Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Свердловского районного суда Орловской области гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Змиевка» об изменении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Змиевка» об изменении договора аренды. В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности, расположенного по адресу: <адрес>, в границах участка с кадастровым номером №, и ООО «МТС-3миевка» был заключен договор № <данные изъяты> аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок сельскохозяйственных угодий площадью 1283,4 га пашни с естественными кормовыми угодьями, примыкающими к нему, сроком на 49 лет. Размер одной земельной доли - 9,3 га, общее количество земельных долей, из которых сформирован земельный участок №, составляет 138 земельных долей.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела в собственность часть земельных долей из спорного земельного участка с кадастровым № №, и в настоящее время является собственником <данные изъяты> земельных долей в праве общей долевой собственности общей площадью <данные изъяты> га, входящих в земельный участок с кадастровым номером №, а соответственно, и арендодателем по указанному договору аренды. Принадлежащие истцу земельные доли составляют 53% от общего количества долей, входящих в договор аренды.

В соответствии с параграфом 2 спорного договора аренды арендная плата выплачивается не позднее 15 ноября каждого года в денежной сумме, продукцией собственного производства, предоставлением арендодателю определенных услуг. Структура и расчет арендной платы предусмотрены в приложении №2 к договору.

В приложении №2 к спорному договору указано, что арендная плата по договору состоит из следующего:

1) 60 кг зерна фуражного за 1 га земельной доли;

2) оказание услуг по вспашке до 0,3 га огорода;

3) выплата за каждого собственника арендуемого земельного участка земельного налога. Так же собственник земельной доли имеет право на получение вместо арендной платы, указанной в п.п. 1 денежных средств из расчета 100 рублей за один гектар земельной доли. При этом, если собственник земельной доли получил в счет арендной платы зерно, и отказался от вспашки огорода, то он не имеет право требовать компенсации стоимости данной услуги.

Так же в п. 4.1. договора № № стороны закрепили право арендодателя на изменение размера арендной платы по согласованию с арендатором, но не чаще чем один раз в год.

В связи с тем, что с даты заключения договора аренды № №, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время размер арендной платы не увеличивался; в спорном договоре аренды стороны не достигли согласия по условию об арендной плате вследствие неопределенности положений договора в части натуральной оплаты сельскохозяйственной продукцией из-за отсутствия указаний на вид и сорт зерна, и его качественных показателей влажности, сорной примеси, зараженности, клейковины и др.; структура арендной платы не обеспечивает баланс интересов собственников земельных долей в равной степени, так как в случае отказа от услуги по вспашке огорода, которая является одной из составных частей арендной платы, собственник земельной доли не вправе требовать компенсации стоимости данного вида услуг, что устанавливает заведомо более выгодные условия по получению арендной платы для тех собственников земельных долей, которые пользуются услугой по вспашке огорода. ДД.ММ.ГГГГ собственники земельного участка согласовали на общем собрании участников долевой собственности порядок выплаты арендной платы, а именно 50% не позднее 31 марта каждого года и 50% не позднее 30 ноября каждого года, а так же структуру арендной платы, а именно которая будет выражаться только в денежном эквиваленте и составлять 4 000 рублей за 1 гектар. Решение собственников земельных долей по условиям договора аренды отражено в протоколе общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 05.03.2014.

ДД.ММ.ГГГГ собственники земельных долей направили арендатору уведомление об изменении арендной платы по договору №№ аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил отказ от согласования предложенного размера арендной платы.

Спорный договор аренды № № заключен сроком на 49 лет, таким образом с учетом уровня инфляции (повышения общего (среднего) уровня цен), отказ арендатора от повышения размера арендной платы приводит к тому, что указанный договор становиться для арендодателей сделкой на крайне невыгодных условиях, что нарушает их права как собственников недвижимого имущества закрепленных в СТ.СТ. 17,35, 36 Конституции РФ, более того собственники земельных долей несут убытки в связи с существенным занижением размера арендной платы.

При заключении спорного договора аренды в ДД.ММ.ГГГГ году собственники земельных долей не имели достоверной информации о рыночной стоимости арендной платы за принадлежащий им земельный участок, и не предполагали существенного изменения рыночных условий в сфере аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а так же повышения уровня инфляции.

Более того, расторжение спорного договора повлечет для арендатора ущерб, который будет превышать затраты по выплате вновь установленной арендной платы.

Просит суд изменить договор аренды № № земельного участка (массива) от ДД.ММ.ГГГГ в части сроков выплаты арендной платы, утвердив условие договора аренды П. 2.1. о сроках выплаты арендной платы в следующей редакции: «Арендная плата выплачивается арендатором два раза в год в следующем порядке: 50% не позднее 31 марта каждого года действия договора и 50% не позднее 30 ноября каждого года действия договора»; в части структуры арендной платы, утвердив условие договора аренды п. 2.2. и Приложение №2 о размере арендной платы в следующей редакции: Арендная плата выражается в денежном эквиваленте. Размер арендной платы составляет 4000 рублей за 1 гектар земель сельскохозяйственного назначения»; в части прав арендодателя, утвердив условие договора аренды п. 4.1. в следующей редакции: «Арендодатель имеет право: осуществлять контроль за использованием и охраной земельного участка (массива) переданного в аренду; по согласованию с арендатором изменять размер арендной платы в соответствии с рыночными условиями, но не чаще чем один раз в год; получать в соответствии с условиями настоящего договора арендную плату; пользоваться иным правами, предусмотренными действующим законодательством».

Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые уточнил и просил об изменении договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера арендной платы в сумме 3895 рублей 13 коп. за 1 гектар земель сельскохозяйственного назначения, в подтверждение чего представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка. В остальном исковые требования поддержал, сославшись на доводы искового заявления, на их удовлетворении настаивал, суду пояснил, что за 9 лет со дня подписания договора аренды изменился уровень инфляции, в связи с сохранением неизменным размера арендной платы происходит нарушение прав собственников, имеет место быть наличие убытков, со стороны ответчика допускается злоупотребление правом.

В судебном заседании представитель ответчика - ООО «Змиевка» ФИО3 исковые требования не признал, представил возражения, которые сводятся к тому, что по спорному договору аренды условия по выплате арендной платы арендатором исполнялись. За 2013 год по договоренности с арендодателями выдача им зерна ООО «Змиевка» произведена из расчета 107,52 кг за 1 га арендованной земли, в то время как по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 60 кг на 1 га арендованной земли. ФИО2 также получала в 2013 году зерно в большем размере, чем предусмотрено договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, в 2013 году своими фактическими действиями стороны подтвердили свою действительную волю на изменение условий договора с повышением размере арендной платы в части увеличения предоставления фуражного зерна. Согласно положениям п. 4.1 договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ изменение арендной платы допускается только по соглашению сторон. Указанное по взаимосвязи с п. 3 ст. 614 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ соответствует принципу свободы договора. Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение о внесение изменений в действующий договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ должно быть составлено в той же форме, что и договор аренды, с обязательным подписанием такого соглашения всеми сторонами сделки и подлежит государственной регистрации. Такое соглашение в адрес ООО «Змиевка» для рассмотрения и согласования не направлялось. Понуждение к заключению договора ГК РФ не допускается. В договоре аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрен односторонний механизм изменения арендной платы. В то же время истец считает, что имеются существенные основания для изменения условий договора аренды – инфляция, изменение рыночных цен, что приводит к существенным убыткам арендодателя. При этом расчет убытков истец в суд не представил. Истцом не представлены обоснования необходимости установления арендной платы в заявленных размерах, что является злоупотреблением права. ООО «Змиевка» рассматривает действия истца как односторонний отказ от исполнения обязательств, что является недопустимым. В подтверждение того, что на территории Свердловского района Орловской области сложился размер арендной платы, не превышающий, установленный сторонами по настоящему делу, представил договоры аренды земельных участков, заключенные между собственниками земельных паёв и арендаторами. Просит отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку само исковое заявление подано в суд с нарушением норм материального права.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО26, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО2, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69 К,В., ФИО70, ФИО71, ФИО72 в судебное заседание не явились, о дате и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Третьи лица ФИО25 и ФИО73, ранее участвуя в судебном заседании исковые требования не поддержали, пояснили, что ответчик условия договора выполняет надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 9, 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.Согласно ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Причем частью 4 ст. 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет за для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ собственники земельного участка (массива), находящегося в их общей долевой собственности, указанные в приложении №1 к договору с одной стороны, и ООО «МТС-Змиевка», с другой стороны, заключили договор № № аренды земельного участка (массива), расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый номер: №, сроком на 49 лет для ведения сельскохозяйственного производства с обязательным условием его целевого использования.

Собственниками земельных долей, которые были переданы в аренду при заключении данного договора являются ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО26, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО2, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69 К,В., ФИО70, ФИО71, ФИО72, что подтверждается договорами купли-продажи земельных участков, свидетельствами о праве на наследство по закону, а также свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 38-86).

Согласно разделу 2 указанного договора арендная плата выплачивается арендатором один раз в год, но не позднее 15 ноября каждого года действия указанного договора. Арендная плата выплачивается в денежной сумме, продукцией собственного производства, предоставлением арендодателю определенных услуг. Структура и расчет арендной платы предусмотрены в приложении №3, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, согласно которому арендатор обязуется в соответствии с условиями договора вносить ежегодную арендную плату каждому собственнику земельной доли в следующем размере и виде:

предоставлять 60 кг зерна фуражного за 1 га земельной доли;

оказывать услуги по вспашке до 0,3 га огорода;

выплачивать за каждого собственника арендуемого земельного участка земельный налог.

Собственник земельной доли имеет право на получение вместо арендной платы, указанной в п.п. 1, денежных средств из расчета 100 рублей за 1 га земельной доли.

