Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к Рудневу МА об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с участием: представителя истца – Балабановой О.А., действующей на основании доверенности от 15.03.2022, сроком действия 1 год,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – истец) обратилось в суд с иском к Рудневу М.А. (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование иска указано, что /________/ между Муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и Майковым В.О. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка /________/ от /________/, расположенного по адресу: /________/, для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Срок действия договора установлен с /________/ по /________/. Дополнительным соглашением /________/ от /________/ произведена замена арендатора на Гришаева А.С. На основании обращения /________/ от /________/, было заключено соглашение /________/ от /________/ к договору аренды земельного участка /________/ от /________/, согласно которому земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства от арендатора Гришаева А.С. переходят к Рудневу М.А. с /________/. В настоящий момент ответчиком завершение строительства объекта незавершенного строительства, не завершено. На основании изложенного, просит изъять путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: /________/, с кадастровым номером /________/ общей площадью 1583 кв.м, степенью готовности 15%.

Представитель истца – Балабанова О.А. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям, дала пояснения в рамках искового заявления.

Ответчик – Руднев М.А., будучи надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о чем в деле имеется телефонограмма, в судебное заседание не явился, доказательств невозможности явки в судебное заседание по состоянию здоровья суду не представил, также не представил возражений по существу заявленных требований.

Выслушав представителя истца, определив в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика, изучив исковое заявление, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с абз. 6, п. 15 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Пунктом 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

Ответчиком не завершено строительство объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /________/, с кадастровым номером /________/, общей площадью 1583 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН за 2021 год спорный объект имел неизменные характеристики: площадь – 295,3 кв.м, степень готовности – 15%. Земельный участок арендатору не возвращен.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Статья 272 ГК РФ предусматривает, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1).

Между тем в силу прямого указания пункта 3 статьи 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1).

Действительно, статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Так, пунктом 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из приведенной нормы права следует, что одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Судом установлено, что между Муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее арендодатель) и Майковым ВО (арендатор) заключен договор аренды земельного участка /________/ от /________/, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: /________/, с кадастровым номером /________/, общей площадью 1583 кв.м.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от /________/ арендодатель в соответствии с договором аренды земельного участка от /________//________/ передал, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого /________/, с кадастровым номером /________/ общей площадью 1583 кв.м.

Дополнительным соглашением /________/ от /________/ к договору аренды земельного участка /________/ от /________/ установлено, что на основании определения Арбитражного суда /________/ о включении требования в реестр требований кредиторов от /________/ по делу №А67-2849/2018 заключили настоящее соглашение к договору аренды №/________/ от /________/ земельного участка о нижеследующем: пункт 3.1 раздела договора «Арендная плата и порядок расчета» изложить в следующей редакции с /________/: « 3.1. Арендная плата взимается с /________/

Согласно п.2 остальные условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизмененными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Дополнительным соглашением /________/ от /________/ о перемене стороны в договоре аренды земельного участка /________/ от /________/ в редакции дополнительного соглашения /________/ от /________/ установлено, что на основании обращения вх./________/ от /________/, записи о переходе права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером /________/ заключили настоящее соглашение к договору аренды земельного участка /________/ от /________/ о следующем: в соответствии со ст.552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка по адресу: /________/, с кадастровым номером /________/, общей площадью 1583 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства от арендатора Майкова В.О. переходят к Гришаеву А.С. с /________/.

Согласно п.2 остальные условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Дополнительным соглашением /________/ о перемене стороны в договоре аренды земельного участка /________/ от /________/ в редакции дополнительного соглашения /________/ от /________/, /________/ от /________/ установлено, что на основании обращения вх./________/ от /________/, записи о переходе права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером /________/ заключили настоящее соглашение к договору аренды земельного участка /________/ от /________/ в редакции дополнительных соглашений /________/ от /________/, /________/ от /________/ о следующем: в соответствии со ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка по адресу: /________/, с кадастровым номером /________/ общей площадью 1583 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства от арендатора Гришаева А.С. переходят к Рудневу М.А. с /________/.

В акте обследования земельного участка от /________/ отражено, что в результате обследования установлено: на земельном участке расположен трехэтажный (первый этаж цокольный) кирпичный объект незавершенного строительства. Территория огорожена забором по всему периметру.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от /________/ жилой дом, расположенный по адресу: /________/, площадью 295,3 кв.м, имеет степень готовности объекта незавершенного строительства 15%.

Поскольку срок договора аренды земельного участка, при заключении которого ответчиком реализовано право на однократное получение земельного участка для завершения строительства, истек 02.10.2021, объект недвижимости, для целей возведения которого заключен договор, не завершен строительством, следовательно, исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска подлежат удовлетворению.

Также судом принимается во внимание, что со стороны ответчика не представлено доказательств, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, что в соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ может являться основанием для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, являясь органом местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая удовлетворение исковых требований, с ответчика в доход муниципального образования г. Томск подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска освобожден. Размер государственной пошлины в силу п.п. 4 п. 1 ст.333.19 НК РФ составляет 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к Рудневу МА об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.

Изъять путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от /________//________/ «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: /________/, с кадастровым номером /________/, общей площадью 1583 кв.м, степенью готовности 15%.

Взыскать с Руднева МА в бюджет муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 300 (трехсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья (подпись) А.С. Лонь

Мотивированный текс решения изготовлен 28.04.2022.

Верно.

Судья А.С. Лонь

Секретарь Ю.А. Николаева