Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о производстве государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

истец ФИО1 обратилась в Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, в котором просила требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: общей площадью 37,3 кв.м, кадастровый номер № удовлетворить, признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: , общей площадью 37,3 кв.м, кадастровый номер №.

В обоснование заявленных требований истец указала на те обстоятельства, что 26 февраля 2020 года между ФИО9 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью 37,3 кв.м, кадастровый номер №. Согласно передаточному акту от 26.02.2020 ФИО9 передал, а ФИО1 приняла квартиру. Общая стоимость квартиры по договору купли-продажи составила 5 500 000 руб. 00 коп., из которых 5 033 383 руб. 00 коп. истец передала ФИО9 наличными денежными средствами, что подтверждается распиской, написанной собственноручно ФИО9, а 466 617 руб. 00 коп. ФИО1 был открыт безотзывной аккредитив № 1000/293 от 26.02.2020 в ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в . ДД.ММ.ГГГГ года ФИО9 умер. При жизни продавца регистрация перехода права собственности на квартиру произведена не была. Таким образом, поскольку договор купли-продажи квартиры заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен, имущество передано от продавца к покупателю, единственным препятствием в регистрации перехода права собственности на имущество к ФИО8 является смерть продавца, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением (л.д. 5-9 том 1).

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности № от 07.06.2021 (л.д. 112-113 том 1), выданной сроком на пять лет, в судебное заседание явились, требования по доводам искового заявления поддержали в полном объеме, просили произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 26 февраля 2020 года спорной квартиры. Кроме того, ранее в ходе судебного разбирательства поясняли, что в ходе рассмотрения в Выборгском районном суде гражданского дела № 2-2918/2021 заявляли ходатайство об объединении с настоящим гражданским делом, однако в его удовлетворении судом было отказано.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4, действующая на основании доверенности № от 25.06.2020, выданной сроком на пять лет (л.д. 143-144 том 1) и ордера А 2061001 № 1 от 24.11.2021 (л.д. 154 том 1), в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях (л.д. 248-250 том 1, л.д. 1, 103-105 том 2).

Ответчик ФИО6 о времени и месте слушания дела извещена лично надлежащим образом (л.д. 68 том 2), доказательств уважительности причин своей неявки не представила, об отложении разбирательства дела не просила, воспользовалась своим правом ведения дела через представителя –ФИО4, действующую на основании доверенности № от 25.06.2020, выданной сроком на пять лет (л.д. 97-98 том 1), и ордера А 2061002 № 2 от 24.11.2021 (л.д. 155 том 1), которая в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях (л.д. 248-250 том 1, л.д. 1, 103-105 том 2).

Ответчики ФИО7, ФИО8 о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 96-97, 98-99, 100, 101 том 2).

Третье лицо местная администрация внутригородского муниципального образования Санкт-Петербурга муниципального округа Светлановское о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) (л.д. 34, 95 том 2), в судебное заседание явилась представитель ФИО5, действующая на основании доверенности № 5-ОП от 10.01.2022, выданной сроком до 01.01.2023 (л.д. 102 том 2), не возражала против удовлетворения заявленных требований, ранее в материалы деда представили акт обследования жилищно-бытовых условий (л.д. 121 том 1).

Третье лицо нотариус нотариального округа г. Санкт-Петербурга о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ (л.д. 55, 95 том 2), в судебное заседание не явилась, доказательств уважительности причин своей неявки не представила, об отложении разбирательства дела не просила, ранее направила в материалы дела заявление о рассмотрение дела в свое отсутствие (л.д. 58 том 2).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ (л.д. 33, 95 том 2), в судебное заседание представителя не направило, доказательств уважительности причин неявки представителя не представило, об отложении разбирательства дела не просило.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела.

При таких обстоятельствах судом в порядке статьи 167 ГПК РФ постановлено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей ФИО25, ФИО24, ФИО23 изучив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 26 февраля 2020 года между ФИО9 (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), согласно условиям которого покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: (далее – квартира) (п. 1.1 Договора) (л.д. 74 оборот-76 том 2).

