Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к КРОО «Центр защиты прав потребителей» о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к КРОО «Центр защиты прав потребителей» о взыскании задолженности по договору аренды.

Требования мотивированы тем, что 25.10.2018 ФИО2 приобрел нежилое помещение по адресу: <адрес><адрес>. Указанное помещение 13.12.20218 перешло в собственность истца. На момент перехода права собственности в отношении нежилого помещения существовало обременение в виде договора аренды №2362 от 18.08.2014 с арендатором КРОО «Центр защиты прав потребителей». Договор аренды сохранил силу при изменении стороны арендодателя, а следовательно новый собственник – истец вправе требовать исполнение обязательства по указанному договору аренды. После уведомления ответчика о смене собственника ответчик продолжал пользоваться жилым помещением по адресу: <адрес>, в котором находилось имущество ответчика и ключи от помещения. Однако в период с 13.12.2018 по 18.03.2019 ответчиком не исполнялась обязанность по внесению арендных платежей. 18.03.019 истец направил в адрес ответчика письмо с требованиями оплатить арендную плату с 13.12.2018 по 31.12.2018 и с 01.11.2018 по 18.03.2018 в течении 3-х дней с момента получения требований; оплатить в соответствии с п.3.2.2 договора аренды коммунальные услуги, включая электроэнергию на дату 13.12.2018 по 18.03.2019, предоставить выписку из ЕГРЮЛ, договор страхования. Также письмо содержало уведомление, что с 19.03.2019 арендная плата будет изменена согласно рыночным ценам на подобные помещения, а именно 750 руб./м2, арендная плата составила 48 225 руб. в месяц. Согласно акту приема-передачи от 18.05.2019 арендуемое ответчиком жилое помещение освобождено арендатором, однако, обязанность по оплате арендных и коммунальных платежей не исполнена. Согласно представленному истцом расчету арендная плата за период с 13.12.2018 по 19.05.2019 составила 99 927,96 руб. Указанную сумму и расходы по уплате государственной пошлины просит взыскать с ответчика.

Впоследствии исковые требования ФИО2 уточнил, поскольку ранее не были учтены денежные средства в размере 15000 рублей, оплаченные ответчиком – 15.10.2019. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 84 927,96 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, доверил представление своих интересов представителю ФИО4 (доверенность от 02.03.2020).

Представитель ответчика КРОО «Центр защиты прав потребителей» – ФИО1, в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнениях к отзыву.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.08.2014 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и КРОО «Центр защиты прав потребителя» (арендатор) заключен договор аренды №2362 по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду недвижимо имущество федеральной собственности: нежилое помещение №68 общей площадью 64,3 кв.м., расположенное о адресу: <адрес>.

В силу п. 2.1 Договора арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в размере 6622,92 руб., без учета НДС. Размер арендной платы определяется в соответствии с расчётом (приложение №), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 2.3 размер арендной платы подлежит ежегодному однократному изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления об изменении размера (ставки) арендной платы, определенного на основании отчета об оценке объекта При этом размер арендной платы считается измененным с даты экспертизы отчета, проведенной уполномоченным органом – Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, независимо от даты получения уведомления арендатором.

Положения об изменении размера арендной платы, изложенные в п.2.3 договора являются согласованными сторонами положениями о порядке изменения размера арендной платы на весь период действия договора, в связи с чем не требуется составление и подписание дополнительных соглашений об изменении арендной платы.

Арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги на основании отдельных договоров на оказание услуг (п.3.2.2).

Согласно п. 3.2.11 одновременно с оформленным договором аренды предоставить договор страхования арендуемого объекта.

18.08.2014 недвижимое имущество федеральной собственности: нежилое подвальное помещение №68, передано КРОО «Центр защиты прав потребителей».

Как следует из выписки из ЕГРН на основании договора купли-продажи от 01.112018 собственником помещения №68 по адресу <адрес> 13.12.2018 является ФИО2

18.03.2019 ФИО2 направил в адрес ответчика КРОО «Центр защиты прав потребителей» уведомление-требование оплатить арендную плату за период с 13.12.2018 по 31.12.2018 (19/31 части арендной платы за соответствующий период).

В указанном уведомлении ФИО2 также уведомил, что с 19.03.2019 арендная плата будет изменена согласно рыночным ценам на подобные помещения на 750 руб./м2, что составит 48 225 руб. в месяц. В случае несогласия со стоимостью арендной платы арендатору предложено расторгнуть договор, либо выйти со встречным предложением, сделать собственную независимую оценку стоимости арендной платы у уполномоченного лица и предложить ее на рассмотрение.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 18.05.2019 КРОО «Центр защиты прав потребителей» в лице ФИО1 передал истцу 18.05.2019 нежилое помещение площадью 64,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> пом. 68 предоставленное по договору аренды №2362 от 18.08.2014

19.05.2019 КРОО «Центр защиты прав потребителей» получено уведомление о расторжении договора аренды №2362 в связи с неисполнением требований, изложенных в уведомлении-требовании от 18.03.2019.

