Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Волгодонска Ростовской области, третье лицо Комитет по имуществу г. Волгодонска о взыскании расходов по устранению недостатков, переданного в аренду земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к Администрации г. Волгодонска, третье лицо КУИ г. Волгодонска о взыскании расходов по устранению недостатков, переданного в аренду земельного участка, указав, что 29 марта 2013 года был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по <адрес>. В соответствии с протоколом № 2 от 29.03.2013 года о результатах аукциона истцом приобретено право на заключение договора аренды указанного земельного участка. 29.03.2013 года между КУИ г. Волгодонска (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, общей площадью 2645 кв. метров для строительства многоквартирного жилого дома на срок три года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п. 1.1. договора аренды, акта приемо-передачи земельного участка от 29.03.2013 года, земельный участок, переданный истцу по договору аренды от 29.03.2013 года, свободен от строений и сооружений. Однако, в ходе выполнения инженерно-геодезических изысканий выяснилось, что в границах арендуемого истцом земельного участка проходит тепловая сеть, собственником которой является муниципальное образование «Город Волгодонск».

26.05.2014 года ФИО1 обратился в КУИ г. Волгодонска с заявлением об устранении недостатков арендованного земельного участка путем выполнения проекта переноса теплотрассы, согласования его с балансодержателем и выполнения работ по переносу теплотрассы, либо компенсации расходов арендатора на выполнение работ, связанных с переносом теплотрассы.

На заявление истца Администрация г. Волгодонска указала на отсутствие денежных средств для выполнения работ по выносу тепловой сети с участка застройки.

Истцом за свой счет были выполнены работы по выносу теплотрассы с участка застройки, которые осуществлены ООО «ИТЦ «Оникс». За указанные работы 06.04.2015 года истцом было оплачено 1198012 рублей.

Ранее истец обращался в суд с иском к Администрации г. Волгодонска о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества. Определением Волгодонского районного суда по делу № 2-3160/15 исковое заявление ФИО2 оставлено без рассмотрения, в связи с не поддержанием иска, что, по мнению истца, не является препятствием для его обращения в суд с настоящим иском повторно.

На основании ст. 612 Гражданского Кодекса РФ ФИО1 просит взыскать с Администрации г. Волгодонска расходы по устранению недостатков переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, общей площадью 2645 кв. метров для строительства многоквартирного жилого дома, в размере 1198012 рублей.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Обеспечил явку в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности № 1д-777 от 24.11.2017 года ( т. 1 л.д. 117-118), в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснила, что переданный истцу в аренду земельный участок для строительства МКД по договору аренды от 29.03.2013 года, с письменного согласия арендодателя был передан по договору субаренды ООО «АлМакс» для строительства многоквартирного жилого дома по договору субаренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка от 10.07.2013г., заключенному ФИО1 с ООО «АлМакс».

ООО «АлМакс» в период с июля 2013 г. по апрель 2014г. были получены все технические условия необходимые для разработки проектной документации.

В декабре 2013г. субарендатором - ООО «АлМакс» заключен договор на разработку проектной документации с ООО «Проект – Дон - Строй».

В апреле 2014г. ООО «Изыскатель» по заданию субарендатора выполнило работы по инженерно – геологическим изысканиям.

В мае 2014г. ООО «ГЕО КоС» по заданию субарендатора выполнены работы по инженерно – геодезическим изысканиям (договор №28\14 от 24.04.2014г.). Целью данных работ было получение необходимых топографо – геодезических материалов в объеме, достаточном для подготовки проектной документации. В рамках выполнения работ по инженерно – геодезическим изысканиям выполнены в том числе работы по топографической сьемке участка. Поиск скрытых подземных коммуникаций производился при помощи трассоискателя, не обнаруженные при сьемке коммуникации нанесены на план по исполнительной документации. Полнота и правильность нанесения подземных коммуникаций согласована с эксплуатирующими организациями. В результате произведенной топографической сьемки выяснилось, что по участку застройки проложены тепловые сети в подземном железобетонном канале, при этом теплотрасса тепловой сети проходит по планируемому месту размещения многоквартирного жилого дома.

