Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Атлант» к Новикову Ивану Алексеевичу о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг,

установил:

ТСН «Атлант» обратилось в суд с иском к ответчику Новикову Ивану Алексеевичу о взыскании задолженности по оплате жилого помещения - <адрес>. № по <адрес> и коммунальных услуг в размере 65936,01 руб., госпошлины- 2178,11 руб.

В обоснование своих требований истец указал, что Новиков Иван Алексеевич является собственником жилого помещения, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Потребительским жилищно-строительным кооперативом «НПЧ-Строй» и ООО «НИСА+» (пайщик) был заключен Договор 40 о вступлении в кооператив для строительства жилого дома по <адрес> по условиям которого пайщик путем выполнения строительно-монтажных работ на строящемся <адрес> соответствии с договором генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ вносит паевой взнос на сумму 17 213 700 рублей (из расчета 35 000 рублей за 1 кв.м. площади) на строительство пяти квартир, расположенных в шестнадцатиэтажной секции 5, в том числе трехкомнатной <адрес> площадью с учетом лоджий 121,12 кв.м.

В соответствии с п. 1.2 договора, кооператив принял на себя обязательства по ведению строительства <адрес> со сроком окончания строительства в первом полугодии 2013 года и после сдачи жилого дома в эксплуатацию передать пайщику обусловленные договором квартиры. Согласно п. 3.3 Договора пайщик после полной или частичной оплаты своего пая может по согласованию с кооперативом уступить свои права по настоящему договору третьему лицу. Согласно п. 3.2 договора 40 от 21.06.2012 (в редакции дополнительного соглашения к договору от 16.10.2012) кооператив засчитывает пайщику в счет оплаты паевого взноса в сумме 17625300 руб. за выполненные строительно-монтажные работы на основании акта сверки взаимных расчетов.

Согласно справке кооператива исх. №92 от 24.12.2012, выданной ООО «НИСА+», подписанной председателем кооператива и главным бухгалтером ООО «НИСА+» на основании договора №40 от 21.06.2012 и дополнительного соглашения к нему от 16.10.2012 было признано пайщиком кооператива в отношении пяти квартир, в том числе трехкомнатной <адрес> площадью с учетом лоджий 127 кв.м. В данной справке указано, что паевой взнос за квартиры внесен ООО «НИСА +» полностью в размере 17 625 300 руб.

На основании договора о передаче прав на паевое участие в строительстве жилья по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «НИСА+» уступило Новикову И.А. свои права на паевой взнос в сумме 4 445 000 руб. в отношении <адрес> площадью 127 кв.м.

Заключением кадастрового инженера ООО «3емКадастр и Недвижимость» от 28 апреля 2018 года №48 установлено, что трехкомнатная квартира, расположенная на 12 этаже в 16-ти этажной секции 5 жилого <адрес> имеет №, общая площадь квартиры без учета лоджии - 114,7 кв.м.

Право собственности Новикова И. А. на указанную <адрес> возникло 05 марта 2015 года, т.е. после получения квартиры от ООО «НИСА+» по договору о передаче прав на паевое участие в строительстве жилья по <адрес>, право которого возникло ранее, 24.12.2012 года (после внесения паевого взноса за квартиры полностью в размере 17625300 руб.) на основании пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных Верховным судом Российской Федерации в абз. 3 п. 3 своего Постановления №25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерацию».

Товарищество собственников недвижимости «АТЛАНТ» является некоммерческой организацией, созданной в целях управления, обеспечения содержания, ремонта и эксплуатации имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, а также в целях обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Согласно Протоколу №1 очно-заочного общего собрания членов ТСН «АТЛАНТ» - собственников жилых и нежилых помещений в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ТСН «АТЛАНТ» переданы функции по осуществлению управления многоквартирным домом. Также, ТСН «АТЛАНТ» переданы полномочия по сбору платы за текущий ремонт и обслуживание жилых и нежилых помещений и была определена дата возникновения обязанности собственников жилых и нежилых помещений дома по внесению платы за жилые (нежилые) помещения и коммунальные услуги с 1 апреля 2015 года, а также определен размер платы за ремонт и обслуживание жилых и нежилых помещений - 11 рублей за 1 кв.м.

