Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Черномырдиной И.В. к ООО “ОЛДИ -ЮГ” о признании незаконным п.8.7 договора и взыскании суммы, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Черномырдина И.В. обратилась в суд с иском к ООО “ОЛДИ-ЮГ” ООО “ОЛДИ -ЮГ” о признании незаконным п.8.7 договора и взыскании суммы, судебных расходов.

В обоснование своих требований истец указал, что 02.10.2008 между ней(участник долевого строительства) и ООО «Олди-Юг» («Застройщик») заключен договор долевого строительства №573/н, согласно которому Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства 16-этажного жилого дома литер «3А», расположенного по адресу: (в договоре - «Объект»).

Предметом договора №573/н от 02.10.2008 является двухкомнатная квартира №, находящаяся на 10 этаже многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу. Проектная общая площадь данного объекта составляет 78,66 кв.м, проектная жилая - 41,08 кв.м.

В соответствии с п.3.2. договора №573/н от 02.10.2008 истец уплатила полную стоимость договора 3 466 040 рублей, что подтверждено квитанциями к приходному кассовому ордеру №920 от 24.10.2008, №919 от 24.10.2008, №999 от 24.12.2008. Составляющим компонентами цены договора № 573/н от 02.10.2008 являются возмещение затрат на строительство (создание) объекта, в данном случае под объектом следует понимать предмет договора, а именно квартиру №, расположенную в 16-этажном жилом доме литер «ЗА» по адресу: , проектная общая площадь которой составляет 78,66 кв.м.

В феврале 2011 года ответчик уведомил истца о сдаче дома в эксплуатацию, а также о возможности подписания акта сдачи приемки указанной квартиры. Однако, в процессе переговоров, было установлено, что общая площадь данного жилого помещения была изменена ответчиком и составила 76,8 кв.м., вместо указанной в договоре - 78,66 кв.м.

Согласно п.2.1. договора № 573/н от 02.10.2008 общая площадь и номер квартиры являются проектными и могут изменяться после внесения уточнений и изменений в проект объекта, но не по инициативе Застройщика, а в соответствии с требованиями проектных и других контролирующих организаций.

В силу частей 4 и 5 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, одним из существенных условий договора № 573/н от 02.10.2008г. является четкое определение цены и объекта недвижимости, подлежащего передаче участнику долевого строительства в будущем. Следовательно, объект недвижимости должен быть однозначно определен в указанном договоре, а значит изменение общей площади квартиры, передаваемой ответчиком истцу после сдачи дома в эксплуатацию, должно быть документально обосновано и подтверждено застройщиком.

Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании изложенного при изменении общей площади объекта, изменению подлежит также и цена данной квартиры. В связи с чем застройщик обязан известить участника долевого строительства об изменении существенных условий заключенного между ними договора, совершить необходимые действия по перерасчету цены договора.

Однако в нарушение требований действующего законодательства ответчик не пояснил и документально не обосновал причину изменения существенного условия договора, а именно изменение общей площади спорной квартиры.

Разница в общей площади квартиры составила 1,86 кв.м., ввиду чего разница в стоимости квартиры составила 81 959рублей.Расчет:3 466 040 руб. (цена договора) / 78,66 кв.м. (проектная общая площадь квартиры) = 44064 руб. (стоимость за 1 кв.м.).

1,86 кв.м. (разница в общей площади квартиры) * 44064 руб. (стоимость за 1 кв.м.) = 81 959 руб. (разница в стоимости квартиры).

Пунктом 8.7. договора № 573/н от 02.10.2008 закреплено, что в случае, если по окончании строительства по данным технической инвентаризации площадь объекта будет иметь расхождение с площадью, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, перерасчет цены договора не производится.

Указанный пункт договора № 573/н от 02.10.2008 противоречит требованиям действующего законодательства, а также ущемляет права и законные интересы истца, по следующим основаниям.

С учетом положений п.2 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя.

Из пункта 8.7. договора № 573/н от 02.10.2008 следует, что если фактическая площадь квартиры после технической инвентаризации будет отличаться от проектной в меньшую сторону, то сумма внесенных Участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит.

Данное условие договора № 573/н от 02.10.2008 предусматривает возможность изменения проектной фактической площади квартиры по результатам окончания строительства и технической инвентаризации в нарушение пункта 1 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Ч.1 ст.1 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Данное предписание закона содержится в пункте 1 статьи 422 ГК РФ по которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из договора участия в долевом строительстве № 573/н от 02.10.2008, заключенного между Черномырдиной И.В. и ООО «Олди-Юг» следует, что пункт 8.7. данного договора содержит условие об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с частью 2 статьи 181 К РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При заключении договора № 573/н от 02.10.2008 Черномырдина И.В. не могла знать о недостатках покупаемого жилого помещения, которые были выявлены только после сдачи данного многоквартирного дома в эксплуатацию поскольку, на момент заключения договора данный объект не был построен и сведения об изменении общей площади квартиры отсутствовали.

