Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Сервисная Компания «Мой Дом» о признании права долевой собственности, истребовании из чужого незаконного владения, признании недействительным зарегистрированного права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, мотивируя свои требования тем, что согласно выписке из реестра недвижимого имущества, он является долевым собственником (1/2) жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, (Номер) на основании договора долевого участия в строительстве № 38/Л1 от 18.12.2015.

В соответствии с п.5.1.2 договора долевого участия в строительстве № 38/Л1 от 18.12.2015 застройщик (Фонд жилья и ипотеки) обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией и передать дольщику квартиру в степени готовности, включающей выполнение работ, указанных в данном пункте договора, в том числе и с отоплением - блочной крышкой котельной на крыше 3 секции.

В соответствии с п.5.1.4 указанного договора, площадь лестничных проемов,
лестничных клеток, фойе первого этажа, инженерные сооружения, коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество более чем одного собственника, принадлежат в соответствии со статьей 290 ГК РФ участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими площадям.

В корпусе № 2 вышеуказанного жилого дома расположена блочная крышная котельная на крыше 3 секции.

Право собственности на блочную крышную котельную (нежилое помещение площадью 27 кв.м., находящееся по адресу: <...>) зарегистрировано в настоящее время за ответчиком, что нарушает права истца - собственника квартиры (Номер) в многоквартирном жилом доме № 8, по улице Заводской г.Заречного Пензенской области, поскольку котельная, в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, является общедомовым имуществом. Она не могла быть отчуждена, а право собственности – зарегистрировано.

Спорная котельная перешла в собственность ответчика на основании договора на участие в долевом строительстве жилого дома от 12.07.2018, заключенного между ООО «Строительное управление №2» и Д.Ю.А., по условиям которого Д.Ю.А. обязан был оплатить 3732720,86 руб. за автономную котельную в срок до 31.12.2023. Впоследствии, в отношении спорной котельной, между Д.Ю.А. и АО «Горгаз» был заключен договор цессии №У-01/АК от 12.12.2018, а на основании аналогичного договора цессии от 20.04.2019, заключенного между АО «Горгаз» и ООО СК «Мой дом», права в отношении спорной котельной перешли последнему, в лице генерального директора Ш.И.С.

Жилой дом, расположенный по адресу: <...> состоит из корпуса 1 (секция 1 и 2) и корпуса 2 (секция 3 и 4).

В отношении объекта капитального строительства жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> Администрации ЗАТО г.Заречный Пензенской области выданы разрешения на строительство: № RU 58301000 - 14 - корпус 1 (секция 1 и 2) от 06.11.2014; № RU 58301000 - 15- корпус 2 (секция 3 и 4) от 06.11.2014.

В соответствии с изменениями № 2 от 03.05.2018 в разрешение на строительство от 06.11.2014 № RU 58301000 - 14, наименование застройщика было изменено на «Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 2». Произошла смена застройщика.

Жилой дом, расположенный по адресу: <...> сдан в эксплуатацию, на основании разрешений администрации ЗАТО г.Заречный Пензенской области на ввод объекта в эксплуатацию: № RU 58-301000-9 -2018 от 01.11.2018 - корпус 1 (секция 1 и 2); № RU 58-301000-10-2018 от 01.11.2018 - корпус 2 (секция 3 и 4).

Согласно проектно-сметной документации в объекты жилищного фонда кроме выше указанного жилого дома входят сети и системы инженерно-технического обеспечения (в том числе и отопление (от автономной котельной).

Учитывая изложенное, автономная крышная котельная относится к общедомовому имуществу, кроме того она связана с сетями теплоснабжения дома.

Котельная изначально проектировалась при строительстве дома. После сдачи дома в эксплуатацию, ее назначение не изменилось.

На основании изложенного, с учетом уточнений, ФИО1 просит суд признать право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома №8 по ул. Заводская в г. Заречном Пензенской области на нежилое помещение (блочная крышная котельная, расположенная на крыше 3 секции) площадью 27 кв.м., кадастровый номер 58:34:0010141:1889, расположенная по адресу: <...> истребовать его из чужого незаконного владения ООО СК «Мой Дом» и применить последствия вышеуказанных требований в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности за ООО СК «Мой Дом» (<...>) на блочную крышную котельную, расположенную на крыше 3 секции, площадью 27 кв.м., кадастровый номер 58:34:0010141:1889, расположенная по адресу: <...>.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика ООО СК «Мой Дом» против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, просил в иске отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Строительное управление №2» против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, просил в иске отказать.

В судебном заседании третье лицо Д.Ю.А. против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, просил в иске отказать. Пояснил, что он лично выступал дольщиком при строительстве спорной котельной, оплатив наличными денежными средствами всю сумму договора и в установленный договором срок. Впоследствии право собственности на котельную было зарегистрировано. В случае, если бы котельная была общедомовым имуществом, стоимость квадратного метра жилья в спорном доме была бы увеличена.

В судебном заседании представитель администрации ЗАТО г. Заречный Пензенской области – И.Ю.С. заявленные требования оставила на усмотрение суда, однако впоследствии, считала требования подлежащими удовлетворению.

В процессе рассмотрения дела был допрошен свидетель М.В.С., пояснивший, что котельная, в данном случае была запроектирована на крыше жилого дома, поскольку данное ее расположение позволяет экономить на потерях температуры теплоносителя при подаче в отопительные устройства. Вместе с тем, такая котельная могла быть расположена и в отдельном месте, например не на крыше, а вовсе отдельно от дома. Теоретически возможно подключение спорного дома и от иных сетей теплоснабжения, однако это потребует определенных затрат. Котельная была спроектирована с запасом мощности.

Суд, выслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, обозрев представленную техническую и рабочую документацию на котельную, а также положительные заключения экспертизы, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы, котельные).

В силу статьи 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права.

Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Действующее законодательство устанавливает императивное правило о необходимости получения согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества в таком доме. В этой связи лицам, имеющим намерение произвести уменьшение размера общего имущества в доме, необходимо оформить данные действия путем получения согласия всех собственников помещений в данном доме.

В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Пунктом 6 «Правил пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 № 25, установлено, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, судом установлено, что 18.12.2015 был заключен договор долевого участия в строительстве между застройщиком (Фонд жилья и ипотеки) и дольщиками ФИО1 и Д.Г.П. Предметом договора указано строительство жилого дома (<...> на земельном участке в соответствии с договором аренды земельного участка от 28.01.2014 №8626), а в частности трехкомнатной квартиры на втором этаже площадью 81,81 кв.м. Срок передачи объекта строительства – не позднее июня 2018 года (п.3.2 договора).

В соответствии с п. 5.1.2 договора Застройщик обязан построить дом, включая выполнение работ в том числе (дословно) отопление – блочная крышная котельная на крыше 3 секции.

В соответствии с п. 5.1.4. договора, Площадь лестничных проемов, лестничных клеток, фойе первого этажа, инженерные сооружения, коммуникации, иное оборудование и имущество, обслуживающее имущество более чем одного собственника, принадлежат в соответствии со ст. 290 ГК РФ участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности, пропорционально занимаемым ими площадям. Передача указанного имущества по акту не производится.

На основании дополнительного соглашения от 28.02.2018, срок сдачи объекта строительства был указан – не позднее 31.12.2018.

На основании дополнительного соглашения от 25.12.2015 были установлены обязательства дольщиков (ФИО1 и Д.Г.П.) по оплате стоимости жилья за счет заемных денежных средств, а также правовые последствия залога недвижимости.

На основании соглашения о перемене лиц в указанном договоре долевого участия в строительстве от 11.05.2018, обязательства Фонда жилья и ипотеки перешли на ООО «Строительное управление №2». Согласие Д-вых было предоставлено.

Согласно выписке из реестра недвижимого имущества, ФИО1 является долевым собственником (1/2) жилого помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, (Номер) на основании договора долевого участия в строительстве № 38/Л1 от 18.12.2015.

В корпусе № 2 вышеуказанного жилого дома расположена блочная крышная котельнаяна крыше 3 секции.

