Гражданский кодекс часть 1

ООО «ПромСтройТех» обратилось в суд с иском к Блохиной Н.И. о признании недействительным сделки. В обоснование своих требований истец указал, что между ООО «ПромСтройТех» и Блохиной Н.И. был заключен договор залога недвижимости (ипотеки) 25.05.2010г., согласно которому истец передал в залог объект недвижимости - земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственных целей, общей площадью 180000 кв.м. Указанное имущество, являющееся обеспечением обязательств по договору займа, заключенного между ответчиком и Смирновым Д.В., является собственностью юридического лица. Недвижимое имущество - земельный участок внесено в качестве уставного капитала в общество для производственных целей, а именно – для размещения на данном земельном участке завода по производству пиллет. В связи с организацией работ по согласованию размещения завода и приведение в соответствии с требованиями строительных норм и правил, Градостроительному кодексу РФ был осуществлен перевод земли из одной категории в другую. В результате чего предмет договора залога недвижимости (ипотеки) изменился, стоимость данного объекта недвижимости увеличилась в разы и согласно оценке составляет 68,0 млн. рублей. Данный факт был известен стороне по сделке. Однако, требование о внесении изменений в договора залога, в целях приведения его в соответствии с фактическими данными о земельном участке сторона по сделке - ответчик оформить отказалась. В настоящее время, земельный участок прошел государственную регистрацию и постановку на кадастровый учет как земельный участок, площадью 180000 кв.м. категория земель - земли промышленности, разрешенный вид - для строительства завода по производству пиллет. Таким образом, вследствие изменения статуса земельного участка, его технических характеристик, особенностей договор залога недвижимости (ипотеки) от 25.05.2010г. является недействительным.

Одновременно, сделка совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах может быть признана судом по иску этого юридического лица недействительной в силу ст.173 ГК РФ. Данный факт был известен стороне по сделке. Помимо прочего, в соответствии со ст.339 ГК РФ форма договора залога, являющегося предметом спора, не соответствует требованиям закона. Существо обязательства, указанное в договоре залога недвижимости (ипотеки) от 25.05.2010г. не соответствует условиям договора займа от 04.05.2010г. Просят признать договор залога недвижимости (ипотеки) от 25.05.2010г. недействительным.

В судебном заседании представители истца ООО «ПромСтройТех» Голикова М.А. и Смирнов Д.В. исковые требования поддержали по мотивам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, чего не было сделано. Согласно ст.67 ФЗ «Об ипотеке» в договоре залога должна быть установлена залоговая стоимость в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, которая также не была определена. Требования ст.7, 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не соблюдены, так как договор не содержит условия о преимущественном праве покупке такого земельного участка субъектом РФ при его отчуждении. Статус данного земельного участка изменился, у него изменилась характеристика и стоимость. Сведения об изменении статуса внесены в кадастровый паспорт. Земельный участок внесен в уставный капитал ООО «ПромСтройТех». В Уставе прописаны виды деятельности предприятия, но также имеется учредительный договор, в котором в качестве целей деятельности предполагается строительство завода и осуществление производственной деятельности.

В судебное заседание ответчик Блохина Н.И. не явилась, доверила представлять свои интересы Караваеву А.С..

В судебном заседании представитель ответчика Караваев А.С. исковые требования не признал, поддержал позицию в соответствии с представленным отзывом, из которого следует, что в производстве Череповецкого городского суда находится гражданское дело по иску ответчика к Смирнову Д.В. - директору ООО «ПромСтройТех» о взыскании с него денежных средств, обращении взыскания на заложенный спорный земельный участок. Считает невозможным удовлетворение требований истца и даже рассмотрение подобного искового заявления, т.к. данный земельный участок является спорным предметом залога по указанному делу.

Также ответчик считает, что изменение категории земельного участка не влечет прекращения залога, и, следовательно, не является основанием в удовлетворении иска о признании договора залога недвижимости недействительным. Это следует из буквального толкования п.1 ст.352 ГК РФ и п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г.

