Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по иску ОАО «<....>» к ФИО2 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства и взыскании понесенных судебных расходов по делу, и по встречному иску ФИО2, действующей в своих интересах и интересах ребенка-инвалида ФИО2 к ОАО «<....>» о признании недействительным в силу ничтожности договора об ипотеке ( залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «<....>» и ФИО2, признании недействительным в силу ничтожности дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке ( залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «<....>» и ФИО2 Прекращении ипотеки (залога) зарегистрированной на основании договора об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «<....>» и ФИО2, прекращении ипотеки (залога) зарегистрированной на основании дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «<....>» и ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что 22 декабря 2009 года между ОАО «<....>» в лице Краснодарского регионального филиала (далее Кредитор, ОАО «<....>», Банк) и Сельскохозяйственным потребительским кредитно-сберегательным кооперативом «СоюзКредит» (далее заемщик) заключен Договор об открытии кредитной линии № <....> (далее договор об открытии кредитной линии), в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику кредит в размере <....>) рублей <....>, а Заемщик обязался уплатить проценты за пользование кредитом в размере 16 % годовых и полностью возвратить кредит 19 декабря 2014 года.

30.09.2011 г. между Заемщиком и Обществом с ограниченной ответственностью «<....>» заключено Соглашение о переводе долга № 23, согласно которому первоначальный должник с согласия ОАО «<....>» перевел на нового должника свои обязательства по Договору об открытии кредитной линии.

30.09.2011 г. между ОАО «<....>» и ООО «<....>» заключено дополнительное соглашение к Договору об открытии кредитной линии, согласно которому процентная ставка (плата за пользование кредитом) установлена в размере 14 % (Четырнадцать процентов) годовых. Окончательный срок возврата кредита установлен 25.12.2018 г. Кроме того, данным дополнительным соглашением введено Приложение № 1.2 к Договору об открытии кредитной линии, установившее действующую редакцию графика погашения кредита (основного долга).

Обеспечением надлежащего исполнения ООО «<....>» обязательств по Договору об открытии кредитной линии является, в том числе, ипотека (залог) объекта незавершенного строительства и трех земельных участков по Договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № <....> от 22.12.2009 г. (далее - Договор об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства), согласно условиям которого залогодатель - ФИО2 передала в залог залогодержателю - ОАО «<....>» принадлежащие ей на праве собственности:

- объект незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер А, общая площадь <....> кв.м, двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <....> а, залоговая стоимость <....> рублей <....>

- земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь <....> кв.м, кадастровый номер <....>, расположенный по адресу: <....>, залоговая стоимость 2 <....>

- земельный участок, категория земель - категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь <....> кв.м, кадастровый номер <....>, расположенный по адресу: <....>, <....>, залоговая стоимость <....>

общей залоговой стоимостью <....>

Характеристики переданных в залог объекта незавершенного строительства и земельных участков указаны в ст. 3 Договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства.

Ипотека объекта незавершенного строительства и земельных участков в силу Договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства зарегистрирована органами Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, запись об этом внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, в соответствии со статьями 131, 164, 334 Гражданского кодекса РФ, статьями 10, 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» у ОАО «<....>» возникло право залога в силу Договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства.

Супруг залогодателя - ФИО4 02.11.2009 г. дал нотариально удостоверенное согласие на залог объекта незавершенного строительства и земельных участков (в согласии указаны индивидуализирующие признаки закладываемого имущества).

30.09.2011 г. между ОАО «<....>» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к Договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства. Дополнительное соглашение совершено в письменной форме, подписано обеими сторонами. Супруг залогодателя - ФИО4 28.07.2011 г. дал нотариально удостоверенное согласие на заключение дополнительного соглашения к Договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства (в согласии указаны реквизиты

Договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства, существенные и изменяемые условия кредитной сделки, наименование нового должника в связи с переводом долга).

Согласно п. 4 Дополнительного соглашения, оно является неотъемлемой частью Договора об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства. Следовательно, Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке для регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Вопреки требованиям законодательства залогодатель ФИО2 уклоняется от государственной регистрации Дополнительного соглашения, игнорировала письмо ОАО «<....>» о необходимости государственной регистрации Дополнительного соглашения, что подтверждается указанным письмом ОАО «<....>» исх. № 003/23-705 от 14.05.2013 г., кассовым чеком отделения связи в г. <....> от 14.05.2013 г. об отправке заказной корреспонденции, кассовым чеком отделения связи в <....> с информацией о возврате заказной корреспонденции в связи с истечением срока хранения.

Дополнительное соглашение содержит согласие залогодателя ФИО2 отвечать перед Банком за нового должника (ООО «<....>»), а также измененные существенные условия Договора об открытии кредитной линии (срок возврата кредита, процентная ставка).

Поскольку Дополнительное соглашение не зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Банк как залогодержатель лишен возможности обратить взыскание на заложенные объекты недвижимости.

Истец просит произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.09.2011 г. к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № <....> от 22.12.2009 г., заключенному между Открытым акционерным обществом «<....>» (ОАО «<....>) и ФИО2. Взыскать с ФИО2 в пользу Открытого акционерного общества «Российский <....> расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 <....>

Истец ФИО2 по встречному иску обратилась в свих интересах и интересах ребенка-инвалида ФИО5 суд с иском в котором просит признать недействительным в силу ничтожности договор об ипотеке ( залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенный между ОАО «<....>» и ФИО2, признать недействительным в силу ничтожности дополнительное соглашение от 30.09.2011 года к договору об ипотеке ( залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенный между ОАО «<....>» и ФИО2 Прекратить ипотеку (залог) зарегистрированную на основании договора об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «<....>» и ФИО2 Прекратить ипотеку (залог) зарегистрированную на основании дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО <....>» и ФИО2 по тем основаниям, что ФИО5 <....> года рождения, сын истца по встречному иску является ребенком-инвалидом, семья состоит на учете в органе опеки и попечительства- УСЗН в Кореновском районе, при заключении оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему, были нарушены его права по пользованию жилым помещением, не было получено согласие органа опеки и попечительства на заключение вышеуказанных договора и дополнительного соглашения, в случае обращения взыскания на заложенное имущество, ребенок-инвалид будет лишен права пользования и проживания в переданном в залог доме.

В судебном заседании представитель ОАО «<....>» по доверенности ФИО1 на заявленных требованиях настаивал, ходатайств об их изменении не заявлял. Встречные исковые требования ФИО2 не признал, мотивируя свои возражения тем, что истец по встречному иску не доказал того факта, что ребенок –инвалид ФИО5 проживал в доме по адресу: г<....>, на момент заключения оспариваемых сделок.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения первоначальных заявленных требований. Настаивал на удовлетворении встречных требований.

Представитель УСЗН в Кореновском районе в судебное заседание не явился, будучи уведомленным о месте и времени слушания дела своевременно и надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетеля ГНИ., которая суду показала, что она является председателем квартального комитета ТОС №7 Кореновского городского поселения, ей лично известно и подтверждено соседями истца по встречному иску Томайлы о том, что семья ФИО2 действительно проживает по адресу: <....>», с февраля 2009 года в связи с чем, она выдала справку о проживании, изучив письменные материалы дела, приходит к выводу, что требования ОАО « <....>» не подлежат удовлетворению, встречные требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

На основании статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч.2 ст. 31 ЖК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.12.2009 года между ОАО « <....> и ФИО2 был заключен договор об ипотеке ( залоге) недвижимости. Данный договор заключен в обеспечение исполнения обязательств СПК « <....>» по договору об открытии кредитной линии № <....> от 22.12.2009 года, заключенного с ОАО « <....>». По договору ипотеки ( залоге) недвижимости от 22.12.2009 года ФИО2 передала в залог ОАО « <....>» принадлежащее ей на праве собственности: объект незавершенного строительства, незавершенный строительством жилой дом, литер А, общая площадь <....> кв.м, двухэтажное здание готовностью 89 %, расположенное в городе <....>; земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, площадью <....> кв.м., расположенный городе <....>; земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью <....> кв.м., расположенный в городе <....>; земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью <....> кв.м., расположенный в городе <....>

30.09.2011 года в связи с заключенным соглашением о переводе долга от 30.09.2011 года между ОАО « <....>» и ООО « <....>» между ОАО « <....>» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки ( залоге) № <....> от 22.12.2009 года.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно части 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имуществ, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Статьей 54.1 указанного Федерального закона предусмотрены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на жилые помещения производятся в судебном порядке.

В соответствии со статьей 78 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости), обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, так взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Согласно статьи 421 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны при заключении договора.

В соответствии со статьей 56 Семейного кодекса Российской Федерации, защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами их заменяющими), а в случаях предусмотренных Семейным кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

Исходя из положений Семейного кодекса Российской Федерации, дети не имеют прав на имущество свих родителей.

Согласно статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации место жительства несовершеннолетних детей определяется место жительства их родителей. Дети, не достигшие возраста 14 лет имеют презумпцию совместного проживания со своими родителями.

Как следует из материалов дела, ФИО5 <....> года рождения является ребенком- инвалидом.

Семья ФИО2 состоит на учете в органе опеки и попечительства – Управлении социальной защиты населения в Кореновском районе, как семья ребенка - инвалида. Данное обстоятельство подтверждается справкой УЗСН в Кореновском районе от 29.04.2014 года.

Согласно заключения лечебно-контрольной подкомиссии № 275 от 15 апреля 2014 года, у ребенка <....> обусловленная перинатальной патологией, выраженным расстройством экспрессивной речи, криптогенная эпилепсия с судорожными приступами не уточненной частоты. Ребенок-инвалид проживает с родителями, нуждается в их постоянном уходе и надзоре.

Суд считает достоверно установленным, что при заключении договора залога от 22.12.2009 года и дополнительного соглашения к нему от 30.09.2011 года нарушены права подопечного- ребенка - инвалида ФИО5 по пользованию жилым помещением, расположенным по адресу: <....> <....>», в котором он проживал на момент заключения оспариваемых сделок. Согласие органа опеки и попечительства на заключения договора залога от 22.12.2009 года и дополнительного соглашения к договору залога от 30.09.2011 года не получено. В случае обращения взыскания на часть заложенного имущества, ребенок - инвалид ФИО5 будет лишен права пользования и проживания в переданном в залог доме.

Доводы представителя истца о том, что истцом по первоначальному иску ОАО «<....>» пропущен срок исковой давности, суд не может признать законными и обоснованными, поскольку дополнительное соглашение к договору об ипотеке было зарегистрировано 30 сентября 2011 года.

Согласно части 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. В силу вышеизложенного, течение срока исковой давности по указанному требованию не окончено.

В соответствии с частью1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Российской Фежерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( ч.2 ст. 168 ГК РФ).

В этой связи суд считает, что оспариваемый договор залога и дополнительное соглашение к нему подлежат признанию недействительными, договор залога только в части, с прекращением ипотеки (залога) в отношении жилого помещения и земельного участка под ним, расположенных по адресу: <...> «а».

Требования истца по встречному иску в отношении объектов недвижимости указанных в оспариваемом им договоре об ипотеке (залоге) недвижимости от 22 декабря 2009 года: земельном участке, категория земель - категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь <....> кв.м, кадастровый номер <....>, расположенном по адресу: <....> <....>, залоговая стоимость <....>, земельном участке, категория земель - категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь <....> кв.м, кадастровый номер <....>, расположенном по адресу: <....>, залоговая стоимость <....> общей залоговой стоимостью <....> не могут быть удовлетворены судом в силу их незаконности и необоснованности, поскольку вышеуказанные объекты недвижимости не связаны с пользованием ребенком-инвалидом ФИО5 жилым помещением и обращение на них взыскания не повлечет нарушения его прав и законных интересов.

Доводы возражений представителя истца по первоначальному иску Литке о том, что истец по встречному иску не доказал суду того обстоятельства, что ребенок- инвалид не проживал в спорном жилом помещении- судом не могут быть приняты во внимание, поскольку данный факт доказан совокупностью доказательств (показания свидетеля ФИО6, справкой Кореновской городской администрации о проживании ребенка-инвалида ФИО5), каких-либо доказательств опровергающих данный факт истцом по первоначальному иску представлено не было.

В силу требований статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, требование истца по первоначальному иску о взыскании в его пользу понесенных судебных расходов удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований ОАО «<....>» к ФИО2 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства № <....> от 22 декабря 2009 года, взыскании судебных расходов – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 в своих интересах и интересах ребенка-инвалида ФИО5 к ОАО «<....>» удовлетворить частично.

Признать частично недействительным в силу ничтожности договор об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенный между ОАО «<....>» и ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер А, общая площадь <....> кв.м, двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <....>, залоговая стоимость <....>

- земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь <....> кв.м, кадастровый номер <....>, расположенный по адресу: <....>, залоговая стоимость <....>

Признать частично недействительным в силу ничтожности дополнительное соглашение от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «<....>» и ФИО2 в части следующих объектов недвижимости: : объекта незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер А, общая площадь <....> кв.м, двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <....>, залоговая стоимость <....>

. Прекратить ипотеку (залог) зарегистрированную на основании договора об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО «<....>» и ФИО2 в отношении: объекта незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер А, общая площадь <....> кв.м, двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <....>, залоговая стоимость <....>; земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь <....> кв.м, кадастровый номер <....>, расположенный по адресу: <....> <....>, залоговая стоимость <....> погасив в этой части регистрационную запись и номер регистрации <....>

. Прекратить ипотеку (залог) зарегистрированную на основании дополнительного соглашения от 30.09.2011 года к договору об ипотеке (залоге) недвижимости № <....> от 22.12.2009 года, заключенного между ОАО <....>» и ФИО2 в отношении: объекта незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом литер А, общая площадь <....> кв.м, двухэтажное здание, степень готовности 89%, расположенный по адресу: <....>, залоговая стоимость <....>; земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, площадь <....> кв.м, кадастровый номер <....>, расположенный по адресу: <....>, залоговая стоимость 2 <....>, погасив в этой части регистрационную запись и номер регистрации <....>

Мотивированная часть решения изготовлена 03 июня 2014 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Кореновский районный суд в течение 30 дней со дня изготовления его мотивированной части.

Судья: