Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-449/2023 по исковому заявлению Крюковой Натальи Алексеевны к ООО «Агрокомплекс Ростовский» о признании договора аренды прекратившим действие, об определении местоположения земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Крюкова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО «Агрокомплекс Ростовский» об определении местоположения земельного участка, в котором, с учетом уточнения иска, просит:

- признать договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, прекратившим действие с ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка, выделенного Крюковой Н.А. в счет земельной доли в участке с кадастровым номером № (Единое землепользование);

- признать проект межевания, извещение о согласовании которого опубликовано кадастровым инженером ООО «Инженер» Лукьянченко Т.Н. в газете «Колос» № (6024) от ДД.ММ.ГГГГ, согласованным;

- определить местоположение земельного участка площадью 937002 кв.м, выделяемого Крюковой Н.А. в счет земельной доли в участке с кадастровым номером № (Единое землепользование), согласно межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером ООО «Инженер» Лукьянченко Т.Н.

В обоснование иска указано следующее: истец является собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, доля в праве общей долевой собственности, принадлежащая истцу составляет 9,37 га, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. Арендатором указанного земельного участка является ООО «Агрокомплекс Ростовский». Истец желает выделить свою долю из земельного массива, и направила Ответчику письмо с просьбой предоставить согласие на выдел в натуре земельного участка площадью 9,37 га из земельного массива с кадастровым номером № в счет принадлежащей доли площадью 9,37 га. Письмо Ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ, но ответа не поступало. ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Лукьянченко Т.Н. в районной газете «Колос» № опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельных участков. Согласно проекту, площадь образуемого в счет выделения доли земельного участка составляет 93700 кв.м. в координатах, указанных в межевом плане. В процессе согласования проекта межевания истца было выявлено, что кадастровым инженером Редичкиным И.Н. также подготовлен проект межевания земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заказчиком кадастровых работ которого является ООО «Агрокомплекс Ростовский». Извещение о согласовании проекта межевания указанного земельного участка опубликовано в газете «Молот» от ДД.ММ.ГГГГ№. Согласно проекту межевания земельных участков, подготовленному кадастровым инженером Редичкиным И.Н., площадь одного из выделяемых земельных участков составляет 128329 кв.м, а координаты границ образуемого земельного участка частично расположены в том же месте, что и в проекте истца. Истцом ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке направлены возражения по указанному проекту: кадастровому инженеру, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, межмуниципальный отдел по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в территориальный отдел № филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>. Также истцом и кадастровым инженером были получены возражения на проект межевания земельного участка истца от ООО «Агрокомплекс Ростовский». Суть возражений ответчика сводится к тому, что они, как арендаторы земельного участка, своего согласия на выдел участка в счет земельной доли не давали, и что ООО «Агрокомплекс Ростовский» также выделяет земельный участок в счет своих земельных долей из этого же обособленного земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером №. В настоящее время ООО «Агрокомплекс Ростовский» производит действия по выделу своих долей из массива. ООО «Аргокомплекс Ростовский», в данном случае, совпадает в лице Арендатора и Арендодателя, пользуется своим преимущественным положением и производит выдел своих долей из массива, при этом создавая препятствия для выдела другим собственникам. С 2022 года истец вела переговоры о выделе из массива с представителем арендатора, который курирует арендодателей. Представитель арендатора уверила истца в том, что в 2023 году будет перезаключаться договор аренды, и если истец не пожелает подписывать договор аренды с ООО «Агрокомплекс Ростовский» на новый срок, то сможет произвести выдел доли в натуре. Но в 2023 году речи о перезаключении договора аренды на новый срок не идет. Представитель ООО «Аргокомплекс Ростовский» обзванивала арендодателей в целью выяснения намерений на заключение договора аренды на новый срок, но никаких конкретно сроков заключения нового договора не озвучивалось. Истец Крюкова Н.А. ответила представителю ответчика, что не будет заключать договор аренды на новый срок и попросила дать согласие на выдел доли. 17.08.2023 когда окончательно стало понятно, что арендатор прерывать старый договор не намерен, согласия своего на выдел доли также выдавать не намерен, а тем временем проводит межевания принадлежащих долей с целью выделения из массива, Крюкова Н.А. направила письмо о намерении расторгнуть договор аренды. Письмо получено адресатом 23.08.2023. Как указывает истце в иске в соответствии с разделом 2 Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 14.12.2006, договор заключен сроком на 7 (семь) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1). Действие договора по его завершению продлевается на неопределенный срок до тех пор, пока одна из сторон не позднее чем за 3 месяца до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону об отказе в продлении договора аренды (п. 2.2). Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности получения согласия арендатора и выделения доли из массива иначе, кроме как по решению суда.

Протокольным определением суда от 05.10.2023 к рассмотрению дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Павлушин Геннадий Васильевич, Безносов Петр Никитович, Фендрик Сергей Анатольевич, Тарасов Александр Евгеньевич, Мирошникова Елена Васильевна, Мартынов Иван Петрович, Шевела Мария Дмитриевна, Попенко Владимир Николаевич, ППК "Роскадастр" по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Истец Крюкова Н.А. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просит их удовлетворить, обратилась в суд с иском, поскольку у ответчика самая низкая арендная плата, самая низкая цена при покупке земли.

Представитель ответчика ООО «Агрокомплекс Ростовский» в судебное заседание не явился, были надлежащим образом уведомлен о дате, времени и месте рассмотрения дела, просил в удовлетворении исковых требований отказать, рассмотреть дело в его отсутствие. В представленном отзыве, с учетом уточнения исковых требований, указал следующее: право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду, а во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Доказательств того, что истец когда-либо возражал на общем собрании участников долевой собственности против предоставления земельного участка в аренду, суду истцовой стороной не представлено. Исходя из анализа правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя, следует, что о признании прекратившим действие договора аренды в отношении части земельных долей заявили не все арендодатели, которые являются участниками общей долевой собственности, а лишь истец, договор аренды заключен был с согласия всех собственников земельных долей, которого они достигли и выразили на общем собрании. Гражданский кодекс РФ устанавливает ограничения на отказ от договора аренды при множественности на стороне арендодателя. Поскольку при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам, и в этом случае владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников (ст.ст. 246,247 ГК РФ). Спорный договор, заключенный при множественности лиц на стороне арендодателя, не предусматривает возможность одним или частью из арендаторов отказа от договора и последствия такого требования для остальных участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Таким образом, требование истца о признании прекратившим действие договора аренды земельного участка от 14.12.2006 не может быть удовлетворено, даже при наличии уведомления об отказе от арендных отношений, в виду специфики договора (множественность лиц на стороне арендодателя).

Третье лицо Мартынов И.П., его представитель Апальков С.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что имеется реестровая ошибка при постановке земельного участка, находящегося в долевой собственности, на кадастровый учет, до выделения из него сособственников необходимо устранить данную ошибку, иначе в результате выдела остальным участникам долевой собственности может не хватить земли.

Третьи лица Павлушин Г.В., Безносов П.Н, Фендрик С.А., Тарасов А.Е., Мирошникова Е.В.,, Шевела М.Д., Попенко В.Н., представители ППК "Роскадастр" по Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что истцу Крюковой Н.А., а также третьим лицам Мартынову И.П., Павлушину Г.В., Безносову П.Н, Фендрик С.А., Тарасову А.Е., Мирошниковой Е.В., Шевела М.Д., Попенко В.Н. принадлежат доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2851480 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.16-48).

Доля Крюковой Н.А. составляет 9,37 га (свидетельство о государственной регистрации 61-АЖ № от ДД.ММ.ГГГГ) (т.1, л.д.49).

Земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде ответчика ООО «Агрокомплекс Ростовский» (ранее ОАО «Агросоюз- Победа») (т.1, л.д.16-48, 96-111).

