Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску Администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, встречному иску ФИО4 к Администрации МО «Город Саратов» и Комитету по управлению имуществом г.Саратова о признании договора аренды земельного участка недействительной ничтожной сделки с момента ее заключения,

установил:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту – Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО4, третьи лица - Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о расторжении договора аренды земельного участка (далее по тексту – Договор), обосновывая свои требования следующим. На основании информационного сообщения, опубликованного 16.12.2015 г. в газете «Саратовская панорама» №46 (821), протокола приема заявок на участие в аукционе от 19.01.2016, руководствуясь п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ, с ФИО4 был заключен договор аренды № от 29.02.2016 г. земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, площадью 4215 кв.м., предоставленного для строительства мусороперерабатывающего и мусоросортировочного комплекса, на срок 10 лет. Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.08.2020 арендатором вышеуказанного земельного участка является ФИО4 согласно государственной регистрации № от 16.03.2016 г. В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что спорный земельный участок не огорожен, свободен от каких-либо объектов и не используется, о чем 19.05.2020 г. главным специалистом отдела контроля за использованием земельных участков ФИО3 составлен соответствующий акт осмотра земельного участка, расположенного на территории МО «Город Саратов». Также Администрацией в адрес ФИО4 было направлено Предупреждение от 09.09.2019 г. за № о том, что в случае не предоставления им документов, подтверждающих строительство на данном земельном участке и его освоение ФИО4, Администрация потребует досрочного расторжения Договора в установленном действующим законодательством РФ порядке. В связи с чем, Администрация направила в адрес ФИО4 Уведомление от 09.12.2019 г. за № об отказе от Договора в связи с тем, что согласно п.2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного ил иного строительства, в указанных целях в течении трех лет; документов, подтверждающих строительство на данном земельном участке, ФИО4 не предоставлено. Согласно п.п.«д» п.5.1 и п.6.2 Договора «Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора аренды земельного участка без компенсации затрат Арендатору в случае не освоения участка в течении трех лет с момента вступления в силу настоящего Договора, Арендатор обязуется освоить Участок в течение трех лет с момента вступления в силу настоящего Договора».

В порядке ст.ст.137, 138 ГПК РФ 26.11.2020 г. судом было принято встречное исковое заявление ФИО4 к Администрации МО «Город Саратов» и Комитету по управлению имуществом г.Саратова, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании договора аренды земельного участка недействительной ничтожной сделки с момента ее заключения.

Встречные исковые требования ФИО4 обоснованы следующим.

Согласно Договора аренды земельного участка за № от 29.02.2016 г. Комитет по управлению имуществом г.Саратова предоставил ФИО4 в аренду земельный участок, площадью 4215 кв. м., с кадастровым № по <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, для строительства мусороперерабатывающего и мусоросортировочного комплекса сроком на 10 лет за арендную плату в размере 300000 руб. в год. Согласно п.6.2 данного Договора арендатор обязуется освоить участок в течение 3 лет с момента вступления в силу настоящего договора. В целях исполнения взятых на себя обязательств ФИО4 обратился в Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству с заявлением о подготовке градостроительного плана вышеуказанного земельного участка. На что ФИО4 от данного государственного органа получил отказ в предоставлении указанной муниципальной услуги за № от 02.08.2016 г. по причине отсутствия топографической основы в № на этот земельный участок. ФИО4 также обращался и в иные специализированные ресурсоснабжающие организации для решения вопроса о проведении коммуникаций на вышеуказанный земельный участок, на что получал отрицательные ответы либо отказы. Так, 01.02.2016 г. истец по встречному иску обратился в ЗАО «СПГЭС» на предмет возможности подведения на арендованный земельный участок электричества, на что получил ответ за № от 20.02.2016 о том, что в пределах и вблизи указанного участка электрических сетей ЗАО «СПГЭС» нет. Также 01.02.2016 г. ФИО4 обращался в ОАО «Саратовнефтегаз» на предмет подведения на земельный участок газа, на что получил ответ за № от 08.02.2016 г., что в границах и в районе границ земельного участка с кадастровым № коммуникаций ОАО «Саратовнефтегаз» нет. Также с аналогичными заявлениями 01.02.2016 г. и 15.11.2017 г. ФИО4 обращался в ПАО «Т Плюс» и в МУПП «Саратовводоканал», в результате чего, положительного для себя результата не получил. Как выяснилось впоследствии, аналогичные письменные ответы были также предоставлены Комитету по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО «Город Саратов» со стороны ЗАО «Независимая электросетевая компания» за № от 23.06.2014 г. и со стороны ОАО «Волжская ТГК» от 30.06.2014 г., т.е. до заключения ФИО4 Договора аренды. Все вышеуказанные ответы ФИО4 фактически получил уже после заключения спорного Договора. Кроме того, 02.03.2016 г. был составлен Акт по заданию истца по встречному иску о выполнении работ по выносу в натуре поворотных точек границы земельного участка согласно кадастровому паспорту. Таким образом, ФИО4, заключая договор аренды земельного участка рассчитывал на содействие и помощь государственных органов и энергоснабжающих предприятий в организации предполагаемого бизнеса, был уверен в отсутствии каких-либо преград с их стороны по строительству мусороперерабатывающего и мусоросортировочного комплекса. При этом истец по встречному иску действовал добросовестно, согласно своей воле и серьезности намерений создать свой бизнес, последовательно обращаясь во все необходимые структуры, с целью дальнейшего освоения земельного участка в рамках взятых на себя обязательств по Договору аренды земельного участка. Однако, по факту ФИО4 получил отказ от данных организаций в подготовке генерального плана на земельный участок и в подведении на него коммуникаций в виду невозможности этого сделать. И как следует из содержания вышеуказанных документов, датированных более ранним сроком, чем дата заключения Договора аренды земельного участка, ответчикам по встречному иску было заведомо известно об этом положении дел, они заведомо обладали информацией о несостоятельности и непривлекательности с коммерческой точки зрения сданного ФИО4 в аренду земельного участка в виду невозможности оформления на него необходимой документации и невозможности подведения на него необходимых коммуникаций. Следовательно, со стороны ответчиков по встречному иску имел быть место обман и введение в заблуждение арендатора относительно существенных условий Договора аренды и злоупотребление своим правом, приведших к невозможности использовать земельный участок по его назначению и развивать свой предполагаемый бизнес.

