предоставить в соответствующий отдел УФРС по Краснодарскому краю договор о передаче помещений и необходимые для регистрации имущественных прав истца на помещения подвала (цокольного этажа), причитающихся ему в соответствии с п.8 договора.

Таким образом, условия инвестиционного договора сводились к тому, что истец производит финансирование строительства в установленном договором объеме и организует строительство двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр», после завершения строительства которого, все здание вводилось в эксплуатацию и регистрировалось на праве собственности сначала на имя застройщика – ответчика Саркисян И.О., а затем помещения подвала (цокольного этажа) общей проектной площадью около 360 кв.м передавались истцу по Акту о результатах реализации инвестиционного договора и договору о передаче, который сдавался в орган государственной регистрации прав для регистрации перехода права собственности на помещения подвала к истцу.

Из содержания инвестиционного договора от 16.04.2010 года видно, что стороны обладали правом на участие в управлении общими делами и в решении общих вопросов по строительству объекта, имели право на долю в созданном общем имуществе; договором не определялся порядок ведения общих дел. В результате исполнения условий данного договора создавалась общая собственность, которая по окончанию строительства и ввода в эксплуатацию распределялась между сторонами договора, то есть в договоре присутствовали элементы договора простого товарищества (глава 55 ГК РФ).

Внесение прав и обязанностей из договора аренды в качестве вклада товарища по договору простого товарищества в числе способов передачи права аренды в п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо не поименовано, вместе с тем, внесение права аренды в качестве вклада товарища в общее дело не противоречит действующему законодательству, что также подтверждается разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих и договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Названными нормами законов и действующим на момент заключения инвестиционного договора от 16.04.2010 года законодательством РФ государственная регистрация указанного договора не была предусмотрена.

Проанализировав условия названного инвестиционного договора от 16.04.2010 года, суд пришел к выводу о его соответствии действующему на тот момент времени законодательству, положениям Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и нормам главы 55 ГК РФ, и что между заключившими его лицами имело место объединение совместных и инвестиционных усилий для создания объекта недвижимости.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из вышеприведенных условий инвестиционного договора, стороны согласовали его предмет, условия участия, и взаимные права и обязанности сторон.

Доводы ответчика ПАО «Сбербанк России» о том, что сторонами спорного инвестиционного договора не был согласован предмет договора, судом не принимаются, поскольку индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией), а в случае если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Как следует из материалов дела, 05.09.2011 года между истцом и ответчиком Саркисян И.О. был составлен Акт о результатах реализации инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года (л.д.53), в котором стороны констатировали завершение совместными усилиями работ по возведению двухэтажного с подвалом и эксплуатируемой кровлей объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» литер № площадью застройки 392 кв.м с помещениями общей площадью 1680 кв.м на по <адрес>; факт исполнения истцом обязанностей по оплате 25% стоимости всех фактических затрат, возникающих при реализации данного инвестиционного договора и по организации строительства объекта, приобретения за его счет строительных и отделочные материалы, инструментов и оборудования, оплатил подрядные работы по строительству и отделке здания, технических условий и подключения объект к сетям и т.д.

Согласно указанному Акту о результатах реализации инвестиционного договора от 05.09.2011 года, во исполнение условий п.8 инвестиционного договора от 16.04.2010 года и в связи с завершением строительства объекта и проведением его технической инвентаризации указанным Актом стороны распределили результаты инвестиционной деятельности (долевого участия в строительстве) следующим образом: в собственность инвестора (истца) передаются помещения № общей площадью 358 кв.м подвала № (цокольного этажа) литер «Б1» объекта капитального строительства, указанного в п.1 настоящего Акта; данный пункт Акта имеет силу акта приема-передачи имущества; в собственность застройщика (ответчика) передаются все оставшиеся помещения объекта капитального строительства. Стороны так же обязались совместно предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности, пакет документов, необходимых для регистрации имущественных прав сторон в отношении совместно созданного имущества.

Сведения, содержащиеся в Акте о результатах реализации инвестиционного договора от 05.09.2011 года о выполнении истцом принятых на себя обязательств по оплате 25% стоимости всех фактических затрат, возникших при реализации данного инвестиционного договора и по организации строительства объекта, приобретения за его счет строительных и отделочные материалы, инструментов и оборудования, оплаты подрядные работы по строительству и отделке здания, технических условий и подключения объект к сетям, подтверждаются пояснениями суду представителей истца Шония Д.Н. и ответчика Саркисян И.О., а так же показаниями свидетелей Торосян К.С. (Кирилла) и Шония Н.А., которые в силу абз.2 ч.1 ст.55 ГПК РФ являются доказательствами по делу.

Ответчиками в установленном ГПК РФ порядке данный факт не опровергнут; доказательств обратного в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не предоставлено, как не предоставлено доказательств финансирования строительства спорных нежилых помещений и здания, в котором они расположены, и организации строительные работы за счет иных лиц.

Показания допрошенных судом свидетелей Торосян К.С. (Кирилла) и Шония Н.А. могут быть приняты в качестве доказательств по делу, поскольку они были допрошены в соответствии с требованиями ст. 69 ГПК РФ, предупреждены об уголовной ответственности по ст. ст. 307, 308 УК РФ; последовательны, согласуются с объяснениями представителя истца, не противоречат друг другу и установленным по делу обстоятельствам, не вызывают сомнения в их достоверности. Доказательств, подтверждающих характер заинтересованности свидетелей при даче ими показаний, а также оказания на них давления со стороны истцов в связи со служебными или иными отношениями, в судебное заседание не представлено, поэтому оснований ставить под сомнение достоверность их свидетельских показаний, как одного из вида доказательств по делу, у суда не имеется. Кроме того, свидетели не высказывали суждения, не давали оценку заключенным сторонами сделкам, их показания носили информационный характер о взаимоотношениях сторон, фактах восприятия ими ситуации, сложившейся в связи с заключением и исполнением сторонами инвестиционного договора.

При этом из положений ст.69 ГПК РФ следует, что свидетели не являются субъектами материально-правовых отношений и в отличие от лиц, участвующих в деле, не имеют юридической заинтересованности в его исходе.

Ответчиками не представлено каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца и представленных им и его представителем доказательств, и не указано, в чем выражается заинтересованность свидетелей в исходе дела.

Нахождение свидетеля Шония Н.А. в родстве с истцом, бесспорно не свидетельствует о недостоверности его показаний. Один лишь факт нахождения свидетеля в родственных отношениях со стороной по делу не может служить основанием для критической оценки данных ими пояснений.

Как усматривается из дела, 30.04.2016 года истец обратился к ответчику Саркисян И.О. с письмом о необходимости исполнения принятых ею обязательств по инвестиционному договору от 16.04.2010 года, которое было получено ответчиком 22.05.2016 года, но последней ответ на письмо не был дан, обязательства по оформлению на истца спорных помещений выполнены не были.

Исследовав условия названного инвестиционного договора от 16.04.2010 года, а также Акта от 05.09.2011 года о результатах его реализации, с учетом положений Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и нормам глава 55 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что его стороны согласовали все существенные условия данного договора, и в связи с чем он является заключенным, в связи с чем требования встречного иска о признании данного договора незаключенным подлежат отклонению.

Доводы ответчика ПАО «Сбербанк Росссии» о том, что Саркисян И. О. инвестиционный договор не подписывался, не подтверждены какими-либо доказательствами и опровергается вышеприведенными пояснениями представителей лиц, его подписавших, и показаниями свидетелей.

В случае заявления о том, что имеющиеся в деле доказательства являются подложными, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства (статья 186 ГПК РФ).

Заявление о подложности доказательств в порядке ст.186 ГПК РФ суду не подавалось. Кроме того, в соответствии с положениями ст.ст.55, 186 ГПК РФ проведение экспертизы не является единственно возможным способом проверки доводов лиц, участвующих в деле, в отношении содержащихся в договоре подписей.

Судом инвестиционный договор от 16.04.2010 года был оценен в совокупности с другими доказательствами по делу, подтверждающими действия сторон по подписанию и реализации данного договора, пояснениями представителей сторон, свидетельскими показаниями, перепиской сторон, заявлениями в суд и признан в качестве надлежащего доказательства.

Доводы о том, что данный договор составлен исключительно с целью противодействия ПАО «Сбербанк Росссии» в обращении взыскания на заложенное имущество, не подтверждены какими-либо доказательствами и не могут являться основанием для признания договора незаключенным.

Доводы ответчика ПАО «Сбербанк Росссии» о том, что инвестиционный договора (договора долевого участия в строительстве) от 16.04.2010 года является мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК РФ), судом отклоняются, поскольку, как установлено судом, данный договор сторонами исполнялся, по результатам его реализации был подписан Акта от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора, которым стороны распределили между собой результаты инвестиционной деятельности, а факт того, что истец обратился за защитой своих прав по прошествии пяти лет не свидетельствует об отсутствии воли лиц на совершение данной сделки и о ее мнимости. Доводы ответчика об обращения взыскания на спорное заложенное имущество, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не подтверждены какими-либо доказательствами. Кроме того, истец стороной правоотношений по залогу (ипотеке) спорных помещений не являлся, об обременении спорного имущества ипотекой осведомлен не был и таких доказательств суду не предоставлено и в деле не имеется

Одним из оснований для возникновения права собственности, предусмотренных законом (п.1 ст.8 ГК РФ), являются положения, предусмотренные п.1 ст.218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, здание коммерческого делового центра по <адрес> и входящие в него нежилые помещения подвала являются надлежаще созданным имуществом, то право на данное имущество в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретается лицами, его создавшими.

Судом установлено, что поскольку истец профинансировал строительство коммерческого делового центра и организовал строительные работы (СМР и отделочные работы) по его возведению, то в силу нормы ч. 1 ст. 218 ГК РФ, он вместе с ответчиком Саркисян И.О. приобретает право собственности на указанный объект.

По смыслу Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (п. 3 ст. 7) и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ст.6) объекты инвестиционной деятельности (в том числе незавершённые) являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, в том числе инвесторов, которые имеют законное право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений, результатами осуществленных капитальных вложений; и распоряжение этими объектами без согласия последних противоречит ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п.1).

Таким образом, объекты инвестиционной деятельности (в том числе незавершённые) являются долевой собственностью участников инвестиционного договора в силу закона. При этом доли в праве собственности у сторон инвестиционного договора определяются исходя из условий договора инвестирования при выполнении сторонами принятых на себя обязательств, согласно акту о результатах реализации инвестиционного договора и о разделе объекта на определенные доли участников.

Как следует из условий инвестиционного договора от 16.04.2010 года, права на возведённый в результате инвестиционной деятельности объект возникали не только у пользователя земельного участка – ответчика Саркисян И.О., но и у истца.

Согласно условиям инвестиционного договора от 16.04.2010 года (п.8) и Акту от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора истцу подлежат передаче нежилые помещения № общей площадью 358 кв.м подвала № (цокольного этажа) литер «Б1» объекта капитального строительства «Коммерческий деловой центр» по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженной в пункте 7 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем": «В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с чем именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора».

Таким образом, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженной в пункте 7 названного Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54, при невнесении земельного участка (прав на него) в качестве вклада в общую деятельность, первичное право на возведенную недвижимость возникает у того товарища, который обладает правом на земельный участок; другие товарищи, которым должна быть распределена выстроенная недвижимость в соответствии с договором, могут требовать от товарища, зарегистрировавшего первичное право на возведенный объект, передачи имущества и государственной регистрации перехода прав на него по правилам статьи 551 ГК РФ (предложение второе абзаца четвертого пункта 7 названного Постановления).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору он вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик Саркисян И.О., зарегистрировавшая первичное право на возведенный совместными усилиями спорный объект недвижимости (нежилые помещения подвала № общей площадью 358 кв.м), уклоняется от государственной регистрации перехода прав на него к истцу, то суд вправе по требованию истца вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истцу, признав на него право собственности истца.

В связи с вышеуказанным, суд соглашается с доводами истца, о том, что он имеет охраняемый законом интерес в признании заключенной между ответчиками Саркисян И.О. и Гущиян Н.В. сделки купли-продажи от 23.09.2011 года недействительной по признаку её ничтожности.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части 3 Гражданского кодекса РФ" внесены изменения, касающиеся, в том числе, правового регулирования сделок и их недействительности.

В соответствии с п.3 ст.3 указанного Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции указанного Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ вступил в законную силу 01.09.2013, что следует из п. 1 ст. 3 указанного Закона. Поскольку оспариваемый истцом договор купли-продажи от 23.09.2011 года был заключен до 01.09.2013, то к сложившимся правоотношения положения ГК РФ об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются в редакции, действующей до 01.09.2013 года,

В силу действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п.2)..

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" разъяснено, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

Таким образом, сделка может быть признана недействительной и требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствие с разъяснениями, содержащимися в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу абзаца первого ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании ч. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно действующей на момент возникновения спорных правоотношений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статей 10 и 168 ГК РФ по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права или охраняемые законом интересы он нарушает.

Значимым обстоятельством является злоупотребление правом со стороны ответчика Саркисян И.О., которое привело к нарушению права и законных интересов истца.

Ответчику Саркисян И.О. было достоверно известно, что истец выполнил взятые на себя обязательства по инвестиционному договору от 16.04.2010 года (который является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи), профинансировал и организовал строительство Коммерческого делового центра, и в соответствие с условиями данного договора истцу должны были быть переданы в собственность спорные нежилые помещения подвала данного здания, которые фактически ему были переданы по Акту от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора (который имеет силу акта приема-передачи имущества), но юридически его права по вине ответчика оформлены не были.

Кроме того, ответчика Гущиян Н.В., как следует из её заявления суду от 15.07.2016 года, так же было известно о том, что истец являлся инвестором нежилых помещений по <адрес>.

Поскольку согласно п. 4 инвестиционного договора от 16.04.2010 года и п.3 Акта от 05.09.2011 года о результатах реализации данного инвестиционного договора передача спорных помещений по Акту от 05.09.2011 года имеет силу акта приема-передачи имущества, то спорные нежилые помещения подвала были переданы продавцом (ответчиком) покупателю (истцу), и после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе была им распоряжаться, поскольку указанное имущество служило предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из инвестиционного договора от 16.04.2010 года (договора купли-продажи будущей недвижимой вещи), а покупатель (истец) являлся его законным владельцем.

Между тем ответчик Саркисян И.О., получив от истца исполнение его обязательств по финансированию строительства объекта, и после завершения строительства, передав часть объекта истцу, то есть, зная о том, что переданная ею истцу часть объекта (спорные нежилые помещения подвала) является предметом исполненного обязательства, и, уклоняясь от государственной регистрации договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключила 23.09.2011 года в отношении спорных нежилых помещений подвала сделку - договор купли-продажи в пользу ответчика Гущиян Н.В.

При этом суд учитывает, что ответчик Саркисян И.О. не могла не знать того, что сделка по распоряжению (продаже) спорных нежилых помещений подвала будет являться недействительной, поскольку это было прямо указано в п.9 инвестиционного договора от 16.04.2010 года.

В данном случае, такое отчуждение имущества в пользу ответчика Гущиян Н.В. при наличии у ответчика Саркисян И.О. обязательств по передаче данного имущества в собственность истца, фактически лишило истца права на созданное за его счет имущество и нарушило права и законные интересы истца, что свидетельствует о недобросовестности как ответчика Саркисян И.О., так и ответчика Гущиян Н.В.. и злоупотреблении с их стороны гражданскими правами.

С учетом указанных требований правовых норм, а также установленных судом обстоятельств дела, оцененных в контексте ст. 10 ГК РФ, суд приходит к выводу, что заключенный между ответчиками Саркисян И.О. и Гущиян Н.В. договор купли-продажи от 23.09.2011 года в силу требований ч. 1 ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Кроме того, при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет обладатель вещно-правовых правомочий, а при отсутствии такового (то есть когда все требования основаны исключительно на обязательственных правоотношениях) преимущество отдается тому лицу, чье обязательство возникло раньше, а по смыслу абз. 1 ст. 398 ГК РФ при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется объектом недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2, 3, 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ.

Инвестиционный договор (который является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи) был заключен 16.04.2010 года и исполнен со стороны истца еще до окончания действия разрешения на строительство (т.е до 15.12.2010 года), в связи с чем спорные нежилые помещения подвала не могли являться предметом договора купли-продажи, заключенного с ответчиком Гущиян Н.В. 23.09.2011 года.

Поскольку договор купли-продажи с ответчиком Гущиян Н.В. от 23.09.2011 года был заключен ответчиком Саркисян И.О. в нарушение действующего законодательства, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ он является недействительным.

Так же договор купли-продажи от 23.09.2011 года является недействительным по основаниям ч. 1 ст. 170 ГК РФ (мнимые сделки), исходя из следующего.

В соответствии с действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакцией ст. 170 (ч. 1) ГК РФ мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой по основаниям ч. 1 ст. 170 ГК РФ обязательно наличие следующих обстоятельств: стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре, и хотят создать видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. При этом мнимые сделки заключаются лишь для того, чтобы создать у третьих лиц ложное представление о намерениях участников сделки.

Таким образом, при совершении такой сделки стороны не намеревались ее исполнять: оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.

Мнимые сделки относятся к категории ничтожных, поэтому такие сделки недействительны согласно положениям п.1 ст.166 ГК РФ независимо от признания их судом.

Пункт 1 статьи 170 ГК РФ направлен на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 463-О).

Таким образом, рассматривая требования истца о признании недействительными (мнимыми) договора купли-продажи, суд обязан дать правовую оценку спорному договору купли-продажи от 23.09.2011 года, исходя из поведения сторон и обстоятельств дела.

Из содержания норм ст. 153, п. 1 ст. 454, ст. ст. 486, 549, 556 ГК РФ следует, что договоры - это действия, направленные на достижение правового результата. В частности, правовой целью (правовым результатом) договора купли-продажи является передача имущества и переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю, а так же уплата покупателем продавцу определенной цены.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, пояснений представителей истца и ответчиков Саркисян И.О. и Гущиян Н.В., показаний свидетеля Шония Н.А., несмотря на регистрацию сделки и перехода прав собственности к ответчику Гущиян Н.В., фактической передачи спорных нежилых помещений подвала от продавца (Саркисян И.О.) к покупателю (Гущиян Н.В.) не было; спорное имущество в фактическое владение к ответчику Гущиян Н.В. не поступало и в её владении не находится, бремя его содержания ответчик не несла (ст.210 ГК РФ) и помещениями не пользовалось; встречного предоставления (денежных средств) ответчиком за спорное недвижимое имущество фактически передано не было; на протяжении почти 5 лет после отчуждения спорных нежилых помещений истец продолжал пользоваться спорным имуществом, то есть последствия, предусмотренные ст. 454, 486, 549, 556 ГК РФ, не наступили.

