Гражданский кодекс часть 1

ООО «Макрострой» обратился в суд с требованием о расторжении с ответчицей договоров долевого участия в строительстве квартиры от 23.06.2005 года и договора долевого участия в строительстве гаража от 23.06.2005 года.

В обоснование иска ссылается на то, что 23.06.2005 года между истцом и ответчиком были заключены вышеуказанные договоры, согласно которым истец взял на себя обязательство по организации строительства и сдачи в эксплуатацию дома и гаража и передаче в собственность ответчику по акту приемки- передачи в готовности квартиры общей площадью 56,7 кв.м. и гаража площадью 20,8 кв.м. по адресу , , а ответчица взяла на себя обязательство по участию в финансировании строительства указанных объектов, при этом ответчица обязалась за квартиру оплатить 29484 доллара США и гараж 5000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Однако ответчица фактически оплатила только 651410 рублей по договору долевого участия в строительстве квартиры и 28470 рублей за строительство гаража. Вместе с тем, после строительства объекта общая площадь спорной квартиры ответчицей была увеличена и составила 72,6 кв.м. вместо 56,7 кв.м. и на основании пункта 5.4 договора, ФИО1 обязана была доплатить за дополнительную площадь, исходя из 15,9 кв.м. по ценам, установленным договором за один кв. метр, в связи с чем, общая сумма задолженности по договорам составила 543063 рубля за квартиру, а за гараж 129730 рублей за гараж. Объект был сдан в эксплуатацию 26 сентября 2008 года, однако до настоящего времени ответчица не исполнила свои обязательства, в связи с чем, на основании пункта 6.3 договоров истец неоднократно направлял ответчице уведомления об одностороннем расторжении договоров, а в последующем предлагал на основании статьи 314 ГК РФ в разумный срок погасить задолженность, а в случае непогашения этой задолженности истец оставлял за собой право на расторжение договора в одностороннем порядке. Полагают, что поскольку ответчицей существенно нарушены условия договоров, то в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договоры должны быть расторгнуты, поскольку истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В последующем истец дополнил исковые требования и просит кроме расторжения договора выселить ответчицу из занимаемой ею квартиры.

В судебном заседании представитель истца настаивает на исковых требованиях в полном объеме и изложил позицию, указанную в исковом заявлении.

Представитель ответчика с исковыми требованиями полностью не согласна. Не отрицает того обстоятельства, что у ответчицы имеется задолженность по указанным договорам, однако она возникла в первую очередь с связи с не исполнением истцом своих обязанностей по сдачи жилого дома в сроки, установленные договорами. Кроме того, у сторон возник спор по размеру задолженности, а именно по оплате дополнительно освоенной ответчицей площади квартиры, так как ранее, когда у руководителя истца и ответчицы сложились доверительные отношения, вопрос о стоимости освоенного чердачного помещения решался иным образом, а именно стоимость одного метра определялась ниже, чем стоимость квадратного метра определенного при заключении договора. Представитель ответчицы считает, что стоимость 15,9 кв.м., которые были ответчицей с согласия истца освоены и включены в общую площадь спорной квартиры, не могут быть оплачены по стоимости квадратного метра по стоимости жилой площади. Кроме того, в апреле 2009 года истица произвела оплату задолженности за квартиру в размере 241566,20 рублей, а также за гараж 40943,85 рублей, что полностью погашало ее задолженность за квартиру исходя из расчета 56,7 кв.м. и частично за гараж, то есть она оплатила часть суммы, которую не считала спорной, однако истец вернул ей эти денежные средства. Также представитель ответчицы указала, что ФИО1 вынуждена была продать квартиру, в которой ранее проживала, еще до сдачи дома в эксплуатацию и с 2006 года фактически проживает в квартире, несет бремя ее содержания, пользуется гаражом, произвела текущий ремонт, заключила все необходимые договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, при этом неоднократно пыталась разрешить создавшуюся конфликтную ситуацию.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив доводы искового заявления и исследовав, представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что между ООО «Макрострой» и ФИО1 23 июня 2005 года были заключены два договора: один на долевое участие в строительстве квартиры, общей площадью 56,7 кв.м. на четвертом этаже в жилом , второй на строительство парковочного места № 4, общей площадью 20,8 кв.м., расположенного там же.

