Гражданский кодекс часть 1

Зиминский городской суд Иркутской области в составе судьи Гоголь Ю.Н., при секретаре судебного заседания Шепшилей Н.Н., с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, представителя ответчика ПАО Сбербанк ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО6 к ПАО Сбербанк, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности,

установил:

ИП ФИО6 обратилась в суд с иском к ПАО Сбербанк, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО6 является индивидуальным предпринимателем и владеет на праве собственности долей в общей долевой собственности в размере 6/7 в здании гостиницы, расположенной по адресу: <адрес> ПАО Сбербанк является собственником доли в общей долевой собственности в размере 1/7 в здании названной выше гостиницы. Ответчик **.**.** направил в адрес ФИО6 письменное уведомление № ББ-42-исх/445 о намерении реализовать принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности, в котором предложил рассмотреть вариант приобретения 1/7 доли в здании гостиницы по цене <данные изъяты>. ФИО6 в ответ на указанное уведомление направила ответ, согласно которому готова была приобрести долю ПАО Сбербанк по цене <данные изъяты> Однако в сентябре 2018 г. ФИО6 стало известно о том, что ПАО Сбербанк продало принадлежащую ему долю в общей долевой собственности в размере 1/7 в здании гостиницы третьему лицу по цене, существенно ниже, чем была предложена истцу в уведомлении № ББ-42-исх/445 от **.**.**. Из анализа ст.250 ГК РФ следует, что продажа доли в праве общей долевой собственности третьим лицам (посторонним лицам) допускается при соблюдении продавцом процедуры уведомления других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащую ему долю с указанием актуальной цены и условий реализации доли в праве на объект недвижимости (например - рассрочка платежа, возможность снижения цены). ПАО Сбербанк в уведомлении № ББ-42-исх/445 от **.**.** предложило ФИО6 приобрести долю по цене <данные изъяты>. Несмотря на согласие ФИО6 на приобретение доли в праве общей долевой собственности, но по цене ниже предложенной, ответчик, возможно, расценил такое согласие как отказ. Между тем, ПАО Сбербанк ни в уведомлении № ББ-42-исх/445 от **.**.**, ни в иных письмах не указывало ФИО6 на возможность снижения изначально предложенной цены. По сведениям, имеющимся у истца, ответчик продал принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности в размере 1/7 в здании гостиницы постороннему лицу ФИО3 по цене <данные изъяты> рублей, ниже предложенной ФИО6 ФИО6 считает, что нарушено принадлежащее ей преимущественное право покупки доли, поскольку ответчиком не было предложено приобрести долю в праве по цене ниже, чем было предложено в уведомлении № ББ-42-исх/445 от **.**.**. На приобретение доли с использованием ее права преимущественной покупки на условиях, при которых был заключен договор с посторонним лицом, истец согласна, поскольку имеет фактическую возможность его исполнения. ФИО6 узнала о факте реализации ответчиком своей доли в общей долевой собственности в сентябре 2018 г. Поскольку сведения о покупателе спорной доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости у ФИО6 отсутствовали, истец изначально с требованием о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи обратилась в Арбитражный суд Иркутской области. По заявлению ФИО6 **.**.** было возбуждено производство по делу №А19-26492/2018. По общим правилам подлежит привлечению к участию в деле покупатель по спорному договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности. В ходе рассмотрения спора судом было установлено, что покупателем доли в общей долевой собственности в размере 1/7 в здании гостиницы является физическое лицо ФИО3 В судебном заседании посредством общедоступных электронных интернет-систем Федеральной налоговой службы РФ, Арбитражный суд установил, что ФИО3 не имеет статуса индивидуального предпринимателя, в связи с чем суд прекратил производство по делу № А19-26492/2018, что подтверждается определением Арбитражного суда Иркутской области от **.**.**. Таким образом, настоящее требование истца о переводе прав и обязанностей по договору заявлено в установленный законом срок. Копия спорного договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от **.**.**№ получена истцом только в ходе рассмотрения дела №А19-26492/2018. Истец ИП ФИО6 просит перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в общей долевой собственности в размере 1/7 доли в здании гостиницы, назначение: нежилое, 2 - этажное (подземных этажей - 1), общая площадь 673,60 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес> инв. №, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Истец ИП ФИО6 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения была уведомлена надлежащим образом, об уважительной причине неявки суду не сообщила, не просила об отложении судебного заседания и о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от **.**.**, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что при совершении сделки купли-продажи было нарушено преимущественное право покупки истца, так как её никто не уведомил о совершении сделки в августе 2018 г. по цене ниже той, за которую Сбербанк предлагал им выкупить долю. В ноябре 2017 г. Банк предложил им выкупить долю за <данные изъяты>. После проведения оценки ущерба по затоплению в ответ на это предложение истец согласился выкупить долю за <данные изъяты>. за вычетом стоимости ущерба. О проведении публичных торгов в феврале, апреле 2018 г. истцу было известно, они держали этот вопрос на контроле, но торги не состоялись. О проведении торгов в августе 2018 г. истца никто не уведомил. Подавал ли истец заявку на участие в торгах, он пояснить не может. В апреле 2018 г. ФИО6 также сообщила в Банк о том, что она готова была выкупить 1/7 долю за <данные изъяты>. Указание в её письме <данные изъяты>. является опечаткой.