Гражданский кодекс часть 1

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего по делу судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочаровой Т.Ю., с участием истца Токарева А.Г., представителя ответчика - администрации муниципального образования городской округ «Охинский» Пилявской О.В., рассмотрев в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-450/2020 по иску Токарева Александра Гавриловича к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании выкупной цены нежилого помещения,

установил:

Токарев А.Г. обратился в суд с иском, в котором, с учетом его уточнений от 19 ноября 2020 года, просит взыскать с администрации муниципального образования городской округ «Охинский» (далее - администрация МО ГО «Охинский») в свою пользу выкупную стоимость нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей, по выплате которой прекратить его право собственности на данное помещение и признать право собственности на него ответчика.

В обоснование предъявленных требований в заявлении и в судебном заседании истец указал, что являлся собственником нежилого помещения <адрес>, которое было приобретено им по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ изначально в качестве жилого помещения (<адрес>), а впоследствии по заявлению истца, после его перепланировки и переустройства, было переведено в нежилое помещение постановлением главы МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ№. Государственная регистрация права собственности истца на данный объект состоялась 9 декабря 2013 года. Многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу, о чем истец узнал в сентябре 2014 года из полученного от ответчика требования о сносе дома до 1 мая 2015 года, в этой связи дом был включен в муниципальную программу по переселению граждан из аварийного жилья, в 2017 года земельный участок под домом изъят для муниципальных нужд, в 2019 году дом выведен из эксплуатации и в 2020 году снесен. Однако до настоящего времени выкуп принадлежащего истцу нежилого помещения в этом доме ответчиком не произведен, в досудебных требованиях истца о возмещении утраченного имущества ответчиком отказано со ссылкой на отсутствие правовых оснований для компенсационных выплат владельцам нежилых помещений с предложением обратиться в суд. Заявленная к взысканию выкупная стоимость соответствует рыночной стоимости объекта, которая определена оценщиком - <данные изъяты>

В судебном заседании истец Токарев А.Г. исковые требования (в их последней редакции от 19 ноября 2020 года) поддержал по приведенным основаниям и просил удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации МО ГО «Охинский» Пилявская О.В. поддержала доводы представленных в дело письменных возражений на иск, в том числе указала, что муниципальной программой по переселению граждан из аварийного жилья выплата компенсации собственникам нежилых помещений не предусмотрена, решение об изъятии нежилого помещения у истца органом местного самоуправления не принималось, заявила о несогласии с ценой иска, полагая, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома в составе выкупной цены не может быть взыскана с администрации МО ГО «Охинский», которая не являлась представителем наймодателя для истца и между ними не было отношений, возникающих в результате передачи жилого помещения в собственность нанимателя в порядке приватизации, вместе с этим считает, что на основании части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если в пользу истца и подлежит взысканию выкупная стоимость, то в размере стоимости приобретения истцом жилого помещения по договору купли - продажи от 31 декабря 2010 года - 400 000 рублей, поскольку истец приобрел право собственности на него после признания дома аварийным и подлежащим сносу.

С доводами ответчика о применении части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации истец не согласен, считает, что ее положения не имеют обратной силы и не распространяются на спорные права и обязанности сторон спора, возникшие до 28 декабря 2019 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ, согласно положениям статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2) отнесено к основаниям прекращения права собственности.

Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 239.2 ГК РФ).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с положениями статей 15 и 32 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 стать 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 стать 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общим имуществом собственников помещений в этом доме, неразрывно с ним связанным, что следует из положений статей 36-38 ЖК РФ, статей 273, 290 ГК РФ. Так, из положений части 2 статьи 37 ЖК РФ следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. В силу части 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу; отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела (свидетельство о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН), не оспаривается ответчиком, истец Токарев А.Г. являлся собственником нежилого <адрес> Право собственности истца на данный объект зарегистрировано 9 декабря 2013 года на основании договора купли - продажи от 31 декабря 2010 года, из которого следует, что истец приобрел его изначально в качестве жилого помещения (квартиры № 2), впоследствии по заявлению истца оно было переведено в нежилое помещение согласно акта межведомственной комиссии от 13 июля 2011 года, утвержденного постановлением главы МО ГО «Охинский» от 14 июля 2011 года № 434, и акта приемочной комиссии о готовности помещения к эксплуатации после перепланировки и переустройства от 19 октября 2012 года.

На основании акта и заключения межведомственной комиссии МО ГО «Охинский» от 2 августа 2007 года, распоряжения главы администрации МО ГО «Охинский» от 3 августа 2007 года № 327 многоквартирный дом по указанному адресу в установленном законом порядке признан непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу, в связи с этим включен в перечень домов, подлежащих расселению и сносу в порядке исполнения региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2013-2017 годах», утвержденной постановлением Правительства Сахалинской области от 8 мая 2013 года № 230, а также муниципальной целевой программы «Обеспечение населении муниципального образования качественным жильем на 2015-2020 годы», утвержденной постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 8 августа 2014 года № 556, в редакции постановления администрации МО ГО «Охинский» от 15 мая 2017 года № 418. Согласно указанным актам первоначально снос дома планировался в 2010 году и не был осуществлен, затем его расселение определено на период 2014-2016 годов.

Земельный участок площадью 836 кв.м. с кадастровым номером <адрес>, расположенный под аварийным домом, изъят для муниципальных нужд распоряжением главы МО ГО «Охинский» от 29 декабря 2017 года № 841, которым, в частности, комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике МО ГО «Охинский» поручено направить собственникам изымаемых жилых помещений (квартир <адрес>) уведомления об изъятии земельного участка и жилых помещений (квартир <адрес>) их собственникам, провести с ними работу по определению условий изъятия помещений и направить им проекты соглашений об изъятии для подписания. В данном распоряжении указано, что его действие распространяется на правоотношения, возникшие с 1 апреля 2017 года. Сведения о том, что истцу направлялось уведомление об изъятии земельного участка под домом, ответчиком не представлены.

Довод ответчика о том, что принадлежащее истцу нежилое помещение № в аварийном доме указанным выше распоряжением главы администрации МО ГО «Охинский» не изымалось, судом не принимается, поскольку противоречит приведенным выше положениям статей 239.2 ГК РФ, 37 ЖК РФ, 35 ЗК РФ, согласно которым изъятие для муниципальных нужд земельного участка под домом, доля в праве общей собственности на который принадлежит истцу, означает одновременное отчуждение принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в этом доме, расположенном на данном земельном участке. В данном случае, невозможно изъять единый земельный участок и при этом изъять только часть помещений в многоквартирном доме, поскольку все его помещения являются неотделимыми частями дома и соответственно все они неразрывны с земельным участком.

Фактически переселение граждан из дома произведено в период 2017-2018 годов (постановление главы МО ГО «Охинский» об утверждении списка граждан, получающих именные сертификаты за изымаемое жилое помещение от 1 августа 2017 года № 736, распоряжение главы МО ГО «Охинский» об утверждении списка граждан, заселяемых в новый жилой дом, от 30 октября 2018 года № 640).

Дом выведен из эксплуатации и исключен из муниципального реестра многоквартирных жилых домов постановлением главы МО ГО «Охинский» от 15 октября 2019 года № 665, снесен в августе 2020 году по муниципальному контракту №.

Истец трижды обращался к ответчику с требованием о выплате компенсации за принадлежащее ему помещение (26 апреля 2017 года, 22 августа 2017 года, в период настоящего судебного разбирательства 29 июня 2020 года), которые оставлены ответчиком без удовлетворения со ссылкой, в частности, на отсутствие правовых оснований для такой выплаты собственнику нежилого помещения и с предложением обратиться в суд для разрешения спорного вопроса (ответы администрации МО ГО «Охинский» на обращения истца от 27 апреля 2017 года, от 20 сентября 2017 года, от 28 июля 2020 года).

Руководствуясь приведенными положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации, статей 15, 32 ЖК РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что указанный многоквартирный дом был включен в региональную адресную программу и муниципальную целевую программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также учитывая, что органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом для муниципальных нужд, истцу отказано в выплате выкупной цены за фактически изъятое у него нежилое помещение, суд приходит к выводу о правомерности требований истца.

Несоблюдение установленной законом (положениями статьи 32 ЖК РФ) предварительной процедуры, предшествующей разрешению вопроса о выкупе жилого помещения, на указанный вывод суда не влияют, поскольку совершение ответчиками указанных действий не зависит от действий (бездействия) истца, а их несовершение не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению.

Приобретение истцом нежилого помещения после признания многоквартирного дома непригодным для проживания не является основанием для отказа в иске, поскольку данное обстоятельство не освобождает орган местного самоуправления от выплаты выкупной цены собственнику помещения, расположенного в доме, подлежащем сносу.

Разрешая вопрос о размере возмещения за фактически изъятое у истца помещение, суд соглашается с требованиями истца и не принимает доводы возражений ответчика относительно заявленной истцом цены выкупа по следующим мотивам.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в разделе втором «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ); при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По смыслу статей 290,549,551,552 ГК РФ, 36-38 ЖК РФ с переходом права собственности на недвижимость к покупателю переходят все права, входящие в состав этого имущества, в данном случае, в том числе, - доля в праве на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая право на компенсацию за непроизведенный его капитальный ремонт, размер которой пропорционален площади помещения. Согласно договору купли-продажи от 31 декабря 2010 года истец приобрел помещение у продавцов, которым это помещение было передано в собственность в порядке приватизации по договору от 9 июня 2005 года. Как указано ответчиком и следует из представленных документов, многоквартирный дом (1952 года постройки) являлся муниципальной собственностью с 10 ноября 1993 года. По состоянию на 18 марта 1999 года (дата составления технического паспорта дома) износ дома составлял 50 процентов, 2 августа 2007 года межведомственной комиссией, признавшей его аварийным и подлежащим сносу, установлен износ дома 68 процентов. Доказательства проведения бывшим наймодателем капитального ремонта дома до июня 2005 года не представлены.

Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, о применении которой в настоящем споре заявлено ответчиком, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Указанные положения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ введены Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» и в соответствии со статьей 3 названного Закона вступили в силу 28 декабря 2019 года.

В силу статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие (часть1); действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом (часть 2); в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (часть 3); акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (часть 4).

Согласно разъяснениям в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то ЖК РФ может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.

Приведенные разъяснения применимы и к иным актам жилищного законодательства, в данном случае к части 8.2 статьи 32 ЖК РФ и определяют ее действие во времени.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ не предусмотрено применение его положений к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие.

Спорные правоотношения сторон - право истца на получение выкупной цены за изъятое у него помещение для муниципальных нужд и соответствующая этому праву обязанность ответчика возместить истцу утраченное им имущество - возникли до введения в статью 32 ЖК РФ части 8.2 и вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ, а именно - с изъятием земельного участка под аварийным домом по распоряжению главы МО ГО «Охинский» от 29 декабря 2017 года, что прямо следует из положений частей 1-4 статьи 32 ЖК РФ, пункта 2 статьи 239.2 ГК РФ. Вместе с этим необходимо учитывать, что аварийный дом включен в муниципальную целевую программу по обеспечению населения качественным жильем (в 2014 году) и выведен их эксплуатации с исключением из муниципального реестра многоквартирных жилых домов (постановление главы МО ГО «Охинский» от 15 октября 2019 года № 665) также до 28 декабря 2019 года.

Длящееся бездействие ответчика по исполнению обязанностей, установленных статьей 32 ЖК РФ, является непосредственной и единственной причиной продолжения спорных отношений с истцом и после 28 декабря 2019 года, при этом никакие иные взаимные права и обязанности, кроме уже имевшихся до указанной даты, после нее у сторон не возникли.

На основании изложенного суд считает, что на отношения сторон положения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ распространяться не могут, постольку применению к ним подлежат общие положения частей 6 и 7 указанной статьи.

В этой связи, суд определяет размер подлежащего взысканию в пользу истца возмещения за утраченное помещение на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от <данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества истца определена сравнительным и затратным методами и составляет <данные изъяты> рублей, в том числе рыночная стоимость помещения, с учетом его общей площади и стоимости доли в праве общей собственности на общедомовое имущество (пропорционально площади помещения), - <данные изъяты> рубля, стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок под домом (пропорционально площади помещения) - <данные изъяты> рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома (при отсутствии доказательств иного; пропорционально площади помещения) - <данные изъяты> рубля.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт определена оценщиком по состоянию на день изъятия земельного участка под домом - 29 декабря 2017 года, что соответствует положениям части 2 статьи 169 ЖК РФ, согласно которым взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию; собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка. Как указано истцом, взносы на капитальный ремонт дома в составе прочих платежей за коммунальные услуги уплачивались им до вывода дома из эксплуатации в октябре 2019 года, и доказательства иного ответчиком не представлены.

Оценка имущества истца произведена <данные изъяты> в рамках настоящего судебного разбирательства, полномочными и компетентными специалистами - оценщиками, предупрежденными об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Указанный отчет ООО «Антикризисный центр» подробно мотивирован, выводы оценщика соответствуют поставленному перед ним вопросу и фактическим обстоятельствам дела, отчет не имеет неясностей и противоречий, основан на непосредственном исследовании объекта недвижимости, отвечает требованиям об относимости, допустимости, достоверности доказательств.

Стороной ответчика данный отчет достоверно и допустимым способом не опровергнут (контрдоказательства иной стоимости имущества истца не представлены), ходатайства о назначении дополнительной либо повторной оценки не заявлены, основания для этого не указаны и судом не установлены.

Как следует из части 1 статьи 32 ЖК РФ, обязанность по выплате выкупной цены за изымаемое помещение возлагается на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. В данном случае многоквартирный дом, в котором находится принадлежащее истцу нежилое помещение, включен в перечень домов, подлежащих расселению и сносу, постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 8 августа 2014 года № 556 (в редакции постановления администрации МО ГО «Охинский» от 15 мая 2017 года № 418).

При разрешении требований истца суд также руководствуется положениями пункта 1 статьи 235 ГК РФ, согласно которым право собственности прекращается, в том числе при уничтожении имущества, и исходит из того, что многоквартирный дом на день вынесения решения снесен.

С учетом изложенного, взыскание с ответчика администрации МО ГО «Охинский»в пользу истца возмещения за изъятое имущество за счет средств бюджета МО ГО «Охинский», является допустимым и достаточным способом восстановления его нарушенных прав и охраняемых законом интересов, соответствующим целям гражданского судопроизводства.

Согласно статьям 88 и 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, истцом оплачена госпошлина от заявленной цены в размере 23 470 рублей, который соответствует подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации; факт оплаты достоверно подтвержден представленным платежным документом, не опровергнут ответчиком. Необходимость понесенных истцом расходов следует из требований процессуального закона об оплате госпошлины при подаче иска (статьи 131,132 ГПК РФ).

При таких данных, на основании статей 98 ГПК РФ, 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение расходов на уплату государственной пошлины в указанном размере.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Токарева Александра Гавриловича к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» удовлетворить.

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ за счет средств бюджета муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу Токарева Александра Гавриловича возмещение за нежилое помещение общей площадью 55,2 квадратных метров с кадастровым номером <адрес>, находившееся по адресу: <адрес>, в размере 3 <данные изъяты> рублей, а также возмещение понесенных расходов на уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано подачей через Охинский городской суд апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме 10 декабря 2020 года.

Судья Охинского городского суда

Сахалинской области Разяпова Е.М.

Копия верна: судья Разяпова Е.М.