Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании сделки в части недействительной и применении последствий недействительности части сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области, в котором с учетом уточнения исковых требований просила признать Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, находящегося в границах города Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ней и Комитетом по управлению имуществом Курской области, недействительным в части установления выкупной стоимости земельного участка площадью 3036 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>А, в размере 1483076 руб. 13 коп.; применить последствия недействительности части заключенного между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Курской области Договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. и взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области за счет средств казны Курской области в ее пользу денежные средства в размере 878216 руб. 58 коп.

В обоснование заявленного требования истец указала следующее. ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества приобретено в собственность нежилое двухэтажное здание общей площадью 1066,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>А. 19.06.2014г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области зарегистрировано право собственности истца на указанное здание. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявкой на приобретение земельного участка площадью 3036 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>А. В своем письме от 22.09.2014г. ответчик отказал истцу в предоставлении в собственность земельного участка. ФИО1 оспорила отказ ответчика в предоставлении в собственность земельного участка. Решением Ленинского районного суда города Курска от 01.12.2014г., отмененным в части апелляционным определением Курского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, на ответчика была возложена обязанность по направлению истцу проекта договора купли-продажи земельного участка. Между ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Курской области ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г.Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества №с. Согласно п. 2.1 указанного договора, выкупная цена земельного участка, являющегося предметом договора, составляет 1 483076 руб. 13 коп. Согласно п.2 Расчета выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, кадастровая стоимость земельного участка составляет 14124534 руб. 60 коп. Однако, данная величина кадастровой стоимости земельного участка указана ошибочно. Согласно данных государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 5760567 руб. 12 коп., таким образом, выкупная стоимость земельного участка должна составлять 604859 руб. 55 коп., следовательно, ответчик неправомерно получил денежные средства в размере 878216 руб. 58 коп. Истец в письме от 25.08.2015г. указывала ответчику на неверное указание цены земельного участка и просила изменить цену, подписав дополнительное соглашение к Договору купли-продажи земельного участка №с от ДД.ММ.ГГГГ. В целях ускорения процесса регистрации за собой права собственности на земельный участок ФИО1 10.09.2015г. оплатила стоимость земельного участка в размере 1483076 руб. 13 коп. до заключения дополнительного соглашения к договору. Однако, дополнительное соглашение к Договору купли-продажи земельного участка №с от ДД.ММ.ГГГГ., предметом которого должно являться установление цены земельного участка ответчик с истцом до настоящего времени не заключил, и излишне уплаченные истцом денежные средства не возвратил. 16.06.2016г. ФИО1 обратилась к ответчику с требованием о возврате неправомерно полученных денежных средств, однако, ответа не последовало.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования с учетом уточнения, просил удовлетворить. Сослался на то, что ответчик неправомерно самостоятельно рассчитал кадастровую стоимость приобретенного его доверительницей земельного участка, и исходя именно из этой стоимости, а не той, которая содержалась в государственном кадастре недвижимости, произвел расчет выкупной цены. Пояснил, что сведения о кадастровой стоимости, которую ответчик применял при расчете выкупной цены земельного участка, в государственной кадастре отсутствовали и отсутствуют на момент рассмотрения данного дела. При этом, оспаривал то обстоятельство, что Комитет считает, что земельный участок его доверительницы относится к 17 группе видов разрешенного использования земельных участков

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 предъявленные требования не признала. Дополнительно пояснила, что в соответствии с действующим законодательством и Положением о Комитете по управлению имуществом Курской области, Комитет имеет право в случае внесения в государственный кадастр недвижимости недостоверных сведений самостоятельно рассчитывать кадастровую стоимость спорного объекта, что и было сделано Комитетом в данном случае. Сослалась на то, что ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области при определении кадастровой стоимости был применен удельный показатель для 9 – й группы разрешенного использования, однако, по их мнению, при определении кадастровой стоимости следует применять удельный показатель кадастровой стоимости 17 группы видов разрешенного использования земельных участков. В настоящее время имеется решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости от 13.09.2016г., согласно которого были пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка истца за период с 14.08.2012г. до 31.05.2016г., что подтверждает правильность расчета Комитетом выкупной цены.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО4 пояснила, что действительно имеется решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, однако, до настоящего времени оно не исполнено и сведения в государственный кадастр недвижимости не внесены, так как внести изменения в архивную кадастровую стоимость, кадастровая палата не имеет технической возможности. В настоящее время вид разрешенного использования земельного участка изменился, изменилась и кадастровая стоимость земельного участка.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

П. 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 3 статьи 1 Федерального закона от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В силу п.п. 11 п. 2 статьи 7 Федерального закона от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости, том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

В силу п. 5.1 статьи 14 Федерального закона от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости вносятся и содержатся исключительно в государственном кадастре недвижимости.

В судебном заседании было установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 1066,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2014г. 24.06.2014г. ФИО1. реализуя свое исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположено принадлежащее ей на праве собственности здание, обратилась в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о приобретении земельного участка, площадью 3036 кв.м. по адресу: <адрес> А, в чем ей было отказано.