В соответствии ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ч.1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ч.2).

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п.2).

Положениями ч.1 ст. 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства по передаче имущества.

Согласно подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Однако приобретение титула на объект недвижимости по договору требует не только соблюдения формальных требований (форма и содержание договора), но и передачи вещи.

Таким образом, в силу названных норм закона, разъяснений совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 года, без фактической передачи имущества сам по себе факт государственной регистрации права собственности ответчика Гущиян Н.В. на спорные нежилые помещения подвала об исполнении сделки купли-продажи от 23.09.2011 года не свидетельствует.

Судом достоверно установлено, что, несмотря на указание в оспариваемом договоре купли-продажи на то, что договор имеет силу акта приема-передачи, фактически действия по передаче спорного имущества покупателю (ответчику Гущиян Н.В.) не производились; она спорные нежилые помещения не принимала и ими не пользовалась, в течение более чем 5 лет бремя содержания имущества не несла (ст.210 ГК РФ), то есть фактической передачи имущества по спорной сделке не производилось, и во владение им ответчик Гущиян Н.В. не вступала. Вышеуказанное недвижимое имущество находилось и находится во владении истца, как до совершения оспариваемой сделки купли-продажи, так и после.

Данные правовые последствия необычны для покупателей по договорам купли-продажи, которые приобретают в свою собственность недвижимое имущество, и указывают на отсутствие реальных намерений у ответчика Гущиян Н.В. приобрести спорные нежилые помещения, а у ответчика Саркисян И.О. – продать их последней.

Кроме того, одним из доказательств мнимости сделки купли-продажи от 230.09.2011 года является так же указанная в оспариваемых договорах цена отчужденного недвижимого имущества, которая, согласно предоставленного в дело представителями ОАО «Сбербанк России» договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему, была занижена более чем в 50 раз.

Экономический характер эквивалентности непосредственно связан с действием закона стоимости, который обусловливает существование общего принципа эквивалентности в товарообменных общественно-экономических отношениях, который, в свою очередь, на уровне конкретных гражданско-правовых отношений проявляется в таком явлении, как возмездность. Договор купли-продажи может опосредовать не эквивалентный обмен. Но, в то же время, существенная неэквивалентность дает основание полагать, что подписанный договор купли-продажи в действительности скрывает иную цель.

Как следует из материалов дела и п.1.4 предоставленного в дело представителями ПАО «Сбербанк России» договора ипотеки №/и-1 от ДД.ММ.ГГГГ, оценочная стоимость спорных нежилых помещений на ноябрь 2011 года (т.е через два месяца после заключения договора купли-продажи) составляла 49 657 000 рублей, а в оспариваемом договоре купли-продажи их сторонами указана цена этого же объекта недвижимости 900 000 рублей, то есть более чем в 50 раз ниже его реальной рыночной стоимости.

Таким образом, поскольку указанная в оспариваемых договорах купли-продажи цена спорной недвижимости не соответствует реальной стоимости этого имущества, она в несколько десятков раз меньше его рыночной стоимости, то условиями оспариваемых договоров о цене нарушен принцип эквивалентности гражданско-правовых отношений, что является одним из подтверждений того, что оспариваемая сделка совершалась лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании договора купли-продажи от 23.09.2011 года недействительным (ничтожным) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя требования истца о признании недействительными, заключенных между Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» договора ипотеки №/и-1 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» в лице заместителей Управляющего Центральным отделением № были заключены договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №), и дополнительное соглашение к нему № от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №).

Согласно п.1.2 названного договора ипотеки, предметом залога является принадлежащее Гущиян Н.В. спорное недвижимое имущество - помещения № назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала № по адресу: г.Сочи, Центральный, <адрес>.

Согласно п.2.1 договора ипотеки, предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Силуэт-2004» («Заемщика»), возникших на основании договора об открытии возобновляемой кредитной линии №, заключенного между ООО «Силуэт-2004» и ОАО «Сбербанк России» в г.Сочи 15.11.2011 года на сумму более 30 000 000 рублей.

Поскольку судом установлено, что сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенная 23.09.2011 года Саркисян И.О. и Гущиян Н.В., недействительна (ничтожна), а ничтожные сделки являются таковыми вне зависимости от признания их таковыми судом (ч.1 ст.166 ГК РФ), то, следовательно, в силу требований п.1 ст. 167 ГК РФ она, как недействительная сделка, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то есть с 23.09.2011 года, следовательно, заключенные между ответчиками Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» договор ипотеки №/и-1 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему № от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными (ничтожными) сделками в силу ст.168 ГК РФ, поскольку Гущиян Н.В. не являлась собственником спорных помещений и не могла распоряжаться ими, указанные договор ипотеки и дополнительное соглашение к нему основаны на недействительных правах Гущиян Н.В., возникших на основании недействительного договора купли-продажи от 23.09.2011 года, и распоряжение спорным имуществом нарушает требования закона (ст.209 ГК РФ).

Ссылки ответчика ПАО «Сбербанк России» на ст.352 ГК РФ (в редакции на момент возникновения спорных отношений), которая устанавливала основания прекращения залога и к которым не относилось такое основание, как признание сделки залога недействительной, являются несостоятельными, поскольку ничтожная сделка являются таковой вне зависимости от признания ее недействительной судом (ч.1 ст.166 ГК РФ) и в силу требований п.1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то есть не влечет юридических последствий залога имущества.

Внесение в пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ нормы о прекращении залога в случае признания договора залога недействительным после заключения оспариваемого договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ), не свидетельствует о том, что ранее действующая редакция данной статьи не позволяла погасить записи об ипотеке в ЕГРП в случае в случае признания договора залога недействительным.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, настоящий судебный акт о признании недействительное сделки ипотеки является самостоятельным основанием для прекращении залога и погашения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подлежит отклонению ссылка ответчика ПАО «Сбербанк России» на добросовестность залогодержателя, неосведомленность и добросовестность банка, на предпринятые им меры для проверки сделок, которые банк полагает достаточными.

Действующее гражданское законодательство, защищая интерес оборота в стабилизации, действительно в ряде случае предоставляет защиту от иска со ссылкой на неосведомленность и/или добросовестность ответчика.

Однако защита со ссылкой на неосведомленность предоставляется только в тех случаях, когда законодатель полагает интересы неосведомленного (добросовестного) лица более приоритетными, нежели лица, право которого нарушено. Примером является защита добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ, добросовестного залогодержателя в порядке п. 2 ст. 335 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, которая применяется к правоотношениям, возникшим после 01.07.2014).

В рассматриваемом случае, спорные сделки заключены 15.11.2011 года и 22.04.2013 года, то есть до вступления в силу п. 2 ст. 335 ГК РФ в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, в связи с чем предусмотренные ею нормы защиты добросовестного приобретателя к спорным сделкам применены быть не могут.

Кроме того, поскольку оспариваемые сделки противоречат требованиям закона, то, оснований для признания интересов банка более приоритетными, чем интересы истца, не имеется, банк не подлежит защите со ссылкой на неосведомленность, сделки ничтожны по основаниям ст.168 ГК РФ, поэтому степень осведомленности банка правового значения не имеет.

Наконец, выводы о проявленной осмотрительности являются следствием оценки, оценочным суждением, а не установленным по делу обстоятельством, зависят в том числе и от представленных доказательств.

Из собранных по делу доказательств следует, что ответчику ПАО «Сбербанк России» не могло не быть известно, что оно принимало в залог с оценочной стоимостью 49 657 000 (а в последующем было переоценено в сумме 56 741 000 рублей) имущество, которое за два месяца до заключения договора ипотеки приобреталось залогодателем за сумму всего 900 000 рублей, то есть более чем в 50 раз ниже его реальной рыночной стоимости, и сразу же передавалось собственником для обеспечения исполнения кредитных обязательств иного лица (ООО «Силуэт-2004») на сумму более 30 000 000 рублей (а в последующем – более 50 000 000 рублей).

Как истец и его представитель, так и представители ответчиков Гущиян Н.В. и Саркисян И.О. в своих пояснениях суду заявили, что Гущиян Н.В. фактически спорными нежилыми помещениями не владела и пользовалась, в них не приходила, их судьбой не интересовалась, сотрудников банка в них не приводила.

Каких-либо доказательств того, что при одобрении сделки по заключению оспариваемого договора ипотеки, сотрудники ответчика ПАО «Сбербанк России» провели ряд мероприятий, на которые ответчик ссылается в своих возражениях на иск, в том числе, что при составлении акт проверки залога выезжали на объект с участием собственника; что оценка стоимости объекта производилась независимым оценщиком с доступом и обследованием всех спорных помещений, что проводился ежегодный мониторинг кредитующим подразделением с выездом на объекты недвижимости, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не предоставлено.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, в рамках данного дела суд констатирует, что ответчиком ПАО «Сбербанк России» не были приняты все возможные меры для проверки оспариваемых сделок, являясь профессиональным участником соответствующих отношений, Банк мог получить дополнительную информацию, выяснить отношение собственника передаваемых в залог помещений к предмету залога и выявить его фактического владельца.