23.07.2014г. получено положительное заключение негосударственной экспертизы объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом», расположенный по адресу: <адрес>,, выполненной ООО «Строительная Экспертиза» г. Москва.

27.07.2014г. субарендатор - ООО «АлМакс» заключило с ООО «Квадр - А» договор на выполнение проектных работ № К-23.07-14В ОТ 27.07.2014г., предмет договора разработка проектной документации для строительства односекционного девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

17.04.2014г. Администрацией города Волгодонска по заявлению ООО «АлМакс» был выдан градостроительный план земельного участка № № от 17.04.2014г. 15.08.2014года, получено разрешение на строительство «многоквартирного жилого дома» № от 15.08.2014г. Срок действия настоящего разрешения – 29.03.2016г.

В результате произведенной топографической сьемки арендуемого земельного участка были выявлены подземные инженерные коммуникации, а именно: водопровод и тепловая сеть в подземном железобетонном канале, идущая от теплофикационной камеры ТК5 (теплотрасса) к ТСЖ «Майский», что является существенными недостатками арендуемого земельного участка, препятствующими его использованию по назначению, и которые невозможно обнаружить обычным способом при приемке земельного участка.

При этом ни аукционной документацией, ни договором аренды земельного участка от 29.03.2013г., ни актом приема-передачи земельного участка, ни техническими условиями не было предусмотрено нахождение на арендованном земельном участке требующей переноса тепловой сети.

Таким образом, на момент предоставления земельного участка, истец при ознакомлении с документацией по проведению торгов на право заключения договора аренды земельного участка, при должной осмотрительности и добросовестности не знал и не мог знать о наличии на участке инженерных сетей и необходимости проведения соответствующих работ по их выносу для осуществления застройки земельного участка.

После выявления недостатков арендованного земельного участка, препятствующего использованию его назначению без их устранения, истец уведомил арендодателя о наличии недостатков и предложил арендодателю устранить указанный недостаток земельного участка своими силами, либо рассмотреть вариант уменьшения арендной платы, на что получил отказ.

Принимая во внимание, что истцом и субарендатором на тот период времени были затрачены значительные денежные средства на реализацию договора аренды земельного участка (уплата арендных платежей за год, разработка проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома, проведены работы по инженерно – геодезическим изысканиям и работы по инженерно – геологическим изысканиям, получены технические условия на подключение к сетям, получено положительное заключение негосударственной экспертизы и др.) отказаться от исполнения договора аренды земельного участка от 29.03.2013г. или настаивать на расторжении данного договора было нецелесообразно и экономически не выгодно. Более того, расходы, произведенные истцом и субарендатором, являлись несоразмерными расходам, которые истец должен был произвести в связи с проведением работ по выносу тепловой сети.

ФИО1 принимал меры к разрешению вопроса о возможности переноса места размещения многоквартирного жилого дома, однако согласно письму проектировщика – ООО «Квадр - А» выполнить перенос многоквартирного жилого дома в границах арендуемого земельного участка не возможно, в связи с расположением на данном земельном участке коммуникаций: водопровод с охранной зоной 5 м, тепловые сети с охранной зоной 2м от наружной стенки канала.

Учитывая, что истец отвечает перед субарендатором за недостатки переданного в субаренду земельного участка, а также желая исключить негативные для себя последствия, связанные с ненадлежащим исполнением истцом договора субаренды земельного участка, и соответственно не нести расходы по возмещению убытков субарендатору, истец решил выполнить работы по выносу тепловой сети, в связи с чем понес убытки на выполнение связанных с этим работ в сумме 1198012 рублей, которые были выполнены в конце марта 2015 года, после чего, субарендатор – ООО «АлМакс» приступило к строительству многоэтажного жилого дома.

