Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4523/2021 по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности.

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО1 об изъятии нежилого помещения путем выкупа и признании права собственности, указав, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. № многоквартирный <адрес><адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно п. 4 указанного постановления собственникам помещений в течении 14 месяцев со дня принятия настоящего постановления необходимо было осуществить снос многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ№ нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв. м., расположенное по адресу: <адрес> изъято для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения, общей площадью 39,2 кв. м., по адресу: <адрес> была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 2601 172 рубля.

Протоколом заседания городской комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО2 до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец просит суд:

- изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв.м., КН №, 1 этаж, по адресу: <адрес> по цене выкупа в размере 2601 172 рублей;

- прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв.м., КН № 1 этаж, по адресу: <адрес>, <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

- признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв.м., КН № 1 этаж, по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;

- обязать ФИО1 предоставить в Администрацию г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Заочным решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1 об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности удовлетворены.

Определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ отменено, возобновлено производство по делу.

Представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону на основании доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования, просила удовлетворить, полагала стоимость, определенную заключением судебной экспертизы завышенной, ходатайствовала о назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчик ФИО1, в судебное заседание явилась, полагала стоимость, указанную в исковом заявлении, и определенную заключением судебной экспертизы заниженной, пояснив, что оценка судебным экспертом произведена без учета произведенной ответчиком реконструкции и учета месторасположения спорного нежилого помещения.

Представитель третьего лица - Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону в судебное заседание представителя не направила, извещены судом надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание представителя не направило, извещены судом надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившихся третьих лиц извещенных судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, опросив судебного эксперта, оценив имеющиеся доказательства, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв.м., КН №, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 99-105).

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <адрес><адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно п. 4 вышеуказанного постановления собственникам помещений в течении 14 месяцев со дня принятия настоящего постановления необходимо было осуществить снос многоквартирного дома.

ФИО1 извещена о вынесении постановления Администрации города Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ (л.д.81, т.1).

Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (л.д.32).

Согласно п. 1.3 Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение (бывшая <адрес>), общей площадью 39,2 кв.м., по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО1

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону организована оценка рыночной стоимости указанного жилого помещения и убытков, причиненных собственникам изъятием жилого помещения для муниципальных нужд.

Согласно отчета ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного суду истцовой стороной, рыночная стоимость принадлежащего ответчику нежилого помещения КН №, общей площадью 39,2 кв.м., по адресу: <адрес> составляет 2447 021 рублей, в том числе убытки, причиненные собственнику изъятием нежилого помещения для муниципальных нужд в размере 154 151 рублей.

Результаты оценки, изложенные в отчете ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласованы на заседании городской комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 34).

Соглашение о выкупе изымаемого объекта заключено с ответчиком не заключено.

Как следует из п. 3.2. п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (п. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, в том числе упущенная выгода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В связи с возникшими разногласиями относительно рыночной стоимости нежилого помещения и стоимости убытков, причиненных собственнику изъятием нежилого помещения для муниципальных нужд определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».

Согласно выводам эксперта ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», изложенным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ№-С, рыночная стоимость нежилого помещения КН № площадью 39,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая рыночную стоимость в праве собственности на земельный участок, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3541 000 рублей. Стоимость убытков, причиняемых ФИО1 изъятием нежилого помещения КН № площадью 39,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 388508 руб., в том числе расходы на плату за оказываемые риэлтерские услуги в размере 212460 руб., расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость в размере 2000 руб., упущенная выгода собственника, состоящая из неполученных доходов, которые бы собственник получил бы от сдачи в аренду исследуемого помещения в течении 6 месяцев в размере 174048 руб.

Таким образом, с учетом выводов судебного эксперта, общая цена выкупа спорного нежилого помещения составляет 3 929 508 рублей.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Заключение, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ№-С, в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Эксперт, проводивший исследование, в полном объеме подтвердил выводы, изложенные в нем. Заключение составлено в соответствии с действующими правилами проведения экспертиз, требованиями действующих нормативных документов в строительстве, в сравнении с аналогичными объектами недвижимого имущества. Заключение полно отражает рыночную стоимость спорного нежилого помещения, величину убытков, причиненных собственнику. Проводивший исследование эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При том, что обоснованность выводов ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» никем опровергнута не была.

Доводы истцовой стороны о том, что судебный эксперт не принял во внимание аварийность дома, в котором находится спорное нежилое помещение, компенсационный характер выплаты, опровергаются заключением судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ№-С и показаниями эксперта Т., предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 ГПК РФ, и опрошенного судом в судебном заседании.

