Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Портал» о признании участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости. В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора 07 апреля 2014 года заключила с ООО «Кворум-6» инвестиционный договор №ДС-89-1 согласно условий которого, приняла участие в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, пер. Северный, 1, путем внесения долевого вклада в сумме 1 520 000 рублей. В свою очередь застройщик обязался окончить строительство не позднее 2 квартала 2014 года и передать в собственность истца квартиру № указанного многоквартирного дома. Строительство дома до настоящего времени не окончено, квартира истцу не передана. Более того, ООО «Кворум-6» переуступило права и обязанности, связанные с осуществлением строительства многоквартирного дома ООО «Портал», которое отказывается передавать объект недвижимости инвестору.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО «Портал», уведомленный о времени и месте судебного разбирательства, не явился, суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствии в порядке заочного производства, о чем представитель истца не возражала.

Выслушав доверенное лица ФИО1, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ФИО1 19.10.2010 года заключила с ООО «Кворум-6», в лице генерального директора КНН, инвестиционный договор №ДС-89. Предметом договора от 19.10.2010г. №ДС-89 является участие истца в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в размере доли, составляющей в натуре однокомнатную квартиру общей площадью 50,69 кв.м.

Согласно п. 5.1. договора от 19.10.2010г. №ДС-89 размер долевого вклада составляет 1 520 000 рублей. Долевой вклад в полном объеме внесен 19.10.2010г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №45 (л.д.20).

В дальнейшем между ФИО1 и ИП КСН 07.04.2014г. заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым истец передала права требования по договору от 07.04.2014г. №ДС-89 на получение в собственность квартиры № по адресу: <...>, секция 10, получив взамен право требования по договору от 05.02.2011г. №ДС-117 на получение в собственность после государственной приемки дома квартиры №3, находящейся по адресу: <...> секция. ООО «Кворум-6» надлежащим образом уведомлено об уступке прав требования, что подтверждается сообщением от 07.04.2014г.

В обязанности застройщика входило завершение основных строительно-монтажных работ в срок не позднее IV квартал 2011г. (п.2.1. Договора). Однако, к указанному периоду работы не завершены: в настоящее время многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не сдан.

В июне 2014 года ООО «Портал» письмом от 28.06.2014г. №179 уведомило Истца о том, что он является Застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Истец обратился к ООО «Портал» с предложением о заключении договора долевого участия на основании договора от 05.02.2011г. №ДС-117. Общество данное предложение отклонило.

10 ноября 2012 года между ООО «Кворум-6» и ООО «Портал» заключен договор об отступном, согласно которому ООО «Портал» принял на себя все обязанности ООО «Кворум-6» перед участниками договоров инвестирования, действующих по состоянию на 10.11.2012года(подпункт 1.3 Договора) по передаче квартир в спорном многоквартирном доме(второй очереди жилого комплекса) после ввода его в эксплуатацию.

Согласно п.1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Как следует из п.2 данной статьи, договор является одним из оснований возникновения обязательства.

Как следует из п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного(уплатой денег, передачей имущества и т.п.)

Из изложенного следует, что рассматриваемый договор об отступном содержит в себе элементы различных договоров(смешанный договор, п.2 ст. 421 ГК РФ), в том числе и элементы договора о переводе долга с прежнего Застройщика (в лице ООО «Кворум-6») к ООО «Портал» в виде обязанности передать после ввода в эксплуатацию возведенного многоквартирного дома спорной квартиры в нём участнику долевого строительства этого объекта недвижимости, отношения с которым закреплены в действующем на момент заключения договора об отступном договоре инвестирования. Также, с учётом того, что по условиям договора об отступном ООО «Коврум-6» полностью выбывает из обязательств по указанным инвестиционным договорам, с последующим возложением своих обязательств по ним на ООО «Портал», следовательно, к последнему также переходят и права Кредитора по тем инвестиционным договорам, по которым долевые вклады внесены не полностью.

В силу ч.3 ст.4 Закона №21-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Последнее обстоятельство отражает приобретение вкладчиком, как стороны договора участия в долевом строительстве многоквартирного, возводимого на долевых началах, с момента государственной регистрации этого договора статуса участника долевого строительства.

Так как ООО «Кворум-6» не являлся собственником или арендатором земельного участка, используемого для строительства спорного многоквартирного дома, разрешения на строительство спорного дома не имел, проектную декларацию не опубликовывал, то и заключать спорный договор, т.е. привлекать вклады участников на долевое строительство дома права не имел, т.к. Застройщиком в юридическом смысле не являлся ввиду несоответствия критериям, предъявляемым к Застройщику Законом о долевом строительстве (п.1 ст. 2, ч.1,2 ст. 3 Закона о долевом строительстве).