Согласно п. 1.4 Договора квартира продается по цене 5 500 000 руб. 00 коп..

Продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира, указанная в п. 1.1 настоящего договора, приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге, именуемый в дальнейшем кредитор, согласно кредитному договору <***> от 26.02.2020, заключенному в г. Санкт-Петербурге между покупателем и кредитором (далее – кредитный договор) (п. 2.1 Договора).

Кредит, согласно кредитному договору, предоставляется покупателю в размере 466 617 руб. 00 коп. для целей приобретения в собственность покупателя квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, со сроком возврата кредита – 3 месяца, считая с даты фактического предоставления кредита (п. 2.3 Договора).

Согласно разделу 3 Договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке:

денежная сумма в размере 5 500 000 руб. 00 коп. в счёт уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем за счёт собственных средств и средств ипотечного кредита, согласно кредитному договору:

а) сумма в размере 5 033 383 руб. 00 коп., которая выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств;

б) сумма в размере 466 617 руб. 00 коп., которая выплачивается покупателем продавцу за счет кредитных средств (п. 3.1.1 Договора).

Уплата денежной суммы в размере, указанном в п. 3.1.1 настоящего Договора производится в следующем порядке и в сроки:

а) сумма в размере 5 033 383 руб. 00 коп., выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего Договора

б) сумма в размере 466 617 руб. 00 коп. выплачивается покупателем продавцу за счет кредитных средств на счет №, открытый в Северо-Западном Филиале ПАО РОСБАНК на имя ФИО9, посредством открытия в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, безотзывного, покрытого (депонированного) аккредитива, исполняемого без акцепта покупателя, в пользу продавца а ПАО ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в г. Санкт-Петербурге сроком на 45 дней с момента открытия в следующем порядке:

покупатель обязуется подать в Банк-эмитент заявление об открытии аккредитива в рублях на сумму 466 617 руб. 00 коп. по форме Банка-эмитента в день заключения настоящего Договора;

исполняющим банком является ПАО ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в г. Санкт-Петербурге (п. 3.1.2 Договора).

Сумма в размере 466 617 руб. 00 коп. выплачивается покупателем продавцу в течение 3 рабочих дней после предоставления покупателем и/или продавцом в исполняющих банк следующих документов:

оригинал выписки из ЕГРН, подтверждающий регистрацию права собственности покупателя на квартиру и с отметками о регистрации ипотеки в пользу кредитора;

оригинал настоящего договора с отметками о регистрации перехода права собственности на покупателя и отметками о регистрации ипотеки в пользу кредитора;

оригинал акта приема-передачи квартиры, подписанного покупателем и продавцом (п. 3.1.3 Договора).

При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление продавцом покупателю расписки о получении денежных средств, указанных в п.п. а) п. 3.1.2 и предоставление кредитором платежного поручения о перечислении денежных средств, указанных в п.п. б) п. 3.1.2 за счет продавца по настоящему Договору.

Согласно п. 5.1 Договора договор вступает в силу (считает заключенным) с даты его подписания сторонами и подлежит передаче в орган, осуществляющих государственную регистрацию перехода права собственности и ипотеки. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю осуществляется одновременно с государственной регистрации ипотеки.

Пунктом 5.2 Договора установлено, что договор действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с п. 4.1, п. 4.3 настоящего Договора.

26 февраля 2020 года ФИО9 составил расписку в получении денежных средств, согласно которой ФИО9 настоящим подтвердил, что им получены от покупателя квартиры ФИО1 денежные средства в размере 5 033 383 руб. 00 коп., которые являются личными средствами покупателя, в качестве частичной оплаты за продаваемую им по договору купли-продажи от 26.02.2020 квартиру, расположенную по адресу: . Материальных и каких-либо иных претензий, связанных с получением вышеуказанной суммы по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры к ФИО1 не имеет (л.д. 20 том 1).

