Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Тальменского района Алтайского края в интересах муниципального образования Тальменский район к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тальменского района Алтайского края в интересах муниципального образования Тальменский район обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.11.2014 года по 30.06.2018 года в сумме 217285 рублей 28 коп. и расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование требований истец ссылается на то, что 04.02.2015 года под № между Администрацией района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка из категории земель «земли населенных пунктов» - для размещения торгового центра, общей площадью 2423 кв.м., кадастровый номер земельного участка №. Земельный участок расположен по адресу: <адрес> в <адрес>. Государственная регистрация договора осуществлена 18.06.2015 года под №. Договором аренды предусмотрена арендная плата за пользование земельным участком, которая должна вноситься ежеквартально не позднее 15-го числа последнего месяца квартала. Однако ответчик не исполняет обязательства по внесению арендной платы; задолженность по арендной плате за период с 11.11.2014 года по 30.06.2018 года составляет 217285 рублей 28 коп. На претензию истца от 20.08.2018 года №246/П/1990 о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка ответчик не отреагировал, претензию не получил.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований - просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 11.11.2014 года по 31.12.2018 года в сумме 254987 рублей 06 коп., и расторгнуть договор аренды.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования, пояснив, что ответчик не совершил ни одного платежа за весь период действия договора аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка в договоре указан с 11.11.2014 года до 10.11.2017 года (на три года), однако по истечении этого срока договор аренды был продлен на неопределенный срок на тех же условиях на основании ст.621 ГК РФ, так как ответчик не заявлял об отказе от продолжения договора. Также доказательством продления срока договора является то, что в Выписке из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставленной по состоянию на 15.10.2018 года по-прежнему значится зарегистрированным договор аренды земельного участка, а если бы срок действия договора истек, то в Выписке об этом было бы указано. На этом земельном участке ответчик не построил торговый центр, о котором было указано в договоре аренды. О том, что земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, Администрации района было известно практически с начала действия договора аренды, так как за разрешением на строительство ответчик не обращался, и визуально на участке не наблюдается постройки. Но построить торговый центр он мог в любое время, даже после продления договор аренды земельного участка. Если бы ответчик не желал продления договора аренды, то должен был передать земельный участок по передаточному акту Администрации, но так как ответчик этого не сделал, то договор считается продленным, поэтому предъявляются требования о взыскании задолженности по арендной плате по 31.12.2018 года. По истечении срока договора Администрация могла заключать договор аренды земельного участка с другими лицами, но не заключила. Решение Тальменского районного Совета народных депутатов от 26.02.2016 года об утверждении коэффициента «К» не было опубликовано в газете «Тальменская жизнь», однако оно было размещено на официальном сайте районной администрации, что тоже является официальным размещением нормативного акта. Но в полномочия Совета народных депутатов входит только установление и изменение коэффициента вида разрешенного землепользования, поэтому для определения размера арендной платы Тальменским Советом депутатов в решении от 26.02.2016 года был изменен коэффициент 0,015 на 0,033. Определение остальных коэффициентов в формуле расчета арендной платы является компетенцией Администрации края.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, о причине неявки суду не сообщил, письменные возражения на иск не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства, и, оценив каждое доказательство в отдельности, и все в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.2 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ч.1, 3 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с ч.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что договором аренды земельного участка № от 04.02.2015 года, заключенным между Администрацией Тальменского района Алтайского края (Арендодателем) и ФИО1 (Арендатором), предусмотрено, что в аренду предоставляется земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» под размещение торгового центра; общая площадь участка составляет 2423 кв.м., кадастровый номер земельного участка №. Земельный участок расположен по адресу: микрорайон <адрес>.

Срок аренды устанавливается с 11.11.2014 года по 10.11.2017 года (п.2.1. договора).

Между тем, в п.1.4 договора указано, что Арендодатель передает Арендатору участок в аренду и относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон будет иметь силу акта приема-передачи.

В п.3 договора указана формула расчета годовой арендной платы.В соответствии с п.3.2. договора размер арендной платы за участок на 2014 год составляет 4562 рубля 08 коп.; размер арендной платы за участок на 2015 год составляет 32650 рублей 15 коп.

В соответствии с п.3.3 договора расчет арендной платы в последующие годы производится Арендатором самостоятельно с учетом изменений базовой ставки арендной платы, коэффициентов, принятых уполномоченными органами государственной власти РФ, субъекта РФ и органами местного самоуправления.

Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем не чаще одного раза в год, при изменении нормативных правовых актов РФ, субъекта РФ и органов местного самоуправления, определяющих порядок исчисления размера арендной платы. При этом Арендодатель обязан известить об этом Арендатора посредством опубликования соответствующей информации в районной газете «Тальменская жизнь» в 30-дневный срок со дня принятия решения представительным органом местного самоуправления.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендные платежи исчисляются с 11.11.2014 года.

В соответствии с п.3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, путем перечисления средств по реквизитам, указанным в договоре.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, при этом письменное заявление о продлении договора должно быть направлено арендатором арендодателю не позднее, чем на один месяц до истечения срока действия договора.

В соответствии с п.4.4 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за участок; передать земельный участок арендодателю по передаточному акту в недельный срок после окончания срока аренды либо после прекращения действия договора в случае его досрочного расторжения.

В соответствии с п.6.3 договор может быть расторгнут досрочно судом по инициативе Арендодателя, в случае нарушения арендатором условий договора, неиспользования арендатором участка в течение 3 лет; если арендатор в течение двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Государственная регистрация договора осуществлена 18.06.2015 года под №, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что ответчик ФИО1 не произвел ни одного платежа за пользование земельным участком.