Суд заслушал выступления представителя истца по встречному иску ФИО4 и представителя ответчика по встречному иску, позиция которых аналогична содержанию их исковых заявлений. Явившиеся участники процесса просили требования, изложенные в их исковых заявлениях удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении требований, изложенных в противных исковых заявлениях, отказать в полном объеме. Письменных возражений и отзывов на исковые заявления друг друга стороны суду не предоставили, что является их правом.

Выслушав представителей сторон, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.34 Конституции РФ каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В соответствии с ч.2 ст. 35 Конституции РФ государством гарантируется соблюдение прав и свобод человека и гражданина, признается право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Согласно частей 2, 4 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1-3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Согласно ст.431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

Как установлено судом на основании информационного сообщения, опубликованного 16.12.2015 г. в газете «Саратовская панорама» №46 (821), протокола приема заявок на участие в аукционе от 19.01.2016 г., руководствуясь п.14 ст.39.12 Земельного кодекса РФ, с ФИО4 был заключен договор аренды № от 29.02.2016 г. земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4215 кв.м., предоставленного для строительства мусороперерабатывающего и мусоросортировочного комплекса, на срок 10 лет.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.08.2020 арендатором вышеуказанного земельного участка является ФИО4 согласно государственной регистрации № от 16.03.2016 г.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что спорный земельный участок не огорожен, свободен от каких-либо объектов и не используется, о чем 19.05.2020 г. главным специалистом отдела контроля за использованием земельных участков ФИО3 составлен соответствующий акт осмотра земельного участка, расположенного на территории МО «Город Саратов».

Также Администрацией в адрес ФИО4 было направлено Предупреждение от 09.09.2019 г. за № о том, что в случае не предоставления им документов, подтверждающих строительство на данном земельном участке и его освоение ФИО4, Администрация потребует досрочного расторжения Договора в установленном действующим законодательством РФ порядке.

В связи с чем, Администрация направила в адрес ФИО4 Уведомление от 09.12.2019 г. за № об отказе от Договора в связи с тем, что согласно п.2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного ил иного строительства, в указанных целях в течении трех лет; документов, подтверждающих строительство на данном земельном участке, ФИО4 не предоставлено.

Со своей стороны, в целях исполнения взятых на себя обязательств ФИО4 обращался в Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству с заявлением о подготовке градостроительного плана вышеуказанного земельного участка.

На что ФИО4 от данного государственного органа получил отказ в предоставлении указанной муниципальной услуги за № от 02.08.2016 г. по причине отсутствия топографической основы в № на этот земельный участок.

ФИО4 также обращался и в иные специализированные ресурсоснабжающие организации для решения вопроса о проведении коммуникаций на вышеуказанный земельный участок, на что получал отрицательные ответы либо отказы.

