Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кажаева В.П. к администрации города Ульяновска, Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Кажаев В.П. обратился в суд с уточненным иском к администрации города Ульяновска, Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, указав следующее. 22 августа 2013 года он обратился в администрацию города Ульяновска с заявлением о предоставлении ему в собственности за плату земельного участка площадью 4765 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на котором находится незавершенное строительство здание бани санпропускник, принадлежащее ему по праву собственности.

Ответчик отказал по причине того, что здание не введено в эксплуатацию.

В повторном обращении к ответчику 15 октября 2013 года он подробно обосновал свое право на приобретение в собственность данного участка в силу исключительных обстоятельств, основанных на законе. Ответчик в своем письме от 28 октября 2013 года отказал по причине того, что земельный участок площадью 4765 кв.м. в постоянное бессрочное пользование не предоставлялся, и его можно переоформить только в аренду.

Считает, что имеет право на выкуп данного земельного участка на законном основании.

Вышеуказанное здание 1990 года постройки, строилось в составе колонии-поселении по государственному плану развития системы ГУИН СССР, потом в недостроенном состоянии вместе с земельным участком было передано на баланс завода «Электромаш». Затем все здания недостроенной колонии-поселения, в том числе и здание бани санпропускник, были приватизированы Ульяновским производственно-коммерческим закрытым акционерным обществом «Электромаш».

Земельный участок площадью 4765 кв.м. входил в состав земельного участка, занимаемого зданиями недостроенной колонии-поселения, общей площадью 150 000 кв.м., предоставленного УПК ЗАО «Электромаш» в постоянное (бессрочное) пользование по государственному акту от 2 февраля 1993 года. Предыдущий собственник здания бани санпропускник приобрел его у УПК ЗАО «Электромаш» в 2004 году, но свои права на землю не переоформил. Он купил у него вышеуказанное здание в 2011 году, а в 2012 году выделил и поставил на кадастровый учет земельный участок, на котором оно расположено. Поскольку никто из владельцев вышеуказанного здания ранее с заявлением на оформление права аренды земельного участка под ними не обращался, считает, что он имеет право на приобретение его в собственность.

Просит обязать ответчика подготовить проект договора купли-продажи земельного участка c кадастровым номером № площадью 4765 кв.м., расположенного по адресу: г.<адрес> и направить его в срок до 31 января 2013 года.

Истец Кажаев В.П. в судебном заседании не присутствовал, извещен о времени и месте судебного заседания, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца Кажаева В.П. - Ерофеев А.В., действующий по доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчиков администрации города Ульяновска и Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска в судебном заседании не присутствовал, извещен о времени и месте судебного заседания. В предоставленном суду заявлении просил дело рассмотреть в отсутствие представителя, исковые требования оставить без удовлетворения, поскольку правовые основания для признания за Кажаевым В.П. права собственности на земельный участок под незавершенным строительством объектом недвижимости отсутствуют.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит следующему.

В силу ст.25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п.1 ст.28, ст.22 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду; земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом; по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В судебном заседании установлено, что Ульяновскому акционерному обществу закрытого типа «Электромаш» Мэрией города Ульяновска 2 февраля 1993 года было предоставлено 15 гектаров земель в бессрочное (постоянное) пользование для размещения производства <адрес>.

УПК Электромаш (ЗАО) ликвидировано, что подтверждается копией свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением главы г.Ульяновска от 8 декабря 2005, участок площадью 150 000 кв.м., с кадастровым номером № по <адрес> разделен на пять земельных участков:

1.1. земельный участок площадью 1612,06 кв.м. по <адрес>;

1.2 земельный участок площадью 1482,09 кв.м. по <адрес>;

1.3 земельный участок площадью 4197,80 кв.м. по <адрес>;

1.4 земельный участок площадью 1000 кв.м. по <адрес>;

1.5 земельный участок площадью 14 708,05 кв.м. по <адрес>.

Передан ФИО4 в аренду до ДД.ММ.ГГГГ (период строительства) земельный участок площадью 1612,06 кв.м по <адрес> (земли поселений), ранее переданный УАП ЗАО «Электромаш», под незавершенным строительством учебным зданием.

Передан ФИО4 в аренду до ДД.ММ.ГГГГ (период строительства) земельный участок площадью 1482,09 кв.м. по <адрес> (земли поселений), ранее переданный УПК ЗАО «Электромаш», под незавершенным строительством здание общежития.

Передан ФИО5 в аренду до ДД.ММ.ГГГГ (период строительства) земельный участок площадью 4197,80 кв.м. по <адрес> (земли поседений), ранее переданный УПК ЗАО «Электромаш», под незавершенным строительством зданием КПП со штабом и зданием с ДПНК.