Решением Ленинского районного суда г. Курска от 01.12.2014г. исковые требования ФИО1 были удовлетворены частично и постановлено: «Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области подготовить и направить ФИО1 <данные изъяты> проект договора купли – продажи земельного участка, площадью 3036 кв.м. кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>А. Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области выполнить регистрационные действия перехода права собственности на земельный участок площадью 3036 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, к ФИО1 <данные изъяты>. В остальной части иска ФИО1 <данные изъяты> отказать.» Данное решение суда было обжаловано и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от 24.02.2015г. было отменено в части возложения на Комитет по управлению имуществом Курской области выполнить регистрационные действия перехода права собственности на земельный участок площадью 3036 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, к ФИО1

ДД.ММ.ГГГГг. между Комитетом по управлению имуществом Курской области (Продавец) и ФИО1 <данные изъяты> (Покупатель) был заключен Договор № купли – продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г. Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества. Согласно п. 1.1. указанного договора, продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>А, для эксплуатации административного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 3036 кв.м. В соответствии с п. 2.1. договора выкупная цена участка по настоящему договору составляет 1483076 рублей 13 копеек. Согласно расчета выкупной цены земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> А, содержащегося в Приложении к договору, выкупная цена земельного участка рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости равной 14124534 рубля 60 копеек.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГг. в адрес председателя Комитета по управлению имуществом Курской области ФИО1 было направлено письмо о внесении изменений в договор, в связи с тем, что выкупная цена была рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 14124534 рубля 60 копеек, а согласно данных кадастрового учета она составляет 5760567 рублей 12 копеек, в связи с чем, просила в короткие сроки внести изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения.

Также, в судебном заседании было установлено, что истец исполнила свои обязательства и перечислила ответчику сумму в размере 1483076 рублей 13 копеек, что подтверждается чеком – ордером от 10.09.2015г.

16.06.2016г. истец обратилась к ответчику с требованием о возврате неправомерно полученных денежных средств, однако, ответа на данное письмо не поступило. Дополнительных соглашений между сторонами также заключено не было.

На момент обращения истца ФИО1 в суд относительно спора о продаже ей земельного участка, выкупная цена земельного участка устанавливалась в соответствии с Порядком определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области и государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений и их оплаты, утвержденным Постановлением Администрации Курской области от 02.07.2012г. № – па.

В соответствии с п. 3 указанного постановления, с ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена земли при продаже земельных участков лицам, не указанным в пункте 2 настоящего Порядка и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Курской области, а также государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по следующей формуле: С = К x Н x Кр, где: С - цена земельного участка; К - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Н - ставка земельного налога, %; Кр - коэффициент кратности размера ставки земельного налога.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.06.2016г., выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курской области, кадастровая стоимость объекта кадастровый №, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. составляет 5760 567 руб. 12 коп.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" содержатся разъяснения, что кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно абзаца 6 указанной статьи, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В судебном заседании было установлено, что действительно имеется решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГг. № в Курской области при Управлении Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ. №, согласно которого по заявлению органа государственной власти Комитета по управлению имуществом Курской области от ДД.ММ.ГГГГ. № пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № за период с 14.08.2012г. по 31.05.2016г.

Однако, как было установлено в судебном заседании, и подтверждено представителем филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, на момент рассмотрения данного гражданского дела и вынесения решения в государственный кадастр недвижимости не были внесены какие – либо изменения относительно кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по указанному решению Комиссии.

При этом, доводы представителя ответчика о том, что Комитет вправе самостоятельно рассчитывать кадастровую стоимость при выявлении недостоверных сведений являются необоснованными. При этом, каких – либо доказательств наличия у Комитета по управлению имуществом Курской области полномочий по самостоятельному определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае возникновения сомнений в правильности определения кадастровой стоимости объекта, содержащейся в государственной кадастре недвижимости, ввиду недостоверности внесенных сведений, до внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.

При таких обстоятельствах, поскольку сведения о кадастровой стоимости вносятся и содержатся в государственном кадастре недвижимости, а Комитет по управлению имуществом Курской области произвел расчет выкупной стоимости земельного участка исходя из самостоятельно рассчитанной кадастровой стоимости спорного объекта, а не исходя из кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, в отсутствие доказательств наличия у него таких полномочий, суд приходит к выводу о том, что ответчиком неправомерно была рассчитана выкупная цена спорного земельного участка.

В связи с изложенным, а также, в отсутствие сведений об исправлении кадастровой ошибки в государственном кадастре недвижимости относительно спорного объекта, доводы представителя ответчика о том, что в государственный кадастр недвижимости были внесены недостоверные сведения, которые являются кадастровой ошибкой и подлежат исправлению органом кадастрового учета с даты внесения таких недостоверных сведений, не имеют правового значения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что условие договора купли – продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, находящегося в границах города Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества №, от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ФИО1 <данные изъяты> и Комитетом по управлению имуществом Курской области, в части установления выкупной стоимости земельного участка площадью 3036 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1483076 рублей 13 копеек, является недействительным.

Поскольку на момент заключения спорного договора купли – продажи выкупная цена исходя из кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, с учетом представленного представителем истца расчета составляла 604859 рублей 55 копеек, в связи с чем, с ответчика за счет казны Курской области в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 878216 рублей 58 копеек (1483076 рублей 13 копеек - 604859 рублей 55 копеек).

При этом, представитель ответчика не оспаривал правильность арифметического расчета выкупной цены земельного участка, представленный истцом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Признать Договор купли – продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах города Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО1 <данные изъяты> и Комитетом по управлению имуществом Курской области, недействительным в части установления выкупной стоимости земельного участка площадью 3036 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: №, в размере 1483076 (один миллион четыреста восемьдесят три тысячи семьдесят шесть) рублей 13 (тринадцать) копеек.

Применить последствия недействительности части заключенного между ФИО1 <данные изъяты> и Комитетом по управлению имуществом Курской области Договора купли – продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. и взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области за счет казны Курской области в пользу ФИО1 <данные изъяты> денежные средства в размере 878216 (восемьсот семьдесят восемь тысяч двести шестнадцать) рублей 58 (пятьдесят восемь) копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 02 декабря 2016 года.

Судья: