Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику об истребовании имущества из чужого незаконного владения и прекращении права собственности (с учетом уточненных требований т.2 л.д.10).

В обоснование заявленных требований указал, что сделка, в результате которой произошло отчуждение имущества от истца, является ничтожной по основаниям ст.ст.169,170 Гражданского кодекса РФ. Заключая договор купли продажи спорного участка стороны исходили, что фактически данный участок передается в залог для обеспечения обязательств по возврату займа. Следовательно, сделка прикрывает собой договор залога, по которому у ФИО1 не возникает право на отчуждение предмета залога третьим лицам. ФИО7 не является добросовестным приобретателем имущества, поскольку его стоимость была явно занижена. Кроме того, она является родной сестрой неуправомоченного отчуждателя ФИО1, что также свидетельствует о недобросовестности ответчика.

Также истец считает, что договор купли-продажи участка противоречит основам правопорядка и нравственности, поскольку в отношении ФИО1 возбуждено уголовное дело и он имел умысел на хищение имущества ФИО6

Истец в судебное заседание не явился, извещался.

Представители истца в судебное заседание явились, на иске настаивали.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался.

Представители ответчика в судебное заседание явились, возражали против иска, по основаниям указанным в отзыве. Ссылались на отсутствие доказательств недобросовестности ответчика при приобретении спорного имущества. Последующее заключение предварительного договора и выдача гарантийного письма никак не связано с первоначальным договором купли-продажи.

Третье лицо в судебное заседание не явилось.

В связи с нахождением третье лицо в розыске и отсутствием у суда сведений о месте его жительства, к участию в деле в качестве представителя третьего лица привлечен адвокат, по аналогии со ст.50 ГПК РФ.

Адвокат возражал против заявленных требований, поддержал позицию ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресуАДРЕС (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 в лице представителя ФИО2 и ФИО1 в лице представителя ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец (ФИО6) продал, а покупатель (ФИО1) купил и оплатил в соответствии с условиями договора земельный участок с кадастровым номером № площадью 29347 кв.м. расположенный по адресу: АДРЕС. Стороны пришли к соглашению, что указанный земельный участок продается за 9872600 рублей. Покупатель передал продавцу деньги до подписания настоящего договора (т.1 л.д.111).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на участок зарегистрировано за ФИО1 (т.1, л.д.103).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действуя через представителя ФИО3 произвел отчуждение спорного участка по договору купли-продажи в пользу ФИО7, действующей через представителя ФИО4 (т.1, л.д.91).

Истец, считая, что ФИО7 не является добросовестным приобретателем просит истребовать имущество из ее незаконного владения и прекратить право собственности.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При этом, при применении ст. 301 ГК РФ следует, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно находится в незаконном владении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 1 пункта 32 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 34 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество даже от добросовестного приобретателя, в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Из анализа толкования указанных норм права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по настоящему спору входят следующие обстоятельства: факт нахождения спорного объекта в фактическом владении ответчика; право собственности истца на указанные объекты; возмездность или безвозмездность приобретения ответчиком истребуемого имущества; в случае возмездного приобретения спорных объектов - добросовестность ответчика как приобретателя.

Истребование имущества у недобросовестного приобретателя возможно во всех случаях, независимо от возмездности приобретения и поведения собственника.

Таким образом, исходя из названных положений, ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения во всех случаях, когда приобретатель чужого имущества является недобросовестным.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действуя через представителя ФИО3 произвел отчуждение спорного участка по договору купли-продажи в пользу ФИО7, действующей через представителя ФИО4 (т.1, л.д.91).

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности.

Сторонами не оспаривается, что ФИО7 является родной сестрой ФИО1

Пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" разъяснено, что если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что спорный участок продается за сумму в размере 9872600 рублей.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть дату его приобретения ФИО7, согласно которому рыночная стоимость составляет 383822000 рублей. Данный отчет ответчиком не оспорен и не опровергнут.

Таким образом, рыночная стоимость участка значительно, более чем в 30 раз превышает цену договора.

Указанные факта должны были вызвать у ФИО7 сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд учитывает, что ФИО7 является индивидуальным предпринимателем, осуществляет деятельность в области посреднических услуг в области недвижимости, следовательно являясь участником рынка недвижимости, также могла усомниться в явно заниженной стоимости приобретаемого ей объекта.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что ФИО7 не является добросовестным приобретателем спорного участка, поскольку цена сделки существенного занижена, о чем покупатель являясь профессиональным участником рынка недвижимости должен был непременно знать, стороны договора является близкими родственниками.