26 февраля 2022 года между ПАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и ФИО1 (далее – заемщик) заключен кредитный договор <***> (заемные средства предоставлены в рамках ипотечного кредитного продукта «Материнский капитал плюс»), согласно индивидуальным условиям которого сумма кредита 466 617 руб. 00 коп., срок действия договора о предоставлении денежных средств: до полного исполнения заемщиком обязательств по договору о предоставлении денежных средств, но не позднее 26 мая 2020 года, срок возврата кредита с даты, следующей за датой фактического предоставления заемных средств, по последнее число 3-ого календарного месяца (обе даты включительно), процентная ставка 15 процентов годовых с даты предоставления заемных средств по дату фактического возврата средств (включительно), если договором о предоставлении денежных средств не предусмотрено иное (л.д. 77-84 том 2).

Согласно п. 6.1 Индивидуальных условий погашение заемных средств осуществляется единовременным платежом за счет собственных средств заемщика в случае необходимости, в сроки и в порядке, установленном настоящим договором в соответствии с графиком ежемесячных платежей. Погашение процентов заемщика осуществляется ежемесячно за счет собственных средств в соответствующий процентный период внесенных разовым платежом в день выдачи кредита.

26 февраля 2020 года ФИО1 обратилась в ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в г. Санкт-Петербурге с заявлением на аккредитив № 1000/293 от 26 февраля 2020 года, согласно которому ФИО1 заявила об открытии аккредитива на сумму 466 617 руб. 00 коп., указав получателем ФИО9, вид аккредитива: покрытый, безотзывной, под условием оплаты: предоставление документов, подтверждающих совершение сделки – договора купли-продажи квартиры от 26.02.2020, расположенной по адресу: ; дата закрытия аккредитива до 11.04.2020, что подтверждается платежным поручением № 844234 от 26.02.2020 (л.д. 21, 22, 23 том 1).

26 февраля 2020 года ФИО9 и ФИО1 составили и подписали передаточный акт при купле-продаже жилого помещения о нижеследующем: продавец в соответствии с договором купли-продажи от 26.02.2020 продал покупателю квартиру, находящуюся по адресу: (п. 1); в соответствии с настоящим актом продавец передал в собственность покупателя вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта (п. 2); покупатель с настоящего момента вступает во владение объектом, несет ответственность по его содержанию и охране, подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам и не имеет претензий к продавцу (п. 5) (л.д. 19 том 1).

26 февраля 2020 года ФИО9 и ФИО1 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением об осуществлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: на имя ФИО1 (л.д. 72-74 том 2).

5 марта 2020 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу уведомило ФИО9, ФИО1 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав за № 78/053/005/2020-411, 412 до 05.06.2020, поскольку ранее возникшее право собственности ФИО9 на квартиру по указанному адресу в Едином государственном реестре недвижимости (после 31.01.1998) не зарегистрировано, документ соответствующий требованиям действующего законодательства, подтверждающий изменение ФИО9 адреса места регистрации с (как в договоре купли-продажи от 05.12.1997) на , не представлен (справка о регистрации по форме 9), что не позволяет идентифицировать заявителя и собственника квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу (л.д. 90 оборот-91, л.д. 91 оборот-92 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО9 умер, что подтверждается свидетельством о смерти №, выданным 95300016 Отделом ЗАГС Администрации Поддорского муниципального района Новгородской области (л.д. 26 том 1).

24 марта 2020 года нотариусом нотариального округа г. Санкт-Петербурга открыто наследственное дело № 17/2020 (л.д. 164-245 том 1).

18 августа 2020 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу отказано в государственной регистрации прав в виду истечения срока приостановления и не устранения причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации прав, а также смертью ФИО9 (л.д. 88 оборот-90 том 2).

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от 26 февраля 2020 года, заключенному между ФИО9 и ФИО1, в связи со смертью продавца.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, что заключенный между ФИО9 и ФИО1 договор купли-продажи спорной квартиры от 26 февраля 2020 года был подписан продавцом собственноручно.

