Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратился в суд с иском к Д.В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> коп., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование иска указал, что /дата/. между ним - участником долевого строительства и застройщиком юл2 заключен договор № участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома по адресу: <адрес>тр. Согласно дополнительному соглашению от /дата/. произошла замена застройщика с юл2 на Д.В. Согласно условиям договора цена договора на момент заключения составляет <данные изъяты> руб. Цена договора складывается из стоимости <данные изъяты>.м. общей стоимости объекта долевого строительства – <данные изъяты>., что соответствует <данные изъяты> кв.м. общей площади объекта долевого строительства, а также стоимости лоджии (балкона) в размере <данные изъяты> руб. Пункт 1.1 договора раскрывает состав объекта долевого строительства, а именно: двухкомнатная квартира, строительный № на <данные изъяты> этаже, секция <данные изъяты>, общей площадью ориентировочно <данные изъяты> кв.м., лоджия, площадь которой ориентировочно составляет <данные изъяты> кв.м. При этом лоджия (балкон) отдельно оплачивается участником долевого строительства, как не входящее ни в общую площадь квартиры, ни в общее имущество собственников жилых помещений. Однако свидетельство о государственной регистрации права от /дата/. подтверждает право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Право собственности на лоджию, которую застройщик обязался передать, не возникло, хотя фактически участник оплатил ее стоимость в полном объеме. Полагает, что закон и судебная практика отнесли лоджию (балкон) к общему имуществу жильцов многоквартирного дома. Застройщик взял с участника денежные средства за имущество, которое участнику не принадлежит на праве собственности и не может принадлежать, в связи с чем, уплаченные за лоджию денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. подлежат возврату в пользу участника. А также подлежат взысканию проценты в силу ст. 395 ГК РФ в размере <данные изъяты> руб. В результате нарушения его прав и законных интересов он испытывал нравственные страдания, которые оцениваются им в <данные изъяты> руб.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме, пояснили, что ранее решением суда с ответчика была взыскана разница в стоимости квартиры, уплаченной по договору долевого участия в строительстве, и фактическим размером общей площади квартиры, установленной техническим паспортом и свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Представитель ответчика Д.В. ФИО4 иск не признала, просила в нем отказать, в обоснование указала, что часть 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость помещений в доме. В соответствии с письмом юл4 от /дата/ № общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых с понижающим коэффициентом для лоджий – <данные изъяты>. Согласно Строительным нормам и правилам 2.08.01-89* «Жилые здания» общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – <данные изъяты>, для балконов и террас – <данные изъяты> для веранд и холодных кладовых – <данные изъяты> В определении № от /дата/. апелляционной коллегии юл3 на решение юл3 от /дата/. № судом сделан вывод о том, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. Доводы о том, что истец не может в полном объеме пользоваться и распоряжаться переданной ему лоджией из-за необходимости согласования застекления, несостоятелен, в силу того, что для производства перепланировки квартиры также необходимо получение разрешения, однако это не умаляет права собственности истца на квартиру.

Заслушав истца, его представителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему:

Судом установлено, что /дата/. между юл2 - застройщик и ФИО2 – участником заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой по адресу: <адрес> стр. и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - <данные изъяты> квартиру № (номер строительный), расположенную на четырнадцатом этаже в секции <данные изъяты> общей площадью ориентировочно <данные изъяты> кв.м., с лоджией общей площадью ориентировочно <данные изъяты> кв.м., а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункты 1.1, 1.3 Договора) (л.д.6-13).

Согласно пункту 2.1 Договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объектов (цена договора) определяется исходя из стоимости 1 кв.м. указанной в п. 1.3 настоящего договора общей площади квартир, которая на момент заключения настоящего договора составляет <данные изъяты> руб. и общей стоимости лоджии в размере <данные изъяты> руб. Итого цена договора, определяемая как сумма денежных средств, на момент заключения настоящего договора составляет <данные изъяты> руб.

Дополнительным соглашением от /дата/. к указанному договору заменен застройщик юл2 на Д.В. (л.д.14-15).

Актом приема-передачи от /дата/. объект долевого строительства застройщиком передан участнику долевого строительства ФИО2 (л.д.18)

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности <адрес> от /дата/. за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.27).

Согласно техническому паспорту и экспликации БТИ общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м., вспомогательная площадь <данные изъяты> кв.м., площадь лоджии <данные изъяты> кв.м. (л.д.21-24).

В соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Соответственно, лоджия не является частью общей площади квартиры, и как следует из договора долевого участия, истец ФИО2 оплатил стоимость квартиры из расчета общей площади 56,37 кв. м. и отдельной стоимости лоджии, не включенной в общую площадь квартиры.

Общая стоимость лоджии, согласованная сторонами договора в размере <данные изъяты> руб., соответствует п. 3.37, п. 3.36 ч. 3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 года №37, согласно которой площадь лоджии подсчитывается с понижающим коэффициентом 0,5 (48000 руб. х 3,96 кв.м. х 0,5).

Ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ, истец полагает, что лоджия является общим имуществом многоквартирного дома.

Однако суд полагает, что истец неверно толкует нормы материального права.

Так, согласно п.1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Однако лоджией квартиры №, принадлежащей истцу, пользуется только он сам и члены его семьи. Данная лоджия предназначена для обслуживания только одного помещения – квартиры истца. В связи с чем, признать ее общим имуществом собственников многоквартирного дома <адрес>, нельзя.

Ссылки истца на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и т.д., утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, а также на решение юл3 по делу №, суд находит несостоятельными, поскольку в них в состав общего имущества включается, в том числе

ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (пп. «в» п.2). При этом балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость, что не означает включение балкона или лоджии отдельной квартиры в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Суд также находит несостоятельными доводы истца о том, что тот не может в полном объеме пользоваться и распоряжаться переданной ему лоджией из-за необходимости согласования застекления, поскольку для производства перепланировки квартиры в силу ст. 26 ЖК РФ, также необходимо получение разрешения, однако это не умаляет права собственности истца на квартиру.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ответчиком не нарушены права истца, поскольку сторонами исполнен договор участия в долевом строительстве надлежащим образом в соответствии с его условиями. Соответственно, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Д.В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве - отказать.

Мотивированное решение суда изготовлено /дата/.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г.Новосибирска.

Судья /подпись/ Демичева Н.Ю.

Копия верна.

Судья –

Секретарь –