Впоследствии, между ФИО1 и КУИ города Волгодонска на основании заявления истца от 08.09.2016г. был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка от 01.10.2016г. №153 от 27.09.2016года со сроком аренды земельного участка с 01.10.2016г. до 31.12.2016г.

Также было продлено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № от 15.08.2014г. до 31.12.2016г. В декабре 2016 г. получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от 08.12.2016года. По мнению представителя истца, понесенные им расходы по устранению недостатков арендованного имущества вызваны неправомерными действиями ответчика. На удовлетворении исковых требований представитель истца настаивает.

Представитель Администрации г. Волгодонска, представляющий также интересы третьего лица КУИ г. Волгодонска ФИО4, действующий на основании доверенностей от 25.12.2017 года ( т. 1 л.д. 112, 113), исковые требования ФИО1 не признал. Указал, что, исходя из принципов добросовестности и разумности, ФИО1, вступая в права арендатора при заключении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, должен был проявить требующуюся от него в таких обстоятельствах по условиям гражданского оборота должную степень осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок, и обнаружить недостатки, на которые он ссылается, перед заключением договора аренды. Между тем доказательств того, что ФИО1 фактически совершил осмотр участка, установил его характеристики, истцом в материалы дела не представлено. Действительное наличие либо отсутствие тепловой сети на спорном земельном участке могло быть обнаружено арендатором при осмотре участка, поскольку данные качества объекта аренды носят существенный характер.

ФИО1, являвшийся на момент заключения договора №139 от 29.03.2013 г. одновременно учредителем и директором юридического лица – ООО «АлМакс» (застройщик), а также – учредителем юридического лица – ЗАО «ЛЕПЛ», в свою очередь учредившим другое юридическое лицо – ООО «Инженерно – технологический центр Оникс», выступавший генеральным подрядчиком строительства многоквартирного жилого дома по <адрес> на основании договора генерального подряда № от 10.09.2014 г., и подрядчиком, производившим работы по выносу тепловой трассы с территории строительства многоквартирного жилого дома по <адрес> на основании договора подряда №, как профессиональный участник гражданского оборота должен был получить информацию о наличии тех или иных объектов капитального строительства, в том числе и тепловой сети на спорном земельном участке, предназначенном для строительства, ввиду того, что ему был передан участок для определенных целей. Возможность достижения этих целей должна быть установлена Истцом до получения информации о наличии либо отсутствии определённых объектов капитального строительства от третьих лиц.

Истец, будучи директором и учредителем коммерческой организации, и, являясь профессиональным участником экономического оборота, при совершении сделки должен был анализировать сопутствующие предпринимательские риски.

На момент заключения договора аренды земельного участка истец не предпринял разумных действий по проверке (в том числе, путем проведения экспертизы, технического обследования, визуального осмотра) состояния объекта и не определил объем принимаемых на себя обязательств. Само по себе отсутствие указания в аукционной документации сведений о наличии тепловой сети не может влечь за собой прекращение обязанности арендатора удостовериться относительно качеств, принимаемого им земельного участка.

При этом в заключенном между сторонами договоре аренды земельного участка №139 от 29.03.2013 г. достаточно подробно указаны индивидуально определенные признаки объекта договора - земельного участка: его площадь, целевое назначение, местоположение, кадастровый номер, категория земель; арендатор ознакомлен до заключения настоящего договора с качественным состоянием земельного участка и претензий не имел (что подтверждается актом приёма – передачи земельного участка); спорный земельный участок сформирован, прошел государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, его границы описаны и удостоверены в соответствии с требованиями земельного законодательства, поэтому он может являться объектом гражданско-правовых отношений; споры в отношении границ земельного участка отсутствуют; земельный участок не является изъятым из оборота по основаниям, предусмотренным ст.27 ЗК РФ; договор был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, что подтверждается материалами дела. При этом истец вносил арендные платежи по договору, тем самым подтверждая его юридическую силу надлежащим исполнением своих обязательств.