Также, был утвержден механизм оплаты за обслуживание помещений и коммунальных платежей за электроэнергию, холодное водоснабжение и водоотведение, стоимость которых установлена следующими договорами: договор на оказание услуг по вывозу и захоронению крупногабаритных отходов от 14.04.2015; договор на аварийное обслуживание внутридомового инженерного оборудования от 15.07.2016; договор поставки тепловой энергии №5738 от 24.12.2015; договор № 66\06-2016 от 09.06.2016 на техническое обслуживание лифтов; договор № 6481 холодного водоснабжения и водоотведения от 17.06.2015; договор энергоснабжения №15036 от 31.08.2016г.

Истец полагает, что ответчик не исполнял обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 01 августа 2015 года по 28 февраля 2018 года, в связи с чем, задолженность составила 65936,01 руб., которую истец просит взыскать с ответчика в его пользу.

Представители ТСН «Атлант» по доверенности Демин В.В., адвокат Портнова В.В. иск поддержали, просили удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании иск не признавал, ссылаясь на то, что является правопреемником ООО «НИСА+» для строительства трехкомнатной <адрес> на 12 этаже 16-ти этажной секции 5 в жилом <адрес> согласно договору б/н от 05 марта 2013 г. о передаче прав на паевое участие в строительстве жилья по <адрес>. По п. 2.5 вышеуказанного договора Правопреемник самостоятельно оплачивает электро- энергию, коммунальные и иные услуги, связанные с эксплуатацией квартиры с момента сдачи дома, Государственной приемочной комиссии. Этот момент наступил 20 декабря 2017 г. Поэтому требование оплаты услуг с 2015 г. считает не законным. Согласно Определению Арбитражного суда <адрес> от 07.09.2018 г. признание права собственности на трехкомнатную <адрес> за Новиковым Иваном Алексеевичем наступило 07 сентября 2018 г. В связи с отсутствием в <адрес> отопительных приборов, услуга по отоплению помещения не оказывалась. Считает, что начисление и требование оплаты отопления до настоящего времени не правомерно. Требование оплаты за не оказанные услуги ведет к незаконному обогащению ТСН «АТЛАНТ». Пояснил, что им производилась частичная оплата коммунальных услуг за январь, февраль 2018

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив предоставленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ТСН «Атлант» осуществляет функции управления в отношении многоквартирного жилого <адрес>, полномочия по сбору платы за ремонт и обслуживание жилых и нежилых помещений и была определена дата возникновения обязанности собственников жилых и нежилых помещений дома по внесению платы за жилые и нежилые помещения и коммунальные услуги с 01 апреля 2015 года.

21.06.2012 между ПЖСК «НПЧ- Строй» (кооперативом) и ООО «НИСА+» (пайщиком) был заключен договор №40 о вступлении в кооператив для строительства жилого дома по <адрес>, по условиям которого пайщик путем выполнения строительно-монтажных работ на строящемся доме по <адрес> в соответствии с договором генерального подряда от 01.01.2009 вносит паевой взнос на сумму 17 213 700 руб. (из расчета 35 000 руб. за 1 кв.м. площади) на строительство пяти квартир, расположенных в шестнадцатиэтажной секции 5, в том числе трехкомнатной <адрес> площадью с учетом лоджий 121,12 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 договора кооператив принял на себя обязательства по ведению строительства жилого дома по <адрес> со сроком окончания строительства в первом полугодии 2013 года и после сдачи жилого дома в эксплуатацию передать пайщику обусловленные договором квартиры.

Согласно п. 3.3 договора пайщик после полной или частичной оплаты своего пая может по согласованию с кооперативом уступить свои права по настоящему договору третьему лицу.

16.10.2012 сторонами договора было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым была уточнена площадь подлежащих передаче пайщику квартир и сумма паевого взноса.

По условиям п.1.1, 1.2 договора №40 от 21.06.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 16.10.2012) пайщик путем выполнения строительно-монтажных работ на строящемся доме по <адрес> в соответствии с договором генерального подряда от 01.01.2009 вносит паевой взнос на сумму 17 625 300 руб. (из расчета 35 000 руб. за 1 кв.м. площади) на строительство пяти квартир, расположенных в шестнадцатиэтажной секции 5, в том числе трехкомнатной <адрес> площадью с учетом лоджий 127 кв.м.

Согласно п.3.2 договора 40 от 21.06.2012 (в редакции дополнительного соглашения к договору от 16.10.2012) кооператив засчитывает пайщику в счет оплаты паевого взноса в сумме 17625300 руб. за выполненные строительно-монтажные работы на основании акта сверки взаимных расчетов.

Согласно справке кооператива исх. №92 от 24.12.2012, выданной ООО «НИСА+», подписанной председателем кооператива и главным ООО «НИСА+» на основании договора 40 от 21.06.2012 и дополнительного соглашения к нему от 16.10.2012 было признано пайщиком кооператива в отношении пяти квартир, в том числе трехкомнатной <адрес> площадью с учетом лоджии- 127 кв.м.

Согласно справки паевой взнос за квартиры внесен ООО «НИСА+» полностью в размере 17 625 300 руб.

На основании договора о передаче прав на паевое участие в строительстве жилья по <адрес> от 05.03.2015 ООО «НИСА+» уступило Новикову И.А. свои права на паевой взнос в сумме 4445000 руб. в отношении <адрес> площадью 127 кв.м.

Также судом установлено, что в нарушении условий вышеуказанного договора, только 20.12.2017 г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию названного дома.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда <адрес> от 07.09.2018 г. за Новиковым И.А. признано право собственности на <адрес>.

Определением суда установлено, что указанная квартира не была передана ПЖСК «НПЧ-Строй» Новикову И.А, акт приема–передачи не подписывался, что соответственно, препятствовало реализации прав собственника на указанное жилое помещение.

Истцом не представлено допустимых и относимых доказательств, опровергающих вышеуказанные обстоятельства, установленные, в том числе, вступившим в законную силу судебным актом.

При этом истец полагает, что ответчик обязан был осуществлять плату за жилое посещение - <адрес> в период с 01 августа 2015 года по 28 февраля 2018 года.

Действительно, согласно статей 39, 153, 154 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ст. 291 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В обосновании своих доводов, истец ссылается на п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В тоже время, как следует из установленных судом обстоятельств, застройщик своими противоправными действиями, после внесения пайщиком паевого взноса, фактически исключил возможность последнего своевременно получить квартиру в собственность, пользоваться и распоряжаться ею. Лишь вступившим в законную силу определением суда от 07.09.2018 г. права ответчика были восстановлены.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ) настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 статьи 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Частью 1 статьи 2 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частями 1 - 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Несмотря на то, что вместо договоров долевого участия формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе, кооператив по-прежнему является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовать передачу квартир членам кооператива по акту.

Доказательств такой передачи либо уклонения ответчика от приемки квартир истцом не представлено.

Доводы заявителя о том, что ответчик является собственником помещения и обязан нести соответствующие расходы по его содержанию с момента полной выплаты пая, отклоняются на основании следующего.

Действительно, согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Между тем, гражданское законодательство предусматривает два способа приобретения права собственности: первичное - возникает впервые или самостоятельно независимо от прав других лиц и производное - основано на праве собственности прежнего собственника.

Основание возникновения права собственности, предусмотренное пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса является производным и основано на праве собственности, уже имеющемся у кооператива, в ситуации, когда члену кооператива предоставляется помещение, в котором он живет, выплачивает пай и с момента полной выплаты становится его собственником.

В связи с тем, что кооператив являлся застройщиком, его право собственности могло возникнуть на основании статьи 219 Гражданского кодекса.

Между тем, право собственности на помещение или многоквартирный дом за кооперативом не регистрировалось, в связи с чем спорные правоотношения регулируются Законом N 214-ФЗ, который допускает первичную регистрацию права собственности за участником строительства, но на основании надлежащего передаточного акта от застройщика.

Согласно пункту 2 статьи 153 Жилищного кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Закон возлагает обязанность по несению расходов на обязанных лиц двух основных видов: лиц, обязанных в силу закона и вне зависимости от факта владения помещениями (застройщика, собственника), и лиц, получивших возможность владеть и пользоваться жилыми помещениями с соблюдением определенной юридической процедуры (заключение договора аренды, найма, получение помещения по передаточному акту или в порядке, предусмотренном статьей 124 Жилищного кодекса).

Таким образом, требования истца о взыскании задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги за период, предшествующий принятию судебного акта, которым за Новиковым И.А. было признано право собственности на вышеуказанную квартиру, удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников недвижимости «Атлант» к Новикову Ивану Алексеевичу о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг - отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Калинина Е.И.

Решение принято в окончательной форме 20.11.2018 г.