Между тем, пояснениями представителя истца подтверждается, что арендодатель никак не реагировал на несоблюдение арендатором условий договора о внесении арендной платы, а именно, требований о погашении задолженности в период срока договора к арендатору не предъявлял, инициативу в расторжении договора не проявлял, заведомо зная о том, что ответчик не использует земельный участок по указанному в договоре назначению (не размещает торговый центр на участке).

Претензия ответчику о погашении задолженности по арендной плате в размере 217285 рублей 28 коп. и расторжении договора аренды была направлена арендодателем только 20.08.2018 года, т.е. через 9 месяцев после истечения срока договора.

В соответствии с ч.3, 4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в правоотношениях по исполнению условий договора аренды обе стороны договора проявляли недобросовестное поведение – арендатор ФИО1 ни разу не внес арендную плату в течение всего срока действия договора, а арендодатель ни разу в пределах срока действия договора не предъявил к арендатору требований о погашении задолженности по арендной плате, не предъявил требование о досрочном расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, применение к правоотношениям сторон условий о бессрочной пролонгации договора, невозможно.

Как указано выше, датой заключения договора аренды является 04.02.2015 года, между тем, срок аренды установлен с 11.11.2014 года по 10.11.2017 года (п.2.1. договора), из чего следует, что в фактическом пользовании арендатора земельный участок находился уже с 11.11.2014 года.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, поэтому установление указанного в договоре аренды срока его действия является правом сторон договора, и корректировке судом не подлежит. Договор сторонами подписан, что свидетельствует о том, что условия договора соответствуют волеизъявлению сторон.

В таком случае п.1.4 договора о том, что Арендодатель передает Арендатору участок в аренду и относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон будет иметь силу акта приема-передачи, - не соответствует фактически сложившимся отношениям сторон.

При таких обстоятельствах, неисполнение арендатором ФИО1 условия договора аренды, обязывающего арендатора после окончания срока аренды передать земельный участок арендодателю по передаточному акту в недельный срок (п.4.4.) при сложившемся недобросовестном поведении обоих сторон договора, исключает право арендодателя требовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки по правилам ст.622 ГК РФ, поскольку в противном случае нарушается баланс интересов сторон.

Препятствий истцу со стороны ответчика в передаче земельного участка в аренду другим землепользователям после истечения срока договора аренды, заключенного с ответчиком, судом не установлено. Из пояснений представителя истца следует, что попытки заключения договора аренды с другими лицами по истечении договора с ответчиком, Администрацией района не предпринимались, торговый центр ответчиком на земельном участке размещен не был, в связи с чем, не имеется оснований полагать, что по истечении срока договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком, не желая возвращать его арендодателю.

Учитывая, что суд пришел к выводу о том, что договор аренды не продлевался, то оснований для расторжения договора не имеется, поскольку правоотношения сторон прекращены в связи с истечением срока договора 10.11.2017 года.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, - в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.11.2014 года по 10.11.2017 года в размере 169748 рублей 29 коп.

Размер задолженности по арендной плате, подлежащий взысканию с ответчика, определяется следующим образом: за период с 11.11.2014 года по 31.12.2014 года размер арендной платы указан в договоре - 4562 рубля 08 коп.; размер арендной платы за участок на 2015 год был указан в договоре в размере 32650 рублей 15 коп. Однако в договоре определена возможность изменения размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов.

В справке о расчете задолженности (л.д.63-65) указано, что размер арендной платы за 2015 год составляет 32745 рублей 99 коп.

Данный расчет судом признается верным, так в договоре аренды указано, что размер арендной платы исчисляется по формуле. Постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года №472 с 06.12.2015 года был увеличен коэффициент «КС» в формуле расчета арендной платы, в связи с чем, в периоде с 01.01.2015 года по 05.12.2015 года размер арендной платы составил 30324 рубля 40 коп., а в периоде с 06.12.2015 года по 31.12.2015 года размер арендной платы составил 2421 рубль 56 коп. За 2016 год размер арендной платы рассчитан истцом верно, составляет соответственно 68101 рубль 32 коп. Основанием для расчета обоснованно применен коэффициент «КС» (935 рублей 34 коп.), утвержденный Постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 года №472, и коэффициент «К» (0,033), утвержденный решением Тальменского районного Совета народных депутатов от 26.02.2016 года №354.

За период с 01.01.2017 года по 10.11.2017 года размер арендной платы подлежит расчету также с применением коэффициент «КС» (935 рублей 34 коп.) и коэффициента «К» (0,033), и составит 64338 рублей 90 коп.

Итого задолженность ответчика по арендной плате за период с 11.11.2014 года по 10.11.2017 года: (4562 рубля 08 коп. + 32745 рублей 99 коп. + 68101 рубль 32 коп. + 64338 рублей 90 коп. = 169748 рублей 29 коп.

Условие договора, обязывающее Арендодателя известить об изменении размера арендной платы посредством опубликования соответствующей информации в районной газете «Тальменская жизнь» в 30-дневный срок со дня принятия решения представительным органом местного самоуправления, не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения арендной платы, поскольку решения представительного органа местного самоуправления размещаются на официальном сайте Администрации Тальменского района и доступны для ознакомления.

С ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 4594 рубля 97 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Тальменского района Алтайского края в интересах муниципального образования Тальменский район к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу бюджета муниципального образования Тальменский район Алтайского края задолженность по договору № от 04.02.2015 года аренды земельного участка за период с 11.11.2014 года по 10.11.2017 года в сумме 169748 рублей 29 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования Тальменский район Алтайского края госпошлину в сумме 4594 рубля 97 коп.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Тальменский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 26.02.2019 года.

Судья Л.В.Гусева