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от **.**.**, в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что продажей посредством частных торгов собственник может воспользоваться лишь после соблюдения требований о преимущественной покупке. Банк уведомлял ФИО6 о проведении торгов в феврале, апреле 2018 г., но они не состоялись. О проведении торгов **.**.**, **.**.** истец уведомлена не была. Неоднократное проведение торгов, проведение каждого аукциона следует считать очередной продажей недвижимого имущества и, следовательно, необходимо было уведомить собственника о стоимости доли. Таким образом, было нарушено её преимущественное право покупки.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк ФИО5, действующая на основании доверенности от **.**.**, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях и дополнении к ним, указав, что, во-первых, с целью обеспечения реализации права участника долевой собственности ПАО Сбербанк выполнил свою обязанность, предусмотренную ч.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ, и дважды известил ИП ФИО6 в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Так, **.**.** ПАО Сбербанк в письменном виде известил сособственника ФИО6 о намерении реализовать принадлежащее Банку имущество и предложил рассмотреть вариант приобретения доли Банка по цене <данные изъяты> (исх.БВ-42-исх/445 от **.**.**). В ответ на письмо Банка ИП ФИО6 сообщила, что желает приобрести имущество по цене <данные изъяты> рублей, так как ПАО Сбербанк в январе 2015 г. причинил ей ущерб в размере 612 300 рублей, и данный ущерб необходимо зачесть в счет установленной ПАО Сбербанк стоимости имущества. Документально установленного размера ущерба, о котором ведет речь ФИО6, не имеется, обязанность ПАО Сбербанк о возмещении ущерба, вина банка ничем не закреплены. С указанным предложением ПАО Сбербанк не согласился и начал проводить открытый аукцион по продаже недвижимого имущества с использованием электронной площадки в сети «Интернет» http://utp.sberbank-ast.ru/VIP. Информация о проведении аукциона публиковалась также в средствах массовой информации: газете СМ «Номер один». Начальная цена объекта недвижимости составила <данные изъяты> что на <данные изъяты> рублей выше цены, предложенной Банком для приобретения ИП ФИО6 В соответствии с протоколом подведения итогов открытого аукциона от **.**.**, аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок. Согласно протоколу от **.**.**, аукцион признан несостоявшимся, так как не подано ни одной заявки на участие. Согласно протоколу от **.**.**, аукцион признан вновь несостоявшимся, так как не подано ни одной заявки на участие. Согласно протоколу от **.**.**, победителем аукциона признан ФИО3 Заявка также подавалась и от другого лица, что свидетельствует о том, что аукцион носил публичный и открытый характер, и каждый желающий мог принять в нем участие. Несмотря на публичность аукциона, ИП ФИО6 не приняла участие и не подана заявку на участие в аукционе. ПАО Сбербанк в своем письме от **.**.** № ББ-42-исх/129 предложил ФИО6 принять участие в открытых торгах, указав, что начальная цена продажи имущества составляет <данные изъяты>., минимальная цена продажи <данные изъяты> В ответ на данное письмо ИП ФИО6 сообщила ПАО Сбербанк о том, что готова приобрести имущество по цене <данные изъяты>. С учетом положений ч.1 ст.250 ГК РФ ответчик полагает, что отсутствует нарушение преимущественного права покупки ИП ФИО6, так как ПАО Сбербанк первоочередно предложило ИП ФИО6 приобрести долю в совместном имуществе, а получив отказ в приобретении имущества по предложенной цене, начало проводить продажу имущества посредством публичных торгов, в которых ИП ФИО6 не стала участвовать. Во-вторых, сделка по продаже имущества состоялась по истечении месяца со дня уведомления ИП ФИО6 о продаже, что соответствует требованиям ч.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ. В-третьих, спорное помещение было продано по цене выше, чем цена, по которой истец выражала согласие приобрести помещение, - <данные изъяты> рублей. Обязанность по оплате имущества по договору сразу же была выполнена покупателем ФИО3 при совершении сделки. В-четвертых, договор купли-продажи имущества между ПАО Сбербанк и ФИО3 удостоверен в нотариальном порядке, что также свидетельствует о соблюдении норм закона. Поскольку перед удостоверением сделки нотариус должен проверить факт уведомления продавцом других сособственников, Федеральная нотариальная палата разработала Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные решением Правления Федеральной нотариальной палаты от **.**.** N 03/16. ПАО Сбербанк направлял свои письма для ИП ФИО6 посредством почтовых отправлений. Факт их направления подтверждается как почтовыми реестрами, так и ответами ИП ФИО6 на письма банка. В соответствии с п. 5.2 указанных Рекомендаций, ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки. Таким образом, приведенные доводы и имеющиеся доказательства в совокупности с нотариальным удостоверением договора, свидетельствуют о соблюдении банком установленной законом процедуры реализации доли в совместном имуществе. В-пятых, в действиях заявителя ФИО6 усматриваются признаки недобросовестности, что нарушает основные начала гражданского законодательства, а именно, положения п. 3 ст.1 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В заявлении ИП ФИО6 указывает, что о факте реализации ПАО Сбербанк своей доли в общей долевой собственности узнала в сентябре 2018 г. Как следует из решения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений из Единого государственного реестра недвижимости от **.**.**, **.**.** представитель ИП ФИО6 заявитель ФИО1 обратился с запросом о предоставлении ему копии договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от **.**.**№. При этом в запросе указал дату и номер договора, верное наименование договора. Вместе с тем в своем заявлении в Зиминский городской суд истец указывает, что копия спорного договора ею получена только в ходе рассмотрения дела в Арбитражном суде (период с **.**.** по **.**.**), судебное заседание состоялось **.**.**, в ходе которого и была передана копия договора. С учетом изложенного, уже **.**.** ФИО6 были известны дата и номер договора купли-продажи спорного помещения, его верное наименование. Однако за защитой своего права ИП ФИО6 обратилась только **.**.**. т.е. спустя два месяца. Все это время покупателем по договору ФИО3 проводились ремонтные работы внутри спорного помещения, что не могло оставаться вне поля зрения истца в силу нахождения в общем помещении. Полагает, что столь длительное выжидание и не обращение в суд связано с желанием ФИО6 получить права на помещение после произведенного ФИО3 ремонта. В договоре купли-продажи от **.**.** в п.1.2 в обоснование права собственности ПАО Сбербанк имеется ссылка на определение Арбитражного суда об утверждении мирового соглашения от **.**.**. Дело рассматривалось Арбитражным судом Иркутской области (№ А19-241/2017). По обстоятельствам дела, **.**.** между ПАО Сбербанк и ФИО6 заключен договор купли-продажи части недвижимости нежилого назначения, согласно которому ПАО Сбербанк обязуется передать в собственность, а ФИО6 принять и оплатить нежилое здание гостиницы, общей площадью 673,6 кв.м, доля в праве 1/7. По истечении полутора лет, не выполнив обязательства оплаты по договору, ФИО6 обратилась с исковым заявлением к банку о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, сославшись на недостоверность ее подписи в договоре купли-продажи. По делу заключено мировое соглашение, и право собственности на спорное помещение вновь установлено за ПАО Сбербанк. Подобная неопределенность в поведении ИП ФИО6, желание приобрести спорное помещение изначально за <данные изъяты> с учетом зачета иных требований имущественного характера к банку, затем за <данные изъяты> без учета зачета иных требований позволяет усматривать признаки недобросовестности. В-шестых, помимо опубликования информации об аукционе в газете СМ «Номер один», сведения о проведении аукциона также были размещены на сайте avito.ru. Из скана изображения с указанного сайта следует, что вся необходимая информация об аукционе была размещена. На фотоизображении продаваемого имущества видно, что на помещении был размещен баннер о продаже/аренде имущества с указанием номера телефона. Учитывая, что представитель истца ФИО1 на предварительном судебном заседании пояснил, что в спорном помещении он бывает каждый день, не видеть указанный баннер он не мог. Истец ФИО6 является индивидуальным предпринимателем. Учитывая, что в соответствии с положениями ст.2 Гражданского кодекса РФ, под предпринимательской понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, истец ФИО6, увидев указанное объявление о продаже: в газете, на сайте avito.ru., на электронной площадке торгов sberbank-ast.ru, из направленных писем банка могла и должна была понимать, на каких условиях продается помещение, могла его приобрести, если бы имела такое намерение. Данные об аукционе на электронной площадке торгов до настоящего момента имеются и доступны для обозрения.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что весной 2018 г. он узнал о проведении торгов с сайта Авито, пришел, посмотрел помещение и решил пока не брать, так как помещение требовало много вложений, и продажная цена была высокой. В июле 2018 г. он увидел, что цена снижена и принял решение участвовать в аукционе. Он выиграл торги. Считает, что ФИО1 намеренно выждал время, когда он закончит ремонт, чтобы обратиться в суд и получить помещение с ремонтом. На ремонт он потратил около <данные изъяты>.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании ордера № от **.**.**, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ПАО Сбербанк были предприняты необходимые меры по исполнению надлежащим образом возложенной на него обязанности по уведомлению истца как сособственника о продаже доли в праве общей собственности на спорное помещение, а в свою очередь со стороны истца не было реализовано его преимущественное право покупки продаваемой доли. Действующим законодательством не установлено количество уведомлений, которое требуется направить сособственнику. Банк дважды уведомил сособственника о том, что происходит реализация данного имущества. Кроме того, в адрес ФИО6 было направлено письмо, из которого следует, что дополнительную информацию по приобретению данного помещения можно получить у аналитика отдела Банка, были указаны телефон и адрес электронной почты, то есть если бы сособственник желал и обладал возможностями приобрести данное помещение, он бы воспользовался своим правом.

Привлеченная определением суда от **.**.** к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика нотариус Иркутского нотариального округа ФИО7 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения была уведомлена надлежащим образом, представила письменные возражения, указав, что договор купли-продажи 1/7 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, был удостоверен в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством РФ. Для удостоверения сделки были предоставлены все необходимые документы, в частности, ПАО Сбербанк предоставило нотариусу письмо от **.**.** исх. № ББ-42-исх/129, адресованное Банком ФИО6, в котором предложило принять участие в открытых торгах на понижение за право заключения договора купли-продажи нежилого помещения, 1/7 доли от общей площади 673,6 кв.м, которые должны были состояться **.**.** по адресу: <адрес>, по начальной цене - <данные изъяты>., с шагом аукциона - <данные изъяты>, с минимальной ценой - <данные изъяты> Дополнительную информацию можно было получить у аналитика отдела недвижимости С.И.А. по телефону либо по адресу электронной почты, указанной в письме. Банк предоставил также ответное письмо, в котором ФИО6 выразила готовность купить 1/7 долю этого помещения за <данные изъяты>, что Банк расценил как отказ от покупки на условиях, предложенных Банком, поскольку другой покупатель предложил более высокую цену, <данные изъяты>., которая и была зафиксирована в качестве существенного условия договора купли-продажи от **.**.**, удостоверенного с соблюдением сроков, предусмотренных п.2 ст.250 ГК РФ. Продавец ПАО Сбербанк заверил нотариуса, покупателя о данных обстоятельствах. В соответствии с п.39 Регламента совершения нотариальных действий, информацию об отсутствии согласия лиц, имеющих преимущественное право покупки, заключить договор купли-продажи на предложенных условиях в установленный законодательством Российской Федерации срок или о нереализации права преимущественной покупки нотариус устанавливает из заверений об обстоятельствах продавца. В соответствии со ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст.186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. В данном случае порядок совершения нотариального действия не был нарушен, соответственно, исковые требования ФИО6 не обоснованы, не соответствуют требованиям закона, в иске ФИО6 необходимо отказать.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, 3-го лица в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав ответчика, представителей сторон, изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п.2 ст.246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 настоящего Кодекса.

Из п.1 ст.250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 ст.250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно п.3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч.1 ст.56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено в судебном заседании, ФИО6 является собственником 6/7 долей в праве общей долевой собственности здания гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>, выданным **.**.**.

Собственником 1/7 доли в праве общей долевой собственности данного нежилого помещения являлся ПАО Сбербанк.

В 2017 году ПАО Сбербанк приняло решение о продаже принадлежащей ему 1/7 доли в праве общей долевой собственности на здание гостиницы, расположенной по адресу: <адрес><адрес> в связи с чем Банк в лице заместителя директора ЦКП РСЦ Байкальского банка Г. А.А. во исполнение возложенных на него статьей 250 ГК РФ обязанностей направил в адрес ФИО6 письмо от **.**.** №ББ-42-исх/445 с предложением рассмотреть вариант приобретения 1/7 доли нежилого помещения по цене <данные изъяты>.

В ответ на указанное предложение **.**.** ФИО6 направила в адрес ПАО Сбербанк письмо, полученное Банком, согласно почтовому уведомлению, **.**.**, в котором указала, что не возражает против приобретения 1/7 доли нежилого помещения в здании гостиницы, однако полагает, что предлагаемая стоимость нежилого помещения должна быть уменьшена на сумму нанесенного ей ПАО Сбербанк ущерба в результате разгерметизации **.**.** прибора центрального отопления во встроенном помещении на 1 этаже здания гостиницы на общую сумму <данные изъяты>., что подтверждается отчетом №. С учетом причиненного ПАО Сбербанк ущерба ФИО6 заявила о зачете размера нанесенного ущерба в счет установленной ПАО Сбербанк стоимости 1/7 доли, в связи с чем выразила согласие на выкуп 1/7 доли по цене <данные изъяты>

Из пояснений представителя ответчика ПАО Сбербанк следует, что с указанным предложением ПАО Сбербанк не согласилось и начало проводить открытый аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи 1/7 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество с использованием электронной площадки в сети «Интернет» http://utp.sberbank-ast.ru/VIP.

Кроме того, информация о проведении аукциона публиковалась также в газете СМ «Номер один» и на сайте Avito.ru, что свидетельствует о том, что данная информация была доступна для круга лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества.

**.**.** ПАО Сбербанк был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи 1/7 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения по адресу: <адрес>, с начальной ценой продажи имущества <данные изъяты>. с учетом НДС 18%, с шагом аукциона на повышение <данные изъяты> Указанный аукцион признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок, что подтверждается протоколом подведения итогов открытого аукциона № от **.**.**.

Таким образом, начальная цена 1/7 доли в праве общей долевой собственности объекта недвижимости составила <данные изъяты> руб., что на <данные изъяты>. выше цены, предложенной ПАО Сбербанк для приобретения ИП ФИО6

Из протокола подведения итогов аукциона от **.**.** следует, что аукцион с датой и временем начала торгов **.**.** признан несостоявшимся, так как не подано ни одной заявки на участие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 подтвердил, что истец знала о проведении открытого аукциона в феврале и апреле 2018 г., так как держали всё на контроле.

**.**.** ПАО Сбербанк в лице заместителя директора ЦКП РСЦ Байкальского банка Г. А.А. в адрес ФИО6 было направлено предложение от **.**.** за №ББ-42-исх/12у принять участие в открытых торгах на понижение за право заключения договора купли-продажи 1/7 доли нежилого помещения, которые состоятся **.**.** в 10.00 час. по адресу: <адрес>. Начальная цена продажи имущества <данные изъяты>., кроме того НДС 18% составляет <данные изъяты>., итого с учетом НДС <данные изъяты>. Шаг аукциона на понижение <данные изъяты>. Минимальная цена продажи <данные изъяты>., кроме того НДС 18 % составляет <данные изъяты> итого с учетом НДС <данные изъяты> Кроме того, было указано о том, что дополнительную информацию по приобретению данного помещения можно получить у аналитика отдела недвижимости С.И.А. по тел №, эл.почте: VVSelivanova@sberbank.ru.

В судебном заседании представитель ПАО Сбербанк ФИО5 пояснила, что в ответ на указанное предложение ФИО6 было представлено письмо без даты о том, что она выражает свою готовность в приобретении 1/7 доли нежилого помещения в здании гостиницы по цене <данные изъяты>

Представитель истца ФИО1 по данному факту ссылался на то, что в указанном ответе содержится опечатка, на предложение Банка от **.**.** истец готова была выкупить 1/7 долю за <данные изъяты>., однако доказательств в подтверждение своих доводов представителем истца суду представлено не было.

Тем не менее, письмо ФИО6 с указанием суммы <данные изъяты>. поступило в ПАО Сбербанк и было заверено нотариусом **.**.** при проверке соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договора по продаже доли в праве общей долевой собственности.

Открытый аукцион, назначенный на **.**.**, также признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок на участие, что подтверждается протоколом №_07052018 от **.**.**.

Из протокола подведения итогов открытого аукциона от **.**.**№ следует, что победителем аукциона признан ФИО3, право на заключение договора купли-продажи 1/7 доли в праве общей долевой собственности нежилого помещения продано ему за <данные изъяты> руб., в связи с чем **.**.** между ПАО Сбербанк и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения №, по которому ПАО Сбербанк передал в собственность ФИО3 1/7 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно п.2.1 Договора, цена Объекта, определенная по итогам аукциона, составляет <данные изъяты>., кроме того НДС 18% в размере <данные изъяты>., итого с учетом НДС <данные изъяты>

Таким образом, судом установлено, что ПАО Сбербанк, прежде чем начать проводить продажу права на заключение договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество посредством торгов в форме открытого аукциона, в письме от **.**.** предложило ИП ФИО6 приобрести долю. Согласие на приобретение доли нежилого помещения за указанную продавцом цену 1440 000 руб. истец не выразила, указав свое согласие на приобретение доли по цене <данные изъяты>

По смыслу п.1 ст.250 ГК РФ, участники долевой собственности имеют преимущественное право на приобретение доли по цене, за которую она продается, то есть установленной продавцом, а не по цене, по которой они готовы ее приобрести. Кроме того, решением правления Федеральной нотариальной палаты от **.**.**№ утверждены Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, пунктом 5.2 которых также предусмотрено, что ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.

При этом требований о том, что продавец обязан согласовать с иными участниками долевой собственности условия продажи его доли, действующее законодательство не содержит.

В связи с вышеизложенным, то обстоятельство, что истец не согласовала с ПАО Сбербанк стоимость 1/7 доли, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку в силу положений ст. 250 ГК РФ истец обязана была либо приобрести спорную долю на предложенных ПАО Сбербанк условиях в безусловном порядке, о чем ей стало известно при получении предложения ПАО Сбербанк от **.**.**, либо отказаться от её приобретения, что и было ей, фактически, сделано.

При этом положения ст.250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей продавцу доли общей собственности, участвовать в открытом аукционе на общих основаниях. ИП ФИО6, будучи уведомленной о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора купли-продажи 1/7 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, своим правом участия в аукционе не воспользовалась, заявок не подавала. ПАО Сбербанк предпринял все необходимые меры для предоставления исчерпывающего объема информации о продаже права на заключение договора купли-продажи доли, подлежащей опубликованию в соответствии с законом. Кроме того, в предложении от **.**.** ПАО Сбербанк лично ФИО6 указал номер телефона и адрес электронной почты, по которым можно было получить информацию по приобретению помещения.

При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавшая о факте и условиях продажи спорной доли, в случае наличия у нее намерений на её приобретение, не была лишена возможности, как минимум с момента получения предложения от **.**.** заключить договор купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены, не имеется. При этом ИП ФИО6 также не была лишена возможности принять участие в торгах, проводимых в форме открытого аукциона. Доводы представителя истца ФИО1 о том, что ПАО Сбербанк обязан был информировать истца о дате проведения каждого аукциона, не основаны не законе. Недействительными торги не признавались.

По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ, аукцион представляет собой такую форму торгов, при которой выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. То есть действующим законодательством в качестве одного из признаков и принципов проведения торгов предусмотрена процедура состязательности потенциальных покупателей, что обеспечивается, в том числе, открытостью и публичностью процедуры проведения торгов посредством извещения максимально возможного количества потенциальных покупателей.

Доводы истца ФИО6 и её представителей о том, что нарушено принадлежащее ей право покупки доли, поскольку ПАО Сбербанк не было предложено приобрести долю в праве по цене ниже, чем было предложено в уведомлении от **.**.**, суд считает необоснованными, поскольку из материалов дела следует, что начальная цена продажи права, установленная на аукционе **.**.**, составляла <данные изъяты>., что соответствует минимальной цене продажи, указанной в предложении ПАО Сбербанк от **.**.**, адресованном лично ФИО6 Учитывая, что аукционы проводились с шагом на понижение, с установленной начальной ценой продажи <данные изъяты>., до окончания аукциона не была известна итоговая стоимость права на заключение договора.

Определенная по итогам аукциона цена 1/7 доли объекта в размере <данные изъяты>. является выше той цены, по которой истец выражала согласие её приобрести.

Кроме того, суд учитывает, что договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения № от **.**.** был удостоверен в нотариальном порядке. В письменных возражениях нотариус Иркутского нотариального округа ФИО7 подтвердила, что проверила удостоверенную ею сделку, в том числе факт уведомления продавцом другого сособственника, порядок совершения нотариального действия нарушен не был.

В соответствии с ч.5 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст.186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

При рассмотрении настоящего дела не заявлено и не представлено доказательств подложности договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от **.**.**, удостоверенного нотариусом. Данное обстоятельство в силу вышеуказанной нормы права исключает требование иных доказательств подтверждения обстоятельств проведения нотариальных действий.

Учитывая изложенное выше, давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для перевода на ФИО6 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения № от **.**.**, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ИП ФИО6 к ПАО Сбербанк, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Зиминский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.Н. Гоголь

Мотивированное решение суда изготовлено **.**.**