Пунктом 1 ст.352 ГК РФ исчерпывающим образом установлен перечень оснований прекращения договора залога. Изменение характеристик предмета залога, в т.ч. категории земельного участка и его стоимости, ни к одному из установленных законом оснований не относятся. Названная норма расширительному толкованию не подлежит. Пунктом 67 Правил ведения ЕГРП установлено: «Лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся категории земельного участка..». Таким образом, в случае изменения категории земельного участка, не влечет прекращение последнего в качестве объекта прав и возникновение нового объекта прав, следовательно, не влечет прекращения договора о залоге указанного земельного участка.

В п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» установлено: «Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений».

Довод истца о том, что земельный участок прошел государственную регистрацию как земельный участок с категорией земли - земли промышленности не соответствует действительности. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.09.2011г., земельный участок относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Форма договора залога соответствует требованиям закона. На процедуру регистрации договора залога недвижимости от 25.05.2010 г. сдавался и договор займа от 04.05.2010года. При регистрации спорного договора никаких замечаний к форме договора сотрудники УФРС не предъявляли. Более того истец не оспаривал факт государственной регистрации данного договора в УФРС по Череповецкому району.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

25.05.2010г. между ООО «ПромСтройТех» в лице директора Смирнова Д.В. и Блохиной Н.И. заключен договор залога недвижимости (ипотеки), согласно п.1.1, 1.2 которого общество передало в залог объект недвижимости - земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственных целей, общей площадью 180000 кв.м.

Указанное имущество принадлежит истцу, передано в обеспечение обязательств по договору займа, заключенного между ответчиком и Смирновым Д.В. (п.1.3, 2.1-2.3 договора займа).

Истец ставит вопрос о признании указанного договора залога недействительным по основаниям, предусмотренным ст.173 ГК РФ, а также в связи с несоблюдением сторонами требований закона о форме договора при его заключении.

Суд считает доводы истца о недействительности заключенного договора залога необоснованными по следующим основаниям.

Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Основанием для признания недействительным договора залога, в соответствии с ч.4 ст.339 ГК РФ является несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 ст.39 ГК РФ.

Требования к договору залога земельного участка, его форме и регистрации предусмотрены ст.339 ГК РФ, а также ст.10 Федерального закона РФ от 16июля1998года ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Частями 1-3 ст.339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Указанные требования законодательства при заключении договора залога сторонами соблюдены, поскольку все существенные условия в нем указаны, государственная регистрация договора осуществлена, что подтверждается записью о государственной регистрации от 07.06.2010г.

Доводы стороны ответчика о том, что залоговая стоимость земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не соответствуют буквальному прочтению ст.67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», так как пунктом 2 ст.67 указанного Федерального закона предусмотрено, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Понятие залоговой стоимости не равнозначно понятию оценки стоимости земельного участка, которые могут быть различными. Действующее законодательство не содержит запрета на установление сторонами залоговой стоимости земельного участка меньшей, чем его фактическая стоимость. Это же обстоятельство не лишает залогодателя, при обращении взыскания на заложенное имущество, принимать меры к определению действительной стоимости земельного участка на момент предъявления такого требования.

Ссылка истца на невключение в договор залога условия о преимущественном праве покупки субъектом РФ, муниципальным образованием земельного участка является необоснованным, поскольку данное требование относится к правилам купли-продажи такого земельного участка, а не его залога.

Также неоснователен довод истца о совершении обществом указанной сделки в противоречии с целями деятельности.

Согласно устава ООО «ПромСтройТех», утвержденного решением собрания учредителей от 15.04.2009г., предметом деятельности является любая коммерческая деятельность, не запрещенная законом, в том числе производство земляных работ, растениеводство, овощеводство, животноводство, смешанное сельское хозяйство.

Каких-либо определенно ограниченных в учредительных документах общества целей его деятельности не указано, в связи с чем суд считает, что общество при заключении договора залога не вышло за пределы своей правоспособности.

Изменение назначения и стоимости залогового имущества, как основание для признания сделки недействительной, действующим законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах исковые требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «ПромСтройТех» к Блохиной Н.И. о признании недействительным договора залога недвижимости (ипотеки) от 25.05.2010 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2011 года.

Судья: Екимов С.Г.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 26.10.2011года решение оставлено без изменения. Решение вступило в законную силу 26.10.2011года.