Неосведомленность ПАО «Сбербанк России», даже если она фактически и имелась, является результатам нежелания банка проводить дополнительные проверочные мероприятия, небрежности при осуществлении профессиональной деятельности банка и его сотрудников, что не может служить укреплению правовой позиции банка против заявленных к нему требований в рамках данного дела.

Значимым при оспаривании договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему обстоятельством является злоупотребление правом со стороны ответчика Гущиян Н.В., которое привело к нарушению права и законных интересов истца.

Судом установлено, что ответчику Гущиян Н.В. было достоверно известно, что она денежных средств в создание спорного имущество не вкладывала, по спорному договору купли-продажи от 23.09.2011 года Саркисян И.О. она денег не передавала, спорные помещения фактически от Саркисян И.О. она не принимала и ими не владела и пользовалась; что спорное недвижимое имущество возводилось за счет истца, который выполнил взятые на себя обязательства по инвестиционному договору с Саркисян И.О., профинансировал и организовал строительство Коммерческого делового центра и в соответствие с условиями данного договора истцу должны были быть переданы в собственность спорные нежилые помещения подвала данного здания, которые фактически ему были переданы в сентябре.2011 года и именно истец ими пользовался.

Зная об этих обстоятельствах, ответчик Гущиян Н.В. обременяет спорное имущество, передавая его в залог ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему № от 22.04.2013 года для обеспечения исполнения кредитных обязательств иного лица (ООО «Силуэт-2004») на сумму более 30 000 000 рублей.

В данном случае, такое обременение ответчиком Гущиян Н.В. спорного имущества, нарушило права и законные интересы истца, что свидетельствует о недобросовестности ответчика Гущиян Н.В. и злоупотреблении гражданскими правами.

С учетом указанных требований правовых норм, а также установленных судом обстоятельств дела, оцененных в контексте ст. 10 ГК РФ, заключенные между ответчиками Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» договор ипотеки № от 15.11.2011 года и дополнительное соглашение к нему № от 22.04.2013 года являются недействительными (ничтожными) сделками в силу ст.168 ГК РФ

При таких обстоятельствах, требования истца о признании договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему № от 22.04.2013 года недействительными (ничтожными) так же подлежат удовлетворению.

До принятия судом решения по делу от ответчика ПАО «Сбербанк России» и его представителей поступило заявление об истечении срока исковой давности по заявленным истцом Шония Д.Н. требованиям, которое судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Статьей 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п.1).

Истец Шония Д.Н. заявил исковые требования о признании сделок недействительными по основаниям их ничтожности.

Как разъяснено в пункте 2.1 определении Конституционного суда РФ от 08.04.2010 года N456-О-О, согласно Гражданскому кодексу РФ, исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п.1 ст.166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям суда.

Как следует из материалов дела, в обоснование возражения на заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, представитель истца ссылался на то, что об отчуждении спорных нежилых помещений истец узнал только в 2016 году, когда получил выписку из ЕГРП на спорные помещения, а, кроме того, спорное недвижимое имущество фактически ответчику не передавалось, в связи с чем исполнение спорного договора купли-продажи не начиналось.

Как видно из имеющейся в деле выписки из ЕГРП № от 23.03.2016, она получена на спорные нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику Гущиян Н.В., которые с 17.11.2011 года обременены ипотекой в пользу ответчика ОАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года.

Таким образом, истцу стало известно о том, что собственником спорным помещения является не Саркисян И.О., а Гущиян Н.В. и что они обременены ипотекой в пользу ОАО «Сбербанк России», не ранее 23.03.2016 года. Доказательств обратному, суду не предоставлено и в материалах дела не имеется.

Ссылки ответчика ПАО «Сбербанк России» и его представителей на то, что с момента совершения сделки прошло более пяти лет, не свидетельствуют о невозможности предъявления истцом Шония Д.Н. настоящего иска и сами по себе не являются основание для отказа в иске, поскольку истец узнал об отчуждении Саркисян И.О. спорных помещений и обременении их залогом, то есть о существовании данных сделок и нарушении своего права, не ранее 23.03.2016 года, а указанное в оспариваемых договорах купли-продажи недвижимое имущество ответчику Гущиян Н.В. фактически не передавалось и в её владении не находится, в связи с чем исполнение оспариваемых договоров в отношении ответчика Гущиян Н.В. не начиналось, следовательно, срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, истцом не пропущен.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно положениям п.6 ст.8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу требований п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Последствия недействительности сделки предусмотрены п.2 ст.167 ГК РФ, согласно которого при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.10, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Таким образом, регистрационные записи, основанные на сделках, признанных судом недействительными, не могут быть сохранены.