Данные договоры подлежали государственной регистрации на основании Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», однако в нарушение действующего законодательства не прошли таковой.

На основании указанного, а также исходя из условий и содержания представленных договоров, заключенных ООО «Макрострой» с ФИО1 , суд приходит к выводу, что в данном случае к спорным правоотношениям применяется глава 37 ГК РФ о бытовом подряде.

Согласно пункту 1 статьи 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

В соответствии с пунктом 1 вышеуказанных договоров истец взял на себя обязательство по организации строительства указанных объектов и сдаче их в эксплуатацию и по завершению строительства обеспечения квартиры общей площадью 56,7 кв.м. и гаража площадью 20,8 кв.м. в собственность ответчицы по акту приемки- передачи, определив срок завершения строительства по квартире - третий квартал 2005 года, а по гаражу первый квартал 2006 года, а ответчица осуществляет участие в финансировании капитальных вложений в строительство квартиры и гаража, при этом согласно подпункту 2.1. пункта 2 договора ответчица оплачивает за квартиру 29484 доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты и 5000 долларов США за гараж по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Подпунктом 2.2.1 установлено, что ФИО1 оплачивает за строительство квартиры 3000 долларов США и за гараж 1000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договоров. Сроки оплаты остальной части финансирования строительства ни договором по строительству квартиры, ни по строительству гаража не определены.

Как установлено судом, ответчица оплатила за строительства квартиры общую сумму 22571 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты: платежами от 24.06.2005 года в сумме 3000 долларов США ; от 11.12.2005 года -19571 долларов США, положенных по договору 29484 доллара США за 56,7 кв.м и за гараж 1000 долларов США -24.06.2005 года вместо положенных 5000 долларов США, указанных в договоре. Данные обстоятельства подтверждаются представленными документами и не оспариваются сторонами.

Таким образом, общая задолженность по оплате у ответчицы, исходя из условий договоров, составила 10913 долларов США(29484+5000-(22571+1000).

В силе статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Из материалов гражданского дела № 2-254/09 по иску ФИО1 к ООО «Макрострой» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, морального вреда и по встречному иску ООО «Макрострой» к ФИО1 о признании договоров долевого участия незаключенными, прекращения пользования квартирой, а именно решения Ленинградского районного суда от 14.04.2009 года, вступившего в законную силу 15.07.2009 года, следует, что в настоящий момент спорная представляет собой однокомнатную квартиру 72,6 кв.м., жилой площадью 16, 2 кв.м. и ? парковочное место под № 2 площадью 18,1 кв.м.

Кроме того установлено, что истец в нарушение условий договора пунктов 1.4. сдал жилой в эксплуатацию только 26 августа 2008 года.

Также по данному делу установлено, что ООО «Макрострой» фактически передал ФИО1 в пользование вышеуказанные объекты с 2006 года. Стороны никаких дополнительных договоров по увеличению общей площади квартиры и ее оплате сторонами не заключали.

В соответствии со статьей 432 (пункт 1) ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2.2.1 договоров окончательные сроки оплаты дольщиком сумм, указанных в пункте 2.1. не определен, из чего суд делает вывод, что договорами данное условие не определено как существенное, а силу закона оно не относиться к таковому.

Статьей 735 ГК РФ предусмотрено, что работа оплачивается заказчиком после ее окончательной сдачи подрядчиком.

В силу статьи 711 ГК РФ если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

В силу пунктов 3.2.3 договоров по окончании строительства застройщик обязан обеспечить передачу квартиры и гаража по акту приема- передачи дольщику, которая производится только после полной оплаты дольщиком суммы, предусмотренной разделом 2 договоров.

