Гражданский кодекс часть 1

В. Ю.Ю. (Залогодержатель) преимущественно перед другими кредиторами Б. Ю.Е. (Залогодатель) вправе получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю по основному обязательству - настоящему договору займа, заключенному 01.09.2012 г. Залогодателем и Залогодержателем в г. Новосибирске, из стоимости Предмета залога:

- жилой дом (назначение - жилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 274,7 кв.м., инвентарный номер 139:043-8502, лет. А,А1, а, по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Вешки,), принадлежащий на праве собственности Б. Ю.Е. на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 50-АД № 037455 от 29.06.2012 г., выданного Управлением Росреестра по Московской области;

- земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 736 кв.м., кадастровый номер 50:12::258, расположен по адресу: Московская области, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, пос. Вешки) принадлежащий на праве собственности Б. Ю.Е. на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 50-АД № 037454 от 29.06.2012 г., выданного Управлением Росреестра по Московской области.

Общая стоимость предмета залога составляет 20 000 000 (двадцать миллионов рублей).

Обязательства Залогодателя по Договору займа, обеспечиваемые Предметом залогом, состоят в следующем:

- сумма займа - 3 000 000 (три миллиона) рублей;

- проценты за пользование займом - 11 (одиннадцать) процентов годовых;

- сумма займа должна быть возвращена Залогодателем не позднее 30.09.2014 г;

- в случае просрочки возврата суммы займа или процентов заемщик уплачивает заимодавцу неустойку в размере 0,5 процента от суммы займа, указанной в п.1 настоящего договора, за каждый день просрочки.

В обоснование иска указала, что 01.09.2012 заключила с Б. Ю.Ю. договор займа б/н, по которому передала ответчице денежные средства в размере 3 000 000 руб. сроком возврата до 30.09.2014.

Согласно п. 2 договора займа от 01.09.2012г. размер процентов по договору составил 11 % годовых от суммы займа. За весь период действия договора сумма процентов составила 660 000 рублей. При этом в договоре займа от 01.09.2012 г. предусмотрена договорная ответственность за просрочку возврата суммы займа - 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки.

Сумма займа не возвращена до настоящего времени.

Кроме того, в целях обеспечения исполнения договор займа содержал условия предварительного договора ипотеки - в п. 9 договора содержалось указание на то, что в случае, если сумма займа не будет возвращена до 31.12.2014 г., то стороны обязуются заключить основной договор ипотеки в срок до 01.02.2015г. на условиях, предусмотренных договором.

В предварительном договоре были сформулированы и согласованы все существенные условия будущего основного договора, указанные в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно условиям договора займа и предварительного договора, договор ипотеки должен быть заключен в период с 01.10.2015 по 01.02.2015 г.

Письмом от 11.01.2015 истец потребовала от ответчицы заключения договора ипотеки и проведения необходимых регистрационных действий. Требование осталось без ответа, договор ипотеки не заключен до настоящего времени.

Определением суда от 19.01.2016 произведена замена истца на правопреемника К. П.И. (л.д.65)

В судебное заседание истец К. П.И. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по указанному им адресу места жительства, судебная повестка возвращена по истечении срока хранения.

Его представитель Ш. А.В. иск поддержала.

Ответчик Б. Ю.Е., третьи лица Н. К.Б., ОАО «Юникорбанк», конкурсный управляющий ОАО «Юникорбанк», ООО «Грот-1» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Выслушав пояснения, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 01.09.2012 между В. Ю.Ю. (займодавец) и Б. Ю.Е. (заемщик) заключен договор займа по условиям которого займодавец принял на себя обязательства передать в собственность заемщика денежные средства в сумме 3000000 руб., а заемщик обязалась вернуть сумму займа и начисленные проценты за пользование займом по ставке 11% годовых в срок до 30.09.2014. (л.д.5-6)

Договором предусмотрена мера ответственности в виде неустойки в размере 0,5% от суммы займа за каждый день просрочки.

Обязательства по договору займа займодавец выполнила, денежные средства в сумме 3000000 руб. переданы заемщику 01.09.2012, что подтверждено распиской. (л.д.7)

Из пояснений истца следует, что в установленный срок денежные средства по договору займа не возвращены. Доказательств обратного ответчик не предоставила.

В п.9 договора займа предусмотрено, что в случае, если сумма займа не будет возвращена до 31.12.2014 г., то стороны обязуются заключить основной договор ипотеки в срок до 01.02.2015 г. на следующих условиях:

«В. Ю.Ю. (Залогодержатель) преимущественно перед другими кредиторами Б. Ю.Е. (Залогодатель) вправе получить удовлетворение своих денежных требований к Залогодателю по основному обязательству - настоящему договору займа, заключенному 01.09.2012 г. Залогодателем и Залогодержателем в г. Новосибирске, из стоимости Предмета залога:

- жилой дом (назначение - жилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 274,7 кв.м., инвентарный номер 139: -8502, лет. А,А1, а, по адресу: Московская область, Мытищинский район, пос. Вешки,), принадлежащий на праве собственности Б. Ю.Е. на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 50-АД № 037455 от 29.06.2012 г., выданного Управлением Росреестра по Московской области;

Общая стоимость предмета залога составляет 20 000 000 (двадцать миллионов рублей).

Обязательства Залогодателя по Договору займа, обеспечиваемые Предметом залогом, состоят в следующем:

- сумма займа - 3 000 000 (три миллиона) рублей;

- проценты за пользование займом - 11 (одиннадцать) процентов годовых;

- сумма займа должна быть возвращена Залогодателем не позднее 30.09.2014г;

16.01.2015 Б. Ю.Е. вручено требование о заключении договора ипотеки на согласованных сторонами условиях. (л.д.8)

От заключения договора ответчик уклонилась.

На основании ч.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. (ч.5 ст.429)

На основании п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании ч.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

29.07.2012 между КБ «Юникор» (ОАО) (залогодержатель) и Б. Ю.Е. (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества №58КД-12-И который обеспечивает исполнение залогодателем обязательств по заключенному кредитному договору, от 29.06.2012, в соответствии с которым кредитором предоставлен кредит Н. К.Б. в сумме 73000000 руб. Предметом ипотеки является жилой дом и земельный участок, принадлежащие Б. Ю.Е. и указанные в договоре займа от 01.09.2012. (л.д.89-95)

Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 11.10.2012г. (л.д.95)

09.12.2013 между КБ «Юникор» (ОАО) и ООО «Грот-1» заключен договор уступки прав (требований) по которому право требования по кредитному договору к Н. К.Б. перешло к ООО «Грот-1». (л.д.83)

05.09.2014 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации ипотеки в отношении жилого дома и земельного участка в пользу ООО «Грот-1» сроком с 05.09.2014 по 29.06.2017. (л.д.87-88)

На основании ч.2 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, на момент возникновения у ответчика обязанности заключить с В. Ю.Ю. договор ипотеки, жилой дом и земельный участок, имели обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Грот-1».

Указанный договор ипотеки в настоящее время не действительным не признан, запись об ипотеке не погашена.

На основании ч.1 ст.342 Гражданского кодекса РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

На основании ч.2 ст.342 Гражданского кодекса РФ последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

Таким образом, законодатель предусмотрел возможность заключения нескольких договоров залога, но при условии соблюдения указанных ограничений и требования последующего залогодержателя могут быть удовлетворены из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В предварительном договоре о заключении договора ипотеки стороны согласовали обязательное условие основного договора о преимущественном праве залогодержателя перед другими кредиторами получить удовлетворение своих денежных требований к залогодателю по основному обязательству.

Однако, на таких условиях договор ипотеки не может быть заключен, т.к. преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки в силу закона имеет ООО «Грот-1».

Своего согласия на изменение старшинства залогов ООО «Грот-1» не давал.

В связи с чем, договор ипотеки между истцом и ответчиком на условиях, указанных в договоре займа от 01.09.2012 не может быть заключен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска К. о понуждении к заключению договора ипотеки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший настоящее решение.

Судья Ю.Е.Пиотровская

решение в окончательной форме составлено 02.12.2016г.