Доводы ответчика о том, что цена договора соответствует цене приобретения участка ФИО6, судом отклоняется, поскольку участок приобретался в ДД.ММ.ГГГГ, то есть около 7 лет назад. Следовательно, данные цены не являются сопоставимыми.

Учитывая, что покупатель спорного участка не является добросовестным приобретателем, то для истребования спорного имущества необходимо установление лишь одного факта порочности первоначальной сделки меду ФИО6 и ФИО1

Установление факта выбытия имущества из владения ФИО6 помимо его воли не требуется, поскольку, данное обстоятельство подлежит доказыванию при истребовании имущества от добросовестного приобретателя.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 в лице представителя и ФИО1 в лице представителя заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец (ФИО6) продал, а покупатель (ФИО1.) купил и оплатил в соответствии с условиями договора земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения сделки) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

При оценке сделки судом выясняется действительная воля ее сторон, цель договора. По смыслу ст. 170 ГК РФ притворные сделки направлены на то, чтобы скрыть действительную волю сторон. О притворности сделки должно свидетельствовать не столько содержание договора, сколько совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора. Цель - прикрыть истинную сделку - может достигаться как оформлением одного договора, так и путем совершения нескольких сделок.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, а суд также определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между компанией наименование 1 и компанией наименование 2 заключен договор займа, по которому кредитор предоставляет в заемщику заем в сумме 7000000 долларов США.

Процентная ставка по займу начисляется 17% годовых в течение срока строительства офисно-торгового центра в АДРЕС (до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и 16% годовых в течение срока займа начиная с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п.1.3 заем предназначен для финансирования строительства офисно-торгового центра, расположенного в АДРЕС.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи спорного участка, по которому стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязались заключить основной договор купли-продажи спорного участка при наступлении следующего события:

«Между компанией наименование 1 и компанией наименование 2 заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ на следующих условиях: сумма займа 4719672,16 евро, срок займа 1 год с даты предоставления первого транша, процентная ставка по займу 17% годовых.

Дата выполнения заемщиком всех обязательств из договора займа перед принимающей стороной установлена по настоящему договору как Событие».

Таким образом, после возврата займа, ФИО1 обязан был произвести отчуждение спорного участка в пользу ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано гарантийное письмо, которым он гарантирует ФИО6, что в случае заключения основного договора купли-продажи в отношении спорного участка, взаиморасчеты по указанному договору производиться не будут в связи с их завершением.

ДД.ММ.ГГГГ между компанией наименование 1 и компанией наименование 3 заключен договор уступки прав и обязанностей, вытекающих из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, по которому цедент обязуется передать, а цессионарий обязуется принять права и обязанности цедента (займодавца) из договора займа. Данный договор подписан со стороны компании наименование 3 ФИО1

Преамбулой договора предусмотрено, что цессионарий опосредованного через аффилированных лиц (ФИО1) обладает правами в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресуАДРЕС, принадлежащего на праве собственности ФИО1

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что Цедент настоящим поручается перед цессионарием за исполнение заемщиком обязательств из договора займа и в целях обеспечения указанного поручительства, стороны договорились считать объекты Грибово (спорный участок) и Довиль находящимися в залоге у цессионария до полного исполнения своих обязательств заемщиком из договора займа.

Согласно п.2.1 цедент будет считаться передавшим, а цессионарий считаться принявшим права требования и обязанности займодавца по договору займа после подписания аффилированными лицами цессионария и лицом, указанным цедентом предварительных договоров купли-продажи Грибово и Довиль по цене приобретения.

Таким образом, для реализации достигнутых договоренностей, ФИО1, являющийся аффилированным лицом цессионария наименование 3 должен был обладать вещным правом на спорный земельный участок.

Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО5 показал, что между ФИО6 и ФИО1 были дружеские отношения. Ими обсуждался проект по финансированию строительства торгового центра в АДРЕС. Проектом было предусмотрено внешнее финансирование. В качестве обеспечения возврата полученного займа предоставлялись земельные участки, в том числе и спорный. Между Бойко и ФИО1 существовала договоренность о том, что спорный участок передается ФИО1 исключительно для обеспечения обязательств по возврату займа. После завершения строительства теплового контура здания в АДРЕС в залог должно было быть оформлено это здание, а участок должен был быть переоформлен обратно в собственность ФИО6

Суд считает, что при наличии позиции истца о притворности совершенного договора купли-продажи, ответчик должен обосновать свою позицию не только оценочными суждениями, но и представить другие доказательствами, опровергающие доводы истца. В частности обосновать для чего тогда ФИО6, если он не считал договор притворным, продал участок ФИО1 по цене в десятки раз ниже рыночной, для чего ФИО1, если он не считал договор купли-продажи притворной сделкой, обязался заключить основной договор купли-продажи на обратный выкуп участка. В чем была необходимость предоставления гарантийного письма.

Ответчик доказательств, опровергающих позицию истца о притворности договора купли-продажи не представил. Своих суждений о разумности и цели совершения вышеуказанных юридических действий не высказал.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что действительная воля ФИО6 и ФИО1 была направлена на передачу имущества (спорного участка) в залог для обеспечения обязательств по возврату займа, полученного на строительство торгового центра в АДРЕС.

Об этом свидетельствует заключение ФИО6 и ФИО1 как договора купли-продажи, так и предварительного договора на обратный выкуп участка. Отсутствие разумной цели у ФИО6 для отчуждения земельного участка в пользу ФИО1 по цене в несколько раз ниже рыночной стоимости. Возможность обратного выкупа участка ФИО6 обусловлена исполнением обязательств заемщика по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. По договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ спорный участок также указан в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору займа.

О наличии связи между вышеуказанными договорами свидетельствует и непродолжительный период времени, в течение которого они были совершены с ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства представители ответчика пояснили, что первоначальный договор купли-продажи никак не связан со сделками по привлечению займа и предварительным договором на обратный выкуп участка.

Однако, пояснить наличие разумной деловой цели в действиях ФИО1, при заключении предварительного договора и выдачи гарантийного письма не смогли.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 является ничтожной сделкой. Следовательно, ФИО1, заключая договор с ФИО7, являлся неправомоченным отчуждателем, поскольку его право было основано на ничтожной сделке.

Порочность первой сделки, при наличии доказательств недобросовестности приобретателя дает право собственнику истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В связи с истребованием имущества в собственность ФИО6 право собственности ФИО7 подлежит прекращению.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности по оспариванию сделки, судом отклоняется, поскольку в данном случае истец не оспаривает сделку, а просит истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В рамках данного спора суд проверяет порочность заключенных сделок с учетом того обстоятельства, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, она не порождает правовых последствий с момента ее совершения.

Доводы ответчика о том, что показания свидетелей данные в рамках уголовного дела не являются надлежащими доказательствами по гражданскому делу являются обоснованными, поскольку использование данных показаний в качестве доказательств, противоречит принципам гласности и непосредственности судопроизводства.

Факт возбуждения уголовного дела, вопреки утверждениям истца, не порождает каких-либо негативных гражданско-правовых последствий для ответчика, поскольку вступивший в законную силу приговор суда в отношении ФИО1 отсутствует.

Суд также считает обоснованными доводы представителей ответчика, об отсутствии доказательств противности сделки по купле-продаже земельного участка основам правопорядка или нравственности.

Однако, обоснованность данных довод не может повлиять на выводы суда, поскольку при оценке доказательств суд не учитывал показания свидетелей данные в рамках уголовного дела. Факт возбуждения уголовного дела в отношении ФИО1 также не повлиял на правовую оценку взаимоотношений ФИО6 и ФИО1

Другие доводы ответчика не могут быть приняты судом, поскольку направлены на иную оценку фактических обстоятельств спора, которая дана судом на основании совокупности доказательств по своему внутреннему убеждения, как того требуют положения ст.67 ГПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению.

При этом суд считает необходимым отметить, что неверная правовая квалификация истцом сложившихся правоотношений не может являться основанием для отказа в иске, поскольку действующее гражданское процессуальное законодательство вообще не возлагает на истца обязанности указывать нормы права, на которых он основывает свои требования.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и прекращении права собственности удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС в собственность ФИО6.

Прекратить право собственности ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: