Гражданский кодекс часть 1

Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе председательствующего судьи ФИО2, при секретаре ФИО3, с участием представителя истца, по доверенности ФИО4, представителя ответчиков, по доверенности ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Альянс» к ФИО1, ООО «ГУМ» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что ответчик ФИО1 являлся собственником нежилого помещения -офис (номер обезличен), общей площадью 197 кв. м., расположенного по адресу: (адрес обезличен).

На основании решения о разделе помещения от (дата обезличена), помещение - офис (номер обезличен) было разделено на три помещения: офис 4/1, общей площадью 103,1 кв. м.; офис 4/2, общей площадью 70,6 кв. м.; гараж, общей площадью 19,3 кв. м..

Истец считает, что данное решение о разделе незаконным, поскольку оно не является именно решением о разделе помещения.

В соответствии с правоустанавливающим документом и технической документацией ответчику на праве собственности принадлежало нежилое помещение - офис (номер обезличен), общей площадью 197 кв. м., состоящее из четырех неизолированных помещений. После раздела, образовались три помещения, состоящие суммарно из 11 помещений. Таким образом, при разделе образовалось 7 новых помещений которые до раздела исходного помещения отсутствовали. Поскольку до раздела нежилого помещения, у ответчика не было права собственности на нежилое помещение состоящее из 11 помещений, в том числе: офиса, трех санузлов, двух кладовок, торгового зала, кабинета, гаража, следовательно, после раздела, у ответчика не могло возникнуть право собственности на три изолированных нежилых помещения, состоящих из вышеназванных 11-ти помещений.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Таким образом, раздел делимой вещи, в том числе и недвижимой, является сделкой по ее разделу.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Таким образом, раздел недвижимой вещи принадлежащей одному собственнику, является односторонней сделкой.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 170, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

(дата обезличена), ответчиком было принято решение о разделе принадлежащего ему нежилого помещения. Однако, фактически, произведен не раздел помещения, на которое у ответчика было зарегистрировано право собственности, а его перепланировка, переустройство и изменение разрешенного использования (функционального назначения), одной из его частей - гаража.

Следовательно, Решение собственника о разделе помещения от (дата обезличена), прикрывает собой перепланировку, переустройство нежилого помещения, его реконструкцию и изменение разрешенного использования (функционального назначения), одной из его частей - гаража.

При этом, переустройство произведено с нарушением законодательства с использованием общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, без их согласия.

Согласно заключения специалиста, выпуски бытовой канализации квартир осуществляются в наружную сеть, изолированную от сети бытовой канализации нежилых помещений; на выпусках канализации из нежилых помещений установлена электрифицированная задвижка.

В результате переустройства и перепланировки нежилого помещения, были самовольно организованы санузлы, установлено сантехническое оборудование (унитаз) и произведена врезка в общий стояк жилых помещений, при этом самовольно была демонтирована электрифицированная задвижка на данном участке сетей канализации. Самовольное, переоборудование помещения и организация туалета, были произведены в нарушение СНиП (дата обезличена)-85*, что привело к объединению канализации нежилых помещений и вышерасположенных квартир. В результате, при пиковой нагрузке произошел выброс канализационных стоков с верхних этажей в месте наименьшего сопротивления - через установленный унитаз.

Кроме того, проведение перепланировки и переустройство нежилого помещения привело к изменению функционального назначения части помещения (гараж), и к системе отопления были дополнительно подключены дополнительные приборы.

В соответствии с п. 1.7.1. "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" утвержденных Постановлением Госстроя РФ от (дата обезличена)(номер обезличен), переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов.

Разрешения на переоборудование ответчик ФИО1 не получал.

В соответствии с п. 1.7.2. тех же «Правил», переоборудование помещений, ведущее к нарушению в работе инженерных систем не допускается.

Работы по переоборудованию помещений привели к нарушению работы общедомовой системы канализации.

Так же, в соответствии с п. п. "е" п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от (дата обезличена)(номер обезличен), потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.

Ответчик ФИО1 несанкционированно подключил свое сантехническое оборудование о централизованному стояку канализации.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от (дата обезличена)(номер обезличен), в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с п. 6 тех же Правил, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Самовольная врезка в общие стояки канализации и отопления, самовольное изменение схемы инженерного оборудования многоквартирного дома, являются распоряжением общим имуществом МКД, что недопустимо без согласия иных собственников помещений.

Таким образом, работы по переустройству нежилого помещения собственником которого является ответчик, осуществлялись с нарушением требований действующего законодательства, в отсутствие согласования работ с собственниками помещений данного дома и истцом, осуществляющим работы по содержанию общего имущества дома.