Уплачивая полную стоимость договора № 573/н от 02.10.2008 до сдачи указанного дома в эксплуатацию, истец выполнила свои обязательства в полном объеме и рассчитывала на соответствующее исполнение обязательств контрагентом. Однако ответчик недобросовестно отнесся к исполнению своих обязательств, возложенных на него договором № 573/н от 02.10.2008, в связи с чем только в феврале месяце 2011 года после вызова Черномырдиной И.В. в офис ООО «Олди-Юг» для подписания акта сдачи приемки указанной квартиры, истцу стало известно о недостатках передаваемой квартиры № в 16-этажном жилом доме литер «ЗА» по адресу: , выразившихся в уменьшении общей площади данного объекта недвижимости.

Таким образом течение срока исковой давности по настоящему требованию началось с февраля месяца 2011 года, то есть с того момента, когда площадь квартиры была установлена посредством сдачи жилого дома в эксплуатацию.

В судебное заседание представитель истца поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения иска, просила в его удовлетворении отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Судом установлено, что 02.10.2008 между Черномырдиной И.В.(участником долевого строительства) и ООО «Олди-Юг» («Застройщиком») заключен договор долевого строительства №573/н, согласно которому Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства 16-этажного жилого дома литер «3А», расположенного по адресу: (в договоре - «Объект»). Предметом договора №573/н от 02.10.2008 является двухкомнатная квартира №, находящаяся на 10 этаже многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу. Проектная общая площадь данного объекта составляет 78,66 кв.м., проектная жилая - 41,08 кв.м. В соответствии с п.3.2. договора №573/н от 02.10.2008 истица уплатила полную стоимость договора 3 466 040 рублей, что подтверждено квитанциями к приходному кассовому ордеру №920 от 24.10.2008, №919 от 24.10.2008, №999 от 24.12.2008.

Согласно п.2.1 договора №573/н от 02.10.2008 общая площадь и номер квартиры являются проектными и могут изменяться после внесения уточнений и изменений в проект объекта, но не по инициативе Застройщика, а в соответствии с требованиями проектных и других контролирующих организаций.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии с ч.2 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Стороны по делу после заключения спорного договора не достигли такого соглашения по цене договора.

На основании ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ цена договора долевого строительства включает денежные средства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Цена договора долевого строительства №573/н от 02.10.2008г. определена в виде суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство, а также денежных средств на оплату услуг застройщика.

При внесении в договор долевого строительства № 573/н от 02.10.2008г п. 8.7 стороны исходили из того, что затраты на строительство не обусловлены только площадью объекта долевого строительства.

Так согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ в общую площадь жилого помещения не входит площадь балконов, лоджий, в то время как застройщик несет затраты на строительство указанных помещений, в том числе в виде приобретения и укладки бетона и закладных деталей плиты перекрытия, каменной кладки. Так в квартире № в жилом доме литер 3А по общая площадь балконов и лоджий 16,6кв.м, что составляет пятую часть площади квартиры.

Также в договоре долевого строительства площадь указана в соответствии с проектом, разработанным ООО «Альтернативный проект»(договор №2008-03-23 от 22.03.2008г.).

Статьи 42, 52 Градостроительного Кодекса РФ допускают отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации.

При определении цены договора, застройщик не знает, измениться ли площадь Объекта долевого строительства, а исходит из предполагаемых, учтенных затрат на строительство.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств того, что стороны заключили данный договор под давлением суду не представлено.

На основании изложенного и поскольку стороны добровольно предусмотрели такое условие в договоре №573/н от 02.10.2008г. как: в случае, если по окончании строительства по данным технической инвентаризации площадь “объекта” будет иметь расхождения с площадью, указанной в п.2.1 настоящего договора, перерасчет цены договора не производится(п.8.7 договора), то суд приходит к выводу об отказе в признании данного пункта незаконным, взыскании с ответчика разницы в стоимости квартиры в размере 81959 руб. и суммы судебных расходов.

Ссылки истца на то, что пункт 8.7 вышеуказанного договора содержит условие об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной не могут быть приняты во внимание, поскольку являются не состоятельными, опровергаются подписанными добровольно сторонами договором и положениями ст.421 ГК РФ.

Кроме того, суд считает, что истек срок исковой давности для предъявления иска о признании незаконным условий договора долевого строительства № 573/н от 02.10.2008г.

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При подписании вышеуказанного договора стороны предусмотрели то обстоятельство, что если площадь объекта будет иметь расхождения с площадью, указанной в п.2.1 договора, перерасчет цены договора не производится, то есть уже на тот момент было известно о том, что площадь квартиры может измениться и при этом никакого перерасчета производиться не будет.

Ссылка истца, что течение срока исковой давности по настоящему требованию началось с февраля месяца 2011 года, то есть с того момента, когда площадь квартиры была установлена посредством сдачи жилого дома в эксплуатацию не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Черномырдиной И.В. к ООО “ОЛДИ-ЮГ” о признании незаконным п.8.7 договора и взыскании суммы, судебных расходов -отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г.Краснодара в течение десяти дней.

Председательствующий М.Б. Моховой