Право собственности на блочную крышную котельную (нежилое помещение площадью 27 кв.м., находящееся пол адресу: <...> зарегистрировано в настоящее время за ООО СК «Мой Дом» (Реестровое дело №58:34:0010141:1889).

Крышная котельная перешла в собственность ответчика на основании договора на участие в долевом строительстве жилого дома от 12.07.2018, заключенного между ООО «Строительное управление №2» и Д.Ю.А., по условиям которого, Д.Ю.А. обязан был оплатить 3732720,86 руб. за автономную котельную в срок до 31.12.2023.

На основании платежного поручения №350 от 06.12.2018, произошла оплата по договору долевого участия в строительстве 01/АК от 12.07.2018 за котельную в сумме 2000000 руб. Аналогичным платежным поручением от 12.12.2018 №351 была оплачена оставшаяся сумма в размере 1732720,86 руб. за котельную.

Котельная была построена в соответствии с объектным сметным расчетом №03-01.

Впоследствии, в отношении спорной котельной между Д.Ю.А. и АО «Горгаз» был заключен договор цессии №У-01/АК от 12.12.2018, а на основании аналогичного договора цессии от 20.04.2019, заключенного между АО «Горгаз» и ООО СК «Мой дом», права в отношении спорной котельной перешли последнему, в лице генерального директора Ш.И.С.

Жилой дом, расположенный по адресу: <...> состоит из корпуса 1 (секция 1 и 2) и корпуса 2 (секция 3 и 4).

В отношении объекта капитального строительства жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> Администрации ЗАТО г.Заречный Пензенской области выданы разрешения на строительство:№ RU 58301000 - 14- корпус 1 (секция 1 и 2), дата выдачи 06.11.2014; № RU 58301000 - 15- корпус 2 (секция 3 и 4), дата выдачи 06.11.2014.

В соответствии с изменениями № 2 от 03.05.2018 в разрешения на строительство от 06.11.2014 № RU 58301000 - 14, наименование застройщика было изменено на «Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 2». Произошла смена застройщика.

Жилой дом, расположенный по адресу: <...> сдан в эксплуатацию, на основании разрешений администрации ЗАТО г.Заречный Пензенской области на ввод объекта в эксплуатацию: от 01.11.2018 № RU 58-301000-9 -2018 - корпус 1 (секция 1 и 2); от 01.11.2018 № RU 58-301000-10-2018-корпус 2 (секция 3 и 4).

Согласно представленной на обозрение проектно-сметной документации в объекты жилищного фонда кроме выше указанного жилого дома входят сети и системы инженерно-технического обеспечения (в том числе и отопление).

Вместе с тем, в проектной декларации (секции 1 и 2) от 10.05.2018 наименование автономная (крышная) котельная в отсутствует.

В декларации от 18.11.2014 (секции 3 и 4) автономная (крышная) котельная также не поименована.

В соответствии с письмом прокуратуры г. Заречного Пензенской области от 10.12.2019 на имя С.Н.В., установлено, что газовая котельная спорного дома находится в собственности ООО СК «Мой Дом» на основании договора цессии и нарушений норм действующего законодательства при его заключении не выявлено. Нарушений норм действующего законодательства при начислении платы за отопление, прокуратурой города не выявлено.

Данные обстоятельства установлены судом, следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.

Так, согласно проектной декларации на спорный многоквартирный дом, определено имущество, входящее в состав общей долевой собственности после ввода в эксплуатацию дома (раздел 2.7 декларации). В перечне данного имущества, котельная со всем ее содержимым отсутствует.

Ссылаясь на положения содержащиеся в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006, истцом не учтено, что при определении состава общедомового имущества, такое имущество (в данном случае котельная) должно быть строено за счет средств участников долевого строительства. В настоящем случае все строительные работы и сам комплекс имущества котельной был оплачен отдельным дольщиком по отдельному договору долевого участия в строительстве (Д.Ю.А. - договор №01/АК от 12.07.2018). Объект недвижимости (котельная) был выделен в проектно-сметной документации как отдельное помещение под наименованием «Автономная котельная» согласно объектного сметного расчета №03-01 определена его стоимость, которая не входила в стоимость квартир согласно договорам участия в долевом строительстве спорного многоквартирного дома.

Как было указано выше, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290). Таким собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 установлено, что состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за держанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Состав общего имущества определен статьей 36 ЖК РФ и вышеназванными Правилами, согласно которым в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу указанных норм права, отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В целях разъяснения смысла п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ Конституционный Суд Российской Федерации в Определении №489-0-0 от 19.05.2009 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее существо в многоквартирном доме.

Согласно ст. 19 Закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную формацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Так, строительство спорного многоквартирного дома осуществлялось ООО «Строительное управление №2» на основании разрешений №RU 58301100-15 и №RU 58301000-14 №18, выданные Администрацией г. Заречного Пензенской области.

ООО «Строительное управление №2» разработана проектная декларация, которая содержит перечень имущества, входящее в состав общей долевой собственности после ввода в эксплуатацию спорного жилого дома (раздел 2.7 декларации) – межквартирные лестничные площадки, кладовые для уборочного инвентаря, лестницы и коридоры, лифты пассажирские, лифтовые шахты, машинные помещения, техподполье, техэтаж, кровля, узлы ввода, входные распределительные устройства, мусорокамеры, в том числе наружные сети тепло – водоснабжения, водоотведения до точки врезки во внутриквартальные (магистральные) сети.

12.07.2018 между ООО «Строительное управление №2» и Д.Ю.А. был заключен договор №01/АК на участие в долевом строительстве жилого дома, объектом которого являлась спорная котельная, данный договор был исполнен сторонами в полном объеме, платежными поручениями №350 и №351 дольщик полностью оплатил стоимость договора.

Довод истца о том, что договор оплачен не в срок судом отклоняется, поскольку противоречит данным представленных Д.Ю.А. платежных поручений. Следует отметить, что оплата по договору была осуществлена досрочно.

12.12.2018 между Д.Ю.А. и АО «Горгаз» был заключен договор уступки прав требования №У-01/АК, данный договор был надлежащим образом зарегистрирован в органах Росреестра, после чего право требования данной котельной перешло к АО «Горгаз».

20.04.2019 между АО «Горгаз», ООО СК «Мой дом» и Д.Ю.А. был заключен договор уступки прав требования и обязанностей. Данный договор был надлежащим образом зарегистрирован в органах Росреестра, после чего права в отношении котельной перешли к ООО СК «Мой дом». Данные обстоятельства также подтверждены копией дела правоустанавливающих документов в отношении спорной котельной.

Таким образом, подтверждается, что стоимость строительных работ помещения крышной котельной, оборудования котельной и его монтаж были в полном объеме оплачены дольщиком Д.Ю.А., без привлечения средств иных участников долевого строительства многоквартирного дома, в том числе истца ФИО1 Помещение крышной котельной в соответствии с проектно-сметной документацией выделено как отдельный объект и в состав общего имущества дома не входит. Данные обстоятельства подтверждены представленной на обозрение технической, рабочей и проектной документацией на котельную.

Спорная котельная являлась самостоятельным объектом инвестирования и по акту приема – передачи была передана в собственность ответчику. Истец стороной договора участия в долевом строительстве №01/АК от 12.07.2018 по данному отдельному объекту, либо заинтересованным лицом, права которого затрагивались заключением договора, не являлся, договор был заключен до возникновения у истца права собственности на квартиру.

Следует отметить, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, помещение котельной было поставлено на кадастровый учет, а право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО СК «Мой дом». Данные обстоятельства были проверены и прокуратурой г. Заречного Пензенской области. Нарушений законодательства выявлено не было.

Предъявляя требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения истец обязан доказать совокупность следующих фактов: право собственности на все истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, незаконность владения ответчиком этим имуществом и наличие истребуемого имущества у ответчика.

Обоснованность виндикационного иска должна подтверждаться документами, доказывающими право собственности истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, а также утраты истцом права обладания вещью и владения ответчиком истребуемым имуществом без надлежащего правового обоснования.