Из копии договора аренды от 14.12.2006, заключенного между собственниками земельных долей на земельный участок с кадастровым номером № и ОАО «Агросоюз- Победа» (правопреемник ООО «Агрокомплекс Ростовский»), следует, что предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6107,4 га, сельскохозяйственного назначения (п.1.1); договор заключен на срок 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.2.1), действие договора по его завершению продлевается на неопределенный срок до тех пор, пока одна из сторон, не позднее чем за 3 месяца до истечения срока его действия, не уведомит в письменной форме другую сторону об отказе от продления договора (п.2.2), по соглашению сторон возможно изменение условий, а также досрочное расторжение настоящего договора, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ (п.6.1) (т.1, л.д.50-52).

На основании ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.06.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пп.4 - 6 ст. 13 (п. 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п. 3).

Если указанное в п. 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 6).

Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27 февраля 2018 года N 435, также следует, что с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Исходя из положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, выдел доли в праве общей долевой собственности представляет собой гражданско-правовую сделку, для осуществления которой необходимо согласовать волю участников долевой собственности. Также при выделении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в аренде, действующее законодательство Российской Федерации устанавливает дополнительное требование - необходимость в получении письменного согласия арендатора земельного участка.

По смыслу указанных норм, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Судом установлено, что истец Крюкова Н.А. намерена выделить свою долю в праве общей долевой собственности из земельного участка с кадастровым номером №

19.08.2023 кадастровым инженером Лукьянченко Т.Н. был подготовлен межевой план земельного участка выделяемого в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №, в результате выдела земельной доли был образован земельный участок №: ЗУ1 площадью 93700 кв.м. – правообладатель Крюкова Н.А. Для согласования проекта межевания земельного участка было опубликовано извещение в газете «Колос» №29 от 19.07.2023, возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка, не поступали (т.1, л.д.53-70).

Крюковой Н.А. в адрес арендатора ООО «Агрокомплекс Ростовский» было направлено уведомление на разрешение на выдел в натуре земельного участка площадью 9,37 га сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № в счет принадлежащей ей доли площадью 9,37 га (т.1, л.д.71).

Согласие на выдел земельного участка от ООО «Агрокомплекс Ростовский» не получено, сведений о том, что истец на общем собрании голосовала против передачи в аренду земельного участка, не имеется, в связи с чем возможность истца выделиться в судебном порядке при отсутствии согласия арендатора отсутствует.

Истец Крюкова Н.А. просит признать договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 14.12.2006, зарегистрированный 28.12.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, прекратившим действие с 24.11.2023 в части земельного участка, выделенного ей в счет земельной доли в участке с кадастровым номером №.

23.11.2023 Крюкова Н.А. обратилась в межмуниципальный отдел по Песчанокопскому, Пролетарскому, Сальскому, Целинскому районам Управления Росреестра По Ростовской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации №КУВД-001/2023-54815174/1 от ДД.ММ.ГГГГ, одной из причин приостановки заявления Крюковой Н.А. о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером № является то, что прекращение договорных отношений с арендатором должно исходить от всех собственников земельного участка, поскольку указанный договор аренды имеет множественность лиц на стороне арендодателя.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено изменение и досрочное расторжение договора по соглашению сторон.

По указанному договору аренды на стороне арендодателя выступают, помимо истца Крюковой Н.А. и другие собственники долей в праве общей долевой собственности земельного участка.

Таким образом, с учетом норм действующего законодательства, один из собственников сданного в аренду имущества не вправе единолично расторгать договор аренды исключительно своим волеизъявлением, так как указанный договор имеет множественность лиц на стороне арендодателя и волеизъявление на изменение либо прекращение договорных отношений должно исходить от всех собственников объектов недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что основания для признания договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ прекратившим действие, признания проекта межевания согласованным, определения местоположения земельного участка, выделяемого истцу, отсутствуют, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Крюковой Натальи Алексеевны к ООО «Агрокомплекс Ростовский» о признании договора аренды прекратившим действие, об определении местоположения земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Песчанокопский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья О.В.Золотухина

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2023