По мнению стороны ответчика, истец не был лишён возможности своевременно и в полном объёме получить всю необходимую информацию о земельном участке, в том числе о находящихся на нём объектах капитального строительства и выяснить реальное положение дел.

В ответ на своё обращение от 26.05.2014 г. ФИО1 получил из Администрации города Волгодонска письмо от 01.07.2014 г. №, согласно которому в связи с невозможностью строительства многоквартирного жилого дома Администрация города Волгодонска рассматривает вопрос об отмене результатов торгов.

Несмотря на указанное в письме обстоятельство, ФИО1, обратился в ООО «Волгодонские тепловые сети» с заявлением о получении технических условий на вынос участка теплотрассы; заказал в проектной организации ООО Мастерская Комплексного Проектирования «5 Принципов» проект – рабочую документацию, предусматривающую вынос существующей тепловой сети за пределы арендованного земельного участка, выполнил её согласование с заинтересованными лицами; заключил 27 сентября 2014 года с ООО «Инженерно – технологический центр Оникс» договор подряда №, предметом которого является выполнение работ по выносу тепловой трассы с территории строительства многоквартирного жилого дома по <адрес> в соответствии с рабочей документацией №

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО1 был заинтересован в существовании между ним и КУИ <адрес> арендных правоотношений, хотя на момент направления в КУИ <адрес> письма от ДД.ММ.ГГГГ уже знал о наличии на земельном участке тепловой сети и был уведомлен о намерении Администрации <адрес> разрешить вопрос об отмене результатов торгов.

Указанное, по мнению представителя ответчика, свидетельствует о наличии в действиях ФИО1 злоупотребления своим правом, так как его действия указывают на наличие интереса в освоении земельного участка даже при наличии тех недостатков участка, на которые он ссылается в иске по настоящему делу, что свидетельствует о том, что понесённые Истцом расходы арендатор произвёл в собственных интересах, в целях реализации своих прав в отношении переданного ему земельного участка.

Кроме того, представитель ответчика ссылается на необоснованность размера убытков, принимая во внимание, что договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является выполнение работ по выносу тепловой трассы с территории строительства многоквартирного жилого дома по <адрес> в соответствии с рабочей документацией №, заключён между взаимозависимыми лицами – ФИО1, который на момент вступления в правоотношения по данному договору являлся согласно проектной декларации застройщика о строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> от 17.10.2014 г. директором и единственным учредителем ООО «АлМакс» (застройщика – субарендатора земельного участка) с номинальной стоимостью доли в размере 100% уставного капитала, с одной стороны, и ООО «Инженерно – технологический центр ОНИКС», с другой стороны.

Учредителями ООО «ИТЦ Оникс» являются :АО «ЛЕПЛ», <данные изъяты>.; ФИО5, <данные изъяты>.;

ФИО6, <данные изъяты>

Учредителями ЗАО «ЛЕПЛ» являются: ФИО5, <данные изъяты>; ФИО1, <данные изъяты>.

Результатом совершения договора подряда стал переход денежных средств, заявленных к взысканию в качестве убытков, к близкому родственнику (отцу) ФИО1 – ФИО5

Также представителем ответчика, третьего лица заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, который, по его мнению, подлежит исчислению с 26 мая 2014 года-даты обращения ФИО1 в КУИ г. Волгодонска с заявлением о невозможности использования земельного участка вследствие обнаружения на нём тепловой сети, выявленной в процессе производства инженерно – геодезических изысканий.

Ранее ФИО1 уже обращался с аналогичным иском в Волгодонской районный суд, который был оставлен без рассмотрения определением от 30.09.2015 года, ввиду неявки сторон в суд по вторичному вызову. Определение вступило в законную силу 17 октября 2015 года. В удовлетворении исковых требований ФИО1 просит отказать в полном объеме.

Выслушав представителей сторон, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон по настоящему делу регулируются положениями ст. ст. 22. 30, 30.1-30.2, 38, 38.1 Земельного Кодекса РФ ( в редакции, действовавшей на период возникновения спорных правоотношений), ст. ст. 15, 393, 1064, главой 34 «Аренда» Гражданского Кодекса РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельных участков для строительства ( жилищного строительства) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируется ст. 30 ЗК РФ согласно п. 2 которой предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение)); принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В соответствии со ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии со ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион).

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.

В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды: устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона").

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе : о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение); о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение);победитель аукциона; цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Судом установлено, что в соответствии с постановлением Администрации города Волгодонска от 06.11.2012г. № «О проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по <адрес>» КУИ г. Волгодонска 16.02.2013 года в газете «Вечерний Волгодонск было опубликовано извещение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подаче заявок на право заключения договора аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, площадью 2645 кв.м. по адресу: <адрес>, 29.03.2013г. в 10.00 часов по адресу: <адрес>, кабинет № ( т. 1 л.д. 130-132).

ФИО1 принял участие в аукционе 29.03.2013 года и был признан его победителем, что подтверждается протоколом №2 «о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома» от 29.03.2013 г. ( т. 1 л.д. 136-137)

На основании указанного протокола 29.03.2013 года между КУИ города Волгодонска и ФИО1 был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка, площадью 2645 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, для строительства многоквартирного жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 29.03.2013г. (регистрационный номер КУИ города Волгодонска № от 05.04.2013г.). Срок аренды земельного участка с 29.03.2013г. по 29.03.2016г.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ( т. 1 л.д. 7- 10).

15.05.2013г. сторонами подписан акт приема – передачи в аренду указанного земельного участка, являющийся приложением №1 к договору аренды находящегося в государственной собственности, земельного участка от 29.03.2013г. ( т. 1 л.д. 11).

Извещение о проведении торгов по продажи права аренды спорного земельного, протокол аукциона от 29.03.2013 года, договор аренды земельного участка, а также акт приемо-передачи не содержат сведений о наличии в границах земельного участка объектов недвижимости (тепловая сеть).

10.07.2013г. с согласия арендатора между ФИО1 и ООО «АлМакс» был заключен договор субаренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома ( т. 1 л.д. 74-76).

В ходе выполнения ООО «Гео Кос» работ по инженерно – геодезическим изысканиям для получения необходимых топографо – геодезических материалов в объеме, достаточном для подготовки проектной документации выяснилось, что по участку застройки проложены тепловые сети в подземном железобетонном канале, при этом теплотрасса тепловой сети проходит по планируемому месту размещения многоквартирного жилого дома ( т. 2 л.д. 123-159).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При подготовке торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома по <адрес>, оформлении их результатов, заключении с истцом договора аренды земельного участка продавцом не была доведена до сведения участников торгов, включая ФИО1, информация о прохождении в границах спорного участка теплотрассы, тогда как сведения о её наличии имелись в реестре муниципального имущества, что подтверждается выпиской из реестра имущества № от 31.01.2018 года ( т. 2 л.д. 2-3). Право собственности на тепловую сеть по адресу: <адрес>, было внесено в ЕГРП 01.03.2013 года ( т. 2 л.д. 4-5).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (часть 4).

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Наличие в границах предоставленного истцу земельного участка тепловой сети, с учетом её расположения, ограничивало истца в использовании участка в соответствии с разрешенным использованием- для строительства многоквартирного дома, в связи с чем истец обращался к собственнику земельного участка с требованиями: о компенсации затрат, связанные с переносом инженерных сетей за пределы земельного участка за счет арендной платы; выполнении работ по переносу сетей за счет арендодателя, на которые получил ответы об отказе в удовлетворении требований, содержащие указания на то, что Администрация г. Волгодонска рассматривает вопрос об отмене результатов торгов ( т. 2 л.д. 69-72). При этом, Администрацией г. Волгодонска не предпринималось никаких мер по отмене результатов торгов и расторжении договора аренды спорного земельного участка, что представителем ответчика и третьего лица в судебном заседании не оспаривалось.

Обязательства по оплате за пользование спорным земельным участков по договору аренды от 29.03.2013 года истцом исполняются надлежащим образом, что подтверждается стороной ответчика.

Судом отклоняются доводы представителя ответчика о том, что истец, осуществляющий деятельность по возведению многоквартирных домов, и, являясь профессиональным участником гражданского оборота, должен был самостоятельно выявить наличие тепловой сети на испрашиваемом им участке, поскольку объективных доказательств возможного визуального выявления наличия тепловой сети, расположенной в земле, в границах спорного земельного участка при его осмотре, стороной ответчика, в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Обязанность лица, участвующего в торгах на право аренды земельного участка, истребовать информацию об имеющихся обременениях земельного участка, нормами гражданского законодательства не предусмотрена. При этом в силу п. 4 ч. 10 ст. 38.1; п. 1 ч. 3 ст. 38.2 Земельного Кодекса РФ ( в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений), ст. 611 ГК РФ обязанность по предоставлению информации об обременениях земельного участка возложена на организатора торгов и арендодателя.

Таким образом, суд приходит к выводу, что не представление истцу ответчиком достоверной информации относительно обременения земельного участка, передаваемого в аренду, наличием тепловой сети, являющейся муниципальной собственностью, ограничило истца в возможности использования спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием без несения затрат на вынос тепловой сети за границы участка, что повлекло нарушение имущественных прав истца.

Мер к добровольному устранению недостатков переданного в аренду земельного участка ответчиком принято не было, что не оспаривается представителем Администрации г. Волгодонска и КУИ г. Волгодонска в судебном заседании.

Также стороной ответчика не представлено доказательств нецелесообразности выполнения работ по переносу тепловой сети за границы земельного участка и наличия возможности его использования в соответствии с разрешенным использованием-для строительства многоквартирного дома – без выноса тепловой сети.

С учетом положений п. 2 ст. 612 ГК РФ, п.п. 3, 4 ст. 37 ЗК РФ требования истца о возмещении понесенных им убытков в виде расходов по устранению недостатков, переданного в аренду земельного участка, являются обоснованными.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статья 15 ГК РФ.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.

Судом установлено, что арендодателем арендатору ( истцу) не была предоставлена достоверная информация о земельном участке, переданном в аренду, о наличии обременения в виде тепловой сети, проходящей в его границах, тогда как сведения о ней имелись в реестре муниципального имущества. Данное обстоятельство было выявлено арендатором в результате проведенных инженерно-геодезических изысканий в апреле-мае 2014 года, при совершении истцом действий, направленных на освоение земельного участка, с учетом срока действия договора аренды. Результаты торгов ответчиком не были отменены, договор аренды сторонами не расторгнут. Наличие тепловой сети в границах спорного земельного участка препятствовало истцу в его использовании по назначению, вследствие чего, при отсутствии возражений со стороны собственника тепловой сети, согласовавшего выполнение работ ( т. 1 л.д. 18), был осуществлен её вынос за границы земельного участка, за счет истца.

Стороной ответчика не оспаривается как факт выполнения работ по переносу тепловой сети, так и размер расходов на выполнение указанных работ в сумме 1198012 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются также договором подряда № от 27.09.2014 года, заключенного между ФИО1 и ООО «ИТЦ ОНИКС» ( т. 1 л.д. 15-17), актом о приемке выполненных работ от 02.04.2015 года ( т. 1 л.д. 19-21), справкой о стоимости выполненных работ и затрат, платежным поручением № от 06.04.2015 года ( т. 1 л.д. 22, 23).

