Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Чите гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Радченко» о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Радченко» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Радченко», ссылаясь на заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договор об участии в долевом строительстве № согласно которому ответчик должен был построить и передать истице однокомнатную квартиру общей площадью 55,15 кв.м. стоимостью <данные изъяты> руб. исходя из стоимости 1 кв.м. жилья <данные изъяты> руб. Указанный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительные соглашения к договору, согласно которым истица оплачивала денежные средства за квартиру в следующем порядке: <данные изъяты> руб. – за счет собственных денежных средств, <данные изъяты> руб. – за счет кредитных средств, полученных в ОАО «Сбербанк России». ДД.ММ.ГГГГ истица оплатила стоимость квартиры в полном объеме. Однако после сдачи жилого дома в эксплуатацию ответчик отказывается передать истице квартиру в собственность, ссылаясь на наличие задолженности по оплате в сумме <данные изъяты> руб., которая сложилась в результате произведенной застройщиком корректировки стоимости одного квадратного метра на 1,5% ежемесячно в связи с удорожанием строительных материалов. Полагая свои права нарушенными, истица просила обязать ответчика передать ей однокомнатную <адрес> общей площадью 55,4 кв.м. в <адрес> в <адрес> по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Радченко» обратилось в суд с иском, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №), согласно условиям которого истец принял на себя обязательство осуществить строительство жилого дома по адресу: <адрес>, и по окончанию строительства передать участнику долевого строительства жилое помещение – <адрес>, ответчик в свою очередь обязалась оплатить в полном объеме стоимость жилого помещения в размере <данные изъяты> руб., исходя из стоимости 1 кв.м. в размере <данные изъяты> рублей. Пунктом 3.2. договора было предусмотрено увеличение цены договора вследствие увеличения общей площади помещения. Стоимость 1 кв.м. ежемесячно корректировалась в связи с удорожанием стоимости строительных материалов на 1,5% с ДД.ММ.ГГГГ. Ежемесячное увеличение цены договора относится только к неоплаченной участником долевого строительства общей площади квартиры. Однако в нарушение взятых на себя обязательств по оплате жилого помещения ответчик оплатила стоимость квартиры частично в сумме <данные изъяты> рублей, то есть 47,27 кв.м.. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик не оплатила 7,88 кв.м. квартиры, исходя из стоимости 1 кв.м<данные изъяты> руб., что составило <данные изъяты> руб. Истец просил взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, неустойку за нарушение обязательств в сумме <данные изъяты> руб., а также просил взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Радченко» о признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств и по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Радченко» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, неустойки, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В ходе судебного разбирательства ФИО1, ее представитель ФИО2 в порядке ст. 39 ГПК РФ заявленные требования уточнили, просили признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – однокомнатную <адрес> общей площадью 55,40 кв.м. в <адрес> в <адрес>, взыскать с ООО «Радченко» в пользу истицы излишне уплаченную денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. В удовлетворении заявленных ООО «Радченко» требований просили отказать, полагая их незаконными и необоснованными.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Радченко» ФИО3, действуя по доверенности, в порядке ст.39 ГПК РФ заявленные требования неоднократно уточняла, окончательно просила взыскать с ФИО1 в пользу общества основной долг в сумме <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб. В удовлетворении иска ФИО1 просила отказать за необоснованностью.

Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» в настоящее судебное заседание не явился, в поступившем через канцелярию суда отзыве представитель ФИО4 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, полагала заявленные ФИО1 требования подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что при оформлении кредитного договора была изначально установлена сумма кредитуемого объекта в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности с действующим законодательством, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Радченко» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № согласно п.2.1 которого участник вносит денежные средства в строительство однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 55,15 кв.м.

В соответствии с п.3.1 цена договора составляет <данные изъяты> рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. <данные изъяты> рублей.

Согласно п.3.5. договора внесение цены производится в соответствии с графиком платежей.

Пунктом 3.2 договора было предусмотрено увеличение цены договора вследствие увеличения стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, а также в связи с увеличением общей площади помещения.

Также в п.3.2. договора указано, что стороны пришли к соглашению, что стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры ежемесячно корректируется в связи с удорожанием стоимости строительных материалов на 1,5% с ДД.ММ.ГГГГ. Увеличение цены договора может относиться только к неоплаченной участником долевого строительства общей площади квартиры, указанной в договоре. Пункт 3.8. договора предусматривал увеличение стоимости квартиры в случае увеличения площади квартиры на 0,5 кв.м. и более.

Согласно п.3.10 договора в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанный договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что в соответствии с графиком финансирования ФИО1 должна была внести в кассу ООО «Радченко» денежные средства по договору участия в долевом строительстве в следующем порядке: в мае 2012 года – <данные изъяты> руб., в ноябре 2013 года – <данные изъяты> руб. и оставшуюся сумму согласно п.п.3.2, 3.8.

4 мая 2012 года ФИО1 уплатила в кассу общества <данные изъяты> рублей.

В свою очередь, материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение к Договору №участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям соглашения стороны внесли изменения в Приложение № к договору, изложив его в следующей редакции: график финансирования – май 2012 года – <данные изъяты> рублей, апрель 2013 года – <данные изъяты> рублей, ноябрь 2013 года – <данные изъяты> руб. и оставшаяся сумма согласно п.п.3.2, 3.8.

Дополнительное соглашение зарегистрировано сторонами в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали еще одно дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, согласно условиям которого внесены изменения в график финансирования, согласно которому ФИО1 должна была внести в кассу ООО «Радченко» денежные средства за приобретаемую ею квартиру в следующем порядке: май 2012 года – <данные изъяты> рублей, апрель 2013 года – <данные изъяты> рублей, июнь 2013 года – <данные изъяты> рублей, ноябрь 2013 года – <данные изъяты> руб. и оставшаяся сумма согласно п.п.3.2, 3.8.

При этом в соглашении указано, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. уплачиваются участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставляемых Читинским отделением № ОАО «Сбербанк России ».

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ года.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» в лице Читинского отделения № и ФИО1 был заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты> <данные изъяты> на инвестирование строительства объекта недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ указанная в кредитном договоре денежная сумма была перечислена на расчетный счет застройщика ООО «Радченко» в счет уплаты стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г.

Таким образом, ФИО1 исполнила свои обязательства по инвестированию строительства объекта недвижимости досрочно в полном объеме в размере <данные изъяты> рублей.

Кроме того, в феврале 2014 года ФИО1 уплатила ООО «Радченко» дополнительно <данные изъяты> рублей по договору долевого участия, следовательно, общий размер инвестиций составил <данные изъяты> рублей.

Разрешая заявленные ООО «Радченко» требования, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1,2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено судом, условия изменения цены в заключенном с ответчиком договору участия в долевом строительстве определены в пунктах 3.2, 3.8.

Вместе с тем, проанализировав п.3.2. договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что прямой обязанности ФИО1 уплачивать застройщику стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры с учетом ежемесячной корректировки в связи с удорожанием стоимости строительных материалов на 1,5%, не устанавливалось. Договором устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения указанной обязанности по оплате, поскольку как дословно указано в договоре «увеличение цены договора может относиться только к неоплаченной участником долевого строительства общей площади квартиры, указанной в договоре».

В соответствии со ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что в связи с этим увеличение цены заключенного ООО «Радченко» с ФИО1 договора могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке.

При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как предусмотрено ст. 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Между тем, застройщик, подписывая дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо условий об увеличении цены по заключенному с ним договору в указанные соглашения не включал, расчет увеличения стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения с учетом удорожания строительных материалов не производил.

При этом с даты ДД.ММ.ГГГГ (п.3.2. договора) ООО «Радченко» не обращалось к участнику долевого строительства с целью заключения дополнительного соглашения об увеличении цены договора.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Кроме того, суд полагает представленный стороной застройщика расчет увеличения стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры исходя из удорожания строительных материалов на 1,5% ежемесячно недостоверным, поскольку согласно представленным в материалы дела данным Забайкалкрайстата, в период с июня 2012 года по январь 2014 года удорожание строительных материалов в указанном размере не происходило ежемесячно, напротив, в некоторые месяцы происходило даже их удешевление.

Таким образом, представленный ООО «Радченко» расчет на сумму <данные изъяты> руб. как и расчет неустойки на сумму <данные изъяты> руб. судом не могут быть приняты во внимание.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает заявленные к ФИО1 требования не подлежат удовлетворению.

В свою очередь, требования ФИО1, заявленные к ООО «Радченко», суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что застройщиком ООО «Радченко» ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по <адрес> в <адрес> – 1 очередь.

В соответствии с выпиской из технического паспорта общая площадь жилого помещения – <адрес> по указанному адресу составила 55,4 кв.м., то есть увеличение общей площади квартиры составило менее 0,5 кв.м. (55,4 – 55,15), как это предусмотрено п.3.8. договора.

Вместе с тем, стороной ответчика не оспаривалось, что спорное жилое помещение до настоящего времени не передано ФИО1 по акту приема- передачи в связи с наличием задолженности по оплате.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из характера правоотношений, усматривается, что требования истца основаны на договоре долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, имеют обязательный характер и направлены по существу на исполнение ответчиком обязательств по надлежащей передаче истице причитающегося по договору помещения.

Данных о нарушениях закона или иных правовых актов при строительстве данного дома у суда не имеется, следовательно, в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ у истца возникает право на изготовленную для себя новую вещь, следовательно, суд находит установленным, что ФИО1 приобрела право собственности на объект долевого строительства в виде спорного жилого помещения, указанного в договоре.

На основании изложенного, учитывая, что участником долевого строительства исполнены взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, а ответчик, в свою очередь, препятствует в передаче спорной квартиры по акту приема-передачи, суд полагает возможным признать за истицей право собственности на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес>, что не противоречит положениям ст. 218 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное выше, суд находит заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению.

ФИО1 также просила взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> рублей.

При разрешении данного требования суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Стороной ответчика ООО «Радченко» не оспаривалось, что по заявлению ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, внесенные ею по ранее заключенному договору долевого участия в строительстве нежилого помещения – автостоянки по адресу: <адрес>, были перечислены в счет договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ за объект недвижимости – <адрес>.

Из пояснений истицы следует, что действительно по ее указанию данная сумма была перечислена в счет уплаты квартиры, так как после ввода жилого дома в эксплуатацию ответчик пояснил, что квартира не будет ей передана, так как у ФИО1 имеется задолженность по оплате.

Учитывая, что указанная сумма в размере <данные изъяты> рублей была получена ООО «Радченко» с нарушением требований закона, является неосновательным обогащением, данные денежные средства должны быть взысканы в пользу ФИО1

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Радченко» подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Радченко» в пользу ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «Радченко» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> рублей.

Исковые требования ООО «Радченко» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Читы.

Мотивированное решение изготовлено 8 августа 2014 года.

Судья Лоншакова Т.В.