В соответствии с пунктом 1.4 договора купли-продажи от 26 февраля 2020 года квартира была оценена сторонами договора в 5 500 000 руб. 00 коп., расчет был произведен между сторонами полностью до подписания договора, о чем свидетельствует расписка на сумму 5 033 383 руб. 00 коп., которая также сторонами не оспорена (л.д. 20 том 1) и открытый ФИО1 на имя ФИО9 безотзывной аккредитив на сумму 466 617 руб. 00 коп. (л.д. 23 том 1).

В день заключения договора купли-продажи квартиры между сторонами подписан передаточный акт от 26.02.2020 (л.д. 19 том 1).

На момент заключения договора каких-либо ограничений или обременений по квартире не имелось, она была свободна от притязаний третьих лиц.

Таким образом, соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры от 26 февраля 2020 года между ее сторонами – ФИО9 и ФИО1 – было достигнуто, сделка исполнена.

При этом, ссылка стороны ответчиков, что денежные средства ФИО9 в части открытого ФИО1 безотзывного аккредитива в размере 466 617 руб. 00 коп. так и не получил, в связи с чем нельзя признать исполненной обязанность покупателя по оплате стоимости спорной квартиры в полном объеме, суд не может принять во внимание, в силу следующего.

Согласно ответу ПАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» на запрос суда, 26.02.2020 Банком открыт аккредитив № 1000/293 на сумму 466 617 руб. 00 коп. в пользу ФИО9, срок аккредитива – 45 дней, 20.04.2020 в связи с истечением срока действия аккредитива денежные средства в сумме 466 617 руб. 00 коп. были возвращены на счет №, открытый на имя ФИО1 (л.д. 93 том 2).

Принимая во внимание, что денежные средства в связи с истечением срока действия аккредитива были возвращены на счет ФИО1 по не зависящим от нее обстоятельствам, сделать вывод о том, что на момент заключения договора сторонами не исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры не представляется возможным, при этом суд обращает внимание на то, что наследники не лишены права обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств в размере 466 617 руб. 00 коп. с ФИО1.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В связи с изложенным нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю (ФИО1) по договору купли-продажи от 26 февраля 2020 года в виде не представления справки по форме 9 на ФИО9, сами по себе не могут являться основанием для признания указанной сделки недействительной.

Между тем иных оснований для признания договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО9 и ФИО1 26 февраля 2020 года, недействительным судом в ходе судебного разбирательства не установлено.

Ссылка стороны ответчика на то, что ответчиком фактически оплата стоимости квартиры в размере 5 033 383 руб. 00 коп. произведена не была, не может быть принята судом во внимание, поскольку противоречит представленной в материалы дела расписки, написанной собственноручно ФИО9 о получении указанных денежных средств, которая сторонами не оспорена, при этом отсутствие в материалах дела доказательств наличия у истца или ее отца ФИО26 указанной денежной суммы правового значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Таким образом, учитывая, что ФИО9 выразил волю на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к ФИО1, исполнил обязанность по передаче объекта недвижимости, а покупатель исполнил обязанность по оплате его стоимости в размере 5 033 383 руб. 00 коп., при этом, принимая во внимание, что денежные средства в размере 466 617 руб. 00 коп. были возвращены на счет ФИО1 в связи с истечением срока действия аккредитива, то есть по не зависящим от нее обстоятельствам, суд приходит к выводу произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 26 февраля 2020 года, заключенного между ФИО9 и ФИО1 по адресу: , с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от 26 февраля 2020 года, заключенного между ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: , пол мужской, паспорт №, выдан ТП № 9 Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Выборгском районе гор. Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ года, код подразделения , и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: , пол женский, паспорт №, выдан Отделом внутренних дел ДД.ММ.ГГГГ года, код подразделения , расположенной по адресу: , с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.О. Москвитина