Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Жирковой Н.В., единолично, при секретаре Осипове В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» к ФИО1 ФИО6 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью муниципальный специализированный застройщик «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» (даее-ООО МУП «АРТ» ГО «г. Якутск») обратился в суд с требованием взыскать с ответчика задолженность в размере 43 200 руб., образовавшуюся в связи с увеличением площади приобретенной ответчиком квартиры у истца в результате обмеров БТИ, неустойку за период с 05.04.2018г. по 25.03.2019г. в размере 3 961, 80 руб., а также судебные расходы в размере уплаченной государственной пошлины. Как следует из искового заявления, по договору участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме, заключенному между истцом и ответчиком 26.06.2014г., дольщик ФИО1 приобрела в строящемся жилом доме по адресу: ____ площадью ___ кв.м., стоимостью 2 682 036 руб. Согласно условиям договора на момент подписания договора стоимость 1 кв.м. жилого помещения в количестве 33, 00 кв.м. составляла 53 742 руб., 1 кв.м. жилого помещения в количестве 13, 46 кв.м. составляла 67 500 руб., в случае возникновения разницы в площадях в большую сторону, участник долевого строительства обязуется произвести оплату указанной разницы исходя из стоимости 1 кв.м. жилого помещения, указанной в п. 4.1. договора умноженной на возникшую разницу в площадях. В этом случае оплата производится в день внесения последнего платежа или в срок, указанный в уведомлении застройщика. По результатам технической инвентаризации, произведенной МКУ «___» ГО «___» площадь квартиры составляет 47,1 кв.м., что на 0,64 кв. м больше площади, предусмотренной договором, что в денежном выражении составляет 43 200 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. 67 500 руб. 07.11.2018г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о подписании дополнительного соглашения к договору на фактическую площадь и стоимость квартиры в срок до 10.12.2018г. и произвести оплату за возникшую разницу в площадях, 11.02.2019, 20.03.2019г. с исх. №126, в адрес ответчика направлена письменная претензия с требованием произвести указанную оплату, задолженность ответчиком до сих пор не погашена.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, просит в удовлетворении исковых требований отказать, т.к. согласно технического паспорта квартиры, изготовленного АО «___» Дальневосточного филиала Отделения по РС(Я) общая площадь квартиры № составляет 46, 38 кв.м., исходя из того, что в квартире имеется балкон, а не лоджия, к которому применяется понижающий коэффициент 0, 3. Считает, что обязательства по оплате за квартиру в полном объеме выполнены ответчиком. На передаточный акт квартиры от 05.04.2018г. ответчик направлял возражение, в котором указал, что не согласен с увеличенной площадью квартиры.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что 26.06.2014г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме, по условиям которого участник долевого строительства направляет денежные средства на строительство квартиры ____, общей площадью ___ кв.м., а ответчик обязуется обеспечить строительство объекта и сдачу его в эксплуатацию.

Согласно п. 4.1. Договора сумма денежных средств подлежащих уплате ответчиком составляет 2 682 036 руб., стоимость 1 кв.м. жилого помещения в количестве 33. 00 кв.м. определяется в размере 53 742 руб., стоимость 1 кв.м. жилого помещения в количестве 13, 46 кв.м. определяется в размере 67 500 руб., при этом сума 780 382, 35 руб. оплачивается на основании договора-обязательства №15 о представлении безвозмездной жилищной субсидии от 25.04.2014г., а сумма 1901 653, 65 руб. в течении 60 календарных дней с момента регистрации договора в уполномоченном органе. В соответствии с п. 12.2 Договора в случае возникновения разницы в площадях в большую сторону, участник долевого строительства обязуется произвести оплату указанной разницы исходя из стоимости одного квадратного метра жилого помещения, указанной в п. 4.1 Договора умноженной на разницу в площадях. В этом случае оплата производится в день внесения последнего платежа или в срок, указанный в уведомлении Застройщика.

В техническом паспорте здания «многоквартирный жилой дом по ____, составленном 14.12.2017г. МКП «___» ГО ___», общая площадь спорной квартиры № составляет ___ кв.м. и с учетом лоджии площадью ___ кв.м., которой применен коэффициент ___ площадь квартиры составляет ___ кв.м.

Согласно передаточному акту от 05.04.2018 ответчику передана квартира с общей площадью 47,1 кв. м.

