Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности и неустойки по агентскому договору, с участием представителя истца по доверенности от 01 декабря 2021 года ФИО4, представителей ответчика по ордеру <номер> от 21.12.2021 года, <номер> от 20.01.2022 года, адвоката Е.Н. Киминчижи, представителя третьего лица по доверенности от 02.02.2021 года <номер> ФИО5,

установил:

14 сентября 2021 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 49 кв.м и земельного участка расположенного по <адрес>.

По условиям данного договора продавец ФИО3 продал покупателю ФИО2 названные объекты недвижимости за 2303000 руб., из которых 576000 руб. оплачиваются за счет собственных денежных средств покупателя.

Оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в сумме 1727000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк России в соответствии с кредитным договором <номер>, заключенным 14 сентября 2021 года в г. Белгороде между покупателем ФИО2 и кредитором. Расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» ( ООО «ЦНС»). Договор купли-продажи в соответствии со ст.536 ГК РФ имеет силу акта приема передачи.

ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, сославшись на то, что 04 августа 2021 года между нею и ФИО2, ФИО3 заключены агентские договоры на покупку и продажу объекта недвижимости <номер>, <номер> дополнительные соглашения и акты осмотра найденных агентом объектов недвижимости, кроме того, принципалы до подписания договора получили, ознакомились и согласились с Правилами агентирования, утвержденными ИП ФИО1 01.04.2020 года.

В соответствии с условиями договоров принципал ФИО3 поручил агенту действовать от его имени и за его счет с целью продажи объектов недвижимости дома и земельного участка, расположенных <адрес>.

Согласно разделу 3 договора агент принял на себя обязанности: осуществить поиск лица, готового приобрести объекты недвижимости у принципала, организовать показы объектов недвижимости принципала, осуществлять переговоры от его имени по предстоящей сделке, устно проконсультировать принципала по комплекту документов необходимых для регистрации права (либо перехода права по предстоящей сделке, обеспечить рекламу объекта недвижимости с использованием различных рекламных каналов и рекламных площадок в сети интернет, а также всей сети федеральной риэлторской компании «Этажи», по требованию принципала подготовить предварительный и /или основной договор по предстоящей сделке.

По условиям дополнительного соглашения от 04.08.2021г. принципал обязался выплатить агенту вознаграждение в соответствии с агентским договором в размере 50000 руб. Выплата агентского вознаграждения производится принципалом в день полного расчета покупателя с продавцом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо в кассу агента.

На основании п.5.1 Правил агентирования, факт нахождения агентом принципалу объекта недвижимости /лица готового приобрести объект недвижимости, подтверждается любым из следующих документов, подписанных принципалом или указанным им лицом:

-актом осмотра объекта недвижимости;

-дополнительным соглашением к агентскому договору;

-предварительным или основным договором купли-продажи/уступки прав требования /мены/дарения.

В подтверждение исполнения обязательств по договору между сторонами подписан акт осмотра недвижимости лицами, найденными агентом, где своей подписью принципал подтверждает, что 04.08.2021г. покупателем ФИО2 произведен осмотр объектов недвижимости <адрес> согласована цена, предлагаемая за объекты недвижимости в размере 1900000 руб.

В акте осмотра агент и принципал согласовали условие о том, что в случае, если принципал самостоятельно отчуждает объекты недвижимости покупателю, найденному агентом, обязательства агента перед принципалом считаются выполненными, а агентское вознаграждение подлежит выплате агенту в полном объеме независимо от условий, согласованных принципалом в агентском договоре и дополнительном соглашении к нему.

Со стороны агента обязательства по договору выполнены надлежащим образом и в полном объеме. Посредством услуг агента найден покупатель на объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок, а достигнутые договоренности в отношении объектов недвижимости скреплены заключенным между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО2 соглашением о задатке от 04.08.2021г., подтверждены распиской в получении задатка от 04.08.2021г.

15.09.2021г. право собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок перешло ФИО2, сделаны записи регистрации <номер> и <номер>.

В нарушение сложившихся между агентом и принципалом договоренностей, агентское вознаграждение в соответствии с агентским договором от 04.08.2021г. в размере 50000 руб. ФИО3 выплачено не было. Пунктом 6.1 «Правил агентирования», утвержденных ИП ФИО1 01.04.2020г., в случае неоплаты принципалом агентского вознаграждения, в предусмотренный агентским договором срок, принципал обязуется оплатить агенту штрафную неустойку в размере 0.1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда принципал должен был оплатить данную сумму.

Поскольку 15.09.2021г. переход права состоялся, с 19.09.2021г. производится начисление неустойки и за период с 19.09.2021г. по 16.11.2021г. за 59 дней неустойка составляет 2950 руб. по формуле 50000х59х0.1%.

Аналогичные требования один в один заявлены в отношении покупателя ФИО2, по тем же основаниям, который также после приобретения в собственность жилого дом и земельного участка у ФИО3 не оплатил услуги агента в размере 50000 руб.

Истец просит суд взыскать с ответчиков в свою в пользу 50000 руб. и неустойку в размере 2950 руб. с каждого.

Стороны в суд не явились, но обеспечили в свое участие в судебном разбирательстве посредством своих представителей.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон с участием их представителей.

Представитель ответчиков иск не признал. Из его возражений на иск, написанный им лично следует, что ФИО3 и ФИО2 как продавец и покупатель нашли друг друга самостоятельно на сайте рекламных объявлений «АВИТО», самостоятельно пришли к соглашению о купле-продаже. Дом и земельный участок ФИО2 осматривал со своей супругой ФИО6, поскольку не знают, как совершаются сделки с недвижимостью, обратились по одному из первых попавшихся объявлений, с запросом о содействии в сопровождении намеченной с ФИО3 сделки, обратились они к ФИО7, которая обещала за небольшую сумму в размере 5000 руб. составить для них договор купли-продажи и разъяснить порядок его оформления.

При встрече с нею в офисе риэлторской компании, она спросила ФИО2 о том, какую недвижимость покупают, что ей нужно связаться с ФИО3, чтобы проверить недвижимость на чистоту и отсутствие препятствий к сделке, после чего она должна их вместе пригласить в офис и передать на руки бланки договоров и разъяснить, что делать дальше. Во время такой встречи риэлтор сообщила, что для закрепления отношений между покупателем и продавцом нужно подписать договор о задатке, по которому Полыгач передал Ямному 5000 руб., а сама Лилиана сказала, что из-за сложностей в государственных учреждениях с приемом граждан, она сопроводит их сделку, т.е. не только оформит бланк договора купли-продажи, но и договорится о времени сдачи документов, будет присутствовать при этом и отслеживать всю процедуру. При этом она пояснила, что такая услуга будет стоить недорого, входит в ранее, оговоренные ею 5000 руб. оплаченные ФИО2, т.к. он является покупателем. Дала ФИО2 и ФИО3 несколько бланков документов, указав, где их нужно подписать, а сама торопилась уехать, сославшись на острую необходимость по семейным делам.

Обещанный бланк договора купли-продажи к тому моменту им передан не был. Лилилана сказала, что его подготовка займет несколько дней после получения ответов на запросы по недвижимости ФИО3, ей необходимо приехать и сфотографировать дом для его оценки, поскольку от этого зависят какие-то налоговые вопросы. Она знала, что ФИО2 собирается купить дом в кредит, одобренный к тому времени ПАО Сбербанк и сказала, что оценка дома и земельного участка нужна будет и для банка при оформлении кредита.

Длительное время ФИО2 звонков от Лилианы не было, а самостоятельно общаться с ФИО3 она ему не рекомендовала, т.к. не исключала возможности при повышенной заинтересованности покупателя увеличение цены продаваемого имущества продавцом.

ФИО2 никакого имущества Лилиана не показывала, кроме дома ФИО3, который он сам нашел по рекламе на «АВИТО».

Длительное время от неё звонков не поступало, пока ФИО3 сам не позвонил ФИО2, с вопросом как продвигается проверка документов и в итого они решили самостоятельно оформить сделку, тем более, что им обещали помощь в этом при получении кредита в ПАО «Сбербанк».

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк пояснил, что банком выдан только кредит, оказанием услуг по перечислению денежных средств, оформлением и регистрацией заключенной сделки по недвижимости занимается ООО «Центр надвижимости от Сбербанка».

Из отзыва на иски ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» следует, что по имеющимся у ООО «ЦНС» сведениям, 14.09.2021г. между ФИО3 и (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных <адрес>

14.09.2021г. во исполнение п.2.1 договора купли-продажи между ООО «ЦНС» (исполнитель) и ФИО2 (заказчик) заключен договор услуг <номер>, в соответствии с которым оказывалась услуга «Сервис безопасных расчетов (договор оказания услуг СБР приложение № 1).

Услуга «Сервис безопасных расчетов» (СБР) оказываемая исполнителем на возмездной основе заказчику услуга, включающая в себя: размещение денежных средств на номинальном счете, открытый исполнителем в ПАО «Сбербанк» для совершения операций с денежными средствами в соответствии с законодательством Российской Федерации; перечисление денежных средств с номинального счета на банковский счет продавца в соответствии с условиями договора оказания услуг СБР в качестве оплаты цены договора купли-продажи при наступлении обстоятельств и в сроки, указанные в договоре оказания услуг СБР.

Также на основании заключенных договоров оказаны услуги по оплате государственной пошлины и направлению пакета документов на государственную регистрацию в электронной форме в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Во исполнение условий договора оказания услуг СБР после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и регистрации ипотеки, 16.09.2021г. денежные средства ООО «ЦНС» перечислены на счет ФИО3, что подтверждается платежным поручением <номер> от 16.09.2021г.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности и удовлетворении иска в отношении ответчика ФИО2, в удовлетворении иска к ответчику ФИО3 отказывает.

Статьей 1005 ГК РФ предусмотрено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия ( п.3 ст. 1005).

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер вознаграждения не предусмотрен, и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с п.3 ст. 424 ГК РФ.

При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения ( ст. 1006 ГК РФ).

По условиям агентского договора <номер> от 04.082021г. агент взял на себя по поручению ФИО3 обязательство за вознаграждение продажу объекта недвижимости <адрес>

Из договора следует, что при совершении сделки на стороне принципала (продавца) выплата агентского вознаграждения производится принципалом в день полного расчета покупателя с продавцом.

Оплата агентского вознаграждения осуществляется принципалом путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо в кассу агента.

Размер вознаграждения определяется сторонами в дополнительном соглашении к договору, являющемуся приложением к нему. В дополнительном соглашении размер вознаграждения составляет 50000 руб.

Из п.3 дополнительного соглашения следует, что агентское вознаграждение оплачивается за нахождение агентом лица, готового приобрести объект недвижимости, расположенный <адрес>

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3 самостоятельно давал объявления с фотографиями о продаже своего земельного участка с расположенным на нем жилым домом, в рекламном агентстве «АВИТО», которое по окончании срока его публикации продлял. К нему по размещенному им объявлению на «АВИТО» позвонила М.Л.К. с предложением приехать с покупателем и посмотреть жилой дом с земельным участком.

Из показаний свидетеля М.Л.К. специалиста по недвижимости Федеральной компании «Этажи» следует, что в конце июля 2021 года к ней обратился ФИО2 со своей женой ФИО6, рассказали, что приехали с Украины, живут в съемном жилом помещении, им ПАО Сбербанк одобрена ипотека для приобретения жилья, и попросили подобрать им за городом небольшой дом с земельным участком в пределах их финансовых возможностей до 2 млн.руб.

Она согласилась и стала просматривать в интернете объявления о продаже недвижимости за городом, на сайте «АВИТО» увидела объявление ФИО3 с фотографиями жилого дома и земельного участка, стоимость продаваемого им жилого дома с земельным участком составляла 1 850 000-1 900 000 руб. 03 августа 2021 года она позвонила ФИО3 по его объявлению и предложила, встретиться вместе с ФИО2, который является потенциальным покупателем. 04 августа 2021 г. в 10.00 вместе с ФИО2 и его женой ФИО6 поехали к ФИО3 смотреть продаваемую недвижимость: земельный участок 8 соток, сад, продавец перечислил имущество, которое он оставит в доме, дом небольшой площадью 49 кв.м. Покупателя все устроило, но у него не было с собой денег на задаток, который обычно составляет 50000 руб. У него было 5000 руб., продавец согласился на такую сумму задатка, у продавца не был оформлен технический паспорт на дом и он отказывался самостоятельно его делать. Все вместе вечером возвратились к ней в офис, в переговорной комнате оформили соглашение о задатке и агентские договоры, она прочла их вслух, все подписали. Она рассказала ФИО3, какие ему необходимо подготовить документы, он обещал ФИО2 до 21 августа 2021г. поменять дверь в доме. Она объяснила, что до 19 сентября 2021г. им необходимо выйти на сделку. 21 августа 2021 продавец и покупатель на связь с нею не вышли. Она им неоднократно звонила, писала сообщения по WhatsApp, но они уклонились от общения, впоследствии узнала, что они сделку оформили в Дом Клик через банк.

Свидетель Е.В.Д. пояснила, что 5 лет находится в гражданском браке с ФИО2, приехали из Украины, жили на съемной квартире и хотели купить себе за городом жилой дом с земельным участком стоимостью до 2 млн. руб. ФИО2 одобрили ипотеку в Сбербанке и им надо было подыскать подходящее жилье. В конце июля 2021 года они обратились по объявлению к М.Л.К. с просьбой найти им для приобретения подходящий по деньгам жилой дом и земельный участок за городом. Она записала их пожелания и через несколько дней позвонила, предложила поехать и посмотреть дом ФИО3. Им все понравилось, они договорились о покупке дома. У них не было 50000 руб. для задатка, но продавец согласился на задаток в сумме 5000 руб., они возвратились в офис к М.Л.К. оформили соглашение о задатке, они отдали продавцу 5000 руб. Но все это делалось в спешке, риелтору надо было куда-то уезжать, она дала быстро подписать все предложенные ею бумаги, не читая, они подписали, потому что, ею было объяснено, что все риэлторские услуги будут входить в расчет по ипотеке. Не хватало каких-то документов для оформления сделки и риэлтор обещала их оформить. Длительное время она ничего не делала, а у них заканчивался срок одобрения кредита, они с продавцом обратились в банк, где им при оформлении ипотечного кредита и составили договор и зарегистрировали сделку.