В соответствии с предусмотренными п.154 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015), особенностями внесения в ЕГРП записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки, если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись со статусом "актуальная" подраздела II-1 погашается. Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи подраздела II-1 с указанием в ней номера государственной регистрации права лица, которым данный объект был отчужден на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий ее недействительности). В новой записи подраздела II-1 в отношении документов-оснований дополнительно указываются реквизиты соответствующего судебного акта. В новой записи подраздела II-1 указывается дата формирования этой записи, а в запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу II-1 дополнительно вносятся слова "дата регистрации" и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного решением суда.

Поскольку в соответствии со ст.10, ч. 1 ст. 168, ч.1 ст.170, ст.167 ГК РФ спорный договор купли-продажи нежилых помещений подвала от 23.09.2011 года является ничтожной сделкой, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, то в связи с этим последствием его недействительности является то, что произведенная 30.09.2011 года в ЕГРП регистрация прав собственности ответчика Гущиян Н.В. подлежит признанию недействительной и аннулированию (погашению), что восстанавливает право на спорное имущество за ответчиком Саркисян И.О., а, поскольку последняя уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности истца на спорные нежилые помещения подвала, то, на основании ст.12, ч.3 ст.551 ГК РФ, ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд по требованию истца вправе вынести решение о понуждении соответствующего отдела по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести за истцом государственную регистрацию права (перехода права) собственности на созданные за его счет спорные нежилые помещения, признав за истцом право собственности на них.

Поскольку в соответствии со ст. 10, ч. 1 ст. 168, ст.167 ГК РФ заключенные между ответчиками Гущиян Н.В. и ОАО «Сбербанк России» договор ипотеки № от 15.11.2011 года и дополнительное соглашение к нему №1 от 22.04.2013 года являются недействительными (ничтожными) сделками, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения, в связи с чем последствием их недействительности является то, что произведенная в ЕГРП регистрация данных сделок и обременение спорного недвижимого имущества ипотекой (залогом) подлежат признанию недействительными и аннулированию (погашению).

По указанным основаниям исковые требования Шония Д.Н. подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шония Д.Н. к Саркисян И.О., Гущиян Н.В., ПАО «Сбербанк России», ООО «Силуэт-2004» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений, договора ипотеки и дополнительного соглашения к нему, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на нежилые помещения – удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между Саркисян И.О. и Гущиян Н.В. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ помещений № назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала №, расположенных по адресу: <адрес>, зарегистрированный отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю 30.09.2011 года запись регистрации права №.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки (договора купли-продажи от 23.09.2011 года): признать недействительной и погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись регистрации права собственности Гущиян Н.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ на помещения № назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала №, кадастровый (или условный) №, инвентарный номер №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности Шония Д.Н. на помещения № назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала №, кадастровый (или условный) номер №, инвентарный номер №, расположенные по адресу: <адрес>.

Обязать отдел по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Шония Д.Н. на помещения № назначение – нежилое; общей площадью 358,0 кв.м подвала №, кадастровый (или условный) номер №, инвентарный номер №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать недействительными (ничтожными) заключенные в г.Сочи между Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» (в лице заместителя Управляющего Центральным отделением №): договор ипотеки № от 15.11.2011 года (зарегистрирован отделом по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю 17.11.2011 года, номер регистрации №) и дополнительное соглашения к нему № от 22.04.2013 года (зарегистрировано отделом по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю 26.04.2013 года, номер регистрации №).

Применить последствия недействительности ничтожных сделок (договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года и дополнительного соглашения к нему № от 22.04.2013 года): признать недействительными и обязать отдел по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- записи регистрации заключенных в г.Сочи между Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» (в лице заместителя Управляющего Центральным отделением №): договора ипотеки № от 15.11.2011 года (зарегистрирован отделом по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю 17.11.2011 года, номер регистрации №) и дополнительного соглашения к нему № от 22.04.2013 года (зарегистрировано отделом по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю 26.04.2013 года, номер регистрации №);

- записи регистрации ипотеки (залога) в пользу ПАО «Сбербанк России», возникшие на основании заключенных в г.Сочи между Гущиян Н.В. и ПАО «Сбербанк России» (в лице заместителя Управляющего Центральным отделением №1806): договора ипотеки №/и-1 от 15.11.2011 года (зарегистрирован отделом по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю 17.11.2011 года, номер регистрации №) и дополнительного соглашения к нему №1 от 22.04.2013 года (зарегистрировано отделом по г.Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю 26.04.2013 года, номер регистрации №).

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено и подписано с учётом двух выходных дней 22.07.2016 года.

Судья Н.А. Круглов