Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шуткина ФИО8 к ООО «АИС-проект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У с т а н о в и л :

Шуткин И.В. обратился в суд с иском, который дополнил, к ООО «АИС-проект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ( позиция № по Генплану), при входе из лифтового холла по левую сторону, №, ориентировочная площадь № кв.м.

В обоснование своих требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «АИС-проект» в лице генерального директора ФИО9 был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоэтажном жилом доме по .

В соответствии с п. 1 договора Продавец принял решение продать, а Покупатель принял решение купить 1-комнатную квартиру, расположенную в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: (позиция № по Генплану), , при входе из лифтового холла по левую сторону, №. ориентировочной площадью № кв.м (в дальнейшем именуемая «Квартира»),

Пунктом 1 предварительного договора № купли-продажи Квартиры обозначен ориентировочный срок окончания строительства и сдачи дома Государственной приемочной комиссии - II квартал ДД.ММ.ГГГГ года.

Пунктом 7 предварительного договора № купли-продажи Квартиры от ДД.ММ.ГГГГ определены расчеты по договору, согласно которым Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет Продавца денежные средства следующем порядке:- в размере № - в течение трех банковских дней с даты подписания обеими сторонами договора; в размере № () - до ДД.ММ.ГГГГ включительно; в размере № - до ДД.ММ.ГГГГ включительно; в течении 5 (пяти) банковских дней с момента подписания дополнительного соглашения, указанного в п.6 предварительного договора № купли-продажи, перечислить на расчетный счет Продавца денежные средства в размере увеличения стоимости квартиры. Утверждает, что свои обязанности по договору выполнил, заплатив обозначенную в договоре сумму.

Ориентировочный срок окончания строительства дома и сдачи его Государственной приемочной комиссии, согласно пункту 1 договора, - II квартал ДД.ММ.ГГГГ года. Однако до настоящего времени обязательства ответчиком не выполнены.

Утверждает, что заключил договор № с целью удовлетворения личных потребностей в строительстве квартиры, которая необходима для его собственного проживания и проживания его семьи.

Представитель Шутова И.В. – ФИО5,действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, иск поддержал и просил суд удовлетворить исковые требования.

Ответчик явку своего представителя не обеспечил по неизвестной суду причине, хотя о дне слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

В своем письме, адресованным в Наро-Фоминский городской суд, временный управляющий ФИО6 просил все иски участников строительства о признании права собственности на квартиры в недостроенном многоэтажном доме, расположенном по адресуя: ( позиция 8 по генплану) не рассматривать по тем основаниям, что в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Федеральным законом от 12-7.2011г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» внесены изменения.

Должник - ООО «АИС-проект» является застройщиком многоэтажного жилого дома расположенного по адресу: (позиция № по генплану).

На основании внесенных изменений и в соответствии с п. 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» «С даты внесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику»

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из письма временного управляющего ООО «АИС-проект» ФИО6 в настоящее время финансовое положение ответчика вызывает серьезные опасения. В заявлении в Арбитражный суд г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АИС- проект» просит признать себя несостоятельным (банкротом). Поскольку недостроенный многоэтажный жилой дом по строительному адресу: (позиция № по Генплану) находится на балансе ответчика, он будет включен в конкурсную массу в рамках законодательства о банкротстве. И, следовательно, в результате процедуры банкротства жилой дом, практически достроенный, но не сданный в эксплуатацию, может быть реализован с торгов для удовлетворения требований кредиторов ответчика, а граждане, заключившие с ответчиком предварительные договора купли-продажи квартир, могут утратить права на оплаченные ими квартиры.

В соответствии с Определением Арбитражного суда МО по делу № А 40- 27156/10-71-114- «Б» в отношении ООО «АИС-проект» была введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, при этом при введении данной процедуры в ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» определено какие процедуры могут применяться к должнику.

Высший арбитражный суд в Постановлении Пленума от 23.07.2009г. № 59 дал разъяснение, что требования по спорам, касающимся защиты владения или принадлежности имущества, в том числе об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), о прекращении нарушений права, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), а также требования о пресечении действий, нарушающих исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации или создающих угрозу его нарушения (подпункт 2 пункта 1 статьи 1252 ГК РФ), об изъятии и уничтожении контрафактных материальных носителей, в которых они выражены, либо оборудования, прочих устройств и материалов, главным образом используемых или предназначенных для совершения нарушения исключительных прав на них (пункты 4 и 5 статьи 1252 ГК РФ), об изъятии или конфискации орудий и предметов административного правонарушения и т.п. не относятся к имущественным взысканиям по смыслу абзаца четвертого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве.

Таким образом, из смысла письма конкурсного управляющего о том, что Шуткин И.В. должен предъявить свои требования к должнику только с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», не основаны на законе.

У Шуткина И.В. нет денежных требований к ООО «АИС-проект», а защиту своего нарушенного права он осуществляет в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Также данный довод подтверждается и судебной практикой Верховного суда РФ. а именно: в Определении N 8-BIT98-14/15 СК Верховного Суда РФ от 9 апреля 1999 г., где определено, что предъявление физическими лицами в суды общей юрисдикции требований о признании права собственности на имущество, созданное в силу инвестиционной деятельности, не противоречит требованиям Закона «О несостоятельности (банкротстве)»,основано на положениях ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 22 ГПК РФ и не затрагивает прав других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику.

Иски о признании права собственности на имущество, находящееся у должника, в отношении которого возбуждена процедура банкротства или имеется решение о признании банкротом и открытии конкурсного производства, не относятся к указанным выше денежным требованиям и не направлены на урегулирование разногласий о составе, размере и об очередности удовлетворения имущественных требований, а также об их погашении за счет имущества должника. Характер таких исков совершенно иной - они направлены на защиту права собственности истца на имущество, которое принадлежит ему на законном основании, хотя и находится у должника.

В соответствии со ст. 201.4 ФЗ. «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Таким образом, решение Нарофоминского городского суда о признании нрава собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры за Шуткиным И.В. необходимо в целях дальнейшего включения в реестр кредиторов с требованием о передачи жилого помещения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.12.2010 определена судебная практика по делам о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме.

Верховный Суд указал, что при нарушении застройщиком условий договора и неисполнении обязательства по передаче квартиры, допускается использовать такой способ защиты гражданских прав, как признание права (статья 12 ГК РФ).

Как указал Верховный Суд, статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Статьей 3 закона установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ).

Согласно ст. 8 указанного федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Обстоятельства, на которые ссылается истец, и обоснованность требований истца подтверждены предварительным договором № К 89 купли-продажи от 26.04.2006г.( л.д. 15-19) заключенного между истцом и ООО «АИС-проект», согласно которому продавец принял на себя решение продать, а покупатель принял решение купить 2-х комнатную квартиру по указанному адресу за 1624860,00 рублей.

Согласно статье 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» № 15-ФЗ от 26.01.1996 г., в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с разъяснением, данном в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года № 7 «О Практике рассмотрения Судами дел о защите прав потребителей» (пп. 1 и 2), статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям применяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Защита прав потребителей осуществляется судом (ст. 17 закона РФ «О защите прав потребителей»).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Исполнение истцом своих обязательств по заключенному предварительному договору подтверждено представленными доказательствами.

Предъявление физическими лицами в суды общей юрисдикции требований о признании права собственности на имущество, созданное в силу инвестиционной деятельности, не противоречит требованиям Закона «О несостоятельности (банкротстве)», основано на положениях ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 22 ГПК РФ и не затрагивает прав других кредиторов, которые могут претендовать лишь на имущество, принадлежащее должнику. Данное положение отмечено в Определении СК Верховного Суда РФ от 9 апреля 1999 г., согласно которому «Постановление Президиума областного суда о прекращении производства по делу о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома (со ссылкой на ст. 98 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» признано неправомерным, ввиду неподведомственности его суду общей юрисдикции.

В соответствии с п. 3. Постановления Правительства Московской области от 29.09.2005 №690/39 «О неотложных мерах по обеспечению прав соинвесторов при реализации инвестиционных проектов по строительству жилья на территории Московской области», в связи с участившимися случаями нарушения законодательства недобросовестными инвесторами-застройщиками, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области и Министерство строительного комплекса МО осуществляют взаимодействие в целях защиты прав и законных интересов обратившихся к ним граждан-участников долевого строительства.

На основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ «члены жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество.

«Практика рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» показывает, что если между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к указанным правоотношениям применяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В п. 3. Практики отмечается, что типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства (как указано в п. 1.1. Договора с Ответчиком).

При рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, санкции Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" являются приоритетными перед санкциями, установленными условиями договора, а договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим Закон «О защите прав потребителей». Кроме того, поскольку ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, не исключена вероятность расторжения договора ответчиком в одностороннем порядке и перепродажи квартиры юридическим или физическим лицам.

Анализ указанных норм закона, обстоятельства, установленные судом, подтверждают и доказывают возникновение у истца права требования к ответчику и обоснованность исковых требований.

Выполнив свои обязательства по договору инвестирования квартиры, истец тем самым приобрел право собственности на объект капитальных вложений. До подачи иска в суд ответчик не передавал по акту спорную квартиру истцу, в нарушение своих обязательств по заключенному договору. Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не является основанием для лишения гражданина права собственности на квартиру, поскольку договор никем не оспорен, признан сторонами, обязательства по нему исполнены.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Шуткиным ФИО10 право собственности на жилого дома по строительному адресу: ( позиция № по Генплану), , при входе из лифтового холла по левую сторону, ориентировочной площадью № кв.м.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Наро-Фоминский городской суд.

Судья Л.Н. Чепурина