Исходя из материалов дела и документов, доказательств права собственности истца в отношении спорной крышной котельной не представлено, а наоборот, зарегистрированное право собственности доказано ответчиком по делу, кроме того установлено, что в отношении спорного объекта был заключен отдельный договор долевого участия в строительстве и оплачен в полном объеме досрочно.

Обращаясь с настоящим иском, истец не обосновал самостоятельного интереса своих исковых требований. Кроме того, полномочий на предъявление таких требований со стороны иных собственников многоквартирного дома истцом не представлено.

Учитывая изложенное, суд считает возможным в удовлетворении иска отказать.

Следует также отметить и то, что истец, являясь долевым собственником квартиры (Номер) в корпусе №1дома 8 по ул.Заводская в г.Заречном, делает ошибочный вывод о том, что помещение котельной относится к внутридомовой системе отопления, т.к. данное помещение котельной проектировалось, строилось и сдавалось вместе с жилым домом, в подтверждение данного обстоятельства ссылается на технический паспорт многоквартирного дома.

Спорный многоквартирный дом под номером 8 по ул.Заводская состоит из двух отдельно построенных корпусов №1 и №2, каждый из корпусов содержит по два подъезда, у данных корпусов нет общих стен, фундаментов, чердаков, подвалов, данные корпуса начинали строить разные застройщики (Фонд жилья и ипотеки г. Заречного Пензенской области и ООО «Строительное управление №2»), на данные корпуса выдавались разные разрешения на строительство № RU 5830100-15 и № RU 58301000-14 №18, также разными разрешениями и вводились в эксплуатацию эти корпуса, на помещение котельной разрабатывался отдельный от жилого дома проект и в эксплуатацию данное помещение вводилось на основании разрешения на ввод второго корпуса, т.к. физически находится над чердачным помещением данного корпуса. Технический паспорт на многоквартирный дом не содержит сведений о помещении котельной в составе дома, т.к. приложением является технический план котельной. Сам факт подключения к данной котельной двух разных корпусов многоквартирного дома не свидетельствует о принадлежности данного помещения к инженерным сетям дома, в котором находится квартира истца, т.к. в перспективе развития данного микрорайона и при ближайших построенных домах, учитывая показания свидетеля о том, что котельная построена с запасом мощности, допустимо техническое подключение к существующей спорной котельной.

В приведенных истцом СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в терминах дано понятие: п.3.13 «Антрисоль» - Площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается. В связи с чем, данный термин и был правильно применен при регистрации данного спорного помещения котельной.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 4 п. 52 Постановления Пленумов № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Из системного толкования глав 13, 14, 20 ГК РФ вытекает, что право на предъявление иска о признании права отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимися в п. 35 Постановления Пленумов № 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом

В нарушение вышеуказанной нормы, обращаясь в суд с требованием о признании права (недействительным) отсутствующим, истцом не представлено доказательств того, каким образом удовлетворение заявленных требований может восстановить его права, равно как и доказательства нарушения его прав. Также истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество находится в его фактическом владении.

Пунктом 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» установлено, что такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Поскольку истец собственником спорного имущества не является, то он не наделен правом на обращение в суд с иском о признании права отсутствующим.

Требование истца о признании права на спорный объект как общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме, также не подлежит удовлетворению, т.к. им не предоставлены доказательства, что он является представителем собственников жилых помещений.

Таким образом, учитывая изложенное, а также факт заключения Д.Ю.А. договора долевого участия в строительстве спорной котельной, факта досрочной оплаты цены договора, принимая во внимание разрешительную и правоустанавливающую документацию на спорную котельную, учитывая отсутствие доказательств прав истца на спорную котельную, принимая во внимание то, что спорная котельная построена совершенно в другом корпусе дома, а также в перспективе развития района может обслуживать не только спорный дом, учитывая данные декларации и имущества в ней содержащегося, суд считает возможным в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО Сервисная Компания «Мой Дом» о признании права долевой собственности, истребовании из чужого незаконного владения, признании недействительным зарегистрированного права – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2020 года.

Судья Шандрин Р.В.