Судом также установлено, что квартира и гараж ответчице по акту- приема –передачи истцом не передавались, что не оспаривается сторонами, и, более того, никакого предложения по оформлению в соответствии с действующим законодательством такой передачи от истца ответчице не поступало, а истец, ведя с ответчицей переписку только устанавливал сроки оплаты по договорам, предупреждая о расторжении договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, стороны при заключении указанных договоров, определили порядок одностороннего расторжения договора и согласно пункту 6.3 договора застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор в случае просрочки дольщиком сроков оплаты очередных платежей, предусмотренных разделом 2 договора, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истец имеет право расторгнуть в одностороннем порядке указанные договоры только при нарушении сроков оплаты, установленных договором, однако, как следует из содержания договоров, заключенных ФИО1 таких сроков разделами 2 не предусмотрено.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что ответчица 16 марта 2009 года, после завершения строительства дома произвела оплату за квартиру в сумме 241566,20 рублей и за гараж 40943 рубля по курсу доллара США 34,83 рубля(6935,57 долларов США за квартиру, что составляет оставшуюся задолженность по стоимости квартиры исходя из 56,7 кв.м., а также частично за гараж 1175, 53 доллара США), однако, данные денежные средства были возвращены ООО «Макрострой» ответчице с указанием истца на статью 405 ГК РФ об утрате интереса по исполнению договора, а также в судебном заседании представитель истца указал, что денежные средства были возращены и потому, что истец имел право на основании 311 ГК РФ не принимать исполнение обязательства по частям.

В тоже время, суд не может согласиться с такой позицией, поскольку сама ссылка на статью 311 ГК РФ в данном случае необоснованна, поскольку исходя из условий договора, буквального их толкования, следует, что была предусмотрена оплата по договору по частям, и, следовательно, ответчица имела право таким образом исполнять возложенные на нее обязанности. Кроме того, как вышеуказано, окончательный расчет должен быть произведен до подписания акта приема- передачи, однако, как установлено судом, такого предложения со стороны истца ответчице не поступало, в связи с чем, суд полагает и неправомерным довод о б утрате интереса к исполнению обязательства только на основании неоплаты в сроки, которые окончательно не были договором определены.

Кроме того, суд учитывает и то, что истец отказался принять от ответчицы вышеуказанные денежные средства за квартиру, общей площадью 56,7 кв.м. до принятия решения судом от 16.04.2009 года и вступления его в законную силу, где было установлено увеличение общей площади спорной квартиры на 15,9 кв.м., а из материалов дела и пояснения сторон следует, что фактически между сторонами при исполнении договора на строительство квартиры, возник спор о размере возникшей у ответчицы задолженности, в связи с изменением площади, что не отрицается стороной истца и подтверждается его уточненными исковыми заявлениями.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что в силу статьи 406 ГК РФ истец на момент исполнения ответчицей своих обязанностей по финансированию объекта, отказался принимать предложенное должником надлежащее исполнение оплаты очередных платежей, а ссылка истца на статью 314 ГК РФ и установление сроков для окончательного расчета на основании этой статьи, неосновательной и противоречащей условиям договора и положениям главы 37 ГК РФ.

Таким образом, совокупность установленных обстоятельств, позволяет суду прийти к выводу, что недоплата по вышеуказанным договорам в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ не может быть признана судом, как существенное нарушение договора одной из сторон, влекущих для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при их заключении 23.05.2005 года и каких-либо убедительных доказательств причинения ему значительного ущерба, как это требует статья 56 ГПК РФ не представил.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований истца об одностороннем расторжении спорных договоров и выселении истцы из квартиры не имеется. Тем более, что данное требование, как и требование о расторжении договоров, истец обосновывал положениями Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который в данном случае не применим.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ООО «Макрострой» к ФИО1 о расторжении договора и выселении, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд города Калининграда в течение 10-ти дней с момента вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.11.2010 года

Судья Ленинградского районного суда

города Калининграда ЧОЛИЙ Л.Л.