Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к Департаменту имущественных отношений <адрес> о признании договора действующим на неопределенный срок, возложении обязанности внести в ЕГРН запись об обременении в виде аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 первоначально обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений <адрес> о признании договора аренды земельного участка действующим и заключенным на неопределенный срок, возложении обязанности заключить новый договор аренды земельного участка для завершения строительства, без проведения торгов. Требования мотивирует тем, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок №. Арендные отношения возникли на основании договора аренды земельного участка от 10.09э.2012 №, заключенного с Администрацией Тюменского муниципального района для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Срок договора № от ДД.ММ.ГГГГ истек, однако в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ в отсутствие со стороны Департамента имущественных отношений <адрес> (принявшего полномочия арендодателя) возражений относительно дальнейшего использования земельного участка истцом арендные отношения по земельному участку с кадастровым номером № были возобновлены на неопределенный срок, что подтверждено письмом Департамента имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:2373 с истцом на новый неопределенный срок не заключался, что сохраняет за истцом право на заключение договора аренды на новый срок. На арендуемом земельном участке истец, как арендатор, осуществляет строительство жилого дома для своей многодетной семьи (четверо детей, в том числе, трое несовершеннолетних). Семья арендатора не имеет другой возможности обеспечить себя жилым помещением, при этом, после ослабления ограничений, введенных в связи с коронавирусной инфекцией, вызванной COVID-19, арендодатель возобновила строительство жилого дома на арендуемом земельном участке. По результатам проведенного ответчиком обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты строительства: нежилое здание (баня) с кадастровым номером 72:17:0808003:3848, в отношении которого зарегистрировано право собственности истца, а также ленточный фундамент. В течение всего периода арендных отношений, как в рамках срока действия договора, так и после истечения указанного срока, истец, как арендатор, добросовестно, своевременно и в полном объеме вносит арендную плату за земельный участок, а арендодатель эту плату принимает, подтверждая согласие ответчика на сохранение арендных отношений. Также указывает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ имел срок действия до ДД.ММ.ГГГГ, и с этой даты, в силу п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок, без заключения нового договора. Истцу выдано разрешение на строительство №Ru № со сроком действия 10 лет (до ДД.ММ.ГГГГ). В связи с этим за истцом сохраняется преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, без проведения торгов. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с предложением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок для завершения строительства, без проведения торгов. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ответил отказом в заключении договора аренды, со ссылкой на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем арендные отношения, по мнению ответчика, были прекращены ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст.610 ГК РФ. Данное утверждение ответчика несостоятельно, поскольку после направления истцу данного уведомления истец продолжала пользоваться земельным участком и перечислять ответчику арендную плату в соответствии с договором аренды, а ответчик принимал арендную плату и не возражал против пользования истцом спорным земельным участком. Полагает, что договорные отношения, основанные на договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время не прекращены, что дает истцу основание для требования о заключении договора на новый срок и для предъявления настоящего иска. Недобросовестные действия ответчика заключаются также в том, что подтвердив сохранение арендных отношений по договору ответчик заявил в Росреестр о прекращении обременения земельного участка арендными отношениями. На основании изложенного просила признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:2373, расположенного по адресу: <адрес>, участок № действующим как заключенным на неопределенный срок, возложить на Департамент имущественных отношений <адрес> обязанность заключить с истцом новый договор аренды земельного участка, указанного выше на новый срок для завершения строительства, без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ исковые требования были увеличены, со ссылкой на то, что в обоснование иска, в частности, указано, что подтвердив сохранение арендных отношений по договору от ДД.ММ.ГГГГ№, ответчик заявил в Ростреестр о прекращении обременения земельного участка арендными отношениями. В связи с этим в настоящее время в сведениях о характеристиках объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, содержащихся в ЕГРН, отсутствует запись об обременении земельного участка арендными отношениями по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Отсутствие соответствующей записи не соответствует существующим отношениям сторон по поводы земельного участка, искажает сведения о земельном участке и может создать препятствия при реализации права истца на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства, в связи с чем истец также просит обязать Департамент имущественных отношений <адрес> внести в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером № в виде аренды в пользу ФИО2 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по <адрес>.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, дело рассмотрено в ее отсутствие.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено без его участия в порядке ст.233 ГПК РФ.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явился, извещен, дело рассмотрено без его участия.

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями п. 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из положений ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).

Согласно положений пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Как следует из положений п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка (землеустроительное дело №), в соответствии с п.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1546кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, участок №, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №.

Участок предоставляется для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений (п.1.4 договора).

Срок действия договора сторонами определен в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.7.2 договора).

Указанный выше договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 выдано свидетельство о государственной регистрации права <адрес>, согласно которому она является собственником здания (баня), назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 18,6кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок №. Документ-основание регистрации права: декларация об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка, заключенный с Администрацией Тюменского муниципального района <адрес>ДД.ММ.ГГГГ№. Указанное обстоятельство также подтверждено выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в Администрацию Тюменского муниципального района представлена схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:2373.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Тюменского муниципального района ФИО2 выдано разрешение на строительство №Ru № индивидуального жилого дома, на земельном участке площадью 1546кв.м. с кадастровым номером 72:17:0808003:2373, расположенного по адресу: <адрес>, участок №. Срок действия разрешения – 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на обращение ФИО2 о возможности сохранения прав на ранее арендуемый земельный участок Департаментом имущественных отношений <адрес> сообщено о том, что относительно прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером № Департаментом дополнительно проанализированы обстоятельства его прекращения и использования арендуемого имущества. Учитывая факт начала строительной деятельности (а именно нахождение на земельном участке объекта вспомогательного назначения, в отношении которого зарегистрировано право собственности), а также факт сохранения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним актуальной записи о государственной регистрации договора аренды, Департаментом принято решение о пересмотре ранее принятого решения о прекращении договора и сохранении ранее возникших арендных правоотношений.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ Департамент выражает отсутствие со своей стороны возражений относительно дальнейшего использования арендуемого земельного участка, в связи с чем договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ возобновляет свое действие на неопределенный срок. Ранее направленное уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ отзывает.

Также Департамент отмечает, что сохранение договорных отношений в неопределенном сроке не освобождает стороны от необходимости надлежащего и своевременного исполнения принятых на себя обязательств. В связи с этим, Департамент просит в разумные сроки обеспечить завершение строительства, возведение на земельном участке основного объекта недвижимости (жилого дома), для целей размещения которого был предоставлен земельный участок, а также оформление прав на построенные объекты недвижимости, помимо объектов вспомогательного назначения. В противном случае, учитывая положения ст.610 ГК РФ, Департамент оставляет за собой право отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, о чем за три месяца будет направлено соответствующее уведомление.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратилась в Департамент имущественных отношений <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

В ответ на обращение ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественных отношений <адрес> истцу сообщено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:2373, расположенного по адресу: <адрес>, участок №, между Администрацией Тюменского муниципального района и ФИО2 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что по истечении указанного срока арендатор продолжил использование земельного участка в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя, договор возобновил свое действие на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ.

На основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ№ о прекращении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в порядке ст.610 ГК РФ арендные отношения были прекращены ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером № виде права аренды были исключены из ЕГРН.

По результатам проведения обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты строительства (нежилое здание (баня), ленточный фундамент).

В связи с нахождением на земельном участке с кадастровым номером № принадлежащего ФИО2 на праве собственности нежилого здания (баня) с кадастровым номером №, ленточного фундамента ей начисляется плана за весь период фактического пользования земельным участком в размере, установленном договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ (в том числе аз период после прекращения арендных отношений).

В связи с отсутствием в собственности ФИО2 объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 72:17:0808003:2373, основания для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ отсутствуют.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту Земельный кодекс РФ либо ЗК РФ) принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно статье 15 Земельного Кодекса РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Учитывая, что земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ и после истечения его срока действия был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (о чем свидетельствует письмо Департамента от ДД.ММ.ГГГГ), при этом право на предоставление земельного участка однократно в аренду для завершения строительства истец не использовала (доказательств обратного не представлено), суд, с учетом даты заключения договора, нахождения на участке неоконченного строительством объекта (ленточный фундамент), нахождения на участке объекта недвижимости (баня), право на которое зарегистрировано на истцом, учитывая регулярное внесение истцом арендной платы, что подтверждено платежными документами и доказательств обратного суду не представлено, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о возложении на Департамент имущественных отношений <адрес> обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка на три года без проведения торгов для завершения строительства.

В то же время, суд полагает, что требования истца о возложении на ответчика обязанности внести в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 72:17:0808003:2373 в виде аренды в пользу ФИО2 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заявлены излишне, поскольку при заключении договора аренды в силу закона возникает обязанность по государственной регистрации данного договора в ЕГРН с внесением всех необходимых реквизитов, в том числе сведений об обременении в виде аренды.

Руководствуясь ст.ст.3, 10, 12, 56, 67, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок № действующим как заключенным на неопределенный срок.

Возложить обязанность на Департамент имущественных отношений <адрес> заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, участок № на срок три года для завершения строительства, без проведения торгов.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: (подпись) Н.В. Берсенева