Передать до ДД.ММ.ГГГГ (период строительства) в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 1000 кв.м. по 7 <адрес> с правом присоединения к договору аренды земельного участка иных правообладателей нежилых помещения, под незавершенным строительством здания трансформаторной подстанции.

Внесены изменения в п.1 постановления мэра от 02.02.1993 № 62 «О подтверждении площади земельных участков АО закрытого типа «Электромаш» в части площади земельного участка по проезду № 7 поромплощадки и считать её равной 141 708, 05 кв.м.

Постановлением главы города Ульяновска от 13.01.2006 № 63 признаны утратившими силу п.1 постановления мэра от 02.02.1993 № 162 «О подтверждении площади земельных участков АО закрытого типа «Электромаш» в части, касающейся земельных участков по <адрес> и <адрес>; государственные акты, ранее выданные Ульяновскому АЛО закрытого типа «Электромаш», на основании постановления мэра от 02.02.93 № 162.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кажаев В.П. является собственником незавершенное строительством здание бани санпропускник (литер Н), расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно кадастровой выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 4765 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> имеет разрешенное использование: для размещения производства.

Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №, за истцом Кажаевым В.П. зарегистрировано право собственности на незавершенное строительством здание бани санпропускник, расположенный по адресу: город <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незавершенное строительством здание бани санпропускник расположен на земельном участке общей площадью 150 000 кв.м., принадлежащем на основании государственного акта на право пользования землей № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из плана недвижимого имущества незавершенного строительством здания бани санпропускник следует, что данный объект расположен на земельном участке (по фактическому использованию) площадью 144 895,7 кв.м. застроенная площадь составляет 348,06 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Кажаев В.П. обратился в администрацию г.Ульяновска с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, общей площадью 4765 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Кажаев В.П. обратился в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г.Ульяновска с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Кажаеву В.П. было отказано в предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 1 пункта 5 ст. 27 Земельного Кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В суде установлено и не отрицается стороной истца, что договор аренды спорного земельного участка арендодателем с истцом не заключался, тем самым право и обязанность взять в аренду земельный участок, находящийся под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес> в соответствии с нормами п.1 ст.28, ст.22 ЗК РФ истцом не осуществлены.

Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены Земельным кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ; если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В соответствии с п.2 ст.28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату; предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

По смыслу ст.36 ЗК РФ и ст.28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества - незавершенный строительством жилой дом - не влечет безусловного возникновения у собственника такого объекта исключительного права на приватизацию либо приобретения в собственность за плату земельного участка. В данном случае для получения в собственность земельного участка необходимо, прежде всего, установление нахождения на спорном земельном участке принадлежащего истцу недвижимого имущества, указанного в ч.1 ст.36 ЗК РФ, к которым относятся здания, строения и сооружения.

Однако, несмотря на то, что в силу ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, они не указаны в ст.36 ЗК РФ в качестве объектов, нахождение которых на земельном участке является основанием для предоставления данного земельного участка в собственность.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не предусматривает возможности получения права собственности на земельный участок с незавершенным объектом строительства, поскольку в отличие от земельных участков, на которых находятся здания, строения, сооружения, земельный участок под объектом незавершенного строительства не может быть использован по прямому назначению – для эксплуатации объекта недвижимости - до завершения такого строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Такое толкование соответствует нормам земельного законодательства о целевом использовании земель, при этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные этим законодательством, в частности, статьями 42, 46 ЗК РФ, предусматривающими обязанность своевременно приступать к использованию земельного участка, а также возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В силу требований статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

В суде установлено, что земельный участок, площадью 150 000 кв.м. был предоставлен Ульяновскому акционерному обществу закрытого типа «Электромаш» в 1993 году, в 2005 году данный земельный участок был разделен на 5 земельных участков, которые были переданы в аренду, тем самым орган местного самоуправления в пределах своей компетенции определил права, на которых спорный земельный участок был предоставлен, а оснований для понуждения ответчика к принятию решения о предоставлении спорного земельного участка в собственность истцу в суде не установлено.

Наличие иных оснований, кроме права собственности истца на незавершенный строительством объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке, для получения его в собственность за плату стороной истца не заявлено и доказательств, подтверждающих наличие таких оснований, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Кажаева В.П. к администрации города Ульяновска, Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номер № площадью 4765 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и направлении его с в срок до 31 января 2013 года следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Кажаева В.П. к администрации города Ульяновска, Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Ю.В. Смирнова