Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды и возложении обязанности по проведению государственной регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с учетом уточненных требований обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды и возложении обязанности по проведению государственной регистрации договора аренды, указав, что с 05.09.2009 г. по 16.10.2009 г. было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного по п, на котором принято решение о предоставлении истцу в аренду сроком на 29 лет нежилых помещений № 1, 2, расположенных в подвале вышеуказанного дома. Для регистрации данного договора истец обратился в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, однако уведомлением № от 01.04.2011 г. регистрация была приостановлена в связи с отсутствием в ЕГРП записи о правах всех собственников на данное имущество и на все помещения указанного дома и в связи с непредставлением истцом документов, свидетельствующих о том, что права всех собственников вышеуказанного имущества зарегистрированы в ЕРГП; также на том основании, что истец, являясь собственником помещений в данном жилом доме, то есть собственником общего имущества, не может одновременно являться арендатором такового; в связи с отсутствием согласие органа опеки и попечительства на передачу имущества, принадлежащего несовершеннолетним; представленное решение общего собрания собственников много квартирного дома от 22.10.2009 г. подписано неуполномоченным лицом, из указанного документа не видно, был ли достигнут кворум для признания такового правомочным, кто участвовал в голосовании и было ли принято решение в соответствии с нормами действующего законодательства; отсутствуют документы, свидетельствующие о проведении независимой оценки доли в праве на вышеуказанное имущество, являющееся муниципальной собственностью. Сообщением № от 10.05.2011 г. отказано в государственной регистрации по тем же основаниям. Просит признать отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным и возложить на ответчика обязанность по проведению государственной регистрации договора аренды.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО3, в судебном заседании поддержал заявленные истцом требования, считая отказ в регистрации договора аренды не обоснованным.

Представители ответчика ФИО4, ФИО5 в судебном заседании просили в удовлетворении иска отказать по основаниям, указанным в отзывах на иск от 25.05.2011 г. и 09.06.2011 г. (л.д. 44-45 Т. 1 и 54-58 Т.1).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление опеки и попечительства Администрации города Смоленска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как следует из ст. ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2008 г. ФИО1 является собственником магазина непродовольственных товаров, общей площадью 85,8 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного пятиэтажного кирпичного жилого дома п (л.д. 77 т. 1).

В период с 05.09.2009 г. по 16.10.2009 г. по инициативе истица было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома п.

Согласно п. 4 протокола общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, от 22.10.2009 г., ФИО1 предоставляются в аренду сроком на 29 лет нежилые помещения № 1, 2, расположенные в подвале вышеуказанного дома, с оплатой 40 руб. за один квадратный метр в месяц (л.д. 27-34 т. 1 и 35-43 т.1).

02.03.2010 г. между собственниками помещений многоквартирного жилого по п в лице ФИО3 с одной стороны, и ФИО1, за которого по доверенности действует ФИО6, заключен договор аренды нежилых помещений - №, общей площадью 153.2 кв.м., и №, общей площадью 147,9 кв.м., расположенных в подвале указанного дома, сроком на 29 лет с оплатой 40 руб. за один квадратный метр в месяц (л.д. 19-21 т.1).

01.12.2010 г. имущество вместе с ключами передано истцу (арендатору) по акту приема-передачи нежилого помещения (л.д. 22 т. 1).

10.03.2011 г. представитель ФИО1 - ФИО6 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

Из уведомления № от 01.04.2011 г. истцу стало известно о приостановлении государственной регистрации, указан срок до 08.05.2011 г. для предоставления дополнительных документов для регистрации (л.д. 14).

Сообщением № от 10.05.2011 г. истцу отказано в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений - №, общей площадью 153.2 кв.м., и №, общей площадью 147,9 кв.м. в по п на тех основаниях, что ФИО6 не предоставил документы, свидетельствующие о том, что права всех собственников многоквартирного дома зарегистрированы в ЕГРП; является собственником общего имущества в многоквартирном доме, а арендодатель не может выступать арендатором; представленные протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от одной и той же даты различны по содержанию; решение общего собрания собственников подписано неуполномоченным лицом; не представлено согласие органов опеки и попечительства (л.д. 14).