Соответственно, ввиду не обеспечения ООО «Кворум-6» государственной регистрации спорного договора, последний в силу ч.3 ст. 4 Закона о долевом строительстве в силу не вступил (юридически являлся незаключенным).

В силу п.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Соответственно, фактические действия, как сторон спорного договора в отсутствие его государственной регистрации, так и участников договора №1 от 26.03.2003г. о совместной деятельности, указывали на стремление создать правовой результат в виде строительства спорного дома на долевых началах и передачи Истцу, как участнику долевого строительства дома (после его возведения и ввода в эксплуатацию) квартиры в доме на условиях спорного договора. Следовательно, указанный договор является действующим фактически и обязательным для его сторон или их правопреемников.

С учётом того, что внесение долевого вклада на общую сумму 1 520 000 рублей Застройщиком направлялось на строительство спорного многоквартирного дома, внесённая ФИО1 часть долевого вклада образовала капитальные вложения в возводимый многоквартирный дом. Следовательно, вне зависимости от наличия государственной регистрации инвестиционного договора заключенного с ФИО1 последняя является фактическим участником долевого строительства указанного дома в части спорной квартиры.

Стороной договора №ДС-89 от 19 октября 2010г. Застройщиком спорного многоквартирного дома выступало ООО «Кворум-6», которое с учётом требований Закона о долевом строительстве, таковым не являлось и не имело право привлекать денежные средства ФИО1 для строительства спорного дома.

С другой стороны, привлечение долевых вкладов на строительство многоквартирного дома (в том числе по спорному договору с истцом) ООО «Кворум-6» осуществляло на основании договора о совместной деятельности №1 от 26.03.2003г., стороной которого также выступал ИП КВП

Условиями договора о совместной деятельности был определён предмет договора(долевое строительство многоквартирного дома по указанному выше адресу), а также порядок распределения образующейся прибыли по результатам этой деятельности.

В тоже время, строительство многоквартирного дома на всех этапах осуществлялось на основании разрешений на строительство, выдаваемых ИП КВП, являвшемуся также арендатором земельного участка, используемого для строительства спорного дома. При этом, права аренды указанного земельного участка образовали вклад КВП в совместную деятельность, направленную на долевое строительство спорного многоквартирного дома(п. 2 договора о совместной деятельности).

Таким образом, стороны договора о совместной деятельности в лице ИП КВП и ООО «Кворум-6» признавали статус ФИО1 как участника долевого строительства многоквартирного дома правами которого, как будущего приобретателя в собственность спорной квартиры в возводимом многоквартирном доме по договору и с учётом полного внесения долевого вклада на её строительство последняя была обременена.

Соглашением от 12.11.2012г. между ИП КВП и ООО «Кворум-6» договор о совместной деятельности №1 от 26.03.2003 г. был расторгнут.

Согласно договора об отступном от 10.12.2012г., ООО «Портал» соглашается с переводом на себя обязательств ООО «Кворум-6» перед инвесторами по передаче квартир в спорном доме после его достройки и ввода в эксплуатацию по инвестиционным договорам, действующим по состоянию на 12.11.2012г. и стороной которых выступал ООО «Кворум-6».

Таким образом ООО «Портал», являясь на основании договора подряда №7 от 11.12.2010г. генеральным подрядчиком при строительстве спорного дома, а также непосредственным участником строительства дома согласно инвестиционного договора, на момент совершения сделки по покупке спорного дома, был осведомлен о долевом характере строительства спорного дома, а также о существовании инвестиционных договоров, на долевые вклады участников которых, было создано спорное имущество и в силу долевого характера строительства спорного дома все участники этого строительства по договорам инвестирования являются фактическими участниками долевого строительства дома.

Последующие действия ООО «Портал» - переоформление на себя права аренды земельного участка под строительство спорного дома на основании договора цессии от 23.04.2013r., внесение изменений в разрешение на строительство №RU 233001000-572 от 28.12.2010г. в части указания адресата разрешения ООО «Портал», опубликование проектной декларации в телекоммуникационной сети Интернет проектной декларации на возводимый многоквартирный дом свидетельствовали о приобретении ООО «Портал» статуса Застройщика спорного дома на этапе его долевого строительства.

На данный момент многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан.

Согласно п.2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в пунктах настоящей статьи. Судом может быть признано право на долю объекта незавершенного долевого строительства, вынесение решения в такой редакции будет являться основанием для регистрации права органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание изложенное, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Портал» о признании участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости - удовлетворить.

Признать ФИО1, <данные изъяты>., участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г.-к. Анапа, пер. Северный, <...> секция, в части квартиры №, общей площадью 51 кв.м.;

Признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: г.-к. Анапа, пер. Северный, д. 1, в виде однокомнатной квартиры № (строительный номер), расположенную в блок-секции № 13, общей площадью 51 кв.м.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: