Гражданский кодекс часть 1

с участием истца Ковалевой, представителя ответчика – конкурсного управляющего ООО «Стройтехмонтаж» - Просвирнина, представителя третьего лицо Управления Росреестра по Брянской области – Ребеко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалевой к ООО «Стройтехмонтаж» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным выше исковым заявлением, ссылаясь на то, что она являлась вкладчиком коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания». Целью внесения указанного вклада было приобретение жилья в строящихся домах в гор. Брянске.

Правовым основанием осуществления деятельности в качестве застройщика для КТ «Социальная инициатива и компания» являлся заключенный между ним и Брянской городской администрацией инвестиционный контракт по строительству жилых комплексов в г. Брянске № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым коммандитное товарищество именовалось «Инвестор-Застройщик» и приобрело функции Заказчика-Застройщика.

В связи с прекращением финансово-хозяйственной деятельности КТ «Социальная инициатива и компания» истец был признан обманутым дольщиком.

Впоследствии между КТ «Социальная инициатива и компания» и ответчиком – ООО «Стройтехмонтаж» было заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав по инвестиционному контракту по строительству жилых комплексов в гор. Брянске № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному дополнительному соглашению КТ «Социальная инициатива и компания» передает ООО «Стройтехмонтаж» права и неисполненные обязанности по инвестиционному контракту, в части обязательств по строительству в <адрес> объектов недвижимости, в том числе спорного жилого дома.

В соответствии с п. 1.4 дополнительного соглашения ООО «Стройтехмонтаж» принимает на себя денежные обязательства КТ «Социальная инициатива и компания» перед физическими и юридическим лицами, направившими свои денежные средства на финансирование строительства объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Стройтехмонтаж» был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома в мкрн. Московский (поз. 25), который был зарегистрирован в УФРС по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГПК РФ является заключенным. Согласно указанному договору «Застройщик» ООО «Стройтехмонтаж» принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить 10-ти этажный 168-квартирный жилой дом на земельном участке по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства двухкомнатную квартиру, общей площадью с учетом лоджий <данные изъяты>, а «Участник долевого строительства» обязался уплатить стоимость договора <данные изъяты> рублей. Застройщик обязался ввести жилой дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производственных работ в 4 квартале 2008 года, и в течение 30 дней после выхода постановления о вводе дома в эксплуатацию передать квартиру истцу.

Кроме того, истец свои обязательства по оплате исполнила полностью, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается ответчиком.

До настоящего времени ответчик не сдал дом в эксплуатацию и не передал объект строительства истцу в собственность, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок.

Согласно определению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А095701/2010 ООО «Стройтехмонтаж» признано несостоятельным должником, введена процедура наблюдения. Кроме того, ответчик прекратил хозяйственную деятельность, связанную с выполнением условий договора участия в долевом строительстве.

Истец просит признать за ней право собственности на 699/108662 долей в объекте незавершенного строительства: 11-этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> инвентарный номер 12819/02:0000/А с площадью застройки – 1788,3 кв.м., процентом готовности – 95%, что после сдачи дома в эксплуатацию в натуральном выражении составит <данные изъяты> указанного дома.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании истец Ковалева уточнила свои исковые требования, а именно просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома в виде приобретенной ею <адрес> общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>.

В судебном заседание истец поддержала свои уточненные исковые требования в полном объеме и просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома в виде приобретенной ею <адрес> <адрес> <адрес>, в том виде, в котором возможна регистрация принадлежащей ей доли в объекте незавершенного строительства. Также просила учесть, что доля в праве общей долевой собственности должна быть рассчитана с учетом общей площади всего дома, а не только имеющейся в нем площади жилых помещений, поскольку в силу ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности рассчитывается исходя из общей площади.

Представитель ответчика – конкурсного управляющего ООО «Стройтехмонтаж» - Просвирнин уточненные исковые требования не признал, пояснив суду, что требования Ковалевой части определения ее доли с учетом площади всего дома противоречит действующему законодательству. Кроме того, указал, что к настоящему времени многие дольщики зарегистрировали право собственности на долю в спорном объекте незавершенного строительства с учетом общей площади именно жилых помещений. Нежилые помещения – подвалы, техподполье не должны учитываться при определении долей собственников жилых помещений.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области – Ребеко суду пояснила, что право собственности в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Росеестра за многими дольщиками. У всех них доля в праве рассчитывалась исходя из общей площади квартиры и общей площади именно жилых помещений в многоквартирном доме. Какое-либо иное отступление от такого расчета повлечет невозможность регистрации такой доли. Считает, что у предыдущих собственников в общей долевой собственности доля в праве рассчитана правильно. Просила учесть, что регистрация прав на иное общее имущество в составе многоквартирного дома - лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи, подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование - отдельно (пообъектно) не проводится. Государственная регистрация многоквартирного дома не проводится. Регистрируются права, их ограничения (обременения) и сделки со следующим недвижимым имуществом многоквартирного дома:

индивидуальные жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью отдельных домовладельцев, а также ТСЖ или иного объединения собственников, созданного для эксплуатации многоквартирного жилого дома; общее недвижимое имущество: земельные участки, сооружения, подсобные и вспомогательные помещения, являющиеся общей собственностью всех домовладельцев.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стройтехмонтаж» и Ковалевой, ответчик - «Застройщик» ООО «Стройтехмонтаж» принял на себя обязательства по строительству двухкомнатной <адрес>

Стоимость договора составляет <данные изъяты> рублей, указанная сумма в полном объеме оплачена истцом, что подтверждается квитанциями, платежными поручениями, актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 218 ГК РФ члены жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулируемой настоящим Федеральным законом.

Договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим Закон РФ «О защите прав потребителей».

Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ, подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителей» ответчик обязан передать истцам товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Таким образом, учитывая, что на момент рассмотрения спора строительство жилого дома практически завершено, стоимость договоров полностью оплачена истицей, суд полагает, что право собственности на доли в имуществе ответчика может быть признано за истцом.

Согласно справке ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартир в объекте незавершенного строительства – 10866, 2 кв.м., фактическая площадь квартиры истца после строительства составляет <данные изъяты> кв.м. Согласно поквартирной экспликации к жилому дому площадь <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м., соответственно доля в объекте незавершенного строительства составит <данные изъяты>.

В данную площадь не включены площадь подвального этажа, площадь мест общего пользования (лестниц) и площадь технического этажа (чердак), поскольку в впоследствии доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с положениями ГК РФ и ЖК РФ пропорциональна размеру общей площади, принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

Суд не соглашается с доводами Ковалевой о необходимости расчета доли исходя из общей площади дома со включением вспомогательных помещений общего назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. п. 2 и 3 данной статьи).

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 1 ст. 37 ЖК РФ определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения и, следовательно, определяется как доля общей площади жилого помещения, принадлежащего каждому из собственников, в общей площади жилых помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, и не отрицалось сторонами, что другие сособственники жилых помещений в жилом доме, расположенном по адресу <адрес> <адрес> настоящему времени зарегистрировали свое право собственности на долю в объекте незавершенного строительства на основании судебных решений и знаменателем при определении доли в праве общей собственности значится общая площадь именно жилых помещений в многоквартирном доме – «108662».

В силу п. 5 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам долевого строительства залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве аренды, а также строящегося на этом участке многоквартирного дома в пользу участников долевого строительства на основании соответствующих договоров, заключенных ими с застройщиком.

Согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Таким образом, неисполненные по договору участия в долевом строительстве обязательства ООО «Стройтехмонтаж» перед дольщиками подлежат исполнению в дальнейшем, в соответствии с условиями указанных договоров, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, право собственности и другие вещные права на которые, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним в силу ст. 131 ГК РФ.

Согласно ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Исходя из указанных норм права, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Брянской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности истца.

Поскольку при подаче иска судом были наложены обеспечительные меры в виде ареста на отчуждение указанной доли, настоящее решение является основанием для регистрации за истицей права собственности на недвижимое имущество, суд считает необходимым при разрешении спора снять арест, наложенный определением Бежицкого районного суда г. Брянска от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета ООО «Стройтехмонтаж», а также любым третьим лицам совершать действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства «Жилой дом», расположенного по строительному адресу: <адрес> инвентарный номер 12819/02:0000/А с площадью застройки – 1788,3 кв.м., что после сдачи дома в эксплуатацию в натуральном выражении составит <данные изъяты> этаже указанного дома, а также запрета передавать права на вышеуказанную долю в праве в иной форме третьим лицам, и запрета конкурсному управляющему ООО «Стройтехмонтаж» включать вышеуказанную долю в праве в реестр имущества должника – ответчика ООО «Стройтехмонтаж».

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск Ковалевой – удовлетворить.

Признать за Ковалевой право собственности на <данные изъяты> долей в объекте незавершенного строительства: 11-этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> инвентарный номер 12819/02:0000/А с площадью застройки – 1788,3 кв.м., процентом готовности – 95%, что после сдачи дома в эксплуатацию в натуральном выражении составит <данные изъяты>, указанного дома.

Снять арест, наложенный определением Бежицкого районного суда г. Брянска от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Ковалевой о применении обеспечительных мер по ее иску к ООО «Стройтехмонтаж» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде запрета ООО «Стройтехмонтаж» совершать действия по отчуждению объекта незавершенного строительства «Жилой дом», расположенного по строительному адресу: <адрес> инвентарный номер 12819/02:0000/А с площадью застройки – 1788,3 кв.м., что после сдачи дома в эксплуатацию в натуральном выражении составит <данные изъяты> этаже указанного дома, а также запрета передавать права на вышеуказанную долю в праве в иной форме третьим лицам, и запрета конкурсному управляющему ООО «Стройтехмонтаж» включать вышеуказанную долю в праве в реестр имущества должника – ответчика ООО «Стройтехмонтаж».

Право собственности подлежит обязательной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение 10 дней.

Председательствующий по делу,

Судья Бежицкого районного суда

г. Брянска Моисеева И.В.