Данный отказ суд считает необоснованным по следующим основаниям.

Так, согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В ст. 18 указанного закона содержатся требования, предъявляемые к документам, предоставляемым на государственную регистрацию. Так, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено указанным ФЗ, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Статьёй 20 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. установлены основания для отказа в государственной регистрации прав: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным ФЗ; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии п. 1.2 настоящей статьи, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 указанного ФЗ.

Ст. 6 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как усматривается из протоколов общего собрания собственников многоквартирного по п от 22.10.2009 г. (л.д. 27-34, л.д. 35-43) в общем собрании участвовал представитель собственника муниципального имущества, что говорит о том, что часть жилых помещений и общего имущества находится в муниципальной собственности.

Доказательств того, что кто-либо из арендодателей не является собственником общего имущества по п ответчиком не представлено.

В связи с изложенным отказ в государственной регистрации договора аренды на основании отсутствия сведений о регистрации права собственности всех арендодателей в ЕГРП нарушает право этих лиц осуществлять их гражданские права, гарантированные ст. 36 ЖК РФ.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 не является единственным собственником всех жилых и нежилых помещений по п, а в законодательстве не существует запрета на передачу участниками долевой собственности одному из участников долевой собственности в аренду имущества, или его части, находящегося в общей долевой собственности, в связи с чем отказ в регистрации договора аренды по этому основанию не обоснован.

ФИО1 также отказано в регистрации договора аренды по тому основанию, что представленные протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от одной и той же даты различны по содержанию.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Противоречий в содержании протоколов судом не выявлено.

Решение общего собрания собственников помещений, отраженное в протоколе от 22.10.2009 г., никем не оспорено.

ФИО11Н., согласно решению Общего собрания собственников помещений в многоквартирном по п, проводившегося с 15.09.2009 г. по 16.10.2009 г. в форме заочного голосования, уполномочен на подсчет голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформления его результатов в протоколе общего собрания, его подписание от имени собственников (п. 3 указанного решения), также утвержден как лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений по п, от имени собственников заключать договора (дополнительные соглашения по вопросам аренды, субаренды) с арендаторами и пользователями общего имущества собственников помещений (п. 9), а также уполномочен представлять интересы собственников помещений по п во всех учреждениях, организациях, органах власти и местного самоуправления, в т.ч. Филиале ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», ФГУП «Агентство кадастра объектов недвижимости» по вопросам формирования и использования общего имущества дома, оформления, подписания и регистрации протоколов общих собраний, гражданско-правовых сделок, во исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, для чего предоставлено право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы (п. 11) (л.д. 25, 26 т. 1). В связи с чем отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в регистрации договора аренды на том основании, что решение общего собрания собственников подписано неуполномоченным лицом неправомерен.

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Ч. 1 ст. 64 СК РФ предусматривает, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

Передача в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется через решение общего собрания (ст. 36 ЖК РФ), в связи с чем Управление опеки и попечительства не вправе выдавать разрешение/отказ на распоряжение общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома. Указанная позиция подкреплена сообщением Управления опеки и попечительства Администрации г. Смоленска № от 09.11.2010 г., где, кроме того, указано, что несовершеннолетний принимает участие в общем собрании и голосовании по поставленным на повестку собрания вопросам в лице своего законного представителя, в определенных случаях несовершеннолетний может вообще не принимать участия в голосовании. Считают решение от 22.10.2009 г. легитимным и не нарушающим прав и законных интересов несовершеннолетних собственников (л.д. 62 т. 1). С учетом мнения органа, осуществляющего защиту прав несовершеннолетних детей, суд считает отказ ответчика в регистрации договора аренды нежилых помещений в связи с непредставлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области согласия Управления опеки и попечительства Администрации г. Смоленска несостоятельным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области № 01/071/2011-167 от 10.05.2011 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области осуществить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: , заключенного между собственниками указанного помещения и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение 10 дней.

Председательствующий (судья) Т.В. Коженова

Полный текст мотивированного решения изготовлен в окончательной форме 13 декабря 2011 г.