Собственник земельной доли, которому по независящим от арендатора причинам не оказывались услуги по вспашке огорода, не вправе требовать компенсации (выплаты) стоимости оказания данного вида услуг иными способами.

Услуги по вспашке огорода оказываются арендатором по окончании проведения основного комплекса полевых работ, проводимых арендатором на арендуемом земельном участке (массиве) либо одновременно при наличии свободных людских ресурсов и необходимых технических средств (л.д. 11-37).

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 57:15:001 02 01:0056 Обществом с ограниченной ответственностью «МТС-Змиёвка» переданы Обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Агроальянс» по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) №15.

ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 57:15:001 02 01:0056 Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Агроальянс» переданы ответчику- Обществу с ограниченной ответственностью «Змиёвка» по договору уступки прав (перенайма аренды земельного участка) №15/01-2012.

ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. На повестку дня были поставлены вопросы об утверждении проекта межевания земельного участка, об утверждении перечня собственников земельного участка, образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельный участок, образуемый в соответствии с проектом межевания земельного участка, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельного участка и др., об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По итогам собрания среди прочего принято решение об изменении порядка выплаты арендной платы по договору № № аренды земельного участка (массива) от ДД.ММ.ГГГГ. Изложить п. 2.1 данного договора в следующей редакции:

«Арендная плата выплачивается арендатором два раза в год в следующем порядке: 50% не позднее 31 марта каждого года действия договора и 50% не позднее 30 ноября каждого года действия договора».

Изменить условия пункта 2.3 данного договора и изменить структуру арендной платы, которая будет выражаться в выражается в денежном эквиваленте и составлять 4000 рублей, и об изменении арендной платы в соответствии с п. 4.1 договора № 3-ДС аренды в соответствии с рыночными условиями.

Изложить п. 2.3 договора аренды в следующей редакции: «Арендная плата выражается в денежном эквиваленте. Размер арендной платы составляет 4000 рублей за 1 гектар земель сельскохозяйственного назначения»; и изложить п. 4.1. в следующей редакции: «Арендодатель имеет право: осуществлять контроль за использованием и охраной земельного участка (массива) переданного в аренду; по согласованию с арендатором изменять размер арендной платы в соответствии с рыночными условиями, но не чаще чем один раз в год; получать в соответствии с условиями настоящего договора арендную плату; пользоваться иными правами, предусмотренными действующим законодательством» (л.д. 87-97).

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ООО «Змиевка» уведомление об изменении арендной платы, в котором указала решение, к которому пришло общее собрание собственников земельных долей, находящихся в аренде у ООО «Змиевка».

Просила в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления сообщить об их решении о внесении изменений в договор № № аренды земельного участка (массива) от ДД.ММ.ГГГГ. В случае несогласия с решением арендодателей об изменении условий договора аренды, просит представить обоснованные возражения в тот же срок (л.д. 100-102).

В ответ на указанное выше уведомление ООО «Змиевка» сообщило, что на основании договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ № арендатором указанного земельного участка является ООО «Змиевка». Расчет арендной платы за 2011-2013 годы производился 1000 кг зерна за пай (9,3 га), что больше, чем установлено договором № №.

Предложенный расчет арендной платы в письме-уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о методике расчета арендной платы, которая должна составлять 4000 рублей за 1 га арендуемого земельного участка, в связи с чем ООО «Змиевка» отказывает в согласовании размера арендной платы на предложенных условиях. В то же время ООО «Змиевка» не возражает против согласования рыночной оценки арендной платы в сторону ее повышения и заключения дополнительного соглашения к договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 103).

Суд считает необходимым отметить, что согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако недостижение такого соглашения по вопросу об изменении ставки арендной платы не является основанием для ее изменения по правилам п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ в судебном порядке по требованию одной из сторон, если между сторонами не заключено, в том числе и конклюдентными действиями, соответствующее соглашение о возможности передачи спора по изменению договора на рассмотрение суда.

Согласно содержанию договора соглашение о возможности передачи спора по изменению договора на рассмотрение суда сторонами договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ не заключалось.

Истец в обоснование своих доводов об увеличении размеров арендной платы ссылается в том числе и на то обстоятельство, что спорный договор, заключенный сроком на 49 лет, не содержит упоминания об уровне инфляции, в связи с чем с течением времени превращается для арендодателей сделкой на крайне невыгодных условиях.

С таким выводом истца суд не соглашается по следующим основаниям.

Абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент её заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежит изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд не может принять во внимание, представленные стороной истца- отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка и стороной ответчика- договоры аренды земельных участков, заключенных между собственниками и арендаторами земельных участков, расположенных на территории Свердловского района Орловской области.

В рассматриваемом договоре аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации,

При названных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 101 ГПК РФ при отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются.

В связи с этим оснований для взыскания судебных расходов с ответчика не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Змиевка» об изменении договора аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в мотивированном виде, подачей жалобы через Свердловский районный суд Орловской области.

Председательствующий Е.А. Конкина