Доводы истца о том, что выполнение работ по переносу тепловой сети с оплатой за выполненные работы осуществлялись организацией, учредителем которой опосредованно является истец, а непосредственно его близкий родственник ( отец), не опровергает как факт выполнения работ по выносу тепловой сети за границы арендованного земельного участка, так и несение истцом расходов на их выполнение, поэтому юридического значения для разрешения данного спора не являются.

Доказательств завышения истцом стоимости выполнения работ по выносу тепловой сети за границы арендованного земельного участка, либо несоответствия цены объему выполненных работ, стороной ответчика суду не представлено. Законодательного запрета на выполнение работ для устранения недостатков арендованного имущества организацией, учредителем которого является близкий родственник заказчика, не установлено, вследствие чего суд не усматривает в действиях истца признаков злоупотребления правом.

Расходы, понесенные истцом на вынос тепловой сети за границы спорного земельного участка, были вызваны предоставлением арендодателем недостоверной информации об отсутствии обременений земельного участка, переданного в аренду, тогда как предоставление таких сведений является обязательным в силу ст. 38.1 ЗК РФ, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, и достоверная информация об обременениях, выставленного на торги по продаже права аренды земельного участка, позволила бы, в данном случае истцу, оценить возможные риски, вызванные наличием тепловой сети в границах спорного земельного участка, и сделать осознанный выбор дальнейших действий в отношении предмета торгов, а также предмета договора аренды. С учетом указанного, ссылка представителя ответчика о том, что несение истцом расходов, связанных с выносом тепловой сети, относится к рискам предпринимательской деятельности, судом отклоняются как несостоятельные.

Не является основанием для освобождения арендодателя от возмещения арендатору убытков, вызванных неисполнением обязанности арендодателя, по предоставлению полной и достоверной информации о предмете договора аренды, наличие у истца заинтересованности в сохранении арендных отношений с ответчиком в отношении спорного земельного участка, поскольку избранный истцом способ защиты нарушенного права-возмещение убытков, причиненных арендатору арендодателем, предоставившем неполную информацию о предмете аренды, предусмотрен положениями абз. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Не является юридически значимым обстоятельством для разрешения спора ссылка представителя ответчика на наличие у истца в период действия спорных правоотношений статуса лица, замещающего должность муниципальной службы, поскольку указанное обстоятельство не влияет на существо арендных отношений сторон.

Оценивая заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из избранного истцом способа защиты нарушенного права-возмещение убытков в виде расходов на устранение недостатков арендованного имущества, в связи с чем полагает, что исчисление срока исковой давности подлежит не с даты выявления тепловой сети в границах переданного в аренду земельного участка ( апрель-май 2014 года), а с даты оплаты истцом работ по устранению недостатков, что согласно платежному поручению № имело место 06.04.2015 года ( т. 1 л.д. 23).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Принимая во внимание, что убытки в виде расходов на устранение недостатков арендованного имущества, о возмещении которых заявлено истцом, были им понесены 06.04.2015 года, то в силу вышеприведенных правовых норм срок исковой давности по требованию о возмещении убытков подлежит исчислению с 07.04.2015 года и истекает, соответственно, 06.04.2018 года. С настоящим иском истец обратился в суд 11.07.2017 года, то есть в пределах срока исковой давности.

Таким образом, на основании совокупности исследованных доказательств, вышеприведенных законоположений, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований, вследствие чего взысканию с ответчика в пользу истца подлежат понесенные истцом расходы по устранению недостатков арендованного имущества в размере 1198012 рублей.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14190 рублей ( л.д. 26).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации г. Волгодонска Ростовской области, третье лицо Комитет по имуществу г. Волгодонска о взыскании расходов по устранению недостатков, переданного в аренду земельного участка, удовлетворить.

Взыскать с Администрации г. Волгодонска Ростовской области в пользу ФИО1 расходы по устранению недостатков, переданного в аренду земельного участка, в сумме 1198012 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 14190 рублей, всего 1212202 (Один миллион двести двенадцать тысяч двести два ) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 26 февраля 2018 года.