ФИО2 20.03.2020 уведомил КРОО «Центр защиты прав потребителей» о необходимости оплатить имеющуюся задолженность в сумме 99 924,96 руб.

Из представленного уведомления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (РОСИМУЩЕСТВО) от 03.11.2017 следует, что с 28.10.2017 изменен размер арендной платы, размер арендной платы составил 88 101,29 руб., без учета НДС., приложен расчет, из которого следует, что ежемесячная арендная плата составила – 7 341,77 руб. Основанием для пересмотра размера арендной платы является применение коэффициента инфляции на 2017 года в размере 3,8% в соответствии с Федеральным законом от 14.12.2016 №415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 и плановый период 2018 и 2019».

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 14.12.2016 №415-ФЗ утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2018 год и на 2019 год, определенные исходя из прогнозируемого объема валового внутреннего продукта в размере соответственно 92 296,0 млрд. рублей и 98 860,0 млрд. рублей и уровня инфляции, не превышающего соответственно 4,0 процента (декабрь 2018 года к декабрю 2017 года) и 4,0 процента (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года):

Таким образом, с учетом условий договора размер арендной платы: в 2017 составил 7 341,77 руб., размер арендной платы за 2018 составил 3 341,77+4% = 7 635,44 руб., размер арендной платы на 2019 составил 7 635,44 руб+4%= 7 940,96 руб.

Согласно акту сверки взаимных расчетов №1700-000045 межрегионального территориального управления Росимущества в Красноярском крае. Республики Хакасия и республики Тыва и Красноярской региональной общественной организации «Центр защиты прав потребителей» за период январь 2018 – декабрь 2019 задолженность на отсутствует.

Как следует из материалов дела, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 13.12.2018 по 18.03.2019 в сумме 84 927,96 руб., исходя из расчета 139 927,96 руб. за вычетом 55 000 руб., оплаченных ответчиком в добровольном порядке.

При этом указывает, что денежные средства уплаченные ответчиком в размере 11 500 руб. - 25.05.2019, 1500 руб., оплачены в счет демонтажа вывески, находящейся на фасаде входа в арендуемое жилое помещение.

Вместе с тем, в обоснование позиции об отсутствии задолженности, представителем ответчика предоставлены квитанции от 28.05.2019 на сумму 10 000 руб., 14.06.2019 на сумму 10 000 руб., 19.07.2019 на сумму 10 000 руб., 15.10.2019 на сумму 15 000 руб., 25.05.2019 на сумму 11 500 руб., итого на сумму 56 500 руб., а также конррасчет арендной платы (помесячно, поденно за неполный месяц), согласно которому сумма арендных платежей составила:

Период	Базовая арендная плата в руб.	Размер арендной платыв месяц в руб.

Январь 2019 г.
Февраль 2019 г.
Март 2019 г.
Апрель 2019 г.

Суд, проверив расчет, произведенный ответчиком, признает расчет верным, соответствующим условиям договора №2362 от 18.08.2014.

Суд учитывает, что дополнительным соглашением №1 к Договору аренды от 18.08.2014 №2362 от 04.10.2017 п.2.3 раздела 2 «Цена договора, порядок расчетов, порядок изменения арендной платы», дополнен после слов «определенного на основании отчета об оценке», словами «либо в соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном Федеральном законе «о федеральном бюджете»

Таким образом, в период с момента внесения указанных изменений арендная плата уплачивалась арендатором в размере согласованном договором аренды от 18.08.2014. При этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется. Тем более, что стороны в договоре аренды предусмотрели корректировку размера арендной платы в одностороннем порядке.

С учетом Федерального закона от 14.12.2016 №415-ФЗ, условий договора аренды от 18.08.2014 ответчиком произведена корректировка арендной платы за месяц в размере 7 635,44 руб. в 2018, в размере 7 940,86 руб. в 2019, оплата которой подтверждается представленными в судебное заседание квитанциями. Задолженность по арендной плате на дату расторжения договора 19.05.2019 отсутствует.

При этом суд исходит из того, что в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходит вся совокупность его прав и обязанностей арендодателя, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности, в том числе в отношении согласованного сторонами договора аренды порядка изменения его условий.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что стороной истца не правомерно в одностороннем порядке внесены изменения в договор арены от 18.08.2014 в части размера арендной платы согласно рыночным ценам на подобные помещения, а именно 750 руб./м2, что составило 48 225 руб. в месяц.

Кроме того, стороной истца не представлено доказательств достоверностью подтверждающих довод о том, что из денежных средств уплаченные ответчиком в размере 11 500 руб. - 25.05.2019, 1 500 руб., оплачены в счет демонтажа вывески, находящейся на фасаде входа в арендуемое жилое помещение.

Вследствие изложенного, требования ФИО2 к КРОО «Центр защиты прав потребителей» о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к КРОО «Центр защиты прав потребителей» о взыскании задолженности по договору аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Свердловский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.В. Казакова

Мотивированное решение составлено 30 августа 2021 года.

Председательствующий судья Н.В. Казакова