В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ (номер обезличен), Пленума ВАС РФ (номер обезличен) от (дата обезличена) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, для распространения на результат перепланировки и переустройства помещения положений ст. 222 ГК РФ, необходимым и достаточным условием является возникновение в результате проведения перепланировки и переустройства нового объекта недвижимости.

Таким образом, если в результате перепланировки и переустройства недвижимого имущества, возник новый объект, на такую перепланировку и переустройство распространяются действия ст. 222 ГК РФ.

В результате перепланировки и переустройства ответчиком своего нежилого помещения возникли три новых объекта недвижимости права которые зарегистрированы как на самостоятельное недвижимое имущество. Следовательно, на действия ответчика распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

Один из этих объектов, а именно помещение офис (номер обезличен) было сдано в аренду ООО «ГУМ».

Данный договор считает недействительным по следующим основаниям.

Поскольку Решение собственника о разделе нежилого помещения, находящегося по адресу (адрес обезличен), от 27. 06. 2013 года и произведенный раздел вышеуказанного помещения являются незаконными, то помещение офис (номер обезличен) не может быть объектом гражданского оборота, в связи с чем, оспариваемый договор аренды является ничтожным не несоответствующего требованиям закона, и при этом нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Права истца данной сделкой нарушаются тем, что у него возникла обязанность возмещения вреда имуществу ООО «ГУМ» незаконно находящемуся в незаконно образованном и незаконно арендуемом помещении, в случае аварий на общем имуществе МКД, обслуживаемого истцом.

В связи с изложенным истец просит признать недействительным договор аренды помещения находящегося по адресу (адрес обезличен), помещение офис (номер обезличен), от (дата обезличена) с момента его заключения.

В судебном заседании представитель ТСН «Альянс» поддержал вышеуказанные требования.

Представитель ответчиков ФИО1 и ООО «ГУМ» с иском не согласился, ссылаясь на отсутствие нарушения прав истца со стороны ответчиков, заключивших договор аренды нежилого помещения. Кроме того просит применить срок исковой давности и отказать истцу в иске.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 Гражданского Кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.608 Гражданского Кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.1 ст.609 Гражданского Кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Судом установлено, что ФИО1 (ответчик по делу) является собственником нежилого помещения находящегося по адресу (адрес обезличен), в цокольном этаже, помещение офис (номер обезличен), площадью 103,1 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.11).

01.03.2015г. между ФИО1 и ООО «ГУМ» был заключен письменный договор аренды вышеуказанного нежило помещения (л.д.8-9).

Предметом спора является указанный договор аренды нежилого помещения.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского Кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.168 Гражданского Кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспаривая сделку по нарушению его прав истец ссылается на незаконность раздела и переустройства нежилого помещения, имущественной ответственности перед арендатором, в связи с указанными преобразованиями.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание
оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

По смыслу статей 1, 11, 12, 166, 167 ГК РФ предъявление иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя. Нарушения прав и интересов других лиц не могут служить основанием для удовлетворения иска.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата обезличена) N 3668/05).

Истец не является стороной договора аренды заключенного между ответчиками, поэтому должно доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов.

При этом заинтересованность в предъявлении иска также характеризуется реальностью судебной защиты, то есть возможностью восстановления прав и законных интересов заявителя в случае реализации избранного им способа судебной защиты.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих нарушение его прав оспариваемой сделкой, а поэтому его требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. Разделение своего нежилого помещения и переустройство в нем, само по себе не является основанием для удовлетворения требований истца, т.к. не являются юридическими значимыми обстоятельствами для признания договора аренды недействительным.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемый договор аренды заключен между ответчиками (дата обезличена), иск в суд поступил 23.09.2016г., т.е. с пропуском установленного законом срока исковой давности. Уважительных причин его пропуска истцом не представлено. А поэтому и по данному основанию требования истца не подлежат удовлетворению.

При этом доводы представителя истца не могут быть судом приняты во внимание, т.к. истец, являясь управляющей организацией, был осведомлен о заключенном договоре, так как ООО «ГУМ» открыто пользовалось помещением, у входа в офис (номер обезличен) имелось большое табло с названием ООО «ГУМ», режимом работы и реквизитами, а также представители истца регулярно посещали помещение, в котором располагалось ООО «ГУМ» для списания показаний счетчиков. В том числе знал о произведенном разделе нежилого помещения и проведенным собственником помещения переоборудованием.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Альянс» к ФИО1, ООО «ГУМ» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.03.2015г., находящегося по адресу (адрес обезличен), помещение офис (номер обезличен), оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Председательствующий судья: И.Ю.Кондратьев