Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Бондаренко Е.В., при секретаре Карагусовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Октябрьский районный суд города Омска с исковым заявлением к ответчику ИП ФИО2, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В данном помещении, им, по соглашению сторон произведены ремонтно-строительные работы: установлена система видеонаблюдения, система вентиляции и кондиционирования, системы пожарной сигнализации, вытяжная система помещения; был осуществлен подвод горячей воды, установлен санитарный узел. В производственном помещении стены облицованы керамической плиткой. По инициативе ответчика договор аренды был досрочно расторгнут. ДД.ММ.ГГГГ он покинул занимаемое помещение, произвел демонтаж системы кондиционирования, системы пожарной сигнализации, вытяжной системы, системы видеонаблюдения. Им была произведена оценка стоимости произведенного ремонта, выполненного в арендуемом помещении, которая согласно заключению эксперта составила <данные изъяты> рублей. В соответствии с п. 7.6 договора аренды, в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине арендодателя, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, выполненных в помещении, а также возмещения стоимости смонтированных им и оставляемых в помещении систем пожарной и охранной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования, стоимости предоставления доступа к телефонной сети общего пользования по стоимости их приобретения и монтажа с учетом амортизации. Поскольку полагает, что действиями ответчика причинены ему убытки, просит взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей, расходы, связанные с оказанием юридической помощи <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг оценщика <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец ФИО1, а также его представитель – адвокат Метелев Б.В., доводы, изложенные в исковом заявлении поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить. Пояснили что ремонтные работы, которые осуществил истец в принадлежащем ответчику нежилом помещении, были согласованы в устной форме с представителем ответчика ФИО3, которая на основании доверенности от ФИО2 заключала договор аренды нежилого помещения, а также в приложении к указанному договору, который является неотъемлемой частью договора аренды, соответственно истец имеет право на возмещение стоимости проведенных в помещении ответчика ремонтных работ.

Ответчик ФИО2 участия при рассмотрении дела не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно условиям договора аренды, обязательным условием проведения ремонта является письменное согласие арендодателя на проведение таких действий арендатором. Такого согласияответчик ФИО1 не давал, никаких предложений от истца о проведении ремонта арендуемогопомещения не поступало. При досрочном расторжении договора аренды арендатор вправе требовать возмещения стоимости произведенных ремонтных работ, однако, указанные работы, их объем и стоимость должны быть согласованы сторонами. Договор аренды был досрочно расторгнут, однако стоимость ремонтных работ возмещению истцу не подлежит, так как ремонтные работы в письменной, в том числе устной форме, их объем и стоимость, сторонами согласованы не были. Более того, факт осуществления затрат на ремонт, проведенный ФИО1 в истребуемом размере, не доказан. Представленные истцом договоры на проведение ремонтных работ, заключены ранее договора аренды, отсутствуют объективные данные об оплате этих работ, а также необходимых для ремонта материалов. Просил в иске отказать.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав материалы дела и представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в арендумогут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором.

В силу положений п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия собственника жилого помещения на улучшение имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем ФИО2 в лице ФИО5 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 передал ФИО1 за плату во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилые помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м. – торговая площадь, всего общей площадью в целом <данные изъяты> кв.м., расположенные на первом этаже и являющееся частью магазина – нежилые помещения, номер на поэтажном плане 3П (1-10), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся на первом этаже четырехэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: <адрес>, именуемые в дальнейшем «помещение». Расположение помещения указано в приложении № к настоящему договору. Помещение обеспечено теплом, водой и электроэнергией (п.1.1 договора). Помещение предоставлено арендатору для организации изготовления и розничной торговли продовольственной группой товаров (суши и сопутствующие товары) (п. 1.2).

Согласно пунктов 3.1.1, 3.1.7 договора аренды, арендатор ФИО1 обязался принять помещение по акту приема-передачи; использовать помещение по прямому назначению в соответствии с п. 1.2 договора; не производить в помещении перепланировок, реконструкции, а также любых ремонтных работ без письменного согласования с арендодателем.

Все работы по подготовке, согласованию проекта реконструкции, перепланировки помещения в установленном законодательстве порядке за свой счет осуществляет арендатор, действующий от имени и по поручению арендодателя, при этом арендодатель обязуется предоставить арендатору все необходимые документы, в том числе нотариально заверенную доверенность на совершение данных действий (п. 3.1.8 договора аренды).

Пунктом 7.6 договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине арендодателя, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости ремонтных работ, выполненных в помещении, а также возмещения стоимости смонтированных им (или за его счет) и оставляемых в помещении систем пожарной и охранной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования, стоимости предоставления доступа к телефонной сети общего пользования, по стоимости их приобретения и монтажа с учетом амортизации, либо арендатор имеет право демонтировать смонтированные системы охранной и пожарной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования. Арендатор обязан возместить арендатору стоимость ремонтных работ, выполненных в помещении.

Пункт 7.7. договора аренды предусматривает, что стоимость произведенных в помещении неотделимых улучшений должна быть согласована сторонами.

Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества, подписанного сторонами, пояснений истца и свидетеля ФИО3 нежилое помещение было передано истцу по договору аренды, совместно с ключами от указанного нежилого помещения, в день заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанного акта приема-передачи недвижимого имущества следует, что арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенное по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 договора и соответствующим требованиями действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Техническое состояние помещения на момент передачи характеризуется следующим: стены требуют ремонта; отсутствует выход канализации из-под пола; пол требует частичного ремонта.

Из материалов дела также следует, что ответчиком в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель в соответствии с п. 6.1 – 6.5 договора аренды, решил расторгнуть данный договор с ДД.ММ.ГГГГ в связи с односторонним отказом от исполнения договора аренды арендодателем. ДД.ММ.ГГГГ истец освободил принадлежащие ответчику нежилые помещения.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец исходит из того, что на момент принятия в пользование нежилых помещений последние, по утверждению истца, находились в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для их целевого назначения и требовали ремонта, в связи с чем, он с согласия арендодателя и за счет собственных средств произвел ремонт и реконструкцию арендуемых помещений.

В качестве доказательств заявленных требований истцом ФИО1 представлено заключение № ООО «Оценочное Бюро «Гарант-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость проведенных ремонтных работ выполненных на объекте: магазин – нежилые помещения, номер на поэтажном плане 3П (1-10), общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся на первом этаже четырехэтажного жилого дома, литера А, расположенном по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

Истец, считая, что произведенный им в рамках договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ремонт арендуемого имущества, является неотделимыми улучшениями, предъявил настоящий иск, исчислив стоимость неотделимых улучшений с учетом заключения эксперта, что составило <данные изъяты> рублей.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства предварительного согласия арендодателя (собственника) на проведение ремонта - утвержденный им перечень предстоящих работ и смета расходов, акт приемки выполненных работ, составленный при участии арендодателя. При этом из пояснений истца, данных при рассмотрения дела, следует, что перечень, объем работ и их стоимость с ответчиком как письменно так и устно не согласовывалась.

Указанное свидетельствует о самовольных действиях ФИО1, который произвел ремонтныеработы в отсутствие согласияарендодателяв нарушение условий заключенного договора аренды и действующего законодательства.

Представленный истцом в материалы дела договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «АРКА» и ФИО6 о намерении ФИО6 принять за плату во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с обязательным предоставлением собственником нежилого помещения двухнедельного срока для проведения в помещении ремонтных работ (по согласованию с собственником) без взимания арендной платы за данный период, доказательством согласия арендодателя (собственника имущества) на проведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, не является, при том, что арендная плата истцом вносилась ответчику с момента заключения договора аренды в установленные договором сроки и в полном объеме, условие о проведении ремонтных работ непосредственно в договоре аренды, согласовано в договоре аренды не было.

Не является и таковым доказательством приложение № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором обозначены помещения, которые согласно п. 1.1 договора аренды переданы ответчиком истцу в аренду, а не как указывает сторона истца – подлежащие по согласованию сторон ремонту.

Показания свидетеля ФИО7, согласно которым при заключении договора аренды ФИО6 и ФИО3 оговаривалась возможность проведения ремонтных работ в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, а также свидетеля ФИО8 согласно которым он осуществлял в арендуемом ФИО1 помещении электромонтажные работы, не имеют правового значения при рассмотрении данного дела, доказательствами осуществления ремонтных работ истцом в принадлежащем ответчику нежилом помещении с согласия последнего не являются.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ расходы на неотделимые улучшения должны быть разумными и необходимыми.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения ремонта, стоимость которого просит возместить истец.

Как отмечалось выше, согласно акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение, выступающее предметом указанного договора аренды, находились в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 договора, то есть для организации изготовления и розничной торговли продовольственной группой товаров (суши и сопутствующие товары), соответственно помещение было пригодно к немедленному использованию в целях, обусловленных договором аренды. Указанный акт подписан полномочным представителем арендодателя и арендатором без замечаний.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 пояснила, что нежилые помещения были переданы истцу в аренду для целевого назначения в пригодном для осуществления указанной в договоре аренды деятельности, капитальный ремонт помещений не требовался. ФИО1 не согласовывал с ней, как представителем Бурима С.Г. в устной либо письменной форме, а также с ФИО2 возможность осуществления в нежилом помещении ремонтных работ, их объем и стоимость.

Изложенное не позволяет сделать вывод о том, что проведение спорных работ истцом было вызвано неотложной необходимостью и имеется достигнутое между сторонами соглашение по возмещению их стоимости арендодателем.

При таких обстоятельствах, с учетом всех исследованных по делу доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований ФИО1, предъявленных к индивидуальному предпринимателю ФИО2, и отказывает в их удовлетворении, и, как следствие, производных требований о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании убытков, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Бондаренко

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2016 года.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда от 01 марта 2017 года решение Октябрьского районного суда г. Омска от 07 декабря 2016 года отменено. Исковые требования ФИО18 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании убытков удовлетворить, взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по оплате оценки ущерба <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рублей. Взыскать с ИП ФИО2 государственную пошлину в доход бюджета города Омска <данные изъяты> рублей.

Судья: Е.В. Бондаренко