В техническом паспорте жилого помещения ____, составленном 21.05.2018г. АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» Дальневосточный филиал Отделение по РС(Я), общая жилая площадь квартиры указана ___ кв.м. и с учетом балкона площадью ___ которому применен коэффициент ___, площадь квартиры составляет ___ кв.м.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключение договора.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения: для лоджий 0, 5, для балконов 0, 3 согласно приложению к указанному приказу.

Как определено в "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр) (далее - СП 54.13330.2016) лоджией является встроенное или пристроенное помещение, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) на всю высоту этажа и огражденное с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает (п. 3.15 СП 54.13330.2016), балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (п. 3.2 СП 54.13330.2016).

Из представленных сторонами документов следует, что согласно техническому паспорту жилого помещения (___, составленном 21.05.2018г. АО «___» Дальневосточный филиал Отделение по РС(Я), в указанной квартире имеется балкон (применен коэффициент 0,3), согласно технической инвентаризации, произведенной 14.12.2017г. МКУ «___» ГО «___» в спорной квартире имеется лоджия, к которой применяется коэффициент ___.

Из представленного истцом Плана-схемы многоквартирного жилого дома по ____, составленного ООО «___», схемы, составленной МКП «___» городского округа «___» следует, указанный многоквартирный дом имеет как балконы, так и лоджии, при этом лоджии имеют в своей основе несущие столбы, ограждены с трех сторон стенами, а балконы нет. Из указанной схем видно, что встроенное в квартиру ответчика помещение является лоджией, а не балконом, т.к. не выступает из плоскости стены фасада, имеет в своей основе несущие столбы, ограждена с трех сторон стенами. Указанное также подтверждено письмом ООО «___» от 2.04.2019г. №.

Ответчиком не произведена доплата за разницу между проектной и фактической площадью квартиры, в связи с этим с ФИО1 подлежит взысканию стоимость разницы площади квартиры.

Однако при расчете подлежащей взысканию с ответчика стоимости разницы площади квартиры следует учитывать следующее. Разница в площади квартиры возникла из-за разницы в площади неотапливаемого помещения встроенного в стену здания, площадь которой согласно техническому паспорту, составленному АО «___» Дальневосточный филиал Отделение по РС(Я), ___ кв.м. и определено как балкон, а согласно техническому паспорту составленному МКУ «___» ГО «___» площадь составляет ___ кв.м и определено как лоджия. Из материалов дела следует, что указанное неотапливаемого помещения встроенного в стену здания, в котором расположена спорная квартира, является лоджией. Соответственно, при определении площади квартиры, подлежащей оплате ответчиком к общей жилой площади ___ кв.м. прибавляется площадь лоджии ___ с применением коэффициента ___ кв.м.). Таким образом, ___ кв.м. При определении размера искового требования истец округлил указанный размер, подлежащей уплате ответчиком площади до ___ кв.м. Следовательно, доплате ответчиком подлежит стоимость площади ___ Следовательно, ___ = 39 825 руб.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 12.2 Договора в случае возникновения разницы в площадях в большую сторону участник долевого строительства производит оплату в день внесения последнего платежа или в срок, указанный в уведомлении Застройщика. Истцом рассчитана неустойка за несвоевременное выполнение обязательства ответчиком по уплате разницы в стоимости квартиры за период с 05.04.2018 по 25.03.2019г. Однако с учетом того, что ответчиком после подписания передаточного акта по спорной квартире в адрес истца было направлено письмо (полученное ответчиком 11.04.2018г.) о не согласии с размером площади переданной квартиры с просьбой представить подтверждающие документы и с учетом того, факта, что в уведомлении от 07.11.2018г. в адрес ответчика истец указал о необходимости произвести оплату за возникшую разницу в площадях в сумме 43 200 в срок до 10.12.2018г., суд полагает возможность начисления неустойки за период с 11.12.2018г. Таким образом, размер неустойки будет составлять 39 825 * 105 дней * 1/300* 7, 75% = 1080, 25 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика взыскивается государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО7 в пользу Общества с ограниченной ответственностью муниципального специализированного застройщика «Агентство по развитию территорий» городского округа «город Якутск» доплату за увеличение площади квартиры ____ в размере 39 825 руб., неустойку в размере 1080, 25 руб., государственную пошлину в сумме 1 427 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд РС (Я) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Н.В. Жиркова