Из показаний самого риэелтора М.Л.К., Е.В.Д., объявлений на АВИТО, распечатка с которого представлена в материалы дела, следует, что ФИО3 не обращался к ИП ФИО1 с заявлением об оказании ему услуг по продаже жилого дома и земельного участка. Он самостоятельно выставил объявления о продаже объектов недвижимости и ждал звонков потенциальных покупателей, которые отреагируют на его объявления, к каковым относится М.Л.К.

С данным заявлением к истцу обратился ФИО2, который просил оказать ему услугу по поиску, для приобретения в собственность загородной недвижимости и риэлтор М.Л.К. выполняла поручение ФИО2, а не ФИО3.

Установленные судом фактические обстоятельства дела расходятся с позицией, занятой представителем ответчиков и изложенной в возражениях на иск в части того, что ответчики сами нашли друг друга и ФИО2 к М.Л.К. за поиском ему загородной недвижимости, не обращался.

На основании изложенного, суд принимает доводы ответчиков, что агентские договоры подписаны, не читая, на ходу, т.к. риэлтор вошла к ним в доверие, и очень спешила, обещая оформить и зарегистрировать сделку быстро. Представитель истца и свидетель М.Л.К. данные доводы ответчиков не опровергли, достоверных доказательств иных обстоятельств, изложенных в суде, что ответчики прочитали весь текст договоров, дополнительных соглашений, акт осмотра, Правил агентирования ИП ФИО1 вслух, подписали их обдуманно, понимая значение читаемого текста, суду не представлено.

Кроме того, одни только Правила агентирования ИП ФИО1 на 4 листах 12 шрифтом большого объёма информации, написанные юридическим языком для ответчиков, которые далеки от юриспруденции, являются сложным документом для понимания, и для их прочтения и осмысливания, потребуется значительное время, а не полчаса в конце рабочего дня, а они расписались в агентских договорах, что с ними ознакомлены.

Пунктом 2 агентского договора <номер> от 04 августа 2021г., заключенного с ФИО2 следует, что при совершении сделки на стороне покупателя выплата агентского вознаграждения производится принципалом в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Агент договор не оформлял и документы на регистрацию сделки не представлял. Эти юридически значимые действия произвело ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Пункты 4.1-4.2.1 предусматривают обязанности агента в интересах принципала от поиска объектов недвижимости до регистрации объекта недвижимости на имя принципала, куда входит в том числе, обязанность агента не только по поиску объектов недвижимости для покупателя, но и составления договора, сбор всех документов и передачу их на государственную регистрацию.

Пунктом 4.1.6 договора предусмотрено, что по требованию принципала на безвозмездной основе агент обязан подготовить предварительный или основной договор по предстоящей сделке, из чего следует, что агент выполнила условия агентского договора в части поиска и нахождения объектов недвижимости для покупателя на возмездной основе, а составление договора должно быть осуществлено безвозмездно. Из приведенных условий агентирования следует, что ФИО2 обязан оплатить истцу обозначенное в дополнительном соглашении вознаграждение в сумме 50000 руб., т.к. агентом выполнены все действия, предусмотренные на возмездной основе, жилье найдено и сделка между продавцом и покупателем, найденными М.Л.К. состоялась.

Пунктом 6.1 Правила агентирования ИП ФИО1 предусмотрена штрафная неустойка в размере 01.1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда принципал должен был оплатить вознаграждение.

Суд считает, что не имеется законных оснований для применения штрафных санкций в отношении ФИО2, с учетом того, что после одобрения кредита ему дается ограниченное время для поиска объектов недвижимости, приобретаемых с привлечением заемных средств, и он при получении кредита вынужден был прибегнуть к помощи ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», который в кратчайшие сроки оформил сделку и зарегистрировал её.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что не все условия договора выполнены риэлтором, указанные выше, имеет место злоупотребление правом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются ( п.5 ст. 10 ГК РФ).

Однако, М.Л.К. заключен договор с ФИО3, продавцом, который ни в какие правоотношения с нею не вступал, кроме того, что она сама нашла его по его же объявлению о продаже объектов недвижимости, выполняя свои обязательства перед потенциальным покупателем ФИО2, который сам обратился к ней за оказанием данной услуги. Правоотношения по агентированию возникли между истцом и ФИО2. В удовлетворении иска к ФИО3 суд отказывает.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 по агентскому договору на покупку недвижимости <номер> от 04 августа 2021 года 50000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2022 года.

Судья

Решение02.08.2022