Довод Администрации г. Ростова-на-Дону о том, что заключение судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, является ненадлежащим доказательством по делу необоснованны. Само по себе несогласие истцовой стороны с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством. Обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы как на недостатки судебной экспертизы, не подтверждены соответствующими доказательствами.

При этом, суд принимает во внимание, что срок действия отчета ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № от ДД.ММ.ГГГГ истек в силу абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которого итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Иной оценки выкупной стоимости спорного нежилого помещения стороной истца и как стороной ответчика суду не представлено, материалы дела не содержат.

Доводы ответчика о том, что судебный эксперт не принял во внимание проведенную реконструкцию нежилого помещения не могут быть приняты судом во внимание с учетом изложенного и опровергаются показаниями эксперта Т., пояснившего суду, что оценка выкупной стоимости спорного нежилого помещения проводилась с осмотром спорного объекта, работы по внутренней отделке нежилого помещения не изменяют параметры здания, это не реконструкция, судебный эксперт определял стоимость объекта недвижимости в текущем состоянии.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие каких-либо убедительных относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы экспертизы, суд считает необходимым руководствоваться именно заключением судебной экспертизы, поскольку указанное заключение соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренных статьями 59, 60 ГПК РФ.

Давая оценку доводам истца и возражениям ответчика, суд исходит из требований статьи 56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ходатайство истцовой стороны о назначении повторной судебной экспертизы было рассмотрено в ходе рассмотрения дела, в удовлетворении ходатайства судом отказано в связи с наличием оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ.

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы и предыдущего оценочного исследования в соответствии со статьей 86 ГПК РФ, опросив в судебном заседании эксперта Т., предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 ГПК РФ, который поддержал выводы судебной экспертизы в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что результаты оценочного исследования, представленные истцом, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку результаты этого исследования противоречат результатам последующей судебной оценочной экспертизы.

В связи с изложенным, суд принимает экспертизу, проведенную ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», в порядке статьи 67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 статьи 15 ГК РФ предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Давая оценку доводам истца, суд исходит из требований статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следуем рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно требованиям ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Заявленный размер возмещения за изымаемое нежилое помещение КН №, общей площадью 39,2 кв.м., по адресу: <адрес>, в том числе убытки, причиненные собственнику изъятием нежилого помещения для муниципальных нужд, подтверждается ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ№-С.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для выкупной в вышеуказанном размере.

Вместе с тем, истцом и ответчиком допустимых доказательств в обоснование возражений относительно заявленных исковых требований суду не представлено.

При таком положении, суд приходит к выводу об установлении выкупной цены спорного нежилого помещения площадью общей площадью 39,2 кв.м., КН <адрес> 1 этаж, по адресу: <адрес> по цене выкупа в размере 3929 508 рублей, из которых: расходы на плату за оказываемые риэлтерские услуги в размере - 212460 руб., расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость в размере - 2000 руб., упущенная выгода собственника, состоящая из неполученных доходов, которые бы собственник получил бы от сдачи в аренду исследуемого помещения в течении 6 месяцев в размере - 174048 руб.

Доводы истцовой стороны о том, что неполученные доходы, которые бы собственник получил бы от сдачи в аренду спорного нежилого помещения не должны входить в состав убытков основаны на неверном толковании норм материального права и не могут быть приняты судом во внимание.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «Город Ростов-на-Дону».

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием нежилого помещения КН №, общей площадью 39,2 кв.м., по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1, между администрацией г. Ростова-на-Дону и ответчиком достигнуто не было, суд приходит к выводу о том, что указанное нежилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены, установленной в заключении судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» от ДД.ММ.ГГГГ№-С, с прекращением права собственности ФИО1 на спорное нежилое помещение и признанием права муниципальной собственности на выкупаемое нежилое помещение общей площадью 39,2 кв.м., КН №, 1 этаж, по адресу: <адрес>

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Администрации г. Ростова-на-Дону об изъятии принадлежащего ответчику нежилого помещения путем выкупа, прекращении прав собственности ответчика на нежилое помещение после перечисления возмещения за нежилое помещение, признании права муниципальной собственности на нежилое помещение после перечисления возмещения, обязании ответчика предоставить реквизиты для перечисления денежных средств, установив выкупную цену в размере 3929 508 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв.м., КН № 1 этаж, по адресу: <адрес> по цене выкупа в размере 3929 508 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв.м., КН № 1 этаж, по адресу: <адрес>, <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 39,2 кв.м., КН №, 1 этаж, по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Обязать ФИО1 предоставить в Администрацию г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Иноземцева

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2021 года.