Так, 01.02.2016 г. ФИО4 обращался в ЗАО «СПГЭС» на предмет возможности подведения на арендованный земельный участок электричества, на что получил ответ за № от 20.02.2016 г. о том, что в пределах и вблизи указанного участка электрических сетей ЗАО «СПГЭС» нет.

Также 01.02.2016 г. ФИО4 обращался в ОАО «Саратовнефтегаз» на предмет подведения на земельный участок газа, на что получил ответ за № от 08.02.2016 г., что в границах и в районе границ земельного участка с кадастровым № коммуникаций ОАО «Саратовнефтегаз» нет.

Также с аналогичными заявлениями 01.02.2016 г. и 15.11.2017 г. ФИО4 обращался в ПАО «Т Плюс» и в МУПП «Саратовводоканал», в результате чего, положительного для себя результата не получил.

Аналогичные письменные ответы были также предоставлены Комитету по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО «Город Саратов» со стороны ЗАО «Независимая электросетевая компания» за № от 23.06.2014 г. и со стороны ОАО «Волжская ТГК» от 30.06.2014 г., т.е. до заключения ФИО4 Договора аренды.

Все вышеуказанные ответы ФИО4 фактически получил уже после заключения спорного Договора.

02.03.2016 г. был составлен Акт по заданию ФИО4 о выполнении работ по выносу в натуре поворотных точек границы земельного участка согласно кадастровому паспорту.

Согласно Протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 19.01.2016 г. комиссией данного ответчика было решено предложить ФИО4 заключить Договор аренды спорного земельного участка, как единственному участнику торгов.

В связи с согласием ФИО4 на данное предложение, Комитетом по управлению имуществом г. Саратова в адрес ФИО4 письмом от 29.01.2016 г. за № были направлены на подписание уже подписанные Договора аренды земельного участка со стороны данного ответчика.

Согласно п.3.2 Договора Акт приема-передачи земельного участка Арендодателем не составлялся.

В пункте 1.2 Договора имеется ссылка на документацию, отражающую расположение Участка. Однако, что это конкретно за документация в Договоре не указано и к Договору она не приложена.

К Договору также не приложены схема, границы и координаты участка, что делает невозможным фактически идентифицировать земельный участок на месте, следовательно, сторонами не согласовано существенное условие Договора – его предмет, что, в том числе, послужило основанием к отказу за № от 02.08.2016 г. в предоставлении ФИО4 Комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству градостроительного плана вышеуказанного земельного участка.

На основании предоставленных ФИО4 в материалы дела вышеуказанных документов суд соглашается с тем, что Арендатор действовал добросовестно, согласно своей воле и серьезности намерений создать свой бизнес, последовательно обращаясь во все необходимые структуры, с целью дальнейшего освоения земельного участка в рамках, взятых на себя обязательств по Договору аренды земельного участка.

Однако, по факту ФИО4 получил отказ от данных организаций в подготовке генерального плана на земельный участок и в подведении на него коммуникаций в виду невозможности этого сделать.

И как следует из содержания вышеуказанных документов, датированных более ранним сроком, чем дата заключения Договора аренды земельного участка, ответчикам по встречному иску было заведомо известно об этом положении дел, они заведомо обладали информацией о несостоятельности и непривлекательности с коммерческой точки зрения сданного ФИО4 в аренду земельного участка в виду невозможности оформления на него необходимой документации и невозможности подведения на него необходимых коммуникаций.

Доказательств в опровержение этих доводов ответчиками по встречному иску суду не предоставлено.

Данные обстоятельства явно свидетельствуют о нарушении баланса интересов сторон гражданских правоотношений в связи с тем, что одна из этих сторон в лице Арендатора земельного участка не имела равных возможностей для реализации своих законных интересов.

В ходе судебного разбирательства судом было достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что с момента заключения спорного договора аренды ФИО4 не мог фактически использовать по назначению предоставленный земельный участок по вышеизложенным причинам.

Таким образом, с учетом вышеуказанных правовых норм и всестороннего исследования доказательств по делу, суд пришел к выводу о том, что первоначально заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, а исковые требования, заявленные по встречному иску, подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований по первоначальном иску Администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО4 о расторжении договора аренды № от 29.02.2016 г. земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес> площадью 4215 кв.м., отказать в полном объеме.

Исковые требования по встречному иску ФИО4 к Администрации МО «Город Саратов» и Комитету по управлению имуществом г.Саратова удовлетворить в полном объеме.

Признать договор аренды № от 29.02.2016 г. земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, площадью 4215 кв.м. недействительной ничтожной сделкой с момента ее заключения 29.02.2016 г. ФИО4 с Комитетом по управлению имуществом г.Саратова.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Ленинский районный суд г.Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2020 г.

Судья: