Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным в части договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительным пункта 2.3.4 договора №26171-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.07.2019 года в части слов «с письменного согласия арендодателя».

В обоснование иска указала, что 30.07.2019 года между сторонами заключен договор №26171-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 887 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальный жилой дом, кадастровый №, расположенного по <адрес>. Договор аренды заключен на срок с 30.07.2019 года по 29.07.2039 года, зарегистрирован в Росреестре. В соответствии с п. 2.3.4 договора аренды арендатор имеет право передать с письменного согласия арендодателя без заключения нового договора свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора, при этом ответственным по договору перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка. Истец полагает, что данный пункт договора является недействительным в части слов «»с письменного согласия арендодателя» в силу ст. 166, 168 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Ссылается на постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 года №16 «О свободе договора и ее пределах».

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 доводы иска поддержал, дал пояснения аналогичные его тексту.

Ответчики судебное заседание своих представителей не направили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили отзывы, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» в отзыве ссылается на определение Верховного Суда РФ от 18.09.2013 года №18-АПГ13-6, в котором разъясняется порядок предоставления земельных участков льготным категориям граждан (лицам, имеющим трех и более детей). Для льготного получения земельного участка, по мнению автора отзыва, необходимо соблюсти определенную процедуру, при этом руководствоваться Земельным кодексом РФ в соответствии с Законом Ярославской области от 27.04.2007 года №22-з «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». В данном случае право на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства возникает у специального субъекта, а статья 383 ГК запрещает переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. Считает ссылку истца на п.18 ПП ВАС от 24.03.2005 года несостоятельной, просит в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в виду следующего.

ФИО1 является многодетной матерью и состояла на учете в администрации Ярославского муниципального района Ярославской области в качестве лица, имеющего право на бесплатное предоставление в собственность земельного участка.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.п. 14 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.3 Закона Ярославской области "Об отдельных вопросах предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" от 08.04.2015 года №14-з, граждане, имеющие трех и более детей и принятые на учет в качестве имеющих право на бесплатное предоставление в собственность земельного участка на основании части 3 статьи 2 Закона Ярославской области от 27.04.2007 N 22-з "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", имеют право на первоочередное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Граждане, указанные в части 1 настоящей статьи, могут приобрести в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на территории любого муниципального образования Ярославской области, независимо от того, в каком муниципальном образовании Ярославской области эти граждане приняты на учет в качестве имеющих право на бесплатное предоставление в собственность земельного участка.

В соответствии с ч.3 ст.2 Закона Ярославкой области "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" от 27.04.2007 года №22-з, граждане, имеющие трех и более детей, вправе приобрести бесплатно находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: 1) для индивидуального жилищного строительства в случае принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях; 2) для ведения личного подсобного хозяйства, для дачного строительства и ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества.

Согласно ст. 421 ГКРФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

30.07.2019 года на основании решения Кировского районного суда города Ярославля от 22.03. 2019 года №, апелляционного определения от 25.06.2019 года №, п.п.14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Закона Ярославской области от 08.04.2015 года №14-з, между КУМИ мэрии города Ярославля и ФИО1 заключен договор №26171-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 887 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенного по <адрес>. Земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, срок договора с 30.07.2019 года по 29.07.2039 года.

Согласно пункту 2.3.4 данного договора арендатор имеет право передать с письменного согласия арендодателя без заключения нового договора свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора, при этом ответственным по договору перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка.

Истец на основании ст. 166, 168 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ считает данную норму недействительной в части слов «с письменного согласия арендодателя».

В соответствии со статьей 46 Конституции РФ, каждому гарантировано право на судебную защиту.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При этом необходимо учитывать, что приведенная выше норма относится к общим положениям об аренде и подлежит применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.

В силу п. 9. ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу п. 17. постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

В данном случае договор аренды заключен 30.07.2019 года, на срок более 5 лет.

Соответственно, к настоящим правоотношениям применяется пункт 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусматривает, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Закон Ярославской области "Об отдельных вопросах предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" от 08.04.2015 года №14-з и Закон Ярославкой области "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" от 27.04.2007 года №22-з не содержат запрета на право арендатора – лица, имеющего трех и более детей, передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора.

В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Таким образом, условие заключенного договора, предусмотренное п. 2.3.4 в части слов «с письменного согласия арендодателя», является недействительным в силу Закона, а доводы ответчика о возложении на специальный субъект права запрета на передачу своих прав и обязанностей по договору иным лицам без согласия арендодателя являются несостоятельными. Приведенное в отзыве ответчика определение Верховного Суда РФ от 18.09.2013 года №18-АПГ13-6 описывает иную ситуацию, когда Законом субъекта установлены ограничения, связанные с арендой земельного участка лица, имеющего льготы (специального субъекта права). В данном случае, Законами субъекта – Ярославской области, такие ограничения (передача прав и обязанностей только с согласия арендодателя) не установлены.

Руководствуясь ст.ст.196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным пункт 2.3.4 договора №26171-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного 30.07.2019 года от имени города Ярославля Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ФИО1, в части слов «с письменного